10 U 172/01

Wirkung von Widerspruch gegen Vertragsverlängerung, Interimsvereinbarung und Kündigungsfolgen • Die Vermieterin hat das Mietverhältnis durch eine als Widerspruch gegen Verlängerung verstandene Erklärung vom 02.09.1998 mit Wirkung zum 30.06.1999 wirksam beendet. • Eine zwischen Vermieterin und nur einer Mieterin getroffene Vereinbarung zur Aufhebung der Kündigung ist gegenüber mehreren Mietern unwirksam, wenn nicht alle Mieter oder deren Vertreter beteiligt sind. • Fehlt die zur Wirksamkeit eines Mieterwechsels erforderliche Schriftform, kann eine Interimsvereinbarung durch ergänzende Vertragsauslegung angenommen werden, die eine vorläufige Fortsetzung mit kurzer Kündigungsfrist begründet. • Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsrückstands stehen dem Vermieter nur bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Mieters weitergehende Kündigungsfolgeschäden zu. • Kautionsansprüche mehrerer Mieter können nicht von einem einzelnen Mieter ohne ausdrückliche Abtretung zur Aufrechnung gegenüber dem Vermieter verwendet werden. Die S... Vermögens-GbR (Vermieterin) hatte ein Mietverhältnis mit mehreren Mietparteien, ursprünglich einer GmbH und weiteren Mitmietern. Nach Eintritt der Beklagten anstelle der GmbH erklärte die Vermieterin am 02.09.1998 gegenüber beiden Mieterinnen den Widerspruch gegen Verlängerung mit Wirkung zum 30.06.1999. Am 02.03.1999 einigten sich Vermieterin und Beklagte über eine vorläufige Fortsetzung und einen höheren Mietzins; die Mitmieterin war an der Vereinbarung nicht beteiligt. Die Beklagte kündigte mündlich Anfang Dezember 1999; die Vermieterin sprach am 21.02.2000 fristlos wegen Mietrückständen. Streitgegenstand war die Geltendmachung rückständiger Mieten bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate 12/1999 bis 03/2000 und die Frage der Berechtigung zur Aufrechnung mit Kautionsansprüchen. Die Klage wurde teilweise stattgegeben; Zahlungspflichtiger ist die Beklagte, Zahlungsempfänger aber die Vermögens-GbR. • Beendigung des Mietverhältnisses: Die Erklärung vom 02.09.1998 ist als Widerspruch gegen Verlängerung ausreichend bestimmt und beendet das Mietverhältnis zum 30.06.1999, auch wenn sie bedingt erklärt wurde. • Aufhebung der Kündigung: Die Vereinbarung vom 02.03.1999 zwischen Vermieterin und Beklagter hebt die Kündigung nicht wirksam auf, weil nicht alle Mieter bzw. deren gemeinschaftliches Handeln beteiligt waren; Erklärungen über Fortbestand sind nur einheitlich gegenüber allen Mietern wirksam. • Kein Fortbestand nach § 568 BGB: Die vertraglich wirksame Ausschließung von § 568 BGB steht einer Fortsetzung entgegen; aus der Übereinkunft vom 02.03.1999 ist kein neuer unbefristeter Mietvertrag zu entnehmen, da wesentliche Vertragsbestandteile nicht abschließend bestimmt sind. • Ergänzende Vertragsauslegung: Mangels Wirksamkeit der Vereinbarung ist zwischen Vermieterin und Beklagter eine Interimsvereinbarung angenommen worden, die das Mietverhältnis vorläufig fortsetzt und eine dreimonatige Kündigungsfrist zugrunde legt. • Kündigung durch Beklagte: Die mündliche Kündigung Anfang Dezember 1999 war wirksam, doch mangels exaktem Datum wirkt sie erst zum 31.03.2000 gemäß der vereinbarten dreimonatigen Frist. • Fristlose Kündigung durch Vermieterin: Wegen Zahlungsverzugs (Dez 1999–Feb 2000) war die fristlose Kündigung vom 21.02.2000 gemäß § 543 bzw. § 554 BGB gerechtfertigt; damit entstanden Ansprüche der Vermieterin auf Mieten 12/99–02/00 und Nutzungsentschädigung für 03/00. • Kaution und Aufrechnung: Die Beklagte konnte die Kaution nicht allein zur Aufrechnung nutzen, da Kautionsrückzahlungsansprüche bei mehreren Mietern gemeinschaftlich geltend zu machen sind; eine wirksame Abtretung lag erst später vor. • Begrenzung des Schadensersatzes: Ein weitergehender Kündigungsfolgeschaden steht der Vermieterin nicht zu, weil die Beklagte wirksam zum 31.03.2000 ordentlich kündigen konnte und damit die Ersatzpflicht zeitlich begrenzt ist. • Rechnung und Verzinsung: Unter Anrechnung der Kaution verbleibt ein Anspruch der Vermieterin in Höhe von 2.764,56 EUR, verzinst mit 4 % für die streitigen Zeiträume, und die Kläger führten die Prozessstandschaft für die GbR aus. Der Beklagten wurde auferlegt, an die S... Vermögens-GbR 2.764,56 EUR zu zahlen nebst 4 % Zinsen in den im Tenor aufgeschlüsselten Zeiträumen; die weitergehende Klage wurde abgewiesen. Das Gericht hat festgestellt, dass die Kündigung/Widerspruch vom 02.09.1998 das Mietverhältnis zum 30.06.1999 beendet hat und eine allein zwischen Vermieterin und Beklagter abgeschlossene Vereinbarung zur Aufhebung der Kündigung gegenüber allen Mietern unwirksam ist. Mangels wirksamem Neuanfang des Mietvertrags wurde durch ergänzende Vertragsauslegung eine Interimsfortsetzung mit dreimonatiger Kündigungsfrist angenommen; die Beklagte kündigte wirksam Anfang Dezember 1999, sodass das Mietverhältnis spätestens zum 31.03.2000 endete. Wegen Zahlungsverzugs war die fristlose Kündigung der Vermieterin gerechtfertigt, weshalb Forderungen für die Monate 12/1999 bis 03/2000 bestehen bleiben. Die Beklagte konnte die Kaution nicht allein zur Aufrechnung verwenden, sodass nach Verrechnung ein Zahlungssaldo von 2.764,56 EUR zugunsten der Vermögens-GbR verbleibt.