9 U 213/10

Leitsatz: Ein Mietvertrag bestehend aus Haupturkunde und zwei Anlagen, wobei sämtliche Schriftstücke vorformulierte Regelungen enthalten, die geeignet sind, als Grundlagen für die Verträge zwischen dem Vermieter und weiteren potentiellen Vertragspartnern zu dienen, ist einheitlich ein Formularvertrag. Als solcher wird seine Auslegung von dem Grundsatz objektiver Auslegung bestimmt. Die durch die Parteien vereinbarten Regelungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird. Während der Vertragsverhandlungen möglicherweise zutage getretene Umstände, die in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden haben, können bei der Auslegung nicht berücksichtigt werden. Führt die objektive Auslegung zu dem Ergebnis, dass die Parteien hinsichtlich der Mietzeit und des einer Partei eingeräumten Optionsrechtes in der Haupturkunde und einer Anlage widersprüchliche Regelungen getroffen haben, so wurde das Schriftformerfordernis nicht gewahrt, weil von der Schriftform nicht alle wesentlichen Vertragsbedingungen erfasst waren. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24. November 2010 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle, Geschäftsnummer: 3 O 926/10, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien am 11. Januar 1996 begründete Gewerberaummietverhältnis betreffend der in E. , M. 12, 13, dort im ersten Obergeschoss rechts belegenen Räume mit einer Gesamtgröße von ca. 161 qm zum 31. Dezember 2010 beendet ist. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. und beschlossen: Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 19.298,04 € festgesetzt. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. Die Berufung der Klägerin ist gem. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthaft und auch im Übrigen nach §§ 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Prozessbevollmächtigten, welche die Vertretung der Klägerin in beiden Instanzen wahrgenommen haben, waren aufgrund der ihnen durch die Klägerin erteilten Prozessvollmacht, welche sie in dem vor dem Senat am 14. Mai 2011 abgehaltenen Termin zur mündlichen Verhandlung auf die während des Termins erhobene Rüge der Beklagten vorgelegt haben, bevollmächtigt, die Klägerin während des Rechtsstreites zu vertreten. Auch die Beklagte wurde während des Rechtsstreites durch die für sie handelnden Prozessbevollmächtigten wirksam vertreten. Ausweislich der zu den Akten eingereichten Vollmachtsurkunde war den Prozessbevollmächtigten der Beklagten durch die I. GmbH mit Sitz in C. welche durch die Beklagte in § 3 Ziffer 6 des am 3. August 1995 errichteten Gesellschaftsvertrages mit der Führung ihrer Geschäfte beauftragt worden war, am 10. Mai 2011 Prozessvollmacht erteilt worden, wobei die seitens der Beklagtenvertreter seit 12. April wahrgenommenen Prozesshandlungen genehmigt wurden. Die Berufung ist begründet. Das Rechtsmittel führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils in dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang. Im Berufungsverfahren sind Entscheidungen des ersten Rechtszuges gem. § 513 Abs. 1 ZPO nur darauf überprüfbar, ob die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder ob die der Verhandlung und Entscheidung des Berufungsrechtsstreites nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Dabei ist grundsätzlich von den durch das Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen auszugehen. Das Berufungsgericht hat nur zu überprüfen, ob konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). In ihrer Berufungsbegründung hat die Klägerin nach § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Tatsachenfeststellung gebieten könnten, nicht bezeichnet. Sie hat lediglich die rechtliche Würdigung der durch das Landgericht festgestellten Tatsachen beanstandet. Da sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen auch nicht aus dem Inhalt der Verfahrensakten ergaben, erfuhr die Tatsachengrundlage im Berufungsrechtszug keine Änderung. Das Landgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil zu Unrecht abgewiesen. Die Klage ist zulässig und begründet. Zu Recht ist das Landgericht von der Zulässigkeit der Klage ausgegangen. Da sich die Beklagte auf die durch die Klägerin mit Schreiben vom 8. April 2010 erklärte Kündigung des im Jahre 1996 begründeten Mietverhältnisses über die im Hause M. 12, 13 in E. gelegenen Gewerberäume mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19. April 2010 des Fortbestandes des Mietverhältnisses über den 31. März 2011 hinaus berühmt hat und mit einer gerichtlichen Entscheidung über das Fortbestehen oder die Beendigung des betreffenden Rechtsverhältnisses der zwischen den Parteien schwebende Streit über die Dauer des Mietverhältnisses abschließend geklärt werden kann, sodass weitere gerichtliche Auseinandersetzungen über diese Problematik vermieden werden können, steht der Klägerin das für die Zulässigkeit der Klage notwendige Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Rechtsverhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO zur Seite (Zöller/Greger, ZPO, 28. Aufl., § 256, Rn. 8). Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin waren – wie vorstehend bereits ausgeführt – bevollmächtigt, für die Klägerin sowohl vor dem Gericht erster Instanz als auch gegenüber dem Berufungsgericht tätig zu werden. Die Klage ist auch begründet. Das durch Mietvertrag vom 11. Januar 1996 begründete Mietverhältnis der Parteien über die im ersten Obergeschoss des Hauses M. 12, 13 in E. gelegenen Gewerberäume ist aufgrund der durch die Klägerin mit Schreiben vom 8. April 2010 erklärten ordentlichen Kündigung zum 31. Dezember 2010 beendet worden. Mit dem Abschluss des vom 11. Januar 1996 datierenden Mietvertrages haben die Parteien die Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht gewahrt. Für die Beurteilung der Frage, ob die Parteien die Schriftform dadurch gewahrt haben, dass sie in dem Mietvertrag die Anlagen 1 und 2 zu dem betreffenden Vertrag in Bezug genommen und als Vertragsbestandteile ausgewiesen und in den beiden Anlagen wiederum auf den Mietvertrag verwiesen haben, kann es dahinstehen, ob die Anlage 1 durch einen Vertreter der Beklagten als der Vermieterin am Tag des Vertragsschlusses in Anwesenheit der Klägerin, die die betreffende Anlage am 11. Januar 1996 unterzeichnet hatte, unterschrieben wurde oder ob die Unterschriftsleistung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte. Da die Parteien in der Vertragsurkunde, die mit den Unterschriften der Klägerin sowie eines Bevollmächtigten der Beklagten versehen war, die Anlagen 1 und 2 zu Vertragsbestandteilen erklärten und die Anlagen wiederum den Mietvertrag vom 11. Januar 1996 in Bezug nahmen, hätte sich aus einer verspäteten Unterzeichnung der Anlage 1 von Seiten der Beklagten als der Vermieterin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nach § 566 BGB a. F. nicht begründet (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 550 BGB n. F., Rn. 42, m.w.N.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.1995, Az.: 10 U 39/95, zitiert nach juris). Der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a. F. hätte auch nicht eine nach der Auffassung der Klägerin unterbliebene Dokumentation der Vertretungsverhältnisse hinsichtlich der Beklagten als ihrer vormaligen Vertragspartnerin entgegen gestanden. Ausweislich des Mietvertrages wurde die Beklagte bei Abschluss des Rechtsgeschäftes durch die I. - GmbH vertreten. Deren Geschäftsführer, Herr J. Sp. , brauchte den durch ihn auf den Vertragsurkunden geleisteten Unterschriften jeweils keinen Funktionszusatz hinzuzufügen, weil dessen Stellung als mit der Vertretung der Vermieterin beauftragten I. GmbH im Handelsregister dokumentiert wurde (Junker in JurisPK-BGB, 5. Aufl., § 126, Rn. 35, m.w.N.). Die Frage, ob die I. GmbH tatsächlich zur Vertretung der Beklagten berechtigt war, wäre für die Beurteilung der Einhaltung des Schriftformerfordernisses ohne Bedeutung (Junker in JurisPK-BGB, a.a.O., Rn. 33, Staudinger/Emmerich, BGB (2011), § 550, Rn. 12, jeweils m.w.N.). Die Schriftform des § 566 BGB a. F. haben die Parteien dennoch nicht gewahrt. Von dem in § 566 BGB a. F. geregelten Schriftformerfordernis wurden alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie die Parteien des Mietverhältnisses, der Gegenstand des Mietverhältnisses, die Höhe der Miete und die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses erfasst (BGH, Urteil vom 30.06.1999, Az.: VII ZR 55/97, zitiert nach juris, Rn. 27, m.w.N.). Bei dem zwischen den Parteien am 11. Januar 1996 abgeschlossenen Mietvertrag handelte es sich um einen Formularvertrag. Bestandteile dieses Formularvertrages waren neben der Haupturkunde auch die Anlagen 1 und 2, denn sämtliche Schriftstücke enthielten abgesehen von ausfüllungsbedürftigen Leerräumen durch die Beklagte bereits vorformulierte Regelungen, die geeignet waren, als Grundlagen für Verträge zwischen der Beklagten und weiteren potentiellen Vertragspartnern zu dienen (Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 305, Rn. 23). Die Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen mietvertraglichen Regelungen wird mit Rücksicht auf den abstrakt-generellen Charakter allgemeiner Geschäftsbedingungen von dem Grundsatz objektiver Auslegung bestimmt. Danach sind die durch die Parteien vereinbarten Regelungen ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 305 c, Rn. 16 m. zahlr. weit .Nachw.). Eine objektive Auslegung der mietvertraglichen Regelungen der Parteien führt zu dem Ergebnis, dass die diese hinsichtlich der Mietzeit und des der Klägerin eingeräumten Optionsrechtes in der Haupturkunde sowie in der Anlage 1 widersprüchliche Regelungen getroffen haben. Während das Mietverhältnis nach § 12 des Mietvertrages am 31. März 2011 endete und sich nur für den Fall um 5 Jahre verlängerte, dass die Klägerin spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf das ihr eingeräumte Optionsrecht geltend gemacht hätte, trat nach Ziffer 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag eine Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils weitere 5 Jahre ein, falls es nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit durch die Klägerin gekündigt würde. Darüber hinaus enthält Ziffer 2 der Anlage 1 die Regelung, dass die Kündigungsfrist "ansonsten" jeweils 12 Monate für die Mieterin und den Vermieter betrage. Weder aus der Haupturkunde noch aus der Anlage 1 zum Mietvertrag geht hervor, welche der beiden Regelungen hinsichtlich der Mietzeit und der Ausübung des der Klägerin eingeräumten Optionsrechtes gelten oder welche der beiden Regelungen im Falle von Widersprüchen der Vorrang gebühren sollte. Die in der Anlage 1 zum Mietvertrag enthaltenen Regelungen sollten ausweislich des betreffenden Schriftstückes die mietvertraglichen Vereinbarungen ergänzen. Ob sie diesen vorgehen oder in Zweifelsfällen hinter dieselben zurücktreten sollten, geht weder aus dem Mietvertrag noch aus dessen Anlage 1 hervor. In der Anlage 2 zum Mietvertrag waren lediglich Bestimmungen über die Anpassung der Miete während der Dauer des Mietverhältnisses enthalten. Auch in dieser Anlage wurden keine Vereinbarungen über das Verhältnis gleiche Gegenstände betreffender Vereinbarungen in dem Mietvertrag und den diesem beigefügten Anlagen dokumentiert. Die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien können dahin ausgelegt werden, dass das Mietverhältnis auf 15 Jahre fest abgeschlossen war und sich nur verlängern sollte, falls die Klägerin das ihr eingeräumte Optionsrecht ausüben würde (§ 12 des Mietvertrages). In Betracht kommt auch eine Auslegung dahin, dass das Mietverhältnis auf insgesamt 30 Jahre fest abgeschlossen war und durch die Klägerin jeweils zum Ablauf des 15., 20. und 25. Jahres kündbar war (Ziffer 2 der Anlage 1). Darüber hinaus bietet die in Ziffer 2 der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 1 dokumentierte Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis "ansonsten" für beide Parteien mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden konnte, Raum für eine Auslegung dahin, dass das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf feste Laufzeiten jederzeit unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten hätte gekündigt werden können. Da sich aus dem Mietvertrag und dessen Anlage 1 nicht ableiten lässt, welcher Vereinbarung die Parteien den Vorzug geben wollten – während der Vertragsverhandlungen möglicherweise zutage getretene Umstände, die in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden haben, können bei der Auslegung nicht berücksichtigt werden (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 133, Rn. 19, m.w.N.) –, ist eine schriftlich verkörperte Willensübereinstimmung, wie diese für eine der Schriftform genügende Vereinbarung erforderlich wäre, nicht erklärt worden (vgl. insoweit auch OLG Rostock, Urteil vom 21.08.2000, Az.: 3 U 135/99, zitiert nach juris, Rn. 39). Da die Parteien hinsichtlich der Mietzeit und der Ausübung des der Klägerin eingeräumten Optionsrechtes widersprüchliche mietvertragliche Regelungen getroffen haben, wurde das Schriftformerfordernis des § 566 Satz 1 BGB a. F. mit dem Abschluss des vom 11. Januar 1996 datierenden Mietvertrages nicht gewahrt, weil von der Schriftform nicht alle wesentlichen Vertragsbedingungen erfasst waren. Eine abweichende Beurteilung hinsichtlich der Wahrung der Schriftform würde sich auch für den Fall, dass die Parteien die in der Anlage 1 zum Mietvertrag enthaltenen Regelungen über die Mietzeit und die Ausübung des Optionsrechtes der Klägerin individuell ausgehandelt hätten, nicht rechtfertigen. Mit Rücksicht darauf, dass der Charakter der in der Anlage 1 zum Mietvertrag ausgewiesenen vertraglichen Abreden als Individualvereinbarungen nicht hervorgeht, würde die Urkunde dem mit der Regelung des § 566 BGB a. F. verfolgten Zweck, einem künftigen Erwerber des Grundbesitzes im Hinblick auf die Regelung des § 571 BGB a. F. vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag zu unterrichten, nicht gerecht. Das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. wäre somit auch in diesem Fall nicht gewahrt. Die unterbliebene Wahrung der Schriftform nach § 566 Satz 1 BGB a. F. hatte zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen galt. Die Klägerin war nach § 566 Satz 2 BGB a. F., § 550 Satz 2 BGB n. F. am 8. April 2010 berechtigt, das mit der Beklagten begründete Mietverhältnis unter Einhaltung der in § 580 a Abs. 2 BGB normierten Frist ordentlich zu kündigen. Die durch die Klägerin mit Schreiben vom 8. April 2010 erklärte Kündigung hat zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2010 geführt. III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. IV. Die Entscheidung über die Wertfestsetzung findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 41 Abs. 1, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG in Verb. mit § 3 ZPO. V. Gegen dieses Urteil hat der Senat die Revision nicht gem. § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und eine Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).