24 U 111/01

Kein Landpachtvertrag bei überwiegender Pferdepensions- und Reitbetriebnutzung • Bei überwiegender gewerblicher Nutzung eines Reiterhofs liegt kein Landpachtvertrag i.S.v. § 585 BGB vor. • Für die Einordnung als Landpachtvertrag ist maßgeblich, welche Gebäude und Flächen durch den konkreten Vertrag überlassen werden; außerhalb beschaffbare Flächen bleiben unberücksichtigt. • Bei einem Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit gilt die Kündigungsfrist des § 584 Abs.1 BGB; deren Einhaltung führt zur wirksamen Beendigung des Vertrags, soweit keine treuwidrige Rechtsausübung vorliegt. • Ansprüche auf Verwendungsersatz oder Wegnahme begründen kein Zurückbehaltungsrecht gegen die Räumungspflicht des Pächters gemäß §§ 581 Abs.2, 556 Abs.2 BGB a.F. Die Kläger pachteten ab 19.04.1998 einen Reiterhof mit Wohnhaus, Stallungen, Reithalle, Weiden und weiteren Flächen gegen monatlichen Pachtzins und betrieben dort Pferdezucht, Reitschule und Pensionspferdehaltung. Nach Streitigkeiten kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 03.05.2000 den Pachtvertrag zum 31.12.2000. Die Kläger hielten den Vertrag für einen Landpachtvertrag und hielten die Kündigung für unwirksam; sie beanspruchten Feststellung der Unwirksamkeit hilfsweise Verlängerung bis mindestens 31.12.2002. Der Beklagte verlangte Räumung und Herausgabe der gepachteten Flächen. Das Landgericht wies die Klage ab und verurteilte die Kläger zur Räumung; hiergegen richtete sich die Berufung der Kläger, die am Vortrag ihrer Nutzung festhielten. • Vertraglicher Inhalt und praktische Nutzung: Maßgeblich ist, welche Flächen und Gebäude durch den vorliegenden Vertrag überlassen wurden; danach prägt die Pferdepensions- und Reitbetriebnutzung den Vertrag und nicht eine landwirtschaftliche Bodennutzung. • Begriff der Landpacht (§ 585 BGB): Landpacht setzt überwiegende Nutzung zur Bodenerzeugung bzw. tierischer Erzeugnisse aus eigenem Anbau voraus; Pensionspferdehaltung und Reitschulbetrieb sind gewerbliche Nutzung und gehören nicht zur Landpacht. • Futtergrundlage und Umfang: Die von den Klägern zur Verfügung gestellten knapp 2 ha Weide-/Grasland reichen nach ihrem eigenen Vortrag nicht aus, die gehaltenen Tiere überwiegend von eigener Bodennutzung zu ernähren; zusätzliche, von Dritten stammende Flächen bleiben außer Betracht. • Kündigungsfrist und Wirksamkeit (§§ 584 Abs.1, 581 Abs.2, 556 BGB a.F.): Da es sich nicht um einen Landpachtvertrag handelt, galt die Frist des § 584 Abs.1 BGB; der Beklagte hat diese eingehalten, sodass die Kündigung zum 31.12.2000 wirksam wurde. • Treu und Glauben (§ 242 BGB): Es liegen keine besonderen Umstände vor, die die Kündigung als treuwidrig erscheinen lassen; Investitionen der Kläger begründen keinen Schutz gegen fristgerechte Kündigung, da Verwendungsersatz- und ggf. Wegnahmerechte bestehen. • Räumungsanspruch und Zurückbehaltung (§§ 581 Abs.2, 556 Abs.2 BGB a.F., § 273 BGB): Wegen der speziellen Schutzvorschriften für Pächter besteht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Räumungsanspruch; zudem sind Verwendungsersatzansprüche nicht hinreichend substantiiert. • Hilfsanträge auf Verlängerung/Verlängerungsfeststellung: Es fehlt jede Anspruchsgrundlage für eine Verlängerung oder Feststellung fortbestehender Pachtverhältnisse; ein Anspruch auf Wiederabschluss besteht nicht. Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen. Es bestand kein Landpachtvertrag nach § 585 BGB; der Vertrag ist als Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit zu qualifizieren und wurde vom Beklagten fristgerecht nach § 584 Abs.1 BGB zum 31.12.2000 gekündigt. Deshalb sind die Kläger zur Räumung und Herausgabe der gepachteten Gebäude und Flächen verpflichtet. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungsersatzansprüchen besteht nicht; die Kläger können jedoch gegebenenfalls Verwendungsersatz oder Wegnahme einzelner Gegenstände nach den einschlägigen Bestimmungen geltend machen. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.