V ZB 171/14

Zurück OLG Schleswig 21. August 2017 2 Wx 62/17 BGB §§ 164, 883 Auslegung einer Vollmacht zur Löschung der Auflassungsvormerkung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Deutsches Notarinstitut letzte Aktualisierung: 28.9.2017 OLG Schleswig, Beschl. v. 21.8.2017 – 2 Wx 62/17 BGB §§ 164, 883 Auslegung einer Vollmacht zur Löschung der Auflassungsvormerkung Eine Vollmacht zur Löschung der Auflassungsvormerkung mit dem Wortlaut: „Die Bevollmächtigten sind ferner befugt, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen, wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt werden sollte und die Verkäufer glaubhaft machen, dass sie von den ihnen gem. § 323 BGB zustehenden Rechten Gebrauch gemacht haben und der Vertrag nicht mehr durchgeführt werden soll“ ist im Grundbuchverfahren dahingehend auszulegen, dass es sich nicht um eine Anweisung im Innenverhältnis, sondern um eine im Außenverhältnis bedingte Vollmacht handelt. (Leitsatz der DNotI-Redaktion) Gründe: I. Die Beteiligten zu 1. bis 3. als Eigentümer und Verkäufer des betroffenen Grundbesitzes begehren die Löschung einer zu Gunsten der Käuferin eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung, nachdem sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt haben. Mit notariellem Vertrag vom 14. Dezember 2016 hatten sie den betroffenen Grundbesitz zu einem Kaufpreis von 230.000,00 € an Frau Julia B1 aus H1 verkauft (UR-Nr. 6../2016 des Notars Joachim L1 in H2). In § 9 des Vertrages war die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käuferin vereinbart worden. Die Regelung lautet: „Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruches bestellen die Verkäufer der Käuferin eine Vormerkung und die Vertragsparteien bewilligen und beantragen die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch. Gleichzeitig beantragt die Käuferin, die Vormerkung Zug um Zug gegen Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu löschen, sofern nicht Zwischenrechte beantragt oder eingetragen sind, denen sie nicht zugestimmt hat.“ § 12 Nr. 1 des Kaufvertrages enthält folgende Bestimmungen: „Die Vertragsparteien bevollmächtigen die Büroangestellten a. Frau Manuela R1 aus H2, b. Frau Julika A1 aus K1, c. Frau Maren S1- R2 aus K1, alle aus dem Büro des den Vertrag beurkundenden Notars und jede für sich allein und mit der Befugnis, Untervollmacht in demselben Umfang zu erteilen, für sie alle zur Durchführung des Vertrages evtl. noch erforderlichen Erklärungen abzugeben einschließlich Vertragsänderungen, Eintragungsbewilligungen und -anträge und Löschungsbewilligungen und -anträge, wobei die Bevollmächtigten im Innenverhältnis an die Weisungen der Vertragsparteien gebunden sind. Die Bevollmächtigten sind auch befugt, gestellte Anträge zurückzunehmen und ganz oder teilweise erneut zu stellen. Die Bevollmächtigten sind ferner befugt, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen, wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt werden sollte und die Verkäufer glaubhaft machen, dass sie von den ihnen gem. § 323 BGB zustehenden Rechten Gebrauch gemacht haben und der Vertrag nicht mehr durchgeführt werden soll. Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die Vollmacht erlischt einen Monat nach der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.“ Entsprechend der Bewilligung in § 9 des Kaufvertrages wurde die Eigentumsübertragungsvormerkung für die Käuferin am 22. Dezember 2016 in Abt. II Nr. 1 des betroffenen Grundbuchs eingetragen. Zur Abwicklung des Kaufvertrages kam es indes nicht. Mit Schreiben vom 6. Juni 2017 erklärten die Beteiligten zu 1. bis 3. gegenüber der Käuferin den Rücktritt vom Vertrag, weil diese den Kaufpreis trotz Mahnungen und eigener Zahlungsankündigungen nicht zum Fälligkeitszeitpunkt 31. Januar 2017 und auch später nicht gezahlt habe. Der beurkundende Notar gab der Käuferin mit Schreiben vom 13. Juni 2017 Gelegenheit, zu der beabsichtigten Bewilligung der Löschung der eingetragenen Vormerkung durch eine Büroangestellte Stellung zu nehmen. Die Käuferin teilte dem Notar daraufhin telefonisch mit, dass sie nicht in der Lage sei, den Kaufpreis zu zahlen. Am 22. Juni 2017 beglaubigte der Notar Erklärungen der Beteiligten zu 1. bis 3. sowie der Büroangestellten S1- R2 (UR-Nr. 3../2017 des Notars L1). Letztere bewilligte unter Bezugnahme auf die Vollmacht in § 12 des Kaufvertrages vom 14. Dezember 2016 die Löschung der Vormerkung in Abt. II Nr. 1, und die Beteiligten stellten einen entsprechenden Antrag. Der Notar hat die Urkunde vom 22. Juni 2017 mit Schriftsatz vom 26. Juni 2017 beim Grundbuchamt eingereicht und gemäß § 15 GBO beantragt, die Vormerkung zu löschen. Das Grundbuchamt hat mit Schreiben an den Notar vom 4. Juli 2017 ausgeführt, die Vollmacht in § 12 des Kaufvertrages stehe unter der Bedingung, dass der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt werde und die Verkäufer glaubhaft machen, dass sie von den ihnen gemäß § 323 BGB zustehenden Rechten Gebrauch gemacht hätten und der Vertrag nicht mehr durchgeführt werden solle. Der Bedingungseintritt sei nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Alternativ könne die Löschung der Vormerkung aufgrund einer formgerechten Bewilligung der Berechtigten selbst erfolgen. Demgegenüber hat der Notar mit Schriftsatz vom 5. Juli 2017 die Auffassung vertreten, die Vollmacht zur Abgabe der Löschungsbewilligung sei unbedingt ausgestellt worden. Den Bevollmächtigten bzw. dem beurkundenden Notar sei lediglich eine Vollzugsanweisung erteilt worden, deren Einhaltung vom Grundbuchamt nicht zu prüfen sei. Allein die Bevollmächtigten und der Notar hätten zu prüfen, ob die Verkäufer glaubhaft gemacht haben, dass sie von den ihnen gemäß § 323 BGB zustehenden Rechten Gebrauch gemacht hätten. Wegen der weiteren Rechtsausführungen des Notars wird auf seine Schriftsätze vom 10. und 27. Juli 2017 Bezug genommen. Durch Beschluss vom 21. August 2017 hat das Grundbuchamt den Löschungsantrag vom 26. Juni 2017 zurückgewiesen und an seiner Auffassung zur Auslegung der Vollmacht in § 12 des Kaufvertrages festgehalten. Dagegen haben die Beteiligten zu 1. bis 3. mit Schriftsatz des Notars vom 23. August 2017 Beschwerde eingelegt. Sie sind weiterhin der Meinung, zur Löschung der eingetragenen Vormerkung sei die Bewilligung der Büroangestellten S1- R2 als Vertreterin der Berechtigten ausreichend, weil die entsprechende Vollmacht nicht bedingt erteilt, sondern nur mit einer Handlungsanweisung zum Gebrauch versehen worden sei. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift verwiesen. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Verfügung vom 28. August 2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt. II. Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Der beantragten Löschung der Vormerkung in Abt. II Nr. 1 steht das vom Grundbuchamt angegebene Hindernis entgegen, zu dessen Beseitigung die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht bereit bzw. derzeit nicht in der Lage sind. Die Löschung einer Vormerkung bedarf als Grundbucheintragung grundsätzlich gemäß § 19 GBO der Bewilligung desjenigen, dessen Recht von ihr betroffen ist. So liegt es auch hier, weil der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO - auf den die Beteiligten zu 1. bis 3. sich selbst nicht berufen - jedenfalls nicht geführt ist. Die erforderliche Löschungsbewilligung der Käuferin und Vormerkungsberechtigten ist nicht bereits in der Kaufvertragsurkunde enthalten. In § 9 des Vertrages hat sie den Löschungsantrag nur für den Fall gestellt, dass die Eigentumsumschreibung auf sie ohne Eintragung ungenehmigter Zwischenrechte erfolgt. Die Käuferin hat auch nicht nachträglich eine Löschungsbewilligung in der Form des § 29 GBO abgegeben. Die von der Büroangestellten S1- R2 am 22. Juni 2017 erklärte Bewilligung wirkt im Verhältnis zur Käuferin nicht, weil es an der erforderlichen Vollmacht fehlt. Wenn eine Vollmacht zur Abgabe einer Grundbucherklärung nur unter einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB erteilt wird, muss der nach § 29 GBO formgerechte Nachweis sich im Grundbuchverfahren auf den Eintritt der Bedingung erstrecken (vgl. nur Senat, NJW-RR 2010, S. 1316 ff., m. w. N.). Dies stellen die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht in Abrede. Sie nehmen auch zu Recht nicht an, es sei in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass der Kaufpreis nicht fristgemäß nach Maßgabe des § 2 des Kaufvertrages auf ihre Konten gezahlt worden sei. Vielmehr sind die Beteiligten der Auffassung, die in § 12 Nr. 1 S. 3 des Vertrages enthaltene Vollmacht zur Erteilung der Löschungsbewilligung bei Nichtdurchführung des Vertrages stehe überhaupt nicht unter einer Bedingung, sondern dürfe von den bevollmächtigten Büroangestellten lediglich im Innenverhältnis nur unter den dort genannten Voraussetzungen ausgeübt werden. Dies ist jedoch unter Berücksichtigung der im konkreten Fall gewählten Gestaltung nicht richtig. Wenn im Grundbuchverfahren Zweifel am Umfang einer Vollmacht bestehen, ist diese nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen (vgl. nur Demharter, GBO, 30. Auflage, § 19 Rn. 75 ff., m. w. N.). Für die Auslegung von Grundbucherklärungen gilt § 133 BGB entsprechend, allerdings nur mit den Einschränkungen, die sich aus den Besonderheiten des Grundbuchverfahrens im Hinblick auf die Sicherheit des Grundbuchverkehrs ergeben. Bei der Auslegung kann daher nur auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung abgestellt werden, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senat, Rpfleger 1991, S. 17 f.). Wenn die Auslegung nach diesem Maßstab zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, ist im Zweifel bei mehreren Möglichkeiten der geringere Vollmachtsumfang anzunehmen (Senat, a. a. O.; OLG München, DNotZ 2014, S. 615 ff., NotBZ 2011, S. 452 f.; Demharter, a. a. O., § 19 Rn. 75). Bei der Vollmacht in § 12 Nr. 1 S. 3 des Kaufvertrages vom 14. Dezember 2016 ist jedenfalls nicht eindeutig festzustellen, ob die mit „wenn“ eingeleiteten Voraussetzungen als Bedingung (geringerer Vollmachtsumfang) oder als bloße Anweisung für den Gebrauch einer unbedingten Vollmacht (weiterer Vollmachtsumfang) zu verstehen sind. Die isolierte Betrachtung des Wortlautes in § 12 Nr. 1 S. 3 hilft insoweit nicht. Danach sind die in Satz 1 genannten Bevollmächtigten „ferner befugt, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen, wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt werden sollte und die Verkäufer glaubhaft machen, dass sie von den ihnen gem. § 323 BGB zustehenden Rechten Gebrauch gemacht haben und der Vertrag nicht mehr durchgeführt werden soll“. Die Formulierung enthält zwar keine absolut eindeutigen Begriffe wie „Bedingung“ oder „Wirksamkeitserfordernis“. Es heißt aber auch nicht im umgekehrten Sinne, dass die Bevollmächtigten bzw. der Notar nur „angewiesen“ würden oder „verpflichtet“ seien, die Vollmacht in einer bestimmten Weise zu gebrauchen, während das Grundbuchamt keine Prüfung vorzunehmen habe. Der Kontext spricht sogar stark dagegen, dass der mit „wenn“ eingeleitete Nebensatz in § 12 Nr. 1 S. 3 eine bloß im Innenverhältnis geltende Einschränkung für eine zuvor erteilte Vollmacht enthalten soll. In Bezug auf den speziellen Anwendungsbereich der Löschung einer Vormerkung bei Rückabwicklung wird die Vollmacht überhaupt erst in diesem Satz erteilt. In Satz 1 sind die Mitarbeiterinnen des Notars nur bevollmächtigt worden, die „zur Durchführung des Vertrages evtl. noch erforderlichen Erklärungen“ abzugeben. Dazu gehört die Erteilung einer Löschungsbewilligung nur, wenn es etwa um die Löschung eingetragener Rechte geht, um der Käuferin (wie nach § 7 geschuldet) ein lastenfreies Grundbuch zu verschaffen. Die Rückabwicklung des Vertrages ist hingegen von der umfangreichen Vollmacht in § 12 Nr. 1 S. 1 gerade nicht umfasst. Satz 2 beinhaltet nur die Vollmacht, gestellte Anträge zurückzunehmen und ganz oder teilweise neu zu stellen. Erst in Satz 3 wird die Vollmacht auf den Bereich der Rückabwicklung erweitert, wobei im selben Satz sogleich - eingeleitet durch „wenn“ - Voraussetzungen dafür aufgestellt werden. Um klarzustellen, dass die Vollmacht gleichwohl im Außenverhältnis unbeschränkt gilt, hätte es einer eindeutigen Formulierung bedurft. In derselben Vertragsurkunde haben die Parteien auch durchaus an anderer Stelle - nämlich im Zusammenhang mit der Auflassung in § 10 - von der Gestaltungsmöglichkeit Gebrauch gemacht, eine Vollmacht an den Notar unbedingt zu erteilen und ihn zugleich anzuweisen, diese nur unter bestimmten Voraussetzungen zu verwenden. Die Beteiligten berufen sich schließlich ohne Erfolg auf die Entscheidungen des Senats vom 27. Juli 2016 (2 Wx 55/16, NotBZ 2017, S. 76 ff.) und des BGH vom 1. Oktober 2015 (V ZB 171/14, NJW-RR 2016, S. 695 ff.). Aus beiden Entscheidungen lässt sich für den konkreten Fall nichts herleiten, weil jeweils andere vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten genutzt wurden. In dem Beschluss vom 27. Juli 2016 hatte der Senat im Verfahren über die Eintragung einer Vormerkung über die Zulässigkeit der dort gewählten Gestaltung zu entscheiden, durch die gerade die hier aufgetretenen Probleme verhindert werden sollen. Die dortigen Vertragsparteien hatten die Vormerkung als solche nur unter der auflösenden Bedingung gestellt, dass der Notar einen gesiegelten Löschungsantrag an das Grundbuchamt stellt. Auf diese Weise haben sie die Prüfung, ob ggf. die Voraussetzungen für einen wirksamen Rücktritt vom Vertrag vorliegen, vollständig auf den Notar verlagert, während das Grundbuchamt nur die formale Tatsache der Einreichung eines gesiegelten Löschungsantrages zu prüfen hat. Diese Gestaltungsmöglichkeit, die der Senat im genannten Beschluss für zulässig erachtet hat, haben die Beteiligten zu 1. bis 3. und die Käuferin B1 jedoch gerade nicht gewählt. Auch dem Beschluss des BGH vom 1. Oktober 2015 lag eine andere Gestaltung zugrunde, bei der dem Notar die Prüfungspflichten für das Innenverhältnis auferlegt worden waren und dem Grundbuchamt zur Löschung der Vormerkung im Fall der Rückabwicklung ausdrücklich nicht die tatsächlichen Voraussetzungen des Rücktritts nachgewiesen werden mussten. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der im Tatbestand der Entscheidung (dort Rn. 1) wiedergegebenen Bestimmung betreffend die Löschung der Auflassungsvormerkung. Wenn die Beteiligten zu 1. bis 3. die Löschung der betroffenen Vormerkung erreichen wollen und die Käuferin die nach § 19 GBO erforderliche Löschungsbewilligung nicht abgibt, können sie sie vor dem Zivilprozessgericht auf Abgabe der Erklärung in Anspruch nehmen. Bei entsprechender rechtskräftiger Verurteilung würde die Abgabe der Bewilligung nach § 894 ZPO fingiert. Falls Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts bestehen sollte, käme alternativ auch eine entsprechende Feststellungsklage in Betracht. Mit einem etwaigen Urteil, durch das der wirksame Rücktritt vom Kaufvertrag rechtskräftig festgestellt wird, könnten die Beteiligten zu 1. bis 3. dann den Nachweis nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO führen, dass die akzessorische Vormerkung wegen Erlöschens der gesicherten Forderung nicht mehr besteht und das Grundbuch insoweit unrichtig ist. 3. Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 84 FamFG zu tragen, weil ihr Rechtsmittel ohne Erfolg geblieben ist. Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus den §§ 36 Abs. 1, 61 GNotKG. Da das Verfahren lediglich die Löschung einer Vormerkung betrifft, setzt der Senat nur einen Bruchteil von etwa 1/5 des Grundstückswertes an. Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO bestehen nicht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Schleswig Erscheinungsdatum: 21.08.2017 Aktenzeichen: 2 Wx 62/17 Rechtsgebiete: Vormerkung Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung Normen in Titel: BGB §§ 164, 883