20 W 183/02

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird als unzulässig verworfen. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Weiteren Beteiligten werden der Beschluss des Landgerichts Hanau vom 11.04.2002 und der Beschluss des Amtsgerichts Hanau vom 20.09.2001 abgeändert. Der Anfechtungsantrag der Antragstellerin vom 28.05.2001 und ihre Erstbeschwerde werden insgesamt zurückgewiesen. Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden auch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet. Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde und der Erstbeschwerde werden auf 8.643,18 € festgesetzt. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 21 Wohneinheiten, die aus drei Reihenhäusern mit je einer Wohneinheit und zwei Mehrfamilienhäusern (bezeichnet als Häuser A und B) mit insgesamt 18 Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage mit 3 Doppel- und 6 Einzel -PKW-Einstellbühnen besteht. In der notariellen Teilungserklärung vom ...1995 (Bl. 94-105 d. A.) sind hinsichtlich der Tiefgarage Miteigentumsanteile an dem Grundstück, verbunden mit dem Teileigentum an im Aufteilungsplan im einzelnen bezeichneten Pkw- Doppel- bzw. Einzelbühnen, bestehend aus je zwei Pkw-Abstellplätzen oder je einem Pkw- Abstellplatz oben und unten gebildet worden. In § 11 der Teilungserklärung ist unter anderem bestimmt: „Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B obliegt nur den Wohnungseigentümern, die in dem Haus, das instandzusetzen und instandzuhalten ist, ihre Wohnungen haben; diese Regelung gilt auch für die Reihenhäuser, deren Gemeinschaftseigentum auf Kosten des jeweiligen Eigentümers des entsprechenden Hauses instandzusetzen und instandzuhalten ist." § 12 dieser Teilungserklärung lautet: „Die übrigen Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Betriebskosten (z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung) einschließlich der Versicherungsprämien tragen die Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile; dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können; die so festgestellten Kosten trägt der betreffende Wohnungseigentümer in Höhe des nach der Heizkostenverordnung zulässigen Höchstsatzes." In der Betriebskostenabrechnung 1999/2000 sowie im Wirtschaftsplan 2001 wurden unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen auch auf die Eigentümer der Reihenhäuser umgelegt, mit denen sie in den bisherigen Abrechnungen nicht belastet worden waren. In der Eigentümerversammlung vom 26.04.2001 hat unter TOP 3 die Gemeinschaft die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung 1999/2000 vom 07.03.2001 mit den darin verwendeten Verteilerschlüsseln und den daraus resultierenden Einzelabrechnungen sowie die Entlastung der Verwaltung beschlossen. Unter TOP 4 (Wirtschaftsplan 2001) wurde folgender Beschluss gefasst: „Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan 2001 in der Fassung vom 07.03.2001 mit den darin verwendeten Verteilerschlüsseln ist ab dem 01.04.2001 bis auf weiteres gültig ohne Änderungen." Die Antragstellerin, die Eigentümerin des Reihenhauses Nr. ... (Miteigentumsanteil 77,76/1000), aber keines Tiefgaragenplatzes ist, hat den Beschluss zu TOP 3 insoweit angefochten, als die Positionen „Verwaltervergütung", „Hausmeister Allgemein", „Putzmittel", „Allgemeinwasser", „Wartung Feuerlöscher", „Allgemeinstrom", „Bewirtschaftung Glühbirnen", „Kabelgebühr", „Gartenpflege", „Wartung Rolltor", „einmalige Anschaffungen", „Reparatur Rolltor Spiralfedern", „Einstell. Rücklagen Außenanlage" und „sonstige Kosten" mit dem Verteilerschlüssel „1000" versehen wurden. Den unter TOP 4 gefassten Beschluss hat sie angefochten, soweit in dem Wirtschaftsplan 2001 die Ausgabepositionen „Verwaltervergütung", „Hausmeister Allgemein", „Putzmittel", „Allgemeinwasser", „Wartung Tauchpumpen", „Allgemeinstrom", „Bewirtschaftung Glühbirnen", „Kabelgebühr", „Gartenpflege", „allgemeine Anschaffungen", „Wartung Rolltor", „Einmalige Anschaffungen", „Reparaturen" und „Einstell. Rücklagen Außenanlage" mit dem Verteilerschlüssel „1000" enthalten sind. Das Amtsgericht hat nach Verbindung des Anfechtungsverfahrens der Beteiligten zu 1) mit einen weiteren von den Miteigentümern X betriebenen Verfahren die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 nur insoweit für ungültig erklärt, als auf die Antragstellerin Reparaturkosten und Wartungskosten für die Tiefgarage bzw. das Rolltor an der Tiefgarage umgelegt sind und die Anträge im übrigen zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf den Beschluss vom 20.09.2001 (Blatt 128-133 d. A.) verwiesen, der den Beschwerdeführern jeweils am 29.10.2001 zugestellt wurde. Gegen die Zurückweisung ihrer übrigen Anträge hat die Antragstellerin am 12.11.2001 sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsgegner haben mit am 07.11.2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, soweit den Anträgen der Antragstellerin durch den Beschluss des Amtsgerichts stattgegeben worden war. Die Miteigentümer X haben den amtsgerichtlichen Beschluss nicht angefochten. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11.04.2002 (Bl. 182-192 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den am 26.04.2001 unter TOP 3 gefassten Mehrheitsbeschluss insoweit für unzulässig erklärt, als damit die in der Betriebskostenabrechnung 1999/2000 vom 07.03.2001 und den daraus resultierenden Einzelabrechnungen enthaltenen Positionen "Hausmeister allgemein", "Putzmittel", "Wartung Feuerlöscher", "Wartung Rolltor", "Reparatur Rolltor Spiralfedern" und "sonstige Kosten" mit dem Verteilerschlüssel "1000" genehmigt wurden. Den unter TOP 4 gefassten Beschluss hat das Landgericht insoweit für unzulässig erklärt, als damit die in dem Wirtschaftsplan 2001 enthaltenen Positionen "Hausmeister allgemein", "Putzmittel" und "Wartung Rolltor" mit dem Verteilerschlüssel "1000" genehmigt wurden. Die weitergehende Beschwerde der Antragstellerin und die Beschwerde der Beteiligten zu 2) sind erfolglos geblieben. Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 20.04.2002 zugestellten landgerichtlichen Beschluss mit am 06.05.2002 bei Gericht eingegangenem anwaltlich unterzeichnetem FAX- Schreiben vom 04.05. 2002 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Antrag auf Ungültigerklärung der Genehmigungen der Jahresabrechnung 1999/2000 und des Wirtschaftsplanes 2001 hinsichtlich der Positionen weiterbetreibt, bezüglich derer ihre Erstbeschwerde erfolglos geblieben ist. Die Antragsgegner und der Verwalter haben gegen den dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) am 22.04.2002 zugestellten landgerichtlichen Beschluss mit am 06.05.2002 bei Gericht eingegangenem FAX- Schreiben vom gleichen Tag sofortige weitere Beschwerde eingelegt und sind der sofortigen weiteren Beschwerde der Antragstellerin entgegengetreten. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Dem Verwalter steht ein eigenes Beschwerderecht zu, da er durch die landgerichtliche Entscheidung in seinen Rechten tatsächlich beeinträchtigt worden ist. Zwar ist dafür nicht allein die durch § 43 WEG begründete Beteiligtenstellung ausreichend, sondern es muss eine unmittelbare Beeinträchtigung eines materiellen subjektiven Rechts durch den Entscheidungssatz des angefochtenen Beschlusses gegeben sein (BGHZ 120, 396 = NJW 1993, 662; BayObLG WuM 1992, 642; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 45 WEG, Rdnr. 13 und 14). In Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter regelmäßig in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt und damit beschwerdeberechtigt (Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15. Aufl., § 20, Rdnr. 107; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 45 Rdnr. 24). Dem steht vorliegend auch nicht entgegen, dass die Erstbeschwerde nicht durch den Verwalter eingelegt worden ist, weil die landgerichtliche Entscheidung den amtsgerichtlichen Beschluss zu Ungunsten (auch) des Verwalters abgeändert hat, indem der Genehmigungsbeschluss noch in weiterem Umfang für ungültig erklärt worden ist als im amtsgerichtlichen Verfahren (BGH NJW 1980, 1960 und NJW 1984, 2414 ). Da die Antragsgegner und der Verwalter hinsichtlich der Verteidigung der angefochtenen Genehmigungsbeschlüsse Streitgenossen sind, ist ihre Beschwer zusammenzuzählen (Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 45, Rdnr. 3 ; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 45, Rdnr. 16; KG WuM 1993, 149, 150; BayObLG WuM 1993, 765, 766; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450). Die Beschwer der Antragsgegner, die die Genehmigungsbeschlüsse verteidigen, die in den Vorinstanzen teilweise für ungültig erklärt worden sind, richtet sich nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Gültigkeit dieser Beschlüsse (KG WuM 1997, 237 = NJW-RR 1997, 652 ; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 10). Damit entspricht die Beschwer der Antragsgegner zumindest dem Gesamtbetrag der vom Landgericht beanstandeten Abrechnungspositionen, übersteigt also schon die nach § 45 Abs. 2 WEG erforderliche Beschwerdesumme von 750,00 €, so dass es auf die Höhe der Beschwer des Verwalters nicht mehr ankommt. Die weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters hat auch in der Sache Erfolg, da die landgerichtliche Entscheidung auf einer Verletzung des Rechtes beruht (§§ 43 Abs. 1, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), soweit sie die Genehmigungsbeschlüsse für unzulässig erklärt hat. Zunächst ist klar zu stellen, dass die hier von der Antragstellerin zur Begründung der Anfechtung der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung, der daraus resultierenden Einzelabrechnungen und der Verwalterentlastung geltend gemachte Verwendung eines unzutreffenden Verteilerschlüssels sich überhaupt nur hinsichtlich der Einzelabrechnung, der Verwalterentlastung und hinsichtlich des Wirtschaftsplanes auswirken kann. Die Gesamtjahresabrechnung betrifft lediglich die Gegenüberstellung der tatsächlich im Wirtschaftsjahr erzielten Gesamteinnahmen und der tatsächlich geleisteten Ausgabe dieser Periode und wird von der Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels nicht berührt, ebenso wenig kommt es insoweit auf die Berechtigung der einzelnen Positionen an. Dass die in der Gesamtjahresabrechnung enthaltenen Ausgaben tatsächlich nicht getätigt worden seien, hat die Antragstellerin nicht geltend gemacht. Soweit die vom Landgericht tenorierte Unzulässigkeit auch die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung betreffen sollte, was der Entscheidung nicht eindeutig entnommen werden kann, weil unter dem in Bezug genommenen TOP 3 der Versammlung vom 26.04.2001 sowohl die Genehmigung der Gesamt- als auch der Einzelabrechnungen 1999/2000 beschlossen wurde, wäre dies von vornherein nicht gerechtfertigt. Da unter TOP 3 auch die von der Antragstellerin angefochtene Entlastung des Verwalters beschlossen worden ist, besteht ferner Unklarheit darüber, ob das Landgericht auch die Verwalterentlastung (teilweise) für ungültig erklärt hat. Im Ergebnis kommt es hierauf aber nicht an, da die angefochtene Entscheidung jedenfalls auch insoweit der Aufhebung unterliegt, weil der verwendete Verteilerschlüssel nicht zu beanstanden ist und deshalb auch die auf diese Verwendung gestützte Beanstandung der Entlastung keinen Erfolg haben kann. Zutreffend ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass die Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich ist dafür, welcher Verteilungsschlüssel der Einzelabrechnung zu Grunde zu legen ist. Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung, hier insbesondere der §§ 11 und 12 hinsichtlich der Kostenverteilung, ist zunächst davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und den Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Erklärung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juni 1997, § 10 WEG, Rdnr. 44; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 10, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 10, Rdnr. 15; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 -20 W 431/2000- und Beschluss vom 28.01.2004 -20 W 124, 180/2003-). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen- vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 45, Rdnr. 87; Staudinger/Bub, aaO., § 45 WEG, Rdnr. 40; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 41). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2) sind die §§ 11 und 12 der Teilungserklärung auch nicht so eindeutig, dass keine Auslegung in Betracht käme, wie der hier entstandene Streit gerade zeigt. Insbesondere bei § 12 der Teilungserklärung stellt sich die von den Vorinstanzen bereits erörterte Problematik, wie der Terminus "Betriebskosten" auszulegen ist und wie laufende Kosten, wenn nicht durch Messeinrichtungen, dann "auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können", wie es in § 12 der Teilungserklärung vorgesehen ist. Entgegen der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die Verwendung des Verteilerschlüssels "1000", also die Verteilung nach Miteigentumsanteilen unter Einbeziehung der Reihenhauseigentümer auch insoweit nicht zu beanstanden ist, als dies die Positionen "Hausmeister allgemein", "Putzmittel", "Wartung Feuerlöscher", "Wartung Rolltor", "Reparatur Rolltor Spiralfedern" und "sonstige Kosten" betrifft. Bei der rechtlichen Bewertung ist zunächst davon auszugehen, dass zwar eine Mehrhausanlage vorliegt, dass aber keine Verselbständigung der Teilgemeinschaften vorliegt, insbesondere die Teilungserklärung nicht die Bildung separater Abrechnungskreise vorsieht, wie sie die Antragstellerin im Ergebnis anstrebt, und zwar weder im Verhältnis der Mehrfamilienhäuser zu den Reihenhäusern, noch im Verhältnis zu dem hinsichtlich der Tiefgarage gebildeten Teileigentum. Insoweit ist festzustellen, dass nach der herrschenden Meinung (vgl. z. B. BayObLG Rpfleger 1975, 90 und NJW-RR 1995, 783 ; Palandt/Bassenge, aaO., § 3, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze, aaO., § 3, Rdnr. 21; Weitnauer: WEG, 8. Aufl., § 5, Rdnr. 29; anderer Ansicht Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 5 Rdnr. 19; Gleichmann Rpfleger 1988, 10) bereits die einzelnen Stellplätze auf bzw. unter einer Hebebühne wegen des veränderlichen Sondereigentums-, bzw. Teileigentumsbereiches nicht sondereigentumsfähig sind. Folgt man dieser Auffassung, sind nicht nur die übrigen Teile der Tiefgarage wie Zufahrtswege, Tore, Aufzüge, Wände und Decken, sondern auch die Hebebühnen selbst Gemeinschaftseigentum. Im vorliegenden Fall geht es um Wartungs- und Reparaturkosten des Tiefgaragen-Rolltores, das in jedem Fall zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sowohl hinsichtlich des Wohn-, als auch des Teileigentums gilt für alle Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums der Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG i. V. m § 1 Abs. 6 WEG, nämlich Kostentragung im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Kostenverteilung abweichend regelt, muss eindeutig und klar sein und dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen, bei Zweifeln am Regelungsinhalt gilt die gesetzliche Regel des § 16 Abs. 2 WEG (BayObLG ZMR 1999, 48, 49; OLG Köln OLG-Report 2002, 91). Daraus folgt bei der hier gegebenen Gestaltung von §§ 11 und 12 der Teilungserklärung, dass für die hier streitgegenständlichen Abrechnungspositionen die Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG eingreift, weil keine ausreichend bestimmte Zurechnung der Gemeinschaftskosten auf einzelne Wohnungs- bzw. Teileigentümer erfolgen kann. Dass von 1996 bis 1999 andere Verteilungsschlüssel der Abrechnung zu Grunde gelegt wurden, ist unbeachtlich, da für eine nicht der Teilungserklärung entsprechende Abrechnung kein Bindungswille anzunehmen ist. Dazu im Einzelnen: Hinsichtlich der Position "Hausmeister Allgemein" in der Jahresabrechnung hat die Antragstellerin beanstandet, die Hausmeistervergütung und die Kosten für die Reinigung des Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B seien auf Grund der neuen Gestaltung des Hausmeistervertrages grundlos zusammengefasst worden. Es handele sich um von den Eigentümern der Reihenhäuser nicht zu tragende Instandhaltungskosten der Mehrfamilienhäuser, allenfalls ein Bruchteil von 10 % werde durch die Tätigkeit für die Reihenhäuser verursacht. In dem ab 01.04.1999 geltenden Hausmeistervertrag, wie er dem Senat aus dem Parallelverfahren 20 W 192/02 (dort Blatt 39-43 d. A.) bekannt ist, wurden die das Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft insgesamt betreffenden Hausmeistertätigkeiten sowie die Hausreinigungsarbeiten bzgl. der Häuser A und B einheitlich der Firma Y gegen eine einheitliche Vergütung von 1.102,- DM monatlich übertragen. Davor bestanden getrennte Verträge bzgl. der Hausmeistertätigkeit und der Hausreinigung (Bl. 34 - 38 in 20 W 192/02). Die Antragstellerin meint, diese veränderte Gestaltung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch die Position "Putzmittel" falle nur für die Häuser A und B sowie die Tiefgarage an, ebenso wie die Position "Wartung Feuerlöscher". Die Kosten der Wartung für den selbst für ihr Reihenhaus gekauften Feuerlöscher wurden ihr unstreitig nicht ersetzt. Dem halten die Beteiligten zu 2) und der Verwalter entgegen, auf die tatsächliche Nutzung durch die Antragstellerin komme es nicht an. Da über die Hauseingänge der Häuser A und B auch die Tiefgarage und die Fahrradkeller zugänglich seien, komme die Hausreinigung samt Verwendung der Putzmittel und die Wartung der u. a. in den Schleusen der Tiefgarage zu den Häusern A und B befindlichen Feuerlöschern nicht nur den Sondereigentümern der Häuser A und B zugute. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Positionen "Hausmeister/Allgemein", "Putzmittel" und "Wartung Feuerlöscher" als Instandhaltungskosten (vgl. KG WuM 1993, 562) oder Betriebskosten zu definieren sind, jedenfalls handelt es sich um Gemeinschaftskosten im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG. Die in § 11 Abs. 2 und § 12 der Teilungserklärung enthaltene Regelung für die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B und für die übrigen laufenden Kosten, die durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können, ändert für diese Positionen deshalb nichts, weil sie die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis gemeinsam treffen und erst nachträglich nach einem im Einzelfall festzulegenden Verteilungsschlüssel umgelegt werden müssten, um dadurch eine Trennung und Zuordnung zu ermöglichen (vgl. BayObLG ZMR 1993, 231). So wird die Tätigkeit als Hausmeister, die das gesamte Gemeinschaftseigentum betrifft, nach dem seit April 1999 geltenden Vertrag zusammen mit den Reinigungsarbeiten für die Häuser A und B einheitlich vergütet und der Materialverbrauch an Putz- und Pflegemitteln, Glühbirnen und anderen Verbrauchsmaterialien wird nach dem entstandenen Aufwand mit der Hausverwaltung insgesamt abgerechnet. Somit ist keine "einwandfreie" Feststellung im Sinn von § 12 der Teilungserklärung für die Zuordnung der Hausmeister-, bzw. Reinigungskosten und der Putzmittel möglich, erst recht nicht von vornherein. Es müsste vielmehr für jede einzelne Dienstleistung und jedes verbrauchte Putzmittel im Einzelnen nachträglich festgestellt werden, worauf sich diese bezogen haben bzw. wofür es verwendet wurde. Eine derartig aufwendige und unpraktikable Regelung bei im Endeffekt geringer wirtschaftlicher Bedeutung kann mit der Teilungserklärung nicht gewollt sein. Hinsichtlich der Position "Wartung Feuerlöscher" gilt im Prinzip nichts anderes. Es kommt hinzu, dass die Antragsgegner unwidersprochen vorgetragen haben, dass sich zwei der drei Feuerlöscher in den Schleusen der Tiefgarage zu den Eingängen der Häuser A und B befinden, also nach den vorangegangenen Ausführungen betreffend die Rechtsverhältnisse an der Tiefgarage zum allgemeinen Gemeinschaftseigentum gehören und nicht § 11 Abs. 2 der Teilungserklärung unterfallen. Auch die Verteilung der Positionen "Wartung Rolltor" und "Reparatur Rolltor Spiralfedern" nach dem Verteilerschlüssel 1000 ist nicht zu beanstanden, da wie oben dargelegt, in jedem Fall diese Teile der Tiefgarage insgesamt im Gemeinschaftseigentum steht. Für das Gemeinschaftseigentum an der Tiefgarage enthalten die §§ 11 und 12 der Teilungserklärung auch keine Sonderregelung hinsichtlich der Kostentragung. Eine entsprechende Anwendung der für das Gemeinschaftseigentum der Mehrfamilienhäuser und der Reihenhäuser vorgesehenen Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG auch auf das Gemeinschaftseigentum an der Tiefgarage kommt nicht in Betracht. Dem steht außer dem Bestimmtheitsgrundsatz entgegen, dass die §§ 11 und 12 der Teilungserklärung als Ausnahmeregelung von § 16 Abs. 2 WEG eng und nicht erweiternd auszulegen sind. Geht man davon aus, dass die gesamte Tiefgarage in Gemeinschaftseigentum steht, fehlt es gerade an dem Kriterium des Sonder-, bzw. Teileigentums von einzelnen Miteigentümern, auf die das Landgericht abgestellt hat. Dass die Antragstellerin nicht über einen Stellplatz in der Tiefgarage verfügt, ist kein Grund, sie an den Kosten für diese Positionen nicht zu beteiligen. Die fehlende tatsächliche Nutzung ist keinesfalls ein Ausschlusskriterium. Die Vorinstanzen haben insoweit zutreffend die Beteiligte zu 1) bereits darauf hingewiesen, dass sie nicht Alleineigentümerin ist, sondern Miteigentümerin und Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, was die grundsätzliche Verpflichtung zur Verpflichtung der Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG zur Folge hat. Soweit die in der Teilungserklärung enthaltene Sonderregelung nicht eingreift, gilt diese gesetzliche Regelung, unabhängig von der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Hinsichtlich der Position "sonstige Kosten" mit 64,58 DM hat der Verwalter diese in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 12.03.2002 (Bl. 165 d. A.) dahin erläutert, es handele sich um im Zusammenhang mit der Eigentümerversammlung entstehende Kosten wie Raumkosten oder Beglaubigungskosten für Protokolle. Dem ist die Antragstellerin nicht entgegengetreten. Damit handelt es sich um Kosten, die durch dem Verwalter obliegende Aufgaben entstehen, also Kosten der sonstigen Verwaltung im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG, die nach Miteigentumsanteilen von allen Mitgliedern der Gemeinschaft zu tragen sind. Demnach stellt sich die Bezeichnung "sonstige Kosten" in der Abrechnung als Abkürzung für "sonstige Kosten der Verwaltung" dar, um die es sich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Verwalters in der Sache auch handelt. Insbesondere hat die Antragstellerin nicht dargetan, dass diese Kosten durch die Inanspruchnahme des Verwalters durch einzelne Miteigentümer beispielsweise im Zusammenhang mit einer Veräußerung entstanden und deshalb von diesen allein zu tragen seien. Für die sonstigen Kosten der Verwaltung gelten die besonderen Kostenregelungen nach § 11 und 12 der Teilungserklärung von vornherein nicht. Das Landgericht hat die Unzulässigkeit der Genehmigung in der Begründung - im Gegensatz zur Tenorierung - bei dieser Position auch nicht auf die Verwendung eines falschen Schlüssels, sondern auf die fehlende Nachvollziehbarkeit gestützt. Dem ist zwar insoweit zu folgen, dass die Abrechnung aus sich heraus verständlich sein muss, dies bedeutet aber nicht, dass eine Zusammenfassung von Kostenarten nicht erfolgen dürfte, wenn sonst die Übersichtlichkeit leiden würde. Bei Kleinbeträgen wie im vorliegenden Fall ist erst dann keine Nachvollziehbarkeit gegeben, die eine Ungültigerklärung der Genehmigung begründen kann, wenn auch die Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters, insbesondere die Belege, keine Klärung gebracht hat. Die Antragstellerin hat aber nicht vorgebracht, dass sie sich insoweit erfolglos um eine Aufklärung bemüht hätte. Die weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters war deshalb begründet. Die an sich gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte weitere Beschwerde der Antragstellerin ist unzulässig, da die Beschwer der Antragstellerin nicht wie erforderlich 750 € übersteigt. Der Beschwerdewert im Sinn von § 45 Abs. 1 WEG ist nicht gleichzusetzen mit dem Geschäftswert im Sinn von § 48 Abs. 3 WEG. Während sich letzterer auf das Interesse aller Beteiligter bezieht (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 48, Rdnr. 24; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 48, Rdnr. 12), ist der Beschwerdewert nach der Beschwer des Rechtsmittelführers und seinem Interesse an der angefochtenen Entscheidung zu bemessen. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung mit der Begründung angefochten, einzelne Positionen hätten nicht oder nicht in der eingebuchten Höhe in die Jahresabrechnung eingestellt werden dürfen, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der nach seiner Ansicht richtigen Abrechnung erspart geblieben wäre. Dabei hat die Belastung des erfolglosen Rechtsmittelführers mit Verfahrenskosten außer Betracht zu bleiben. Auch die Interessen der übrigen Eigentümer und die Bedeutung der Sache für die Gemeinschaft insgesamt bleiben unberücksichtigt, da allein das vermögenswerte Interesse des Beschwerdeführers an einer Änderung der angefochtenen Entscheidung maßgeblich ist (BayObLG ZWE 2000, 461 m. w. H.; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450; Niedenführ/Schulze, aaO. § 45, Rdnr. 1, 13; Staudinger/Wenzel, 12. Aufl., § 45, Rdnr. 8 und 12). Auch dann, wenn, wie ebenfalls im vorliegenden Fall erfolgt, ein Wohnungseigentümer den Beschluss über die Entlastung des Verwalters anficht, bemisst sich der Wert seiner Beschwer allein nach seinem individuellen Interesse an der von ihm begehrten Rechtsmittelentscheidung (BayObLG ZMR 2001, 720; Staudinger/Wenzel, aaO.; Rühlicke ZWE 2003, 200, 201). Verfahrensgegenstand der weiteren Beschwerde der Antragstellerin nach dem Antrag im Schriftsatz vom 04.05.2002 (Bl. 236, 237 d. A.) ist die Ungültigerklärung der Genehmigungsbeschlüsse vom 26.04.2001 bezüglich der Positionen "Verwaltervergütung", "Allgemeinstrom", "Bewirtschaftung Glühbirnen", "Kabelkosten", "Einstellung Rücklage Außenanlage" in der Einzelabrechnung und im Wirtschaftsplan, soweit der Verteilerschlüssel 1000 verwendet wurde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der Verwaltervergütung die Antragstellerin nur die Inanspruchnahme nach Miteigentumsanteilen an Stelle der im Verwaltervertrag vorgesehenen Pauschale von 30,00 DM monatlich pro Wohnung beanstandet. Der Differenzbetrag zwischen der in der Einzelabrechnung eingestellten Verwaltervergütung von 587,94 DM und der Jahresvergütung laut Verwaltervertrag von 360,00 DM beträgt bei der Einzelabrechnung 227,94 DM. Zusammen mit den Positionen "Allgemeinstrom" von 47,71 DM, "Bewirtschaftung Glühbirnen" von 2,64 DM, "Kabelkosten" mit 277,91 DM und "Rücklage Außenanlage" von 155,54 DM beziffert sich die Beschwer der Antragstellerin hinsichtlich der Einzelabrechnung auf 711,74 DM. Bei dem Wirtschaftsplan 2001 beträgt die Differenz der eingebuchten Verwaltervergütung mit 594,01 DM zu der auf die Einheit laut Verwaltervertrag entfallenden Vergütung 234,01 DM, die Position "Allgemeinstrom" 50,55 DM, "Bewirtschaftung Glühbirnen" 2,72 DM, "Kabelkosten" 277,91 DM und "Rücklage Außenanlage" 155,54 DM, also zusammen 720,73 DM. Mit insgesamt 1.432,47 DM = 732,41 € wird somit die erforderliche Beschwerdesumme von 750,00 € nicht erreicht. Soweit die Antragstellerin über diese in der Antragstellung zur weiteren Beschwerde allein enthaltenen Positionen hinaus in der Begründung noch weitere Positionen beanstandet, fehlt es insoweit schon deshalb an einer Beschwer, weil die Vorinstanzen darüber nicht entschieden haben. Nachdem die Anfechtung der Genehmigungsbeschlüsse zulässigerweise auf einzelne Positionen der Abrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes beschränkt worden ist - dieser Auslegung des Antrags vom 28.05. 2001 durch die Vorinstanzen ist die Antragstellerin jedenfalls nicht entgegengetreten-, können andere Positionen nicht nachträglich in die Anfechtung einbezogen werden, da ansonsten die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG unterlaufen würde. Zu Recht ist deshalb das Landgericht auf die in dem Schreiben der Antragstellerin vom 27.03.2002 beanstandete Position "Beweissicherungskosten" nicht eingegangen, da sie nicht Gegenstand der fristgerechten Anfechtung vom 28.05.2001 waren. Für die zwar nicht in der Antragstellung, aber in der Begründung der weiteren Beschwerde außerdem berücksichtigte Position "Wartung Tauchpumpen" in dem Wirtschaftsplan 2001 entfallen auf die Antragstellerin nur 10,89 DM. Auch die zusätzliche Berücksichtigung dieser Position führt deshalb nicht zum Erreichen der Beschwerdesumme. Unabhängig von der Unzulässigkeit der weiteren Beschwerde der Antragstellerin hätte sie auch in der Sache keinen Erfolg. Die Einschätzung der Vorinstanzen, dass hinsichtlich der den Gegenstand der weiteren Beschwerde der Antragstellerin bildenden Positionen in der Abrechnung 1999/2000 und des Wirtschaftsplanes 2001 der zutreffende Verteilerschlüssel verwendet wurde, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die insoweit zutreffenden Begründungen der Vorinstanzen Bezug genommen werden. Ergänzend ist hinsichtlich der Verwalterkosten darauf hinzuweisen, dass Wohnungseigentümer dem Verwalter gegenüber als Gesamtschuldner für die Verwaltervergütung haften. Auch dann, wenn der Verwalter nach dem Verwaltervertrag Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, gilt für die Verpflichtung der Wohnungseigentümer untereinander § 16 Abs. 2 WEG, d. h. Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel (OLG Köln NZM 2002, 615 ; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 26, Rdnr. 115; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26, Rdnr. 63). Die hier in §§ 11 und 12 der Teilungserklärung für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Betriebskosten vorgesehene Regelung greift für die Verwalterkosten schon deshalb nicht ein, wie es sich dabei um keine dieser Kostenarten, sondern um die Kosten der sonstigen Verwaltung handelt (KG NZM 2002, 615 ). Mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bedürfte es zur Aufteilung der Verwaltervergütung nach Einheiten sogar einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Hinsichtlich der Kosten des unstreitig bei Errichtung der Liegenschaft insgesamt eingebrachten Kabelanschlusses handelt es sich um Kosten des Betriebes gemeinschaftlicher Einrichtungen, für die grundsätzlich die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG gilt, unabhängig von der Nutzung. Zu Recht haben die Vorinstanzen darauf verwiesen, dass insoweit nichts anderes gilt als auch sonst für die Kosten von Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. dem Aufzug, der nur in einem Haus einer Mehrhausanlage vorhanden ist und den die Miteigentümer mit Sondereigentum in den anderen Häusern nicht nutzen (vgl. hierzu BGH NJW 1984, 2576 = WuM 1985, 33, 34 ; BayObLG WuM 1992, 155). Zu denken wäre auch an die Kosten eines Fahrradkellers, an denen sich auch Miteigentümer zu beteiligen haben, die nicht Fahrrad fahren können oder an die Kosten eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Kinderspielplatzes, von denen auch kinderlose Miteigentümer nicht freigestellt werden können. Das Kriterium der Nutzung einer gemeinschaftlichen Einrichtung ist nur dann von Bedeutung für die Kostentragung, wenn darauf in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung darauf abgestellt worden ist. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, da auch nach § 12 der Teilungserklärung die einwandfreie Feststellung laufender Kosten durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise, nicht aber die Nutzung einer Einrichtung maßgeblich ist. Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG i. V. m. §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO (analog). Dagegen sah der Senat keine Veranlassung zur Abweichung von dem Grundsatz, dass die Beteiligte ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 47 Satz 2 WEG). Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich - anders als der Beschwerdewert - grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen (Staudinger/Wenzel: WEG, 12. Aufl., § 48, Rdnr. 15). Der Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung bestimmt sich deshalb nach allgemeiner Auffassung nach einem Bruchteil von 20- 25 % des Gesamtvolumens, wodurch im Regelfall auch dem verfassungsrechtlich garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den Gerichten Rechnung getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des anfechtenden Wohnungseigentümers - wie vorliegend - deutlich unter 25 % des Gesamtvolumens liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein (BayObLG WuM 1992, 714; OLG Hamm NZM 2001, 549; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 48, Rdnr 25 mit weiteren Nachweisen; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 48, Rdnr. 40; Staudinger/-Wenzel, aaO., § 48, Rdnr. 20). Vorliegend hat das Landgericht bei seiner Wertfestsetzung nicht berücksichtigt, dass lediglich der Verteilerschlüssel der Einzelabrechnung und des Wirtschaftsplanes im Streit standen, nicht aber die Gesamthöhe der im Einzelnen beanstandeten Positionen. Dem hat der Senat dadurch Rechnung getragen, dass er jeweils nur 10 % des Gesamtvolumens der Einzelabrechnung und des Wirtschaftsplanes berücksichtigt hat (vgl. auch Senatsbeschluss vom 07.03.2003 -20 W 15/02-). Dementsprechend war auch die landgerichtliche Wertfestsetzung abzuändern (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO).