2 U 18/09

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 7.11.2008 (Az.: 2-27 O 151/08) wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.404,60 € festgesetzt. Die Revision wird zugelassen. I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO: Die Kläger verlangen mit ihrer Klage von dem Beklagten Rückzahlung der im Rahmen des notariellen Pachtvertrages vom 23.3.1998 geleisteten Kaution in Höhe von 5.215,18 € und von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.944,96 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen. Das Landgericht hat den Beklagten durch Urteil vom 7.11.2008, den Klägern zugestellt am 26.11.2008, unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt, an die Kläger 2.755,54 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.11.2008 zu zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Kläger könnten die geleistete Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen. Dieser Anspruch sei aber in Höhe von 5.404,60 € aufgrund der seitens des Beklagten erklärten Aufrechnung mit Nachforderungen aus der erstellten Betriebskostenabrechnung erloschen. § 3 des Vertrages begründe nicht nur eine interne Ausgleichsregelung bezüglich der Betriebskosten zwischen den beiden Pächtern der „X-Klause“ und des „X-Grills“, sondern auch einen Anspruch des Verpächters gegen den Pächter. Diese Bestimmung sei wirksam. Daß es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt habe, sei nicht hinreichend vorgetragen. Die Betriebskostenabrechnung entspreche auch den bestehenden Anforderungen, da in ihr die Gesamtkosten und der Verteilungsschlüssel angegeben sowie der auf die Kläger entfallende Anteil von einem Drittel berechnet seien. Inhaltliche Fehler berührten die formelle Ordnungsmäßigkeit nicht. Ein pauschales Bestreiten der angegebenen Gesamtkosten reiche nicht aus. Die Voraussetzungen einer Verwirkung lägen nicht vor. Auch sei die Nachforderung nicht aufgrund der nicht fristgerechten Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, da es sich um ein Gewerbemietverhältnis handele. Die abgerechneten Positionen aus den Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 könnten bis auf die Positionen „versiegelte Fläche“ und „Wohngebäude“ und damit in Höhe von einem Drittel des Gesamtbetrages von 16.213,80 € auf die Kläger umgelegt werden. Weitere Gegenansprüche des Beklagten, insbesondere aus der in § 4 des Vertrages vereinbarten Reparaturverpflichtung bestünden nicht. Die Kläger könnten ferner Rückzahlung der für die Wohnung geleisteten Vorschüsse verlangen. Mit ihrer am 12.12.2008 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 26.2.2009 an diesem Tage begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in Höhe des abgewiesenen Betrages von 5.404,60 € nebst Zinsen weiter. Hierbei gehen sie nunmehr von einer wirksamen Vereinbarung über ihre Verpflichtung, die Betriebskosten anteilig zu tragen, aus. Sie wiederholen ihre Ansicht, der Beklagte sei wegen entgegen § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht fristgerechter Vorlage der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2005 bis 2007 erst mit der Klageerwiderung an der Geltendmachung von Nachforderungen gehindert. Diese Vorschrift müsse analog auch auf Gewerbemietverträge angewendet werden. Gerade im Geschäftsleben müßten möglichst schnell klare Verhältnisse geschaffen werden. Der Mieter, der mitunter kaum in der Lage sei, wesentliche Rücklagen zu bilden, dürfe darauf vertrauen, daß die Vorauszahlungen seine auf das Jahr anteilig zu tragenden Kosten decken. Das berechtigte Interesse des Mieters an Klarheit müsse denknotwendig nicht nur zu einer entsprechenden Anwendung der normierten Abrechnungsfristen, sondern auch zu einem entsprechenden Ausschluß von Nachforderungen nach Fristablauf führen. Überdies wären die Nachforderungen verwirkt, da der Beklagte seit dem Jahre 2002 keine Betriebskostenabrechnungen mehr vorgelegt habe, auch nicht auf die Aufforderung hin, die Kaution zurückzuzahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses bereits im Dezember 2007 hätten sie mit einer entsprechenden Nachforderung nicht mehr rechnen müssen. Hierauf hätten sie sich eingestellt und das zur Verfügung stehende Geld für durch die Krankheit des Klägers bedingte Kosten und für den Lebensunterhalt verbraucht. Vielmehr hätten sie zur Lebensvorsorge fest mit einer Rückzahlung der Kaution gerechnet. Ein Abwarten bis zum Finden eines Nachpächters sei nicht besprochen worden. Ergänzend beziehen die Kläger sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 7.11.2008 (Az.: 2/27 O 151/08) abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie als Mitgläubiger über den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag weitere 5.404,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz daraus seit dem 28.2.2008 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die gemäß den §§ 511, 517, 519 f. ZPO zulässige Berufung ist nicht begründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten über den erstinstanzlich ausgeurteilten Betrag hinaus ein weiterer Anspruch nicht zu. Die Forderungen der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Kaution und auf Erstattung der für die Wohnung geleisteten Betriebskostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 8.160,14 € sind in Höhe von 5.404,60 € infolge der seitens des Beklagten erklärten Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten erloschen (§ 581 Abs. 2, § 551, § 389 BGB). Dem Beklagten steht gegen die Kläger gemäß § 3 des Vertrages vom 23.3.1998 ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten des Pachtobjekts für die Jahre 2005 bis 2007 in dieser Höhe zu. Daß ein Anspruch grundsätzlich besteht, gestehen die Kläger nunmehr zu. Der Beklagte kann den Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten weiterhin geltend machen. Zwar ist die Abrechnung der Betriebskosten des Zeitraumes von 2005 bis 2007 erst mit der Klageerwiderung vom 7.7.2008, den Klägern übersandt am 9.7.2008, teilweise verspätet erfolgt. Dabei war der Beklagte nicht schon vertraglich verpflichtet, die Abrechnung der Betriebskosten in dem auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum folgenden Jahr zu erstellen. § 3 des Vertrages enthält eine solche Verpflichtung nicht. Auch besteht keine gesetzliche Abrechnungsfrist, da es sich um Gewerberaum handelt, für den die für Wohnraum geltende Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB nicht unmittelbar anwendbar ist (§ 578 BGB; vgl. OLG Düsseldorf, DWW 2006, 198 ff.; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 24.5.2006, Az.: 3 U 189/05). Die Jahresfrist dieser Vorschrift gilt jedoch im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses entsprechend, jedenfalls ist die Abrechnung in angemessener Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorzulegen, da auch hier jede Vertragspartei gehalten ist, alsbald für Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche zu sorgen (vgl. BGH, WuM 1984, 127 ; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 287; OLG Frankfurt a.M., ZMR 1999, 628; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556, Rdnr. 448 m.w.N.; Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., 2002, G Rdnr. 67; J Rdnr. 15; v. Brunn, a.a.O., III A Rdnr. 46) Die teilweise Überschreitung der Abrechnungsfrist um mehr als eineinhalb Jahre hat aber nicht zur Folge, daß der Beklagte seinen Anspruch auf Ausgleich der sodann erstellten Abrechnung verloren hätte. Eine entsprechende Anwendung der Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist nicht geboten. Es fehlt bereits an dem Erfordernis einer unbeabsichtigten Regelungslücke, da kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich ist, daß der Gesetzgeber die allein für das Wohnraummietrecht konzipierte Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB lediglich versehentlich nicht in den Verweisungskanon des § 578 BGB aufgenommen hat und es sich daher um eine planwidrige Unvollständigkeit handelt (vgl. OLG Düsseldorf, DWW 2006, 198 f. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., G Rdnr. 93; J Rdnr. 16; a.M. AG Wiesbaden, ZNZM 2006, 140 f. ). Daß dies nicht ausdrücklich Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens war, spricht nicht bereits für ein entsprechendes Versehen. Vielmehr kann davon ausgegangen werden, daß die Möglichkeit einer unterschiedlichen Regelung für Wohnraum- und sonstige Mietverhältnisse dem Gesetzgeber auch insofern bewußt war. Zudem unterscheidet sich die Interessenlage der Parteien eines derartigen Gewerberaummietverhältnisses von derjenigen bei einem Wohnraummietvertrag (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 24.5.2006 – 3 U 189/05). Ein Mieter von Gewerberaum, der regelmäßig über eine gewisse geschäftliche Erfahrung verfügt, ist üblicherweise nicht in gleichem Maße schutzwürdig wie ein Wohnungsmieter und wird aufgrund seiner geschäftlichen Erfahrung in größerem Maße mit Nachforderungen aus nachträglich erstellten Nebenkostenabrechnungen rechnen und hierfür Rückstellungen bilden. Diese Beurteilung stellt auf einen durchschnittlichen Mieter von Gewerberaum ab. Mögliche finanzielle Engpässe des konkreten Mieters müssen hierbei außer Betracht bleiben und sind von Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung auch nicht umfaßt. Diese stellt nicht auf angebliche Unterschiede in der finanziellen Leistungsfähigkeit von Wohnungsmietern und Mietern von Geschäftsraum ab, sondern auf deren Erfahrung, mit geschäftlichen Dingen umzugehen. Seine eigene finanzielle Leistungsfähigkeit hat jeder Schuldner ohne Unterschied selbst zu vertreten hat (§ 279 GBG a.F.; vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl. 2009, § 276, Rdnr. 30 ff.). Auch die Voraussetzungen der Verwirkung liegen nicht vor, so daß die Geltendmachung des Anspruchs nicht gegen Treu und Glauben verstößt (§ 242 BGB). Grundsätzlich steht es dem Berechtigten frei, bei der Geltendmachung seiner Rechte die durch das Gesetz bestimmten Fristen, insbesondere die Verjährungsfristen in voller Länge auszunutzen. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt erst mit Ablauf von drei Jahren nach ihrem Zugang (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556, M I.1. m.w.N.). Daß der Beklagte zu der Geltendmachung ausnahmsweise nicht mehr berechtigt wäre, ergibt sich aus dem Geschehensablauf nicht. Das Zuwarten mit der Abrechnung über einen Zeitraum von mehr als eineinhalb Jahren ließ für die Kläger bereits nicht das berechtigte Vertrauen darauf entstehen, der Beklagte werde keine Forderungen auf Nachzahlung von Nebenkosten mehr erheben. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß er schon seit dem Jahre 2002 Nebenkostenabrechnungen nicht mehr erstellt hatte und daß er auch in dem Schreiben vom 13.2.2008 die Nebenkostenabrechnungen nicht erwähnte. Ferner ist nicht ersichtlich, daß die Kläger im Hinblick auf ein derartiges Vertrauen bestimmte konkrete Dispositionen getroffen hätten, welche der nunmehr beanspruchten Nachzahlung entgegenstünden (vgl. hierzu BGH, WuM 1984, 127 ; 185; OLG Düsseldorf, WuM 2000, 133 ; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., J Rdnrn. 9, 15 f. m.w.N.). Daß sie sich darauf eingestellt hatten, nicht mehr zahlen zu müssen, und demzufolge keine entsprechenden Rücklagen gebildet, sondern das zur Verfügung stehende Geld für die Lebenshaltung ausgegeben haben, reicht hierfür nicht aus. Die Kläger haben die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).