20 W 3/18

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben. I. Die am XX.XX.2017 verstorbene Mutter der Antragstellerin zu 1) Frau Vorname1 A (im Folgenden: Erblasserin) ist in Abt. I lfd. Nr. 1 des Grundbuchblattes als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen. Mit Datum vom 02.01.2017 errichtete die Erblasserin ein notarielles Testament, in welchem sie eine weitere Tochter, Frau Vorname2 B, als alleinige Erbin eingesetzt hat (UR-Nr. … des Notars C). In diesem Testament widerrief sie vorsorglich ein Ehegattentestament aus dem Jahr 1988 (UR-Nr. … des Notars C), aufgrund dessen sie nach dem Tode ihres Ehemannes am XX.XX.1990 Alleinerbin geworden war. Der von den Ehegatten als Schlusserbe eingesetzte Enkel Vorname3 A sei mittlerweile kinderlos verstorben, so dass die Bindungswirkung dieses Testaments erloschen sei. Mit Datum vom 25.07.2017 schloss die Erblasserin mit ihrem Schwiegersohn, dem Ehemann der Tochter Vorname2 B, Herrn Vorname4 B, einen Erbvertrag, der diesen zum alleinigen Erben einsetzt (UR-Nr. … des Notars C). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notariellen Urkunden Bezug genommen. Mit Datum vom 14.09.2017 erteilte die Erblasserin der Antragstellerin zu 1) eine Verkaufsvollmacht bezüglich des streitgegenständlichen Grundbesitzes (UR-Nr. … des verfahrensbevollmächtigten Notars). In der Vollmachtsurkunde ist aufgeführt, dass die Bevollmächtigte von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist und die - jederzeit widerrufliche - Vollmacht über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Vollmacht vom 14.09.2017 verwiesen. Nach dem Tod der Erblasserin am XX.XX.2017 veräußerte die Antragstellerin zu 1) mit notariellem Kaufvertrag vom 21.11.2017 den streitgegenständlichen Grundbesitz als Bevollmächtigte der Erblasserin unter Vorlage einer Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vom 14.09.2017 an den Antragsteller zu 2) (UR Nr. … des verfahrensbevollmächtigten Notars). Die notarielle Urkunde enthält das Geburtsdatum, nicht aber das Sterbedatum der Erblasserin. In dem Kaufvertrag ist vorgesehen, dass der Kaufpreis durch Überweisung auf das Konto der Antragstellerin zu 1) zu bezahlen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 21.11.2017 verwiesen. Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 21.11.2017, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt. Der Grundbuchrechtspfleger hat am 30.11.2017 eine Zwischenverfügung erlassen. Er hat ausgeführt, es bestünden zwar derzeit keine Anhaltspunkte, die gegen die Wirksamkeit der der Antragstellerin zu 1) seitens der Erblasserin eingeräumten Verkaufsvollmacht vom 14.09.2017 sprächen. Allerdings sei nach dem Tod der Erblasserin die Antragstellerin zu 1) nunmehr den Erben und nicht mehr der Vollmachtgeberin verpflichtet und müsse deren Interessen berücksichtigen. Dieser Verpflichtung sei die Antragstellerin zu 1) offensichtlich nicht nachgekommen, da der Kaufpreis an sie und nicht an die Erben ausgezahlt werden solle. Merkwürdig sei auch, dass die Antragstellerin zu 1) den Antragsteller zu 2) im Vertrag nicht über den Tod der Erblasserin aufgeklärt und die Erbverhältnisse offengelegt habe. Daher sei eine Sterbeurkunde von Herrn Vorname3 A und eine Zustimmungserklärung des oder der Erben in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Zwischenverfügung vom 30.11.2017 verwiesen. Gegen diese Zwischenverfügung hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 11.12.2017, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, die Antragstellerin zu 1) habe im Rahmen der Beurkundung sehr wohl offenbart, dass die Erblasserin verstorben sei. Aufgrund des transmortalen Charakters der Vollmacht habe aber keine Veranlassung bestanden, dies in der Urkunde zu vermerken. Die der Antragstellerin zu 1) erteilte Vollmacht sei wirksam, im Zeitpunkt der Beurkundung ein Widerruf der Erben nicht erklärt. Soweit die Antragstellerin zu 1) nach dem Tod der Vollmachtgeberin die Interessen der Erben zu beachten habe, handele es sich allenfalls um Beschränkungen im Innenverhältnis. Die Wirksamkeit der Vollmacht nach außen sei davon nicht berührt. Damit seien die in der Urkunde abgegebenen Erklärungen der Antragstellerin zu 1) im Verhältnis zu dem schutzwürdigen Antragsteller zu 2) wirksam. Eine objektive Evidenz eines Missbrauchs sei nicht gegeben, sie folge auch nicht aus einer Vermögensübertragung auf eigene Konten der Antragstellerin zu 1). Mit Schreiben vom 19.12.2017 gegenüber der Antragstellerin zu 1) und dem verfahrensbevollmächtigten Notar, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, hat der Erbprätendent Herr Voname4 B die der Antragstellerin zu 1) mit Datum vom 14.09.2017 erteilte Verkaufsvollmacht widerrufen. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21.12.2017, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, hat Herr Vorname4 B beantragt, den Antrag auf Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung zurückzuweisen, da es der erbvertragliche Wille der Erblasserin gewesen sei, dass er Eigentümer des Hausgrundstücks werde. Der Grundbuchrechtspfleger hat der Beschwerde mit Beschluss vom 02.01.2018, auf dessen Inhalt verwiesen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Er hat ausgeführt, die in der Zwischenverfügung geäußerten Bedenken, dass die Antragstellerin zu 1) nicht im Interesse der Erben handele, hätten sich durch das Schreiben vom 21.12.2017 bestätigt. Das Grundbuchamt sei nicht verpflichtet, einem gutgläubigen Erwerb oder der Durchsetzung von Vermögensvorteilen Vorschub zu leisten. II. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 30.11.2017, über die nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß §§ 72, 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Dabei ist davon auszugehen, dass die seitens des verfahrensbevollmächtigten Notars erfolgte Beschwerdeeinlegung namens aller antragsberechtigten Antragsteller aufgrund der Ermächtigung des § 15 GBO erfolgt ist (vgl. Demharter, GBO, 30. A., § 15 Rz. 20 mwN). Auch in der Sache hat die Beschwerde Erfolg. Denn weder die Vorlage einer Sterbeurkunde des in dem ursprünglichen gemeinschaftlichen Testament der Eheleute A vom 16.05.1988 als Schlusserben eingesetzten Herrn Vorname3 A noch die Zustimmungserklärung des oder der Erben sind vorliegend erforderlich, da diese im Notartermin vom 21.11.2017 wirksam von der Antragstellerin zu 1) vertreten wurden, ohne dass es ihrer Benennung bedurft hätte. Zunächst zutreffend ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass es vor dem Vollzug einer Eintragung, die von einem Bevollmächtigten bewilligt worden ist, die Wirksamkeit und den Umfang seiner Vollmacht selbständig zu prüfen hat, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht als ausreichend angesehen hat (Senat, Beschluss vom 09.03.2015, Az. 20 W 49/15, zitiert nach juris; Senat, Beschluss vom 31.07.2014, Az. 20 W 96/2014, n.v.; Demharter, aaO, § 19 Rz. 74.1 mwN). Hierbei gelten für die Auslegung einer Vollmacht generell die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze. Abzustellen ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung, wie diese sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben (OLG München FGPrax 2006, 101). Besondere Beachtung ist bei Anwendung dieser Grundsätze dem Bestimmtheitsgrundsatz zu schenken; insofern kann auf eine Auslegung von Erklärungen nur dann zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter, aaO, § 19 Rz. 28, 75). Bei der von dem verfahrensbevollmächtigten Notar mit Datum vom 14.09.2017 protokollierten Urkunde handelt es sich um eine der Antragstellerin zu 1) erteilte sog. transmortale Vollmacht. Die Fortgeltung dieser Verkaufsvollmacht über den Tod der Erblasserin hinaus ist hierbei in Ziff. I Abs. 4 S. 2 der Vollmachtsurkunde ausdrücklich bestimmt. Auch nach dem Erbfall, der für das Grundbuchamt durch die ihm vom Nachlassgericht übermittelte Sterbefallsanzeige offenkundig ist, hat die Antragstellerin zu 1) als Bevollmächtigte aufgrund der Ermächtigung der Erblasserin weiterhin die Befugnis, innerhalb der ihr eingeräumten Vertretungsmacht über das zum Nachlass gehörende Vermögen in Vertretung des bzw. der Erben zu verfügen, in deren Namen sie jedoch nicht ausdrücklich auftreten und die sie nicht namhaft machen muss (Senat, Beschluss vom 09.03.2015, aaO, Rz. 15; Senat, Beschluss vom 23.05.2013, Az. 20 W 142/13, zitiert nach juris, Rz. 13; Senat, Beschluss vom 29.06.2011, Az. 20 W 159/11, 168/11, zitiert nach juris, Rz. 13; Palandt-Weidlich, BGB, 77. A., Einf. vor § 2197, Rz. 10). Zwar springt vorliegend ins Auge, dass in der Kaufvertragsurkunde vom 21.11.2017 der nur knapp drei Wochen zurückliegende Erbfall nicht erwähnt wird. Vielmehr veräußert die Antragstellerin zu 1) den streitgegenständlichen Grundbesitz im Namen der Erblasserin, bezüglich derer in der notariellen Urkunde lediglich das Geburtsdatum, nicht aber das Sterbedatum aufgeführt wird. Rechtlich hat dies auf die Wirksamkeit der in Vertretung abgegebenen Willenserklärungen der Antragstellerin zu 1) jedoch keine Auswirkungen, da der Bevollmächtigte - wie oben dargelegt - bei Ausübung der Vollmacht die Erben, für die er handelt, nicht namhaft machen muss. Daher ist es unschädlich, dass die Antragstellerin zu 1) in der Kaufvertragsurkunde vom 21.11.2017 nicht ausdrücklich namens des oder der Erben aufgetreten ist. Da die kraft transmortaler Vollmacht der Erblasserin handelnde Antragstellerin zu 1) somit keinen Erbnachweis vorlegen muss (Senat, Beschluss vom 09.03.2015, aaO, Rz. 20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 3571), ist die vom Grundbuchamt mit der angegriffenen Zwischenverfügung vom 30.11.2017 geforderte Sterbeurkunde des im gemeinschaftlichen Testament der Eheleute A vom 16.05.1988 zum Schlusserben eingesetzten Herrn Vorname3 A nicht erforderlich. Bedenken hinsichtlich des Umfangs der Vollmacht vom 14.09.2017 bestehen vorliegend nicht. Diese ist in ihrer Überschrift bereits ausdrücklich als Verkaufsvollmacht bezeichnet und bezieht sich in der Folge in Ziff. I Abs. 1 ausdrücklich auf den streitgegenständlichen Grundbesitz. Zudem enthält die Urkunde in Ziff. I Abs. 4 S. 1 eine Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Zutreffend hat der Grundbuchrechtspfleger in seiner Zwischenverfügung vom 30.11.2007 auch ausgeführt, dass die Vollmacht keine Beschränkungen enthält und keine Anhaltspunkte vorliegen, die gegen die Wirksamkeit der Vollmacht sprechen. In Konstellationen wie der vorliegenden ist insofern zu konstatieren, dass die Vorgaben der Erblasserin auch nach ihrem Tod dem (möglichen) Willen des oder der Erben vorgehen. Auf die Zustimmung des oder der Erben zum Handeln des Bevollmächtigten kommt es demnach gerade nicht an, denn die Bejahung etwa eines allgemeinen Zustimmungszwanges des oder der Erben liefe dem Zweck von über den Tod des Vollmachtgebers hinaus wirkenden Vollmachten zuwider (ständige Rechtsprechung des Senats und herrschende Meinung, Beschluss vom 09.03.2015, aaO, Rz. 17 mwN). Insofern hat das Grundbuchamt mit der angegriffenen Zwischenverfügung vom 30.11.2017 zu Unrecht die Vorlage von Zustimmungserklärungen des oder der Erben von der Antragstellerin zu 1) gefordert. Allenfalls dann, wenn dem Grundbuchamt konkrete Anhaltspunkte für einen eklatanten Missbrauch der Vollmacht bekannt sind, ist es berechtigt, Nachweise zum Fortbestand der Vollmacht zu verlangen (Senat, Beschluss vom 23.05.2013, aaO, Rz. 16 f.; Senat Rpfleger 1977, 102, zitiert nach juris). Dies könnte dann der Fall sein, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtiger Weise Gebrauch gemacht hat. Erforderlich ist hierbei aber eine massive Verdachtsmomente voraussetzende objektive Evidenz des Missbrauchs, da der Vertretene grundsätzlich das Risiko eines Vollmachtsmissbrauchs zu tragen hat (BGH NJW 1995, 250, zitiert nach juris, zur Prüfungspflicht des Vertragspartners eines Bevollmächtigten). Ein solcher Fall liegt hier allerdings nicht vor. Eine solche Evidenz des Missbrauchs folgt insbesondere auch nicht allein aus der Tatsache, dass ausweislich der Kaufvertragsurkunde vom 21.11.2017 der Kaufpreis bezüglich des streitgegenständlichen Grundbesitzes auf das Konto der Antragstellerin zu 1) zu überweisen ist, sie also Vermögenswerte der Vollmachtgeberin (Erblasserin) auf eigene Konten transferiert (BGH NJW 1995, 250; BGH WM 1982, 549, jeweils zitiert nach juris). Denn die Erblasserin hat durch Erteilung einer transmortalen Vollmacht an die Antragstellerin zu 1) gerade die rechtlichen Voraussetzungen einer solchen Vermögensverschiebung geschaffen. Inwieweit möglicherweise im Innenverhältnis des oder der Erben zu der Antragstellerin zu 1) Zahlungsansprüche bestehen mögen, ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. Denn das der transmortalen Verkaufsvollmacht zugrundeliegende Rechtsverhältnis ist für das Grundbuchamt nicht ausschlaggebend. Soweit der Erbprätendent Herr Vorname4 B mit Datum vom 19.12.2017 die der Antragstellerin zu 1) erteilte Verkaufsvollmacht vom 14.09.2017 widerrufen hat, hat dieser Widerruf keine Rückwirkung. Die Antragstellerin zu 1) als Bevollmächtigte war bis zum Widerruf befugt, über das zum Nachlass gehörende Vermögen zu verfügen. Die Wirksamkeit einer vor dem Widerruf aufgrund der Vollmacht abgegebenen Willenserklärung bleibt insofern von dem Widerruf unberührt (Meikel-Böttcher, GBO, 11. A., Einl. E Rz. 98; KEHE-Munzig, Grundbuchrecht, 7. A., § 19 Rz. 121; Demharter, aaO, § 19 Rz. 81.1, 83). Eine formelle Beteiligung des Erbprätendenten Herrn Vorname4 B in diesem Beschwerdeverfahren war vorliegend nicht erforderlich. Denn im Verfahren der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung sind Gegenstand der Beschwerde nur die vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse, nicht aber die Entscheidung über den Eintragungsantrag selbst. Mit der Beschwerde erfolgt daher lediglich die Aufhebung der Zwischenverfügung, nicht aber die Entscheidung über den Eintragungsantrag (Senat Rpfleger 1979, 206; BGH NJW 1994, 1158, jeweils zitiert nach juris; Demharter, aaO, § 71 Rz. 34, § 77 Rz. 12, 15). Dies ist Sache des Grundbuchamts, welches den Erbprätendenten Herrn Vorname4 B, der mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21.12.2017 die Zurückweisung des Eintragungsantrags der Antragstellerin zu 1) beantragt hat, vor einer abschließenden Entscheidung über den Eintragungsantrag zu beteiligen haben wird. Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten noch einer Wertfestsetzung. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst.