V ZR 65/22

Zurück BGH 20. Januar 2023 V ZR 65/22 BGB §§ 1004, 1018, 1027, 1028; WEG § 9b Grunddienstbarkeit zur Sicherung eines Bauverbots; Verjährung des Beseitigungsanspruchs führt nur zum teilweisen Erlöschen der Grunddienstbarkeit; Löschung einer Grunddienstbarkeit zugunsten eines nach WEG aufgeteilten Grundstücks nur aufgrund Bewilligung aller Wohnungseigentümer Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 1004, 1018, 1027, 1028; WEG § 9b Grunddienstbarkeit zur Sicherung eines Bauverbots; Verjährung des Beseitigungsanspruchs führt nur zum teilweisen Erlöschen der Grunddienstbarkeit; Löschung einer Grunddienstbarkeit zugunsten eines nach WEG aufgeteilten Grundstücks nur aufgrund Bewilligung aller Wohnungseigentümer 1a. Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung durch die Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen. 1b. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit ein Bauverbot zum Inhalt hat, gegen das durch die Errichtung eines Gebäudes verstoßen wurde. Verjährt der Anspruch auf Beseitigung des Gebäudes, erlischt die Dienstbarkeit grundsätzlich nur insoweit, als das Unterlassen der Bebauung mit einem Gebäude entsprechenden Ausmaßes nicht mehr verlangt werden kann. 2. Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zugunsten eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d.h. um ein im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist diese die richtige Beklagte. BGH, Urt. v. 20.1.2023 – V ZR 65/22 Problem Im Grundbuch des Grundstücks der Klägerin ist ein umfassendes Bauverbot als Grunddienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung erfolgte aufgrund eines Kaufvertrages aus dem Jahre 1889. Das herrschende Grundstück ist nach dem WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. Auf dem dienenden Grundstück befand sich zuletzt ein 1963 errichteter, als Autohaus genutzter Gebäudekomplex. Die Klägerin ließ das Gebäude im Jahre 2019 abreißen. Sie beabsichtigt, auf dem Grundstück ein Wohnhaus zu errichten. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten, den Eigentümern der am herrschenden Grundstück bestehenden Wohnungseigentumseinheiten, die Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit. Das Landgericht hat die Beklagten verurteilt, eine Änderung der Grunddienstbarkeit sinngemäß dahingehend zu bewilligen, dass das klägerische Grundstück nur in dem Umfang des ehemaligen Autohauses bebaut werden darf. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht (OLG Schleswig ZfIR 2022, 331 ) hat dieses Urteil abgeändert und die Beklagten zur Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit verurteilt. Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 894 BGB auf Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit zu, weil diese wegen Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus §§ 1027, 1004 BGB nach § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB insgesamt erloschen sei. Zwar erlösche eine Grunddienstbarkeit mit der Verjährung des Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs nur „soweit“ die auf dem dienenden Grundstück errichtete Anlage mit ihr im Widerspruch stehe. Die Grunddienstbarkeit bleibe also in dem Umfang bestehen, in dem sie von der Anlage nicht beeinträchtigt werde. Etwas anderes habe aber in dem hier gegebenen Fall eines durch Dienstbarkeit gesicherten Bauverbots zu gelten. Werde gegen dieses verstoßen, so könne der Berechtigte die Beseitigung des gesamten Gebäudes verlangen. Der inzwischen verjährte Beseitigungsanspruch hätte also keinen Schranken unterlegen, insbesondere nicht einem bestimmten Bebauungsmaß. Es gebe bei einem Bebauungsverbot keinen abtrennbaren „überschießenden Teil“ der Grunddienstbarkeit, der von einer Bebauung nicht beeinträchtigt wäre. Mit der Revision wollen die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Entscheidung Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die erstinstanzliche Entscheidung wiederhergestellt. Zunächst stellt der BGH klar, dass die Beklagten als Miteigentümer des nach dem WEG aufgeteilten herrschenden Grundstücks für den geltend gemachten Löschungsanspruch passivlegitimiert sind. Schuldner des Anspruch aus § 894 BGB sei derjenige, zu dessen Gunsten der Grundbuchinhalt von der wirklichen Rechtslage abweiche und dessen nach dem Grundbuch vermeintlich ihm zustehendes Recht durch die Anpassung des Buchinhaltes an die wahre Rechtslage beseitigt oder geschmälert werden müsse. Die Grunddienstbarkeit, deren teilweise Löschung die Klägerin begehre, stehe den Beklagten zu, denn diese seien als Wohnungseigentümer Miteigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten herrschenden Grundstücks ( § 1 Abs. 2 WEG ) und die zu Gunsten der Eigentümer des gesamten Grundstücks eingetragene Grunddienstbarkeit sei nach § 96 BGB Bestandteil dieses Grundstücks. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne zwar Eigentum an Grundstücken erwerben, sei aber selbst nicht Eigentümerin des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks. Das Grundstück sei gemeinschaftliches Eigentum ( § 1 Abs. 5 WEG ), aber nicht Eigentum der Gemeinschaft. Auch eine etwaige vorrangige Wahrnehmungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG hinsichtlich des sich gegen die Wohnungseigentümer richtenden Löschungsanspruchs komme nicht in Betracht. Denn die Befugnis zur Bewilligung einer Rechtsänderung gemäß § 19 GBO stehe demjenigen zu, der zur sachenrechtlichen Verfügung über das Recht befugt sei, hier also den Wohnungseigentümern. Die Gemeinschaft der Wohungseigentümer könne daher die Löschung der Grunddienstbarkeit nicht bewilligen. Die Klägerin habe aber keinen Anspruch aus § 894 BGB auf Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit. Zwar lägen die Voraussetzungen des § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB für das Erlöschen der Grunddienstbarkeit dem Grunde nach vor, weil das Gebäude des Autohauses eine Anlage sei, durch welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt werde. Der Anspruch auf dessen Beseitigung aus §§ 1004, 1027 BGB sei nach 30 Jahren verjährt, also spätestens Ende 1993. Die Grunddienstbarkeit erlösche mit Verjährung des Beseitigungsanspruchs nach § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB aber nicht insgesamt, sondern nur in dem Umfang der Bebauung, deren Beseitigung vor der Verjährung hätte verlangt werden können. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es bei einem Bauverbot keinen abgrenzbaren Teil der Grunddienstbarkeit gebe, der durch eine Bebauung nicht beeinträchtigt sei, treffe nicht zu. Bei einem umfassenden Bauverbot sei zwar eine bauliche Anlage in Gänze mit der Grunddienstbarkeit nicht vereinbar. Dennoch könne ein abgrenzbarer Teil des Bauverbots verbleiben, wenn das errichtete Gebäude den vom Bauverbot erfassten Bereich des Grundstücks nicht ausschöpfe. In dem nicht bebauten Bereich bleibe für das Bauverbot noch ein sinnvoller Anwendungsbereich, weil insoweit künftig neue Beseitigungsansprüche entstehen könnten. Selbst wenn das gesamte Grundstück oder die gesamte, von der Grunddienstbarkeit erfasste Grundstücksfläche bebaut werde, könne räumlich noch ein nicht beeinträchtigter Bereich verbleiben, nämlich insoweit, als es um die Höhe der Bebauung gehe. Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts spreche zudem, dass die in § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Begriff „soweit“ vorgesehene Begrenzung des Erlöschens der Grunddienstbarkeit bei Bauverboten nicht zur Anwendung käme, obwohl die Vorschrift gerade die Errichtung von „Anlagen“ erfasse. Schließlich bleibe durch die in § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB angeordnete Begrenzung des Erlöschens dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Möglichkeit, eine entgegen dem Bauverbot errichtete Anlage, die ihn aus seiner Sicht nicht oder nur geringfügig beeinträchtige, zu dulden, ohne Gefahr zu laufen, dass die Grunddienstbarkeit hierdurch insgesamt erlöschen würde. Die Gegenauffassung hätte hingegen zur Folge, dass der Berechtigte seinen Beseitigungsanspruch auch gegen kleinste bauliche Anlagen – notfalls auch gerichtlich – durchsetzen müsse, um sein Recht nicht insgesamt zu verlieren. Praxishinweis Für die notarielle Praxis dürften vor allem die Ausführungen des BGH zur Passivlegitimation von Bedeutung sein. Soll eine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines nach dem WEG aufgeteilten Grundstücks gelöscht oder inhaltlich geändert werden, so bedarf es einer Bewilligung aller Wohnungseigentümer (so auch OLG Karlsruhe FGPrax 2023, 12 ). Gleiches gilt, wenn eine Grunddienstbarkeit zulasten eines nach dem WEG aufgeteilten Grundstücks bestellt werden soll. Eine Bewilligung des Verwalters mag zwar einfacher zu erlangen sein, genügt aber nicht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.01.2023 Aktenzeichen: V ZR 65/22 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein Grundbuchrecht Dienstbarkeiten und Nießbrauch WEG Erschienen in: DNotI-Report 2023, 62-63 Normen in Titel: BGB §§ 1004, 1018, 1027, 1028; WEG § 9b