3 Wx 388/01

Mehrheitsbeschluss zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum (Hausmeisterbüro) zulässig • Ein Beschluss der Teileigentümerversammlung, die Nutzung von Gemeinschaftseigentum zu regeln, kann als zulässige Änderung der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden. • Verkürzte Einberufungsfristen nach § 24 Abs.4 WEG führen nur dann zur Unwirksamkeit eines Beschlusses, wenn der Beschluss ohne den Formmangel nicht gleichfalls gefasst worden wäre. • Die Belastung des Eigentums mit Nießbrauch berührt das Stimmrecht des Eigentümers nicht; eine fehlerhafte Einladung des Nießbrauchsberechtigten ist unbeachtlich, wenn sie das Abstimmungsergebnis nicht beeinflusst. • Die Einrichtung eines Hausmeisterbüros/Toilette in gemeinschaftlichem Eigentum kann ordnungsgemäßer Gebrauch sein und damit keiner Einstimmigkeit bedürfen, es sei denn, besondere Nachteile für einzelne Eigentümer liegen vor. Die Teileigentümergemeinschaft einer großen Wohnanlage mit 261 Mitgliedern beschloss am 29.4.1999, ein Hausmeisterbüro und eine Hausmeistertoilette in Haus U...120 einzurichten. Ein Miteigentümer (Beteiligter zu 1) focht den Beschluss an; das Amtsgericht erklärte den Beschluss zunächst für unwirksam. Daraufhin fasste die Teileigentümergemeinschaft des Hauses U...120 am 11.11.1999 einen entsprechenden Beschluss nur der Teileigentümer dieses Hauses. Der Antragsteller klagte erneut auf Nichtigerklärung beziehungsweise Unwirksamkeit; Amtsgericht und Landgericht wiesen sein Gesuch ab. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich seine sofortige weitere Beschwerde zum Oberlandesgericht. Streitpunkte waren Einberufung, Einhaltung von Fristen, Vertretung durch Nießbrauchsberechtigte sowie die Frage, ob durch die Nutzungregelung dingliche Rechte des Antragstellers verletzt würden. • Zulässigkeit der Beschlussüberprüfung: Die sofortige weitere Beschwerde war zulässig, in der Sache jedoch unbegründet (§§45 Abs.1 WEG, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). • Formelle Einberufung: Die behauptet enge Raumkapazität und mögliche unzureichende Einladung reichen nicht aus, um von einer nicht erfolgten Einberufung aller Eigentümer auszugehen; eine verkürzte Einberufungsfrist nach §24 Abs.4 WEG ist nur eine Sollvorschrift und führt nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit, wenn nicht dargetan ist, dass die Teilnahme oder Einflussnahme beeinträchtigt war. • Nießbrauch und Stimmberechtigung: Der Nießbrauch berührt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers nicht (§25 Abs.2 Satz1 WEG). Die Einladung der Nießbrauchsberechtigten anstelle der Eigentümer ist nur dann relevant, wenn sie das Abstimmungsergebnis beeinflusst; hier war dies nicht der Fall. • Materielle Bewertung als Gebrauchsregelung: Nach §13 Abs.2, §15 Abs.1 WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln. Der Beschluss stellte eine zulässige Änderung der Gebrauchsregelung dar, die nicht zu einer totalen Besitzentziehung führte, sondern die Art des Mitgebrauchs änderte (vgl. BGH-Rechtsprechung zur Vermietung von Kellerräumen). Ein ordnungsgemäßer Gebrauch ist anhand der Verkehrsanschauung, der Zweckbestimmung und der Rücksichtnahme aller Eigentümer zu prüfen; hier lagen keine besonderen Nachteile im Sinne des §14 Nr.1 WEG vor. • Ermessenswürdigung und Zweckmäßigkeit: Die Einrichtung des Hausmeisterbüros samt Toilette dient der gesamten Wohnanlage und stellt eine sinnvolle, ordnungsgemäße Nutzung dar; es ist nicht ersichtlich, dass die Einrichtung in einem anderen Gebäude weniger belastend oder geeigneter wäre. • Mehrheitsprinzip und Teilungserklärung: Selbst wenn §4 Ziffer6 der Teilungserklärung eine 3/4-Mehrheit voraussetzt, war diese bei der Beschlussfassung erreicht; daher bestand keine Notwendigkeit der Einstimmigkeit. Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 wurde zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht bestätigt, dass der Teileigentümerbeschluss vom 11.11.1999 formell und materiell wirksam war und lediglich eine zulässige Änderung der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums darstellt; dadurch wurde das dingliche Eigentum des Antragstellers nicht in einer Weise entzogen, die Einstimmigkeit erfordern würde. Formelle Mängel wie verkürzte Einberufungsfrist oder Einladung der Nießbrauchsberechtigten waren nicht entscheidungserheblich, weil sie das Abstimmungsergebnis nicht beeinflusst haben. Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.