2 Ww 12/10

Leitsatz: 1. Die vom BGH in seinem Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12 - aufgestellten Grundsätze rechtfertigen in dem zugrunde liegenden Fall die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, weil das von den Grundstückserwerbern in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebene Höchstgebot nicht den Marktpreis widergespiegelt hat, sondern spekulativ überhöht gewesen ist.(Rn.34) 2. Besteht zwischen dem Höchstgebot und den Geboten der nächstplatzierten Bieter ein Abstand von nicht mehr als 10 bis 15%, sind die Gebote annähernd gleich hoch und kommt regelmäßig eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht in Betracht (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. September 2017 - 2 Ww 10/13).(Rn.42) 3. Für die Heranziehung der Verkäufe von Vergleichsobjekten kommt es auf die weitgehende Homogenität der Auswahlregion in Bezug auf die Marktpreisverhältnisse an, nicht hingegen auf die jeweilige Kauflosgröße, die Landkreis- oder sonstigen Verwaltungsgrenzen oder die Einheit des Naturraums.(Rn.65) 4. Besteht das verkaufte Grundstück außer aus der landwirtschaftlichen Fläche noch aus einer untergeordneten, einer anderen Nutzung dienenden Fläche - hier einer Bebauungslücke - , ist diese Fläche gesondert zu bewerten; hierbei ist eine etwaige Bedeutung für die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Fläche besonders zu berücksichtigen.(Rn.46) 5. Die konkreten Motive für den Grundstückserwerb, insbesondere ob der Grundstückserwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt hat, bedürfen im Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz keiner Aufklärung (wie BGH, Beschluss vom 27. April 2018 - BLw 3/17).(Rn.84) Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Stendal vom 26.10.2010 werden zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens, mit Ausnahme der durch die Beweisaufnahme vor Einlegung der Rechtsbeschwerde entstandenen Kosten, werden den Antragstellern zu 1. bis 3. auferlegt; von der Erhebung der durch die Beweisaufnahme vor Einlegung der Rechtsbeschwerde entstandenen Kosten wird abgesehen. Die Gerichtskosten des beim BGH geführten Rechtsbeschwerdeverfahrens - Az.: BLw 2/12 BGH - hat die Antragstellerin zu 1. zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden in der zweiten und dritten Instanz nicht erstattet. I. Die Antragsteller, Verkäufer und Käufer eines als Landwirtschaftsfläche ausgewiesenen Flurstücks, wenden sich gegen die Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch die zuständige Genehmigungsbehörde, den Landkreis J. . Mit notariell beurkundetem Kauf- und Übereignungsvertrag vom 31.03.2008 (UR-Nr. 432/2008 des Notars M. K. , G. ) verkaufte die Antragstellerin zu 1. (BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, im Folgenden: BVVG) an die Antragsteller zu 2. und 3. (Eheleute T. und U. E. ) das 2,6371 ha große, in der Gemarkung R. gelegene Flurstück ... der Flur ..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Burg von R. , Blatt ... . Das Flurstück ist im Grundstückskataster als Ackerland verzeichnet. In § 8 Abs. 1 des notariellen Vertrages haben die Parteien die gemeinsame Annahme festgehalten, dass der Kaufgegenstand binnen eines Zeitraumes von 10 Jahren beginnend mit der Beurkundung des Vertrages zu landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Als Kaufpreis für Grund und Boden haben sie 29.000,00 EUR vereinbart. Der Verkauf erfolgte im Rahmen der gewöhnlichen Privatisierungstätigkeit der Antragstellerin zu 1., er ist nicht nach dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung privilegiert. Die Antragsteller zu 2. und 3. erhielten den Zuschlag in einem öffentlichen Ausschreibungsverfahren aufgrund des von ihnen abgegebenen Höchstgebotes. Mit Schreiben vom 08.04.2008, eingegangen beim Landkreis J. am 09.04.2008, stellte der beurkundende Notar unter Überreichung einer Ablichtung des Kaufvertrages den Antrag nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) und bat um Genehmigung bzw. Übersendung des Negativattestes. Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheid vom 14.04.2008 gegenüber dem Notar die Bearbeitungsfrist auf zwei Monate. Mit Bescheid vom 05.06.2008, der Antragstellerin zu 1. am 06.06.2008 und den Antragstellern zu 2. und 3. am 07.06.2008 zugestellt, versagte der Landkreis die Genehmigung des Kaufvertrages vom 31.03.2008 nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis stehe - so die Genehmigungsbehörde zur Begründung - im groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert in der Gemarkung R. . Hierdurch würden Landwirte, die einen Bedarf und ein Interesse an dem Grundstück hätten, gehindert, dieses Grundstück zum ortsüblichen Preis zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben, so dass eine nachteilige Auswirkung auf die Agrarstruktur die Folge sei. Der Landkreis stützte sich dabei auf eine Mitteilung des Amts für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten (ALFF) A. vom 15.05.2008, in dem ihm zwei dringend aufstockungsbedürftige Landwirte - die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B. - benannt worden waren, die bei einem ortsüblichen Verkaufspreis ihr Kaufinteresse signalisiert hätten. Die Antragstellerin zu 1. hat mit Schriftsatz vom 17.06.2008, eingegangen beim Amtsgericht am 18.06.2008, und die Antragsteller zu 2. und 3. haben mit Schriftsatz vom 11.06.2008, eingegangen beim Landkreis am 16.06.2008, jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gestellt. Die Antragsteller haben sich insbesondere gegen die Annahme des Landkreises gewandt, der vereinbarte Kaufpreis stehe in einem groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert sonstiger Flächen in der Gemarkung R. . Die Antragstellerin zu 1. habe für Acker vergleichbarer Qualität bis zu 6.500,00 EUR je ha erzielt. Außerdem liege das Grundstück in unmittelbarer Ortsnähe, so dass ein Zuschlag bis zu 100 % angemessen sei. Die Preisermittlung sei hier auf der Grundlage einer öffentlichen Ausschreibung erfolgt, an der sich auch eine Mehrzahl von Landwirten im Haupterwerb beteiligt habe. Eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG komme nicht in Betracht, wenn Landwirte um den Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke miteinander konkurrierten. Die Durchführung der öffentlichen Ausschreibung biete gerade die Gewähr dafür, dass ein Marktpreis erzielt werde. Wenn die BVVG gleichwohl verpflichtet würde, einen niedrigeren als den am Markt erzielbaren Kaufpreis zu verlangen, so handelte es sich um eine staatliche Beihilfe, die gegen die Bestimmungen der Art. 87 ff. EGV und die Vorgaben der Europäischen Kommission verstieße. Die Antragsteller haben auch in Abrede genommen, dass es andere aufstockungsbedürftige und -würdige Interessenten gebe, die bereit und in der Lage seien, den Kaufpreis für den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks aufzubringen. Die Antragstellerin zu 1. hat beantragt, den Versagungsbescheid des Antragsgegners vom 05.06.2008 aufzuheben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 31.03.2008, UR-Nr. 432/2008 des Notars M. K. in G. nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen. Die Antragsteller zu 2. und 3. haben beantragt, den Antragsgegner zu verurteilen, ein Zeugnis nach § 6 Abs. 3 GrdstVG zu erteilen; hilfsweise unter Aufhebung des Versagungsbescheides des Antragsgegners vom 05.06.2008 die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zum 31.03.2008, UR-Nr. 432/2008 des Notars M. K. in G. , nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen. Die Genehmigungsbehörde hat beantragt, die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. Der Landkreis hat den von ihm am 05.06.2008 erlassenen Bescheid über die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung verteidigt. Was die Höhe des von den Antragstellern vereinbarten Kaufpreises angehe, so habe sich aus der Bodenrichtwertkarte des Landesamtes für Geoinformation und Vermessung für den Raum R. , bei einer Ackerzahl von 45, ein Bodenrichtwert von ca. 3.000,00 EUR je ha für den Stichtag 01.01.2008 ergeben, und nach Auskunft der Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH sei in der Vergangenheit ein durchschnittlicher Verkaufspreis in Höhe von 3.200,00 EUR je ha erzielt worden; der von den Antragstellern vereinbarte Kaufpreis sei damit um das Dreifache überhöht. Auf der anderen Seite seien die in dem Bescheid vom 05.06.2008 benannten Landwirte, die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B. , bereit, für das streitgegenständliche Flurstück einen Kaufpreis von ca. 4.500,00 EUR je ha - und damit 50 % mehr als den ortsüblichen Preis - zu bezahlen. Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben, in erster Linie durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. vom 25.03.2010, und auf dieser Grundlage mit Beschluss vom 26.11.2010 die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Einer Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung stehe - so das Landwirtschaftsgericht - nicht der Umstand entgegen, dass die Kaufvertragsparteien im Wege der öffentlichen Ausschreibung bestimmt worden seien. Insbesondere sei keine europarechtlich unzulässige Beihilfe anzunehmen, das grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigungsverfahren diene vielmehr in verfassungsgemäßer Weise der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur. Zwischen dem vereinbarten Gegenwert und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks habe im Zeitpunkt der Ausübung der Genehmigung im Juni 2008 ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestanden, weil das Grundstück nach dem Gutachten des Gutachterausschusses per 31.03.2008 einen Verkehrswert von nur 9.200,00 EUR - bei einem vereinbarten Kaufpreis von 29.000,00 EUR - gehabt habe. Darüber hinaus habe die Beweisaufnahme ergeben, dass erwerbswillige Landwirte auch bereit seien, für das streitgegenständliche Grundstück einen Preis bis zu 13.800,00 EUR = 150 % des Verkehrswertes zu zahlen; der Zeuge Dr. Sf. , Sachgebietsleiter beim ALFF A. , habe zudem den dringenden Aufstockungsbedarf des Landwirts B. bestätigt. Gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts haben die Antragsteller jeweils sofortige Beschwerde eingelegt. Sie haben ihre Auffassung wiederholt, dass ein Kaufpreis, der - wie im vorliegenden Fall - in einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren unter regulären Marktbedingungen durch Verkauf an den Meistbietenden ermittelt worden sei, nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehen könne, wenn das Grundstück, entsprechend der Absicht der Antragsteller zu 2. und 3., weiterhin landwirtschaftlich genutzt werde. Die Antragstellerin zu 1., die der öffentlichen Hand zuzurechnen sei, unterliege dem EU-weiten Verbot, Beihilfen ohne vorherige Genehmigung der Europäischen Kommission zu gewähren (Art. 107 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 3 S. 3 AEUV). Es stelle aber eine unzulässige Beihilfe dar, wenn die öffentliche Hand entweder einem Bieter, der nicht das beste Angebot abgegeben habe, den Zuschlag erteile oder aber ein alternatives Verfahren - etwa die Einholung eines Sachverständigengutachtens - wähle, das zur Ermittlung eines niedrigeren Kaufpreises führe. Der Senat hat ergänzenden Beweis durch die Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. agrar. Kg. vom 01.09.2011 und die Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2012 zum sog. landwirtschaftlichen Verkehrswert sowie durch die erneute Vernehmung des Landwirts L. B. zu dessen Erwerbsbereitschaft erhoben. Im Anschluss hieran hat der Senat mit Beschluss vom 31.07.2012 die Beschwerden der Antragsteller zurückgewiesen, weil - unter Zugrundelegung der ständigen Rechtsprechung des BGH zu der Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG - von einem groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis von 29.000, - EUR und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks von 13.648,19 EUR bzw. 14.168,61 EUR auszugehen sei. Auf die - zugelassene - Rechtsbeschwerde der Antragstellerin zu 1. hat der BGH mit Beschluss vom 29.11.2013 - Az.: BLw 2/12 - (AUR 2014, 150 ff.) dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage mit Urteil vom 16.07.2015 - Az.: C 39/14 - (NVwZ 2015/1747 ff.) entschieden. Der BGH, der im Hinblick auf das genannte Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union seine langjährige Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG aufgegeben hat, hat daraufhin mit Beschluss vom 29.04.2016 den Beschluss des erkennenden Senats vom 31.07.2012 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückverwiesen. Er hat dem Senat insbesondere aufgegeben zu prüfen, ob das von den Antragstellern zu 2. und 3. abgegebene Höchstgebot nicht den Marktwert widerspiegele, wofür maßgebendes Kriterium in erster Linie die in dem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebenen Gebote seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (Bd. IV Bl. 256 ff. d.A.) sowie auf die nachfolgenden Ausführungen unter Ziff. II. des vorliegenden Beschlusses verwiesen. Nach der Zurückverweisung haben die Verfahrensbeteiligten umfangreich zum Marktwert des verfahrensgegenständlichen Grundstücks und zur Frage einer spekulativen Überhöhung des von den Antragstellern zu 2. und 3. abgegebenen Gebots vorgetragen; auf die entsprechenden Schriftsätze wird verwiesen. Die Antragstellerin zu 1. hat außerdem in der Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 22.08.2016 die sechs Kaufgebote vorgelegt, die aufgrund der durchgeführten Ausschreibung des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung R. bei ihr eingegangen sind (Bd. V Bl. 13 ff. d.A.). Die Antragstellerin zu 1. beantragt, unter Aufhebung des Versagungsbescheids des Landkreises J. vom 05.06.2008 (Az. 83-61/2008/120) die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks gemäß dem am 31.03.2008 zu UR-Nr. 432/2008 des Notars M. K. , G. geschlossenen Kauf- und Übereignungsvertrages zu genehmigen. Die Antragsteller zu 2. und 3. beantragen, unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Stendal vom 26.11.2010 - Az.: 4 Lw 4/09 - und unter Aufhebung des Bescheides des Landkreises J. vom 05.06.2008 - Az.: 83-61/2008/120 - die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks Gemarkung R. , Flur ..., Flurstück ..., gemäß dem am 31.03.2008 vor dem Notar M. K. in G. , UR-Nr. 432/2008, geschlossene Kauf- und Übereignungsvertrag zu genehmigen. Die Genehmigungsbehörde beantragt, die Beschwerden zurückzuweisen. Der Senat hat, nach der Zurückverweisung der Sache durch den BGH, gemäß den Beschlüssen vom 08.05.2017 (Bd. V Bl. 65 ff. d.A.), vom 06.11.2017 (Bd. V Bl. 134 ff. d.A.), vom 24.04.2018 (Bd. V Bl. 191 f. d.A.) und vom 12.06.2018 (Bd. VI Bl. 71 ff. d.A.) Beweis erhoben durch Einholung von insgesamt vier schriftlichen Gutachten des Sachverständigen M. Sc. agr. A. G. und durch die mündliche Anhörung des Sachverständigen. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen vom 30.08.2017, 08.01.2018, 30.04.2018 (jeweils hintere Aktentasche) und vom 02.08.2018 (Bd. VI Bl. 92 ff. d.A.) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.08.2018 (Bd. VI Bl. 150 ff. d.A.) Bezug genommen. Außerdem hat der Zeuge L. B. sich zu der Beweisfrage entsprechend Ziff. II. des Senatsbeschlusses vom 07.08.2018 (Bd. VI Bl. 112/113 d.A.) schriftlich unter dem Datum des 12.08.2018 geäußert (Bd. VI Bl. 124 d.A.). II. Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. sind jeweils zulässig, haben aber auch unter Beachtung der Vorgaben des Bundesgerichtshofs in dessen zurückverweisenden Beschluss vom 29.04.2016 keinen Erfolg. Der Landkreis hat mit Bescheid vom 05.06.2008 zu Recht die nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung für die Veräußerung des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung R. durch die BVVG an die Eheleute E. gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt, weil der von den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die Versagung der Genehmigung stellt im vorliegenden Fall keine nach europarechtlichen Vorschriften unzulässige Beihilfe dar. 1. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung darf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. In seinem Beschluss vom 29.04.2016 - Az.: BLw 2/12 - (BGHZ 210, 134 ff.), durch den die Sache zur erneuten Entscheidung an den Senat zurückverwiesen worden ist, geht der Bundesgerichtshof im Anschluss an das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 16.07.2015 - Az.: C-39/14 - nunmehr zusammenfassend von dem folgenden Verständnis des Begriffs des "groben Missverhältnisses" im Sinne dieser Vorschrift aus. a) Bei der Anwendung und der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sind die europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87, 88 EGV, jetzt Art. 107, 108 AEUV) zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 11 ff.). b) Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr, wie in der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 19 ff.). c) Gleichwohl ist nicht schon aufgrund des abgegebenen Höchstgebots davon auszugehen, dass der Preis nicht in einem groben Missverhältnis zum Marktwert des Grundstücks steht. Dem steht entgegen, dass der Gerichtshof der Europäischen Union nicht die Rechtsauffassung der BVVG bestätigt hat, nach der die Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks an den in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren Meistbietenden stets eine Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellt. Nach der Auffassung des Gerichtshofs spricht zwar eine Vermutung dafür, dass das in einem solchen Verfahren abgegebene Höchstgebot dem Marktpreis entspricht. Diese Vermutung greift aber nicht immer, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht zu einem dem Marktwert des Objektes entsprechenden Preis führt. Das kann der Fall sein, wenn das Höchstgebot aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 25). d) Ob die Versagung der Genehmigung des Verkaufs an den Meistbietenden durch die BVVG zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Marktwert des fraglichen Grundstücks liegt und deshalb keine staatliche Beihilfe darstellt, muss gemäß dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 16.07.2015 konkret-individuell nach Maßgabe des Sachverhalts und insbesondere der Modalitäten des Ausschreibungsverfahrens entschieden werden. Der Gerichtshof verweist in diesem Punkt auf die Schlussanträge des Generalanwalts. Dieser unterscheidet danach, ob das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert oder nahe an den anderen Geboten gelegen hat. Nur in dem ersten Fall sei davon auszugehen, dass das Höchstgebot spekulativ sei und der geschätzte Wert eher dem Verkehrswert entspreche, während in dem zweiten Fall diese Annahme nicht gerechtfertigt sei und die streitige Regelung daher Elemente einer staatlichen Beihilfe enthalte (Schlussanträge des Generalanwalts vom 17.03.2015, Az.: C-37/14). Sollte schließlich nur ein Angebot abgegeben worden sein, seien wiederum die üblichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes durch ein Gutachten heranzuziehen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 26). e) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das ist in der Regel nur dann der Fall, wenn die Gegenleistung den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet und annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben worden sind, was im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen ist (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 27 ff.; auch BGH, Beschluss v. 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 -, AUR 2018, 384 ff., Rdn. 7). 2. Maßgebendes Kriterium sind danach in erster Linie die in dem Verfahren abgegebenen Gebote. Sie belegen im vorliegenden Fall, dass weder konkurrierende erwerbswillige Unternehmen noch Einzelpersonen bereit gewesen sind, einen annähernd gleich hohen Preis wie die Höchstbietenden, die Antragsteller zu 2. und 3., zu zahlen. a) Auf einer ersten Stufe der Prüfung ist zu klären, ob das Höchstgebot der Antragsteller zu 2. und 3. für das ausgeschriebene Grundstück - im Sinne der Rechtsprechung des BGH - "deutlich" über den Angeboten der übrigen Bieter gelegen hat oder ob von anderen Bietern, die keine Landwirte zu sein brauchen, ebenfalls Gebote in annähernd gleicher Höhe abgegeben worden sind. Nur im erstgenannten Fall kommt überhaupt eine spekulative Überhöhung des Höchstgebots in Betracht (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 26 u. 29). Die Prüfung führt hier zu dem Ergebnis, dass ein erheblicher Abstand zwischen dem Angebot der Antragsteller zu 2. und 3. einerseits und denjenigen der nächstplatzierten Bieter andererseits bestanden hat. b) In dem von der Antragstellerin zu 1. durchgeführten Ausschreibungsverfahren sind, ihrem unbestritten gebliebenen Vortrag in dem Schriftsatz vom 22.08.2016 zufolge, insgesamt sechs Kaufangebote für das 2,6371 ha große Flurstück abgegeben worden (vgl. auch die Auswertung durch den Sachverständigen M. Sc. agr. G. in dem Gutachten vom 30.08.2017, S. 11 ff.): E., T. und U. 29.000,00 EUR W. , H. 13.333,00 EUR G. , O. 12.750,00 EUR S. GbR 9.500,00 EUR D. GmbH 9.500,00 EUR Sch., B. 7.000,00 EUR c) Dass es sich bei dem von der BVVG durchgeführten Bieterverfahren - entsprechend den europarechtlichen Vorgaben - um ein offenes, transparentes und bedingungsfreies Ausschreibungsverfahren gehandelt hat, hat bereits der BGH in seinem Beschluss vom 29.04.2016 angenommen. Auch nach der Zurückverweisung der Sache an den Senat sind keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich geworden, die Zweifel an der Eignung des Ausschreibungsverfahrens zur Ermittlung des maßgebenden Marktwertes begründen könnten. d) Das von den Antragstellern zu 2. und 3. abgegebene Höchstgebot von 29.000, - EUR hat - im Sinne der Rechtsprechung des BGH - deutlich über den Geboten der anderen Interessenten gelegen. Der zweitplatzierte Bieter W. hat mit 13.333, - EUR ein um 54,02 % unter dem Höchstgebot (= 100 %) liegendes Gebot abgegeben, der Bieter G. mit 12.750, - EUR ein um 56,03 % niedrigeres Gebot, die Bieter S. GbR und D. GmbH jeweils mit 9.500, - EUR ein um 67,24 % niedrigeres Gebot und der Bieter Sch. mit 7.000, - EUR ein um 75,86 % niedrigeres Gebot. Der Vergleich der Kaufgebote macht deutlich, dass das Gebot der Antragsteller zu 2. und 3. der Höhe nach als singulär zu bewerten ist und der Abstand zu sämtlichen weiteren Geboten von jeweils mehr als 50 % sich nicht mehr mit den bei einem solchen Ausschreibungsverfahren auftretenden üblichen Schwankungsbreiten erklären lässt. In seinem Beschluss vom 03.05.2017 - Az.: 2 Ww 10/13 - (AUR 2018, 182 ff., juris Rdn. 58) ist der Senat davon ausgegangen, dass von einer annähernd gleichen Höhe der Gebote lediglich bei Differenzen von 10 % bis 15 % - allenfalls bis zu 20 % - gesprochen werden könne. Das ist hier nicht der Fall. 3. Da nach den vorstehenden Ausführungen die Antragsteller zu 2. und 3. die einzigen Bieter gewesen sind, die ein Angebot in dieser Höhe abgegeben haben, bedarf es auf einer zweiten Stufe der Prüfung, ob das Höchstgebot als ein spekulativ überhöhter Preis anzusehen ist (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 30). Anhand der vom BGH insofern gemachten Vorgaben - dazu unter a) - und ausgehend von einer Aufteilung des Flurstücks in zwei unterschiedlich nutzbare Teilflächen - unter b) - ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass der Marktwert des verfahrensgegenständlichen Grundstücks mit lediglich 18.630, - EUR anzusetzen ist; dieser Betrag setzt sich aus dem Wert der Ackerlandteilfläche in Höhe von 16.945, - EUR - dazu unter c) - und dem Wert der auf die sog. Bebauungslücke entfallenden Teilfläche in Höhe von 1.685, - EUR - dazu unter d) - zusammen. Infolgedessen überschreitet die vereinbarte Gegenleistung für das Grundstück dessen Marktwert um mehr als die Hälfte und ist daher als spekulativ überhöht anzusehen - unter e) -. a) Nach dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (Rdn. 31) ist zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermittelten höheren Preise in dem Jahr des Vertragsschlusses bei den Verkäufen der BVVG (Antragstellerin zu 1.) für Grundstücke gezahlt wurden, die dem verkauften Grundstück nach Beschaffenheit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufsfälle eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung eines Marktwerts allein anhand der Verkäufe der BVVG bietet. Sollte das zu bejahen sein, wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der von den Antragstellern zu 2. und 3. gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der BVVG ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte. b) Für die Ermittlung des Marktwerts im vorliegenden Fall muss zwischen zwei Teilflächen des verkauften Grundstücks unterschieden werden. aa) Das insgesamt 26.371 m2 große Flurstück ... der Flur ... der Gemarkung R. zerfällt in die - den Kern des Flurstücks ausmachende - Ackerfläche sowie eine zwischen einer Wohnbebauung hindurchführende, als Bebauungslücke bezeichnete Zufahrt (vgl. etwa die Flurstücksübersichten in dem Gutachten des Sachverständigen M. Sc. agr. G. vom 30.04.2018, S. 5). Sowohl der Gutachterausschuss in dem ersten Verkehrswertgutachten vom 25.03.2010 als auch die gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. agr. Kg. und M. Sc. agr. G. in den darauffolgenden Gutachten sind übereinstimmend davon ausgegangen, dass angesichts der unterschiedlichen Zweckbestimmung eine getrennte Bewertung der Teilflächen vorzunehmen ist und der Verkehrs- bzw. Marktwert des Gesamtgrundstücks sodann aus den Einzelwerten der Teilflächen zu ermitteln ist. bb) Die Größe der Bebauungslücke beträgt, abweichend von den ursprünglichen Annahmen, lediglich 302 m2 und die Größe der Ackerfläche dementsprechend 26.069 m2. Diese Größenangaben ergeben sich aus dem von dem Antragsgegner mit Schriftsatz vom 10.10.2017 vorgelegten Auszug aus dem automatisierten Liegenschaftsbuch (Bd. V Bl. 132 d.A.). Der Sachverständige hat aber die Größe der Baulücke inzwischen auch aufgrund einer eigenen Messung, die er anhand eines georeferenzierten Luftbildes vorgenommen hat, bestätigt (Gutachten vom 30.04.2018, S. 7), wobei die hierbei möglichen Flächenabweichungen zwischen den Katasterangaben und den eigenen Vermessungen von ihm mit in der Regel <3 % beziffert werden (Gutachten vom 02.08.2018, S. 11). Der Richtigkeit der nunmehr zugrunde gelegten Flächenmaße steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die Verfahrensbeteiligten und die Gutachter ursprünglich übereinstimmend von einer Größe der Bebauungslücke von 350 m2 und der Ackerfläche von 26.021 m2 ausgegangen sind (vgl. etwa Gutachten vom 30.08.2017, S. 29). Denn bei der Annahme, die Bebauungslücke sei 350 m2 groß, handelte es sich lediglich um eine Schätzung, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte seinem Verkehrswertgutachten vom 25.03.2010 zugrunde gelegt hatte, die sich jedoch nicht auf eine exakte Ermittlung der Flächengrößen und auch nicht auf die Kenntnis entsprechender schriftlicher Aufzeichnungen stützen konnte (vgl. Verkehrswertgutachten S. 13: "ca. 350 m2). c) Die Teilfläche des Flurstücks ..., die für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung als Ackerland zur Verfügung steht, ist mit 16.945, - EUR zu bewerten. Der Senat macht sich insofern die Ausführungen des Sachverständigen M. Sc. agr. A. G. in dessen Gutachten vom 30.08.2017 und 08.01.2018, hinsichtlich der Flächengröße berichtigt durch das Ergänzungsgutachten vom 30.04.2018, zu Eigen. aa) Für die Ermittlung des Marktwerts hat der Sachverständige insgesamt 11 Fälle, bei welchen es nach einer Ausschreibung der BVVG zu einem Verkauf gekommen ist, ausgewertet, sowie 3 weitere Fälle berücksichtigt, bei welchen belastbare Kaufangebote vorlagen, jedoch kein Verkauf erfolgte, da sich eine fortgesetzte Verpachtung für die BVVG attraktiver darstellte als ein Verkauf. Die Verkäufe fanden im Jahr des hier zu beurteilenden Vertragsschlusses, d.h. in dem Zeitraum zwischen dem 01.01. und dem 31.12.2008, statt und betrafen Ackerland mit einer Bodenwertzahl von 21 bis 50 Bodenpunkten, das sich in einem Auswertungsradius von 30 km um die Bewertungsfläche befindet (Gutachten vom 30.08.2017, S. 19 f.). Der Senat teilt insbesondere die Auffassung des Sachverständigen, dass auch bloße Kaufangebote mit in die Untersuchung einzubeziehen sind, weil sich der Marktwert nach dem Preis bestimmt, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 19). Bei den berücksichtigten Kaufangeboten hat es sich um solche gehandelt, welchen ein Nachweis der Finanzierung in Form einer schriftlichen Bankbestätigung oder Finanzierungszusage einer Bank beigelegen hat (Gutachten vom 30.08.2017, S. 20). bb) Die 14 Kauffälle und Kaufangebote sind vom Sachverständigen tabellarisch nach Flächengröße, Bodenpunktzahl und Höchstgebot zusammengestellt (Gutachten vom 30.08.2017, S. 21) und deren Preise sodann der Bewertungsfläche angeglichen (Gutachten S. 21 ff.) worden. Die Angleichung ist vorgenommen worden - hinsichtlich des Werteinflusskriteriums zeitliche Preisentwicklung unter Annahme einer Preissteigerungsrate für den Regionalbereich T. von 10,0 % im Jahre 2008; - hinsichtlich des Werteinflusskriteriums Bonität durch aus dem Grundstücksmarktbericht 2009 für den Regionalbereich T. abgeleitete Zu- oder Abschläge von den Kaufpreisen der Vergleichskauffälle; - hinsichtlich des Werteinflusskriteriums Kauflosgröße mittels Anwendung des in einer Regressionsgleichung ausgedrückten Umrechnungskoeffizienten y = 0,00000129 x3 - 0,0002755 x2 + 0,01949 x + 0,91 (x = Flächengröße in ha). Die Berücksichtigung der vorgenannten Faktoren hat zu einem vorläufigen Ansatz des Marktwertes für Ackerland von 0,46 EUR/m2 geführt (Gutachten vom 30.08.2017, S. 24). cc) Einen signifikanten Zusammenhang zwischen der Entfernung der Vergleichskauffälle zu der Bewertungsfläche und dem Preisniveau konnte der Sachverständige anhand einer von ihm durchgeführten linearen Regressionsanalyse nicht feststellen (Gutachten vom 30.08.2017, S. 24; anders für die Bewertung des dem Senatsbeschluss vom 03.05.2017 - Az.: 2 Ww 10/13 -, a.a.O., juris Rdn. 68, zugrunde liegenden Grundstücks). dd) Da es sich bei dem hier zu bewertenden Grundstück um ein einzelnes Flurstück handelt, welches über einen guten Zuschnitt verfügt und sich unabhängig von umliegenden Flurstücken bewirtschaften lässt, hat der Sachverständige für diesen Vorteil jedoch einen Gesamtwertzuschlag in Höhe von 5 % = 0,02 EUR/m2 für berechtigt gehalten (Gutachten vom 30.08.2017, S. 25). ee) Eingang in die Bewertung findet schließlich auch der Umstand, dass die Ackerfläche für angrenzende Grundstückseigentümer als Gartenerweiterungsfläche, Lagerplatz oder Freizeitfläche geeignet ist und als solche bereits in Teilen genutzt wird, wobei sich dieses mögliche Interesse jedoch nicht auf die Gesamtfläche, sondern nur auf Teilflächen bezieht (Gutachten vom 30.08.2017, S. 26 f.). Der Senat folgt den Ausführungen des Sachverständigen auch insofern, als die - tatsächlich bzw. potentiell - höherwertige Nutzung im Randbereich der Fläche mit einem Gesamtzuschlag in Höhe von 35 % = 0,17 EUR/m2 zu berücksichtigen ist (Einzelheiten im Gutachten vom 30.08.2017, S. 27 f.) ff) Im Ergebnis ist der Quadratmeterpreis des Ackerlandes daher mit (0,46 EUR/m2 + 0,02 EUR/m2 + 0,17 EUR/m2 =) 0,65 EUR/m2 anzusetzen (Gutachten vom 30.08.2017, S. 29), der Marktwert der Teilfläche insgesamt mit 0,65 EUR x 26.069 m2 = 16.945, - EUR (Gutachten vom 30.04.2018, S. 11). gg) Die Einwände, die der Antragsgegner insbesondere gegen die Annahme einer hinreichend breiten Datenbasis für die Ermittlung des Marktwerts der Ackerlandteilfläche erhoben hat (s. Schriftsatz des Landkreises vom 09.02.2018), vermögen demgegenüber nicht zu überzeugen. (1) Um eine ausreichende statistische Sicherheit für die Wertermittlung zu erreichen, muss eine Mindestanzahl von Vergleichskauffällen zur Verfügung stehen. Der Sachverständige hat, unter Hinweis auf die allgemeine Gutachterpraxis und Literatur, bei dem hier gegebenen Bewertungsobjekt - einer unbebauten landwirtschaftlichen Fläche - die erforderliche Mindestanzahl auf etwa 10 Kauffälle beziffert (Gutachten vom 08.01.2018, S. 4 f.). (2) Diese Mindestanzahl wird im vorliegenden Fall mit 14 Kauf- bzw. Angebotsfällen allerdings nur dann überschritten, wenn ein Auswertungsradius von 30 km zugrunde gelegt wird. Die Annahme eines Auswertungsradius' in dieser Größe durch den Sachverständigen ist ebenfalls nicht zu beanstanden. (a) Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 08.01.2018 (S. 6 f.) klargestellt, dass "die Selektionskriterien" nach seinem, des Sachverständigen Ermessen festgelegt worden seien. Bei einer ersten Prüfung habe sich gezeigt, dass innerhalb eines Radius' von 20 km oder gar 15 km keine ausreichende Anzahl an Kauffällen bestanden hätte, um einen Vergleichswert mit der notwendigen statistischen Sicherheit ableiten zu können. Anschließend sei der Radius von ihm auf 30 km erweitert worden, "um so zu der gemäß eigener Einschätzung mindestnotwendigen Anzahl an Vergleichskauffällen zu gelangen" (ebenso bereits Gutachten vom 30.08.2017, S. 24). (b) Wenn diese Ausführungen des Sachverständigen so zu verstehen wären, dass das - alleinige - Kriterium für die Bestimmung des Auswahlradius' die Gewinnung einer hinreichend breiten Datenbasis wäre und der Auswertungsradius zu diesem Zweck gegebenenfalls nach Belieben erweitert werden könnte, stellte sich die Wertermittlung als ein willkürliches und von sachfremden Erwägungen beeinflusstes Vorgehen dar. Der Rückgriff auf die Ergebnisse aller Verkäufe - der BVVG und Privater -, wie er bei einer ungenügenden Datenbasis vom BGH auf einer dritten Stufe für erforderlich gehalten wird (s. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, Rdn. 32), wäre in diesem Fall entsprechend dem Einwand des Antragsgegners tatsächlich "praktisch obsolet". (c) Dem stehen jedoch die weiteren Ausführungen des Sachverständigen entgegen. Der Sachverständige hat die Festlegung eines bestimmten Auswahlradius' lediglich zum Ausgangspunkt genommen, um sodann zu untersuchen, ob die in diesen Radius fallenden, von der BVVG ausgeschriebenen landwirtschaftlichen Flächen sich als Vergleichsobjekte eignen, und zwar gemessen an den durch die jeweiligen Bodenrichtwerte repräsentierten Preisverhältnissen (Gutachten vom 08.01.2018, S. 7 ff.). Die innere Rechtfertigung für die Annahme eines Auswertungsradius' von 30 km leitete sich daher letztlich aus der weitgehenden Homogenität der Auswertungsregion in Bezug auf die Marktpreisverhältnisse her und nicht aus dem Bemühen um die Gewinnung einer hinreichend breiten Datenbasis. Zugleich handelt es sich bei dem gewählten Radius von 30 km - worauf der Sachverständige in seinem Gutachten vom 08.01.2018 (S. 9) ausdrücklich hinweist - um einen auch bei anderen Wertermittlungsgutachten üblichen Auswertungsbereich, die Festlegung hält sich also in den durch die fachwissenschaftlichen Regeln vorgegebenen Grenzen (vgl. auch Senatsbeschluss vom 03.05.2017 - Az.: 2 Ww 10/13 -, a.a.O., juris Rdn. 62, in dem der Ermittlung des Marktwerts ebenfalls Verkäufe von Ackerland in einem Radius von 30 km zugrunde gelegt wurden). (3) Dass die landwirtschaftlichen Flächen in dem angenommenen Auswertungsradius von 30 km eine ausreichende Homogenität aufweisen, um auf ihrer Grundlage den Marktwert zu ermitteln, hat der Sachverständige gleichfalls überzeugend begründet. (a) Die Vergleichbarkeit hat der Sachverständige anhand einer Analyse aller innerhalb der Auswertungsregion bestehenden Bodenrichtwerte für Ackerland - Stichtag 01.01.2008 - festgestellt. Der Radius von 30 km umfasst oder berührt in Sachsen-Anhalt 10 Bodenrichtwertzonen und ferner im Land B. formal 6 Bodenrichtwertzonen, letztere lassen sich jedoch zu 3 Zonen zusammenfassen (vgl. Übersicht gemäß der Tabelle 1, Gutachten vom 08.01.2018, S. 8). Die Bodenrichtwerte hat der Sachverständige mittels eines Umrechnungskoeffizienten auf das Qualitätsniveau des verfahrensgegenständlichen Grundstücks von 27 Bodenpunkten umgerechnet, um der starken Abhängigkeit zwischen der Ackerzahl und dem Kaufpreis für Ackerflächen Rechnung zu tragen (vgl. Gutachten vom 30.08.2017, S. 22). Danach liegen die Bodenrichtwerte - abgesehen von zwei Bodenrichtwertzonen mit relativ geringem Flächenanteil im westlichen Randbereich, die Bodenrichtwerte von über 0,30 EUR/m2 ausweisen - im Preisbereich von 0,21 bis 0,29 EUR/m2 und weichen vom flächengewichteten Durchschnitt von 0,25 EUR/m2 nur vergleichsweise geringfügig ab. (b) Soweit der Antragsgegner es demgegenüber als nicht nachvollziehbar bezeichnet, weshalb der Sachverständige eine Ackerzahl von 30 Bodenpunkten unterstellt habe, obwohl die Bewertungsfläche nur 27 Bodenpunkte aufweise (Schriftsatz vom 09.02.2018, S. 3), handelt es sich offenkundig um ein Missverständnis. Der Sachverständige hat, wie bereits dargestellt, die in den Auswertungsradius fallenden Bodenrichtwertzonen im Einzelnen ausgewertet und die ausgewiesenen Bodenrichtwerte an die Qualität der verfahrensgegenständlichen Ackerfläche von 27 Bodenpunkten angepasst. Diese Anpassung setzte jedoch die Kenntnis der durchschnittlichen Bodenpunktzahlen in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen voraus. Für zwei im Land B. gelegene Regionen verfügte der Sachverständige jedoch über keine Angaben zu der Ackerzahl. Er hat deshalb für diese Regionen eine Ackerzahl von 30 Bodenpunkten unterstellt (Gutachten vom 08.01.2018, S. 7), aber nur, um die für Ackerland in diesen Regionen durchschnittlich gezahlten Preise - auf der Grundlage der angenommenen Bodenqualität von 30 Bodenpunkten - mittels des Umrechnungskoeffizienten auf Ackerland mit einer Bodenqualität von 27 Bodenpunkten umzurechnen. (c) Für die Ermittlung des Marktwerts können - anders, als der Antragsgegner meint (Schriftsatz vom 10.10.2017, S. 2) - auch nicht nur Verkäufe von Grundstücken mit einer Größe zwischen 2 ha und maximal 5 ha zum Vergleich herangezogen werden. Zwar hat der Sachverständige bestätigt, dass die jeweilige Kauflosgröße eine Auswirkung auf den Kaufpreis hat. Der von der Größe ausgehende Effekt ist jedoch, seinen Ausführungen zufolge, statistisch mit einer ausreichenden Sicherheit nachgewiesen, so dass der hierauf zurückgehende Einfluss im vorliegenden Fall durch die Anwendung des Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen werden konnte; der Anstieg der Kaufpreise mit zunehmender Flächengröße wurde auf diese Weise bereinigt. Dass im konkreten Fall die Vergleichspreise nach der Umrechnung sogar geringer ausfallen und die Umrechnungskoeffizienten den Preiseffekt durch Flächengröße möglicherweise "leicht überschätzen" könnten, hat der Sachverständige als spekulativ und statistisch nicht nachweisbar bezeichnet, jedenfalls aber - vertretbarerweise - die Kaufpreisabweichungen zwischen den einzelnen Größenklassen, vgl. die Angaben in Tabelle 2, als vergleichsweise gering angesehen (Gutachten vom 08.01.2018, S. 12). Drei zum Vergleich herangezogene Kauffälle betrafen Grundstücke mit einer Größe von weniger als zwei Hektar und unterlagen daher von vornherein nicht dem Genehmigungserfordernis des Grundstücksverkehrsgesetzes. Die Begründung des Sachverständigen dafür, dass er auch diese Kauffälle für die Ermittlung des Marktwerts berücksichtigt hat, hält der Senat aber für überzeugend. Die drei Verkäufe weichen, nach der vom Sachverständigen vorgenommenen Koeffizientenumrechnung, im Preis nur um 10 % und damit vergleichsweise geringfügig ab. Außerdem verweist der Sachverständige auf seine Erfahrung aus anderen Gutachten, dass grundsätzlich auch Kauffälle unter zwei Hektar für die Berücksichtigung als Verkaufsfälle geeignet seien. Vor allem aber hat die bestehende Bagatellgrenze von zwei Hektar nach der landesweiten Kaufpreisstatistik - über den generellen Zusammenhang zwischen Kauflosgröße und Kaufpreis hinaus - keinen erheblichen Einfluss auf die Preisverhandlungen zwischen den Vertragsparteien (Gutachten vom 08.01.2018, S. 13), was - da es sich nicht um einen für die Grundstücksnutzung erheblichen Faktor handelt - auch unmittelbar nachvollziehbar erscheint. (d) Dass lediglich 34 % der Auswertungsflächen auf dem Gebiet des Landkreises J. gelegen sind, wie der Antragsgegner anhand des Gutachtens des Sachverständigen vom 08.01.2018 ermittelt hat, spricht gleichfalls nicht gegen die Geeignetheit der vom Sachverständigen herangezogenen Kauffälle. Die Auswahl der Vergleichskauffälle kann sich von ihrer Zielsetzung her nicht an den Grenzen des Landkreises orientieren. Eine räumliche "Selektion" durch die Bildung eines Auswertungsradius' ist nach den Ausführungen des Sachverständigen besser geeignet als eine Auswertung eines an Verwaltungsgrenzen orientierten Bereiches, da - ohne Weiteres einleuchtend - solche Grenzen für das Verhalten von Marktteilnehmern in der Regel unerheblich sind (Gutachten vom 08.01.2018, S. 10 f.). Einige Fälle aus dem südlichen Bereich des Landkreises sind beispielsweise weniger repräsentativ als die Verkaufsfälle aus den angrenzenden Bereichen des Landes B. ; so befindet sich die - im Landkreis J. gelegene - Stadt N. 47 km von der verfahrensgegenständlichen Fläche bei R. entfernt, und der dortige Bereich weist zum Teil abweichende Bodenverhältnisse auf (Gutachten vom 08.01.2018, S. 10). (e) Unbestritten umfasst der Auswertungsbereich "völlig unterschiedliche Naturräume, wie die ... , den ... und die ... " (Schriftsatz des Antragsgegners vom 09.02.2018, S. 3). Die Zugehörigkeit von Ackerflächen zu einer bestimmten Landschaft als solche ist aber für die Vergleichbarkeit entsprechender Verkaufsfälle nicht von entscheidender Bedeutung. Zwar müssen die zum Vergleich herangezogenen Grundstücke dem verkauften Grundstück - so der BGH in dem Beschluss vom 29.04.2016 (Rdn. 31) - "nach Beschaffenheit, Lage und Größe" entsprechen. Zur Beschaffenheit im weiteren Sinne zählt auch die Landschaftscharakteristik. Dennoch hat der Sachverständige sich bei seiner Prüfung im Ergebnis zu Recht auf die Frage beschränkt, ob sich Preisunterschiede feststellen lassen, die nicht auf andere Merkmale wie Bodenqualität und Flächengröße zurückzuführen sind (Gutachten vom 08.01.2018, S. 7). Denn die Auswertung der Kauffälle in dem angenommenen Auswertungsradius dient letztlich dem Ziel, den Marktwert für das verfahrensgegenständliche Grundstück zu ermitteln, also einer preislichen Bewertung des genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts. Der Marktwert hängt aber nicht in erster Linie von der Landschaftszugehörigkeit ab. Diese müsste erst dann Eingang in die vergleichende Betrachtung finden, wenn sie sich nachweislich auf die Höhe der gebotenen Grundstückskaufpreise auswirken würde; das ist aber nach den Feststellungen des Sachverständigen hier nicht der Fall. d) Die weitere Teilfläche des Flurstücks ..., die sich zwischen dem Flurstück 91/38 einerseits und den Flurstücken 91/33 sowie 91/40 andererseits befindet und als Bebauungslücke bezeichnet wird, ist im Ergebnis mit 1.685, - EUR zu bewerten. aa) Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 30.04.2018 (S. 9 f.), insofern teilweise abweichend von seinen früheren Ausführungen, für die 302 m2 große Teilfläche einen gewichteten Mittelwert von 5,58 EUR je m2, insgesamt also von (302 m2 x 5,58 EUR =) 1.685,16 EUR, gerundet 1.685, - EUR angenommen. Dieser Betrag setzt sich wiederum aus zwei Teilbewertungen zusammen. 50 % der sog. Baulücke, d.h. eine Fläche von 151 m2, würden - so der Sachverständige - als Zufahrt benötigt und seien deshalb mit der Hälfte des zum Wertermittlungsstichtag gültigen Bodenrichtwertes für Wohnbaugrundstücke (20,00 EUR/m2) - das sind 10,00 EUR je m2 - anzusetzen. Die anderen 151 m2, die als Lager- und Abstandsfläche dienten, seien der Kategorie der begünstigten Agrarfläche zuzuordnen, ihr Wert werde von ihm deshalb auf 1,15 EUR je m2 geschätzt. Daraus errechne sich, bezogen auf die gesamte Fläche der Baulücke, ein Mittelwert von 5,58 EUR je m2. bb) Der Senat hält diese Berechnung des Sachverständigen für in jeder Hinsicht nachvollziehbar und sachgerecht; sie bewegt sich im Rahmen des bei einer Bewertung von Immobilien generell bestehenden Beurteilungsspielraums. (1) Was die mit einem Wert von 10,00 EUR je m2 angesetzte Teilfläche angeht, so hat der Sachverständige mehrfach deutlich gemacht, dass die Bewertung dem bestehenden Nutzungskonflikt - einerseits als Zufahrt zu der landwirtschaftlichen Ackerfläche und andererseits als Zufahrt zu dem Hinterliegergrundstück 91/40 - Rechnung tragen soll (Gutachten vom 08.01.2018, S. 15; Gutachten vom 30.04.2018, S. 9 f.; Gutachten vom 02.08.2018, S. 5; Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 2). Er hat sich deshalb für einen Verkehrswertansatz entschieden, welcher sich zwischen dem Bodenrichtwert für Wohnbaugrundstücke und dem Ackerlandwert bewegt (Gutachten vom 08.01.2018, S. 16). (2) Diese Erwägungen werden vom Senat geteilt. Der Eigentümer der Baulücke, der zugleich Eigentümer der zum Flurstück ... gehörenden Ackerfläche ist, besitzt ein hohes Interesse an einem unmittelbaren Zugang zu dieser Fläche und wird deshalb die Zufahrt über diese Baulücke nicht aus der Hand geben (Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 5). Denn es handelt sich hierbei um die einzige Zufahrt zum Flurstück ... vom öffentlichen Wegenetz aus; für eine außerdem in Betracht kommende Zufahrt aus Richtung Norden müsste der etwa 100 m lange, über das Flurstück 91/25 verlaufende Weg über die Eintragung eines Wegerechtes mit entsprechender Entschädigung gesichert werden (Gutachten vom 30.04.2018, S. 11). Der in dem ungehinderten Zugang bestehende Vorteil dokumentiert sich auch in dem von dem Sachverständigen bei der Bewertung der Ackerlandteilfläche vorgenommenen Zuschlag von 5 % = 520, - EUR. Zugleich kommt der Baulücke aber auch eine hohe Bedeutung für den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks 91/40 als Zufahrt zu der Garage und Wohnung auf diesem Grundstück zu. Der Nutzungskonflikt träte gegebenenfalls auch ganz praktisch in Form gegenseitiger Beeinträchtigungen zutage; beispielsweise entstünden durch die Beanspruchung des Weges mit schweren landwirtschaftlichen Maschinen Spurrillen und Reifenvertiefungen, und es müsste eine ausreichend breite Zufahrt freigehalten werden, was wiederum den Interessen des Wohnbaugrundstückseigentümers zuwiderliefe (Gutachten vom 02.08.2018, S. 5). (3) Für die Ermittlung des Werts eines Grundstücks, das Gegenstand eines solchen Nutzungskonflikts ist, gibt es keine allgemeinen Bewertungsgrundsätze; auch das hat der Sachverständige in seiner Anhörung deutlich gemacht (Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 4). Der Sachverständige hat sich bei der Bestimmung des Quadratmeterpreises letztlich von der Vorstellung leiten lassen, dass bei Verhandlungen zu einem Teilgrundstücksverkauf (Wegefläche) oder zu einer dinglichen Sicherung eines Wegerechts die beiden Parteien ihre jeweilige Sichtweise einbringen und hierbei einen Preis verhandeln würden, welcher zwischen dem Wert als Landwirtschaftsfläche und als Baulandfläche liegt (Gutachten vom 30.04.2018, S. 10). Diese Sichtweise ist nach Auffassung des Senats letztlich nicht zu beanstanden. Die Vertreter der Antragsteller haben demgegenüber zwar wiederholt auf die besonders starke Verhandlungsposition hingewiesen, die der Eigentümer des Flurstücks ... bei Verhandlungen über einen Verkauf der Baulücke gegenüber dem Inhaber des Wohngrundstücks innehätte, weil dieser auf eine Zufahrt zu dem Hinterliegergrundstück angewiesen wäre. Doch abgesehen davon, dass der Eigentümer der Baulücke keinen Erwerb des Grundstücks durch den Eigentümer des Wohngrundstücks erzwingen könnte (Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 4), und unabhängig von der - in der Verhandlung kontrovers erörterten - Frage, inwiefern die Schaffung einer Zufahrt zu dem Wohnbaugrundstück auch auf andere Weise möglich wäre (Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 5), ließe eine solche Sichtweise jedenfalls die wechselseitigen Abhängigkeiten außer Betracht. Der Eigentümer des Flurstücks ... dürfte, trotz Kenntnis von der besonderen Bedeutung der Baulücke für den Wohnbaugrundstückseigentümer, dennoch nicht das eigene Interesse, nämlich die Gewährleistung einer Zufahrt zu der dahinterliegenden Ackerfläche, außer Acht lassen und er wäre aus diesem Grund im Zweifel auch zu deutlichen Zugeständnissen bei der Preisfestlegung bereit. (4) Andere Schlüsse lassen sich auch nicht aus dem Grundstücksmarktbericht 2009 herleiten, soweit sich dieser mit dem Grundstückswert von Arrondierungsflächen für den Regionalbereich T. befasst (Auszug von der Antragstellerin als Anlage ASt 12 eingereicht, vgl. Bd. VI Bl. 70 d.A.). Zwar weist dieser Bericht für seitlich gelegene Arrondierungsflächen eine Preisspanne von 60 - 100 % vom Baulandpreis aus; der Bodenrichtwert für Wohnbaugrundstücke betrug zum damaligen Zeitpunkt 20,00 EUR/m2. Doch hat der Sachverständige aufgrund einer Nachfrage beim zuständigen Gutachterausschuss in U. in Erfahrung gebracht, dass für jene in der Statistik enthaltenen Verkäufe von Teilflächen, bei denen noch keine für die Teilung notwendige Vermessung und Grundbuchanpassung erfolgt war, die hierfür üblichen Kosten dem Kaufpreis zugeschlagen wurden. Aussagekräftig wären die Preisangaben in dem Grundstücksmarktbericht daher nur dann - so der Sachverständige -, wenn von diesen Preisangaben im Hinblick auf die hier noch nicht erfolgte Vermessung ein entsprechender Kostenabschlag erfolgen würde. Bei angenommenen Kosten für Vermessung, Notar und Grundbucheintragungen von 2.100, - bis 2.300, - EUR, die für die hier verfahrensgegenständliche Teilfläche anfallen würden und daher - zur Herstellung der Vergleichbarkeit - von den Preisangaben in dem Grundstücksmarktbericht in Abzug zu bringen wären, errechnete sich ein Wert der Teilfläche, der sogar noch unterhalb der von dem Sachverständigen veranschlagten 10,00 EUR/m2 läge (Gutachten vom 02.08.2018, S. 12; vgl. auch Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 3). Dabei kommt es im vorliegenden Zusammenhang nicht darauf an, ob die Schätzung der Vermessungskosten durch den Sachverständigen in jeder Hinsicht zutreffend erfolgt ist; wesentlich bedeutsamere Ungenauigkeiten ergeben sich hier bereits aus der im Grundstücksmarktbericht mitgeteilten Preisspanne von 60 % bis 100 % des jeweiligen Baulandpreises. Für die Entscheidung maßgebend ist vielmehr die Erkenntnis, dass der vom Sachverständigen auf anderem Wege ermittelte Marktwert der Teilfläche von 10,00 EUR/m2 nicht durch die Angaben zur Bewertung von Arrondierungsflächen in dem Grundstücksmarktbericht 2009 in Frage gestellt, sondern in der Tendenz eher bestätigt wird. (5) Die Verkehrswertermittlung durch den Sachverständigen kann ohnehin nur auf der Grundlage hypothetischer Annahmen über die Art und Weise der Verwertung des Grundstücks erfolgen. In diesem Zusammenhang ist es nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige davon ausgeht, dass der Eigentümer der landwirtschaftlichen Fläche die Zufahrt über die Baulücke nicht aus der Hand geben wird, während andererseits die Zufahrt zu dem Hinterliegergrundstück aufrechterhalten werden soll (Sitzungsniederschrift vom 22.08.2018, S. 5). Hingegen käme eine eigenständige Bebauung der Bebauungslücke schon deshalb nicht in Betracht, weil die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken nicht eingehalten werden könnten; auch ist kein konkreter Erweiterungsbedarf einer der Eigentümer der angrenzenden Flurstücke ersichtlich (Gutachten vom 02.08.2018, S. 10). Bei der von dem Sachverständigen ursprünglich erwogenen Nutzung der Baulücke für die Erweiterung von bestehenden Gartenflächen oder zur Errichtung von Garagen bzw. Pkw-Stellplätzen handelt es sich, auch aus der Sicht des Senats, um eine eher fernliegende Alternative; denn unabhängig von dem Bestehen eines entsprechenden Bedarfs (Gutachten a.a.O.) wäre eine solche Nutzung wiederum mit einer Schließung der Zufahrt zu der dahinterliegenden Ackerfläche verbunden (s. Gutachten vom 30.04.2018, S. 8/9). (6) Dass die übrige, nicht als Zufahrt benötigte Fläche von 151 m2 vom Sachverständigen mit 1,15 EUR je m2 bewertet worden ist und ihr damit der gleiche Status als begünstigte Agrarfläche zugewiesen wird wie den Randbereichen des Ackerlandes, erscheint folgerichtig und ist zuletzt auch von keinem der Verfahrensbeteiligten mehr beanstandet worden. e) Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen steht fest, dass das Höchstgebot der Antragsteller zu 2. und 3. von 29.000, - EUR nicht mehr den Marktwert des Grundstücks im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG widerspiegelte, sondern als spekulativ überhöht anzusehen ist. aa) Von einer spekulativen Überhöhung des in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebenen Höchstgebots ist in der Regel dann auszugehen, wenn die Gegenleistung den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet und annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben worden sind (BGH, Beschluss v. 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 -, a.a.O., Rdn. 11). So verhält es sich hier. Der Marktwert des verkauften Grundstücks beträgt nach den vorstehenden Ausführungen (16.945, - EUR + 1.685, - EUR =) 18.630, - EUR. Der Kaufpreis von 29.000, - EUR übersteigt damit den ermittelten Marktwert um 55,66 %. bb) Ob die Grundstückserwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt haben, ist hingegen unerheblich (BGH, Beschluss v. 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 -, a.a.O., Rdn. 13; ebenso Senat, Beschluss vom 03.05.2017 - Az.: 2 Ww 10/13 -, a.a.O., juris Rdn. 76 f.). Es bedarf deshalb auch keiner Klärung der konkreten Motive, die die Antragsteller zu 2. und 3. zur Abgabe ihres überhöhten Gebots veranlasst haben. Insofern ist auch der Hinweis der Antragstellerin zu 1., das Wohngrundstück der Eheleute sei durch eine insbesondere zu dem unmittelbar angrenzenden verfahrensgegenständlichen Grundstück nicht verbaute und nicht ohne weiteres zu bebauende Aussicht geprägt und die Antragsteller zu 2. und 3. hegten die Absicht, auf dem kaufgegenständlichen Grundstück hobbyhalber Pferde zu halten (vgl. Schriftsatz vom 22.08.2016, S. 3 f.), nicht geeignet, die vermutete Spekulationsabsicht zu entkräften. Die Vermutung könnte nur dann ausnahmsweise widerlegt und ein solchermaßen überhöhtes Angebot nicht als spekulativ anzusehen sein, wenn ein Landwirt das Grundstück aus zwingenden betrieblichen Gründen heraus - etwa zur Arrondierung seines Hofs oder Betriebes - erwerben wollte (BGH, Beschluss v. 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 -, a.a.O., Rdn. 14). Darum geht es aber den Antragstellern zu 2. und 3., die unstreitig keine berufsmäßige Landwirtschaft betreiben, nicht. 4. Da das verfahrensgegenständliche Grundstück bei einem Verkauf an die Antragsteller zu 2. und 3. nicht zur Verfügung stünde, um den Flächenbedarf eines interessierten Landwirts zu decken, wären mit der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur zu erwarten. a) Die Versagung der Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt neben einem groben Missverhältnis zwischen der Gegenleistung und dem Wert des Grundstücks voraus, dass im Zeitpunkt der (letzten) Entscheidung in der Tatsacheninstanz ein Landwirt bereit ist, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht. Diese ungeschriebene Tatbestandsvoraussetzung beruht auf dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, der eine Beschränkung der Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung nur dann gestattet, wenn die Versagung der Genehmigung zur Erreichung des mit dem Grundstücksverkehrsgesetz verfolgten Zwecks, nämlich ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur zu verhindern, erforderlich ist. Ob der interessierte Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt, ist hingegen in diesem Zusammenhang unerheblich (BGH, Beschluss v. 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 -, a.a.O., Rdn. 20 ff.). b) Im vorliegenden Fall hat der Landwirt L. B. in seiner schriftlichen Zeugenaussage vom 12.08.2018 (Bd. VI Bl. 124 d.A.) erklärt, dass er in unmittelbarer Umgebung zu dem verfahrensgegenständlichen Grundstück einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschafte und dass er bereit sei, das Flurstück ... der Flur ... in der Gemarkung R. in einer Größe von 2,6371 ha zu einem Wert von 18.630, - EUR zu kaufen. Zweifel an dieser Aussage bestehen nicht. Denn der Zeuge hatte bereits bei seiner mündlichen Vernehmung vor dem Senat am 07.03.2012 bekundet, dass er in der Zeit nach dem 31.03.2008 einen Kaufpreis von 20.472,29 EUR bzw. 21.252,92 EUR (= 150 % des angenommenen innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts) für das Grundstück bezahlt hätte (Bd. III Bl. 24/27 d.A.), und der Senat hat diese Aussage als glaubhaft seinem ersten in der Hauptsache ergangenen Beschluss vom 31.07.2012 zugrunde gelegt. Eine nochmalige mündliche Vernehmung des Zeugen, wie von dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller zu 2. und 3. in der mündlichen Verhandlung vom 22.08.2018 beantragt, ist unter diesen Umständen nicht geboten. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Doch sind diejenigen Kosten, die durch die Beweisaufnahme vor Einlegung der Rechtsbeschwerde an den BGH entstanden sind, gemäß § 42 Abs. 1 LwVG nicht zu erheben, weil sich die durchgeführte Beweisaufnahme aufgrund der nachfolgenden Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als nicht erforderlich erwiesen hat. Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, erneut die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.F. zuzulassen. Der Rechtssache kommt keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu, nachdem die wesentlichen Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Erteilung von Grundstücksverkehrsgenehmigungen für Grundstücksverkäufe der BVVG durch den im vorliegenden Verfahren ergangenen Beschluss des BGH vom 29.04.2016 - Az.: BLw 2/12 - sowie durch den - in der mündlichen Verhandlung erörterten - weiteren Beschluss des BGH vom 27.04.2018 - Az.: BLw 3/17 - geklärt sind. Dr. Engel Manshausen Wiedemann Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht