I-24 U 95/10

Umsatzsteuer als Bestandteil der Mietforderung bei uneindeutiger Vertragsgestaltung • Bei unklarer Vertragsformulierung sind neben Wortlaut und Systematik auch die vor- und nachvertraglichen Umstände sowie die praktische Durchführung für die Auslegung heranzuziehen. • Wird in einer längeren Vertragslaufzeit Umsatzsteuer in Rechnungen gesondert ausgewiesen und widerspruchslos über Jahre entrichtet und steuerlich geltend gemacht, spricht dies für eine vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer. • Ändert sich der Umsatzsteuersatz während der Laufzeit eines längerfristigen Vertrags, kann der vereinbarte Preis entsprechend angepasst werden, wenn eine Steuervereinbarung anzunehmen ist (§ 29 UStG). • Überzahlungs- oder Rückzahlungsansprüche der Mieter entfallen, wenn sich aus Auslegung und Durchführung des Vertrags ergibt, dass die Umsatzsteuer geschuldet war. Die Klägerin vermietete Gewerberäume an die Beklagte ab 1. April 2005. Der schriftliche Mietvertrag nennt monatliche Kaltmieten und Nebenkostenvorauszahlungen; für einen Vorgang bis März 2005 war Umsatzsteuer ausdrücklich berücksichtigt. Ab April 2005 stellte die Klägerin monatlich Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung; die Beklagte zahlte bis März 2009 ohne Beanstandung. Von April bis Oktober 2009 setzte die Beklagte die Zahlungen aus und erklärte Aufrechnung wegen angeblich zu viel gezahlter Umsatzsteuer. Die Klägerin klagte auf Miet- und Nutzungsentschädigung nebst Zinsen; das Landgericht wies ab. Die Klägerin legte Berufung ein; das Oberlandesgericht änderte das Urteil zugunsten der Klägerin ab. • Auslegung des Mietvertrags: Wortlaut und Systematik sind nicht eindeutig, weil einerseits Kaltmiete ohne ausdrücklichen Umsatzsteuerausweis genannt ist, andererseits für die Vorperiode Umsatzsteuer als Prozentsatz des künftigen Mietpreises vereinbart wurde. • Vor- und nachvertragliche Umstände: Die vorvertragliche Korrespondenz ergibt keine eindeutige Entscheidung für die eine oder andere Auslegung; das anfängliche Angebot der Klägerin mit Nettonennung wurde nicht Vertragsgrundlage. • Praktische Durchführung: Die Beklagte hat über fast vier Jahre hinweg regelmäßig Rechnungen bezahlt, in denen Umsatzsteuer deutlich ausgewiesen war, und diese in der Vorsteuer geltend gemacht; dies spricht dafür, dass die Parteien die Umsatzsteuerzahlung als vertragsgemäß ansahen. • Steuerrechtliche Aspekte: Die Vermieterin hatte die Option zur Umsatzbesteuerung ausgeübt (vgl. §§ 4 Nr. 12, 9 UStG); eine Anpassung des Umsatzsteuersatzes 2007 auf 19% konnte nach § 29 UStG auf die Vertragsleistungen umgelegt werden. • Rechtsfolge für Aufrechnung und Erstattungsansprüche: Da die Umsatzsteuer geschuldet war, steht der Beklagten kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete zu, so dass eine Aufrechnung nicht greift; der Einwand der Kenntnis nach § 814 BGB muss nicht geprüft werden. • Kosten und Gebühren: Der Klägerin stehen für bestimmte Verfolgungsaufwendungen Gebühren in konkreter Höhe zu; die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 ZPO; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Berufung der Klägerin ist überwiegend erfolgreich. Die Beklagte wird verurteilt, für Mai bis Oktober 2009 Mieten bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 26.611,21 EUR zuzüglich Zinsen sowie 1.093,00 EUR Rechtsverfolgungskosten zu zahlen. Das Oberlandesgericht erachtet die Umsatzsteuerpflicht der Beklagten für die streitigen Monate als vertraglich begründet aufgrund der Vertragsauslegung, der vor- und nachvertraglichen Umstände und der langjährigen Durchführung (Rechnungslegung mit ausgewiesener Umsatzsteuer und steuerliche Geltendmachung). Ein entgegenstehender Rückzahlungsanspruch der Beklagten besteht nicht. Die weitergehende Klage wird abgewiesen; die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.