I-10 U 115/06

Garage als mitvermieteter Teil eines einheitlichen Mietvertrags; keine Teilkündigung • Bei einheitlichem Mietvertrag von Wohnung und Garage begründet die Garage keine selbstständige mietrechtliche Forderung und ist einer Teilkündigung nicht zugänglich. • Für die Abgrenzung einheitlicher oder selbstständiger Mietverhältnisse ist vor allem der Parteiwille sowie die wirtschaftliche und vertragliche Zusammengehörigkeit der Räume maßgeblich. • Der Vermieter hat bei zusammengefasster Vertragsurkunde indizielle Belege für ein einheitliches Mietverhältnis zu tragen; das Fehlen gesondert ausgewiesener Miete für die Garage spricht gegen ein selbstständiges Vertragsverhältnis. • Der Mieter kann Ersatz für notwendige Rechtsanwaltskosten verlangen, wenn die Beauftragung anwaltlicher Hilfe nach den Umständen erforderlich war; die Haftung des Vermieters für Fehler eines beauftragten Abrechnungsunternehmens richtet sich nach § 278 BGB. • Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit stützen sich auf §§ 97 Abs.1, 708 Nr.11, 713 ZPO. Die Klägerin begehrte die Räumung und Herausgabe einer Garage, die im Mietvertrag vom 09.08.2003 zusammen mit einer Wohnung geregelt war. Die Parteien hatten Wohnung und Garage in einer Urkunde erfasst; die Klägerin übergab später den Garagenschlüssel. Die Klägerin behauptete, die Garage sei getrennt mietbar oder gekündigt; die Beklagte bestritt dies und verteidigte sich gegen Räumungsansprüche. Zudem begehrte die Beklagte im Wege der Widerklage Ersatz von Rechtsanwaltskosten wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab und verurteilte die Klägerin zur Zahlung von Anwaltskosten; die Klägerin erhob Berufung. Streitfragen betrafen die rechtliche Selbstständigkeit der Garagenmiete, die Wirksamkeit einer Teilkündigung sowie die Erstattungsfähigkeit von Anwaltskosten und die Verantwortlichkeit für Abrechnungsfehler. • Zuständigkeit: Für die Berufungsinstanz war das Oberlandesgericht nach § 119 Abs.1 Nr.1 b) GVG berufen; maßgeblich ist der Wohnsitz zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der ersten Instanz. • Einheitlicher Mietvertrag: Auslegung nach Treu und Glauben (§§ 133, 157 BGB) ergab, dass Wohnung und Garage als einheitliches Mietverhältnis vermietet wurden. Indizien sind die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit, die gemeinsame Urkunde, das Fehlen einer gesonderten Mietzinsvereinbarung für die Garage und die Verpflichtung der Vermieterin zur Schlüsselüberlassung. • Folge der Einheitlichkeit: Mangels Beendigung des Gesamtmietverhältnisses bestand kein Anspruch auf gesonderte Räumung oder Herausgabe der Garage nach § 546 Abs.1 BGB oder § 985 BGB; eine Teilkündigung war nicht möglich, soweit nicht die Voraussetzungen des § 573b BGB vorlagen, die hier nicht feststellbar sind. • Rechtsanwaltskosten: Die Beklagte hatte Anspruch auf Ersatz nach §§ 280 Abs.1, 241 Abs.1, 249 Abs.1 BGB. Die Einschaltung eines Anwalts war erforderlich; dies begründet sich insbesondere durch vorherige erfolglose Bemühungen und Unklarheiten bei der Abrechnung. • Haftung für Abrechnungsfehler: Die Klägerin hat das Verschulden des beauftragten Abrechnungsunternehmens nach § 278 BGB zu vertreten und kann sich dessen Fehler nicht entgegenhalten. • Schadensminderungspflicht: Die Beklagte hat ihre Pflichten nach § 254 Abs.2 BGB nicht verletzt; eine vorherige Kontaktaufnahme mit Mieterbund oder Verbraucherzentrale war vor dem Hintergrund der Umstände nicht geboten. • Gebührenberechnung: Der Ansatz einer Geschäftsgebühr von 1,3 gemäß VV 2300 RVG ist angemessen; die Auslagenpauschale ist auf 20% der Gebühr (max. 20,00 €) zu begrenzen; daraus folgt eine rechnerisch höheren Forderung als ursprünglich festgestellt. • Kosten und Vollstreckbarkeit: Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen (§ 97 Abs.1 ZPO); das Urteil ist vorläufig vollstreckbar (§§ 708 Nr.11, 713 ZPO). Die Berufung der Klägerin wurde zurückgewiesen; die Klage auf Räumung und Herausgabe der Garage war unbegründet, weil die Garage als mitvermieteter Bestandteil eines einheitlichen Mietvertrags anzusehen ist und daher einer Teilkündigung nicht zugänglich war. Die Widerklage der Beklagten auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten war erfolgreich; die Beklagte hat nach §§ 280, 241, 249 BGB Anspruch auf Erstattung notwendiger Anwaltskosten, da die Einschaltung eines Anwalts in den gegebenen Umständen erforderlich war und die Klägerin das Verschulden ihres Abrechnungsunternehmens nach § 278 BGB zu vertreten hat. Die Parteien haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; diese werden der Klägerin auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; eine Revision wurde nicht zugelassen.