2 U 180/21

In dem Rechtsstreit (...) wird die Berufungsklägerin darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihr Rechtsmittel gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.10.2021 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Die Berufungsklägerin erhält Gelegenheit, zu den nachstehenden Hinweisen bis zum 15.12.2022 Stellung zu nehmen oder das Rechtsmittel binnen dieser Frist kostenprivilegiert zurückzunehmen. Das Rechtsmittel hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die vom Landgericht zuerkannte, rechnerisch unbestrittene Mietzinsforderung für die Zeit von Dezember 2015 bis Juli 2020 unterliegt keiner fortlaufenden Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagte haben im gewerblichen Mietvertrag vom 13.4.2012 unter Z. 6.9 vereinbart, dass ein Minderungsrecht nur geltend gemacht werden kann, wenn dies vom Vermieter nicht bestritten oder rechtskräftig festgestellt wurde und wenn der Mieter dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat. Ein nachträglicher Rückforderungsanspruch des Mieters bleibt unberührt. Das Landgericht hat zu Recht erkannt, dass diese Klausel auch als Allgemeine Geschäftsbedingung eines gewerblichen Mietvertrags im Hinblick auf § 307 Abs. 1 BGB unbedenklich wirksam ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH benachteiligen Minderungsbeschränkungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines den Gebrauch einschränkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsanspruch (§ 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, NJW 1984, 2404 ff.; BGH, Urteil vom 27.1.1993 - XII ZR 141/93, NJW-RR 1993, 519 ff.; BGH, Urteil vom 23.4.2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, ff.). Diese zutreffende Rechtsauffassung teilt der erkennende Senat. Die hier zur Beurteilung anstehende Klausel entspricht diesen Anforderungen, weil sie den Rückforderungsanspruch des Mieters im Falle von Überzahlungen unberührt lässt. Sie ist auch nicht deswegen unwirksam, weil sie die Herabsetzung der Miete von einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Minderung und von deren schriftlicher Ankündigung einen Monat vor Fälligkeit abhängig macht. Auch insoweit ist die Klausel im Hinblick auf § 307 Abs. 1 BGB unbedenklich (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 462). Auf die im angefochtenen Urteil zugrunde gelegte Wirksamkeit der Klausel in Z. 6.9 des gewerblichen Mietvertrages musste das Landgericht nicht vorab hinweisen gemäß § 139 Abs. 2 ZPO. Die Handhabung durch das Landgericht war nicht verfahrensfehlerhaft. Derartige Hinweise sind erforderlich, wenn eine entscheidungserhebliche Frage von den Parteien übersehen wurde oder das Gericht von einer gefestigten Rechtsprechung abzuweichen beabsichtigt, um eine Überraschungsentscheidung und damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu vermeiden. Ein derartiger Hinweis ist auch geboten, wenn das Gericht von seiner eigenen, zuvor bekannt gegebenen Einschätzung abzuweichen beabsichtigt (vgl. Zöller/Greger, 34. Aufl. 2022, § 139 ZPO Rn. 6). Keine dieser Voraussetzungen liegt hier vor. Denn die Bedeutung der Klausel wurde von den Parteien vor dem Landgericht ausdrücklich thematisiert in den Schriftsätzen der Klägerin vom 12.4.2021 (Bl. 279) und der Beklagten vom 14.9.2021 (Bd. II, Bl. 314). Zu zentralen Streitpunkten der Parteien sind vorab keine gerichtlichen Hinweise erforderlich (BGH, Beschluss vom 21.1.2016 - V ZR 183/15, zitiert nach juris Rn. 9), solange das erkennende Gericht nicht von einer gefestigten Rechtsprechung abzuweichen beabsichtigt, was ein gewissenhafter rechtskundiger Beobachter nicht gewärtigen musste und was hier nicht der Fall war. Der Umstand, dass eine andere Einzelrichterin derselben Kammer des Landgerichts in einem Parallelverfahren hinsichtlich des Minderungsrechts gemäß Z. 6.9 des gewerblichen Mietvertrages durch Hinweisbeschluss vom 24.9.2020 eine abweichende, nicht begründete Rechtsauffassung vertreten hat, war in jenem Verfahren aufgrund der beabsichtigten Abweichung von der oben dargestellten gefestigten Rechtsprechung geboten, führt aber auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes vorliegend nicht zur Notwendigkeit eines Hinweises gemäß § 139 Abs. 2 ZPO. Denn die Parteien haben die Frage der Wirksamkeit der Klausel im hiesigen Rechtsstreit nicht übersehen, sondern thematisiert; das hier zur Entscheidung berufene Landgericht beabsichtigte nicht, von der gefestigten Rechtsprechung abzuweichen, und der Hinweis einer anderen Einzelrichterin derselben Kammer schafft keinen Vertrauenstatbestand dafür, dass auch die hier zur Entscheidung berufene Einzelrichterin ebenso von der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung abweichen und eine Beweisaufnahme über die Minderungsgründe anordnen würde. Die tatsächlichen Voraussetzungen für eine im Rahmen dieser wirksamen Klausel zulässige Mietminderung liegen nicht vor. Das Minderungsrecht war weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt. Da die Handhabung durch das Landgericht nicht verfahrensfehlerhaft war, liegen die Voraussetzungen einer Zulassung neuen Berufungsvorbringens im Sinne von § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht vor. Den Berufungsvortrag, die Beklagte habe mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abweichend von Z. 6.9 des Mietvertrages mündlich eine Einigung darüber erzielt, dass sie dem Grunde nach zur Minderung berechtigt sei, hat die Klägerin mit der Berufungserwiderung ebenso bestritten wie die Behauptung, die Klägerin habe in zurechenbarer Weise die Erwartung geweckt, sich nicht (mehr) auf die Klausel im Mietvertrag zu berufen. Auf der Grundlage des demnach berücksichtigungsfähigen Sachverhalts stellt sich die von der Berufung aufgeworfene Rechtsfrage nicht, ob die behauptete Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch im Verhältnis zur Klägerin gelte. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die behauptete Einigung dem Grunde nach keine Einigung über den Minderungsbetrag darstellt, über den die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagten im Parallelverfahren streiten. Die Minderungsankündigung der Beklagten vom 3.12.2015 (Anl. B3, Bl. 41) führt daher nicht zu einer Herabsetzung des vereinbarten Mietzinses im laufenden Mietverhältnis im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB. Es kann deshalb dahinstehen, ob die von der Beklagten vorgetragenen, streitigen Minderungsgründe bestehen. Die lediglich auf Bestätigung des angefochtenen Urteils gerichtete Anschlussberufung der Berufungsbeklagten ist unzulässig, da ihr Begehren nicht über das mit dem landgerichtlichen Urteil Zugesprochene hinausgeht (vgl. BGH, Urteil vom 02.10.1987 - V ZR 42/86, NJW-RR 1985, 185 ff.). Eine streitige Entscheidung über die Anschlussberufung wird voraussichtlich nicht ergehen müssen, § 524 Abs. 4 ZPO. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO, weil sie eine Entscheidung in einem Einzelfall auf der Grundlage gesicherter höchstrichterlicher Rechtsprechung betrifft. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil ist ebenso wenig erforderlich wie eine mündliche Verhandlung, von der kein weiterer Aufschluss zu erwarten ist. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass im Rahmen einer Stellungnahme zu diesem Hinweis kein neuer Tatsachenvortrag zulässig ist. Im Falle einer Rücknahme des Rechtsmittels beträgt die Kostenersparnis gemäß KV Nr. 1222 GKG 2258 € Gerichtskosten sowie 1986 € netto gegnerische Anwaltskosten.