V ZB 9/67

Zurück OLG Nürnberg 01. Juni 2016 15 W 338/16 Änderung der Teilungserklärung nach Erklärung der Auflassung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 10. Änderung der Teilungserklärung nach Erklärung der Auflassung OLG Nürnberg, Beschluss vom 1.6.2016, 15 W 338/16 Leitsatz: Es ist keine erneute Auflassung bei einem Nachtrag zur Teilungserklärung erforderlich, der hinsichtlich des aufgelassenen Wohnungseigentums weder den Miteigentumsanteil noch Gegenstand und Umfang des Sondereigentums ändert. (Leitsatz der Schriftleitung) Sachverhalt: 1 I. Der Notar beantragte den abschließenden Vollzug seiner Urkunde, einem Bauträgerkaufvertrag, durch Löschung der Auflassungsvormerkung bei gleichzeitiger Eintragung der Käuferin K als Eigentümerin des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung W2 gemäß der Auflassung von 2012. 2 Mit einem Nachtrag zur Teilungserklärung aus dem Jahre 2013 waren Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum und Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum erklärt, zwei andere Sondereigentumseinheiten zusammengefasst, Wohnungsgrundrisse verändert und Sondernutzungsrechte gebildet worden. Der verfahrensgegenständliche Miteigentumsanteil und der Zuschnitt der Wohnung W2 blieben dabei unverändert. 3 Das AG – Grundbuchamt – wies den Eintragsantrag im Wesentlichen mit der Begründung zurück, dass der Inhalt des Wohnungseigentums durch den Vollzug des Nachtrags zur Teilungserklärung verändert worden sei. Das Wohnungseigentum, auf das sich die Auflassung von 2012 beziehe, habe infolgedessen aufgehört zu existieren. Auch wenn der Miteigentumsanteil samt zugehöriger Wohnung unverändert geblieben sei, sei das Wohnungseigentum in der Gestalt des Nachtrags zur Teilungserklärung aufgrund der eingetretenen Änderungen des Inhalts mit dem Kaufgegenstand nicht mehr identisch. Das Wohnungseigentum werde erst durch das Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern bestimmt, das verändert worden sei. (…) Aus den Gründen: 5 II. Die zulässige Beschwerde ist begründet. 6 1. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde ist durch den Notar formgerecht (§ 73 GBO) eingelegt worden und als zulässiges Rechtsmittel der Beteiligten auszulegen. 7 a) Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 15 GBO hat ein Notar weder ein eigenes Antragsrecht noch ein eigenes Beschwerderecht. Er kann vielmehr aufgrund einer gesetzlich vermuteten Vertretungsbefugnis den Antrag nur „im Namen eines Antragsberechtigten“ stellen. In gleicher Weise kann er auch eine Beschwerde nicht im eigenen Namen, sondern nur namens eines Beteiligten einlegen (BayObLG, Beschluss vom 2.8.1989, BReg 2 Z 86/89, juris Rdnr. 12; KG, Beschluss vom 11.2.2014, 1 W 130/13, juris Rdnr. 9). 8 b) Die Absicht des Notars, für die antragsberechtigten Vertragsparteien zu handeln, ergibt sich aber zumindest aus der Auslegung der Beschwerde vom 5.2.2016. Weil der Notar den Antragsberechtigten, für den er den Antrag mit seinem Schreiben vom 7.7.2015 stellte, nicht ausdrücklich benannt hatte, ist davon auszugehen, dass der Eintragungsantrag im Namen aller antragsberechtigten Beteiligten (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) gestellt wurde (BayObLG, Beschluss vom 26.2.1993, 2 Z BR 6/93, juris Rdnr. 10). Entsprechendes gilt für die Einlegung der Beschwerde. Wenn ein Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind regelmäßig alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (OLG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 9.7.2010, 2 W 94/10, juris Rdnr. 12; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rdnr. 20). 9 2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Diese Voraussetzung liegt vor. Einer erneuten Auflassung bedarf es auch angesichts des Nachtrags zur Teilungserklärung nicht, weil hinsichtlich des aufgelassenen Wohnungseigentums weder der Miteigentumsanteil noch Gegenstand und Umfang des Sondereigentums geändert worden sind (BayObLG, Beschluss vom 13.6.1984, BReg 2 Z 40/84). Die Identität des Auflassungsobjekts hat sich nicht verändert. 10 a) Wohnungseigentum ist ein besonders ausgestaltetes Miteigentum an einem Grundstück (BGH, Beschluss vom 17.1.1968, V ZB 9/67, juris Rdnr. 11; BayObLG, Beschluss vom 23.7.1993, 2 Z BR 69/93, juris Rdnr. 11). Es zeichnet sich durch die Möglichkeit aus, das Miteigentum mehrerer Personen am Grundstück in der Weise zu beschränken, dass jedem Miteigentümer abweichend von §§ 93, 94 BGB das Sondereigentum an bestimmten Räumen eines auf dem Grundstück errichteten (oder zu errichtenden) Gebäudes eingeräumt wird. Die Übertragung eines Wohnungseigentums stellt inhaltlich den Eigentumserwerb eines Miteigentumsanteils dar, der mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Der Erwerb vollzieht sich nach §§ 873, 925 BGB. Maßgeblich für die Frage der notwendigen Identität zwischen Wohnungseigentum und Auflassungserklärung ist demgemäß – unabhängig von wirtschaftlichen Aspekten – allein eine sachenrechtliche Betrachtung. Der Verfügungsgegenstand ist im Rahmen dessen vom Inhalt desselben zu unterscheiden. Zutreffend wird in der Beschwerdeschrift insofern darauf verwiesen, dass eine Inhaltsänderung denknotwendig das Fortbestehen des (geänderten) Verfügungsgegenstands voraussetzt und nicht dessen Untergang zur Folge haben kann. 11 b) Der Gegenstand und damit die Identität des Wohnungseigentums ergibt sich aus der Durchbrechung der von §§ 93, 94 BGB vorgesehenen Akzessorietät des Eigentums an ---------------------------------------------------263--------------------------------------------------- Grundstück und Gebäude, mithin den von ihm erfassten räumlichen Bereich, § 5 Abs. 1 WEG. Nur insofern erfolgt eine (dingliche) Stärkung des eigenen Miteigentums im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern. 12 c) Regelungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 und 3 WEG können sich zwar insbesondere auf die Nutzbarkeit des Miteigentums sowohl in Bezug auf das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum auswirken und damit wirtschaftliche Relevanz haben. Trotz ihrer eigentumsprägenden Wirkung betreffen sie aber – auch wenn sie auf der Grundlage von § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch eingetragen und damit verdinglicht werden (Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rdnr. 118; Timme, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdnr. 162; BeckOK-BGB, Stand 1.2.2016, § 10 WEG Rdnr. 26; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 2885a) – lediglich das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und damit nicht die (abstrakten) sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Sachenrechtliche Zuordnungen können vielmehr nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne von § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 und 3 WEG sein (Palandt, 75. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 12 m. w. N.). Auch die Einräumung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts im Rahmen einer solcher Regelung lässt die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstands zum Gemeinschaftseigentum unverändert (BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 189/11, juris Rdnr. 9). 13 d) Mit dem Nachtrag zur Änderung der Teilungserklärung wurde zwar insbesondere auch Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum und Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum umgewandelt, mithin zumindest die Lage des Gemeinschaftseigentums verändert. Dies kann sich auf den Wert des Wohnungseigentums ausgewirkt und – gerade deshalb – möglicherweise Ansprüche der Erwerberin gegenüber der Verkäuferin zur Folge haben. Die Identität des Auflassungsobjekts hat sich dadurch aber nicht verändert. Denn aufgelassen ist nach wie vor der – als solches unverändert gebliebene – Miteigentumsanteil samt zugehörigem Sondereigentum (BayObLG, Beschluss vom 13.6.1984, BReg 2 Z 40/84). Bei sachenrechtlicher Betrachtung wird die Erwerberin immer noch im selben Umfang an dem Wohnpark beteiligt, und zwar sowohl hinsichtlich ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum als auch bezüglich ihres Sondereigentums. (…) Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Nürnberg Erscheinungsdatum: 01.06.2016 Aktenzeichen: 15 W 338/16 Rechtsgebiete: WEG Grundbuchrecht Erschienen in: MittBayNot 2017, 262-263