20 Ww 1/05

Der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts- Schlüchtern vom …. Dezember 2004 und der Bescheid des Landrates des …-Kreises vom 31. März 2003 werden aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu dem Kaufvertrag vom ... Januar 2003 als erteilt gilt. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Geschäftswert: - auch für das erstinstanzliche Verfahren - 4.000,- EUR. I. Durch notariellen Kaufvertrag vom …. Januar 2003 verkaufte der Beteiligte zu 2) an den Beschwerdeführer die eingangs näher bezeichneten drei Grundstücke zu einem Gesamtkaufpreis von 4.000,-- EUR. Der Käufer betreibt ein internationales Kühl- und Viehtransportunternehmen. Er befördert mit 10 Lastzügen ca. 500 bis 600 Tiere pro Jahr von Deutschland u.a. nach Spanien, Griechenland und in den Libanon. Zur Versorgung der Tiere auf dem Transport unterhält er zwei Futterstationen in … und im …u. …. … hat er seit Frühjahr 2003 einen landwirtschaftlichen Betrieb angemeldet. Er verfügt dort über eine Scheune und Gerätschaften und bewirtschaftet in der dortigen Umgebung ca. 11,8 ha Grünland, die er von seinem Sohn sowie den Angestellten seines Transportunternehmens abernten lässt. Das kleinere Wiesengrundstück ist derzeit an den Zeugen … als einzigen Haupterwerbslandwirt von … verpachtet. Der Zeuge … ist der Neffe des Käufers. Er betreibt einen Milchviehbetrieb mit einem durchschnittlichen Viehbestand von 110 Stück und bewirtschaftet ca. 13,6 ha Ackerland und 47,5 ha Grünland. Er beabsichtigt die Aufstockung seines Betriebes um 30 Stück Vieh. Der Hof befindet sich in der Ortslage, ein zusätzlicher Boxenlaufstall wurde zwischenzeitlich im Außenbereich von … Richtung … errichtet. Der Notar übersandte den Kaufvertrag mit Schreiben vom 10. Januar 2003 dem Landrat des …-Kreises, wo er am 13. Januar 2003 einging, und beantragte die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Der Landrat des …-Kreises verlängerte mit Zwischenbescheid vom 7. Februar 2003 unter Hinweis auf die Notwendigkeit der Einholung von Erklärungen über die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach dem Reichssiedlungsgesetz die Frist um weitere 2 Monate. Sodann teilte er mit Bescheid vom 31. März 2003 - dem Verkäufer zugestellt am 01. April 2003 - mit, dass die Beteiligte zu 3) durch Erklärung vom 13. März 2003 das ihr zustehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung des Vertrages Bedenken aus § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG entgegenstünden. Hiergegen hat der Beschwerdeführer am 10. April 2003 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 09. Dezember 2004 die Genehmigung des Kaufvertrages unter der Auflage erteilt, dass der Beschwerdeführer die beiden Grünlandgrundstücke binnen eines Jahres ab Rechtskraft dieser Entscheidung zu angemessenen Bedingungen, insbesondere zu einem marktüblichen Preis an die Beteiligte zu 3) weiterveräußert. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Genehmigung zu dem einheitlichen Kaufvertrag habe nicht versagt werden können, weil dieser auch ein forstwirtschaftliches Grundstück umfasse, an dem nach § 4 RSG kein Vorkaufsrecht geltend gemacht werden könne. Da jedoch die Veräußerung der beiden Grünlandgrundstücke an den Beschwerdeführer eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute, weil der Haupterwerbsbetrieb des … als aufstockungswürdig anzusehen sei, wohingegen der landwirtschaftliche Betrieb des Antragstellers für sich gesehen, ohne die abgeordneten Arbeitskräfte aus dem Transportunternehmen nicht lebensfähig und gegenüber dem Viehtransportunternehmen so unbedeutend sei, dass er die Existenzgrundlage des Beschwerdeführers nicht wesentlich zu verbessern vermöge. Gegen die ihm am 05. Januar 2001 zugestellte amtsgerichtliche Entscheidung wendet sich der Beschwerdeführer mit seiner am 13. Januar 2005 bei Gericht eingegangenen sofortigen Beschwerde, mit welcher er die auflagenfreie Genehmigung des Kaufvertrages erstrebt. Er macht geltend, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei sein nebenerwerbslandwirtschaftlicher Betrieb leistungsfähig und erforderlich, um die Versorgung seines Viehtransportunternehmens mit Futter und Streu auch in Zeiten besonderer Engpässe wie z. B. dem Trockenheitsjahr 2003 ohne außergewöhnliche Kostenbelastungen sicher zu stellen. Er habe die Grundstücke aufgrund seiner Freundschaft zu dem Verkäufer besonders günstig erwerben und so die Futtergewinnungskosten seines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes positiv beeinflussen können. Demgegenüber gehe er davon aus, dass der Landwirt … am Erwerb der Grundstücke im Hinblick auf bestehende familiäre Spannungen interessiert sei und nicht zur Aufstockung seines Betriebes, zumal die streitgegenständlichen Flächen nicht in der Nähe des neu errichteten Stalles lägen und er sich in der Vergangenheit am Erwerb einer Vielzahl von anderen, in der Gemarkung von … zum Verkauf stehenden landwirtschaftlichen Grundstücken nicht interessiert gezeigt habe. Der Beteiligte zu 2) hat vorgetragen, zu einer Veräußerung an den Zeugen …, der seit längerem keine Pacht für das Wiesengrundstück gezahlt habe, sei er nicht bereit gewesen. Die Beteiligte zu 3) verteidigt den angefochtenen Beschluss und macht geltend, für den Fall der Auflassung der Grundstücke an sie sei die Weiterveräußerung an den Haupterwerbslandwirt … zur Aufstockung von dessen Betrieb, an dessen Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit nicht gezweifelt werden könne, beabsichtigt. Der Beteiligte zu 4) hält die amtsgerichtliche Entscheidung ebenfalls für zutreffend. II. Die sofortige Beschwerde ist statthaft (§ 22 Abs. 1 LwVG), wurde form- und fristgerecht angebracht (§§ 9 LwVG, 21, 22 FGG) und erweist sich auch im Übrigen als zulässig. Das Rechtsmittel führt auch in der Sache zum Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts und der Bescheid des Landrates des …-Kreises vom 31. März 2003 waren aufzuheben. Darüber hinaus war festzustellen, dass der Kaufvertrag nach dem Grundstücksverkehrsgesetz als genehmigt gilt. Der Kaufvertrag unterliegt der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG, da die Voraussetzungen der genehmigungsfreien Rechtsgeschäfte nach § 4 GrdstVG nicht vorliegen und Vertragsgegenstand die rechtsgeschäftliche Veräußerung von drei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Sinne des § 1 GrdstVG ist, die sämtlich größer als 0,25 ha sind, so dass die Voraussetzungen der Freigrenzenregelung nach dem Hessischen Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 18.12.1989 (GVBI. l S. 497) in der Fassung vom 17. April 1962 (GVBI. I S. 263) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Ziffer 2 GrdstVG nicht erfüllt sind. Die Genehmigung gilt jedoch nach § 6 Abs. 2 GrdstVG seit dem 14. März 2003 als erteilt, da der Genehmigungsantrag am 13. Januar 2003 bei der unteren Genehmigungsbehörde einging, die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach § 4 RSG nicht gegeben waren und dem Veräußerer binnen zwei Monaten eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG nicht zugestellt wurde. Nach § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG ist die Entscheidung über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Antrages und der Urkunde über das zu genehmigende Kaufgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrages in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, so kann die Behörde nach § 6 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 GrdstVG die Frist vor ihrem Ablauf durch einen Zwischenbescheid auf zwei Monate verlängern; nur wenn die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach § 12 GrdstVG herbei zu führen hat, besteht nach § 6 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 GrdstVG die Möglichkeit der Verlängerung der Frist durch Zwischenbescheid auf insgesamt drei Monate. Im vorliegenden Falle sind die Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechtes nach § 4 RSG nicht gegeben. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 4 RSG besteht nur, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- bzw. Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, durch Kaufvertrag veräußert wird. An forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken besteht kein Vorkaufsrecht. Hier umfasst der Kaufvertrag zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke und ein forstwirtschaftliches Grundstück. Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Beschluss vom 14. Februar 1974 (MDR 74, 655) entschieden, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn beim Verkauf mehrerer Grundstücke in einem Vertrag nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen und für den Vertrag eine einheitliche Genehmigung beantragt worden ist (vgl. auch BGH Beschluss vom 7. November 2002 - BLw 24/02 dokumentiert bei Juris; OLG Koblenz AgrarR 1997, 226). Allerdings gilt für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (AgrarR 1985, 300) der sog. wirtschaftliche Grundstücksbegriff. Im vorliegenden Fall bilden die drei Grundstücke jedoch nach der insoweit maßgeblichen Verkehrsauffassung keine wirtschaftliche Einheit (vgl. hierzu Netz GrdstVG, 2. Aufl., S. 203 u. 206). Denn die beiden landwirtschaftlichen Grundstücke sind durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt und das Waldgrundstück liegt hiervon in deutlicher räumlicher Entfernung, so dass weder ein örtlicher noch ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Der BGH hat zwar ausnahmsweise die Aufspaltung eines Vertrages in einen genehmigungsbedürftigen und einen genehmigungsfreien Teil in Betracht gezogen, wenn dies nach den Interessen der Vertragspartner oder den besonderen Umständen möglich ist (vgl. BGH a.a.O. und OLG Koblenz AgrarR 1990, 317). Hierauf kommt es jedoch für den vorliegenden Fall bereits deshalb nicht an, weil die Genehmigungsbehörde auch eine teilweise Versagung der Genehmigung innerhalb der gesetzlichen Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG nicht ausgesprochen hat. Des Weiteren liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Aufnahme des vorkaufsrechtsfreien forstwirtschaftlichen Grundstückes in den Gesamtvertrag allein mit dem Ziel der Umgehung und Ausschaltung des Vorkaufsrechtes erfolgt wäre (vgl. hierzu OLG Celle RdL 1966, 96 und OLG Hamm RdL 1967, 151). Lagen somit die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nicht vor, so ging die diesbezügliche Mitteilung der unteren Genehmigungsbehörde in ihrem Bescheid vom 31. März 2003 ins Leere. Des Weiteren ist die in diesem Bescheid ebenfalls enthaltene (fiktive) Versagung der Genehmigung nach dem GrdstVG verspätet erfolgt und deshalb unwirksam, weil zwischenzeitlich mit Ablauf der Zwei-Monats-Frist am 14. März 2003 die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten ist. Zwar hat die Genehmigungsbehörde irrig das Vorliegen der Voraussetzungen zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes angenommen und deshalb die Genehmigungsfrist mit Zwischenbescheid vom 7. Februar 2003 um zwei Monate auf insgesamt 3 Monate verlängert. Ein irrtümlich auf das Vorkaufsrecht gestützter Zwischenbescheid kann die Frist jedoch tatsächlich nur um einen Monat auf die nach § 6 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 GrdstVG vorgesehene Höchstfrist von zwei Monaten verlängern. Ist eine Verpflichtung der Behörde zur Einholung der Erklärung nach § 12 GrdstVG tatsächlich nicht gegeben, weil ein Vorkaufsrecht nicht besteht, so gilt der Kaufvertrag gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG mit dem Ablauf von zwei Monaten als erteilt, sofern dem Veräußerer nicht zuvor eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG zugestellt wird (vgl. BGH RdL 1974, 135 und Beschluss vom 7. November 2002 a.a.O.; OLG Naumburg AgrarR 2002, 387; OLG Koblenz AgrarR 1990, 317; Netz, a.a.O. S. 373). Vorliegend wurde der Bescheid, mit dem die Ausübung des Vorkaufsrechtes mitgeteilt und das Vorliegen von Versagungsgründen nach § 9 GrdstVG festgestellt wurde, erst am 31. März 2003 und somit nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist erlassen und am 1. April 2003 an den Veräußerer, den Beschwerdeführer und den Notar zugestellt. Dieser Bescheid ging deshalb ins Leere, da die Genehmigung bereits seit dem 14. März 2003 als erteilt gilt. Die Genehmigungsfiktion ist im Wege der Feststellung unter Aufhebung des angefochtenen gerichtlichen Bescheides und des behördlichen Bescheides gemäß § 6 Abs. 3 GrdstVG auszusprechen, da dies für den grundbuchrechtlichen Vollzug des Kaufvertrages erforderlich ist. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 34, 44 Abs. 2 LwVG. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nach § 45 LwVG nicht veranlasst. Die Festsetzung des Geschäftswertes ergibt sich aus §§ 36, 37 LwVG. Der Senat hat keinen Anlass für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 24 Abs. 1 LwVG gesehen.