VIII ZR 253/05

Zurück OLG Schleswig 13. März 2015 17U98/14 BGB §§ 133; 157; 434; EnEV §16 Zur Haftung desVerkäufers bei fehlerhaften Angaben im Energieausweis Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zur Haftung desVerkäufers bei fehlerhaften Angaben im Energieausweis (OLG Schleswig, Urteilvom13.3. 2015 –17U98/14) BGB §§ 133; 157; 434 EnEV § 16 Die bloße Aushändigung eines Energieausweises durch den Makler führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 BGB . Zur Einordnung: Bei Grundstückskaufverträgen stellt sich in der Praxis häufig die Frage, ob die bloße Aushändigung eines Energieausweises zur Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit für das kaufgegenständliche Bestandsgebäude und damit bei fehlerhaften Angaben im Energieausweiszu einem Sachmangel und zur Haftung des Verkäufers führen kann. Weitere Vereinbarungen zum Energieverbrauch oder den hierfür relevanten Gebäudeeigenschaften werdenregelmäßig nichtgetroffen.Gemäß § 16 EnEV ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis vorzulegen. Seit Mai 2014 ist der Verkäufer zur Aushändigung des Energieausweises unabhängig von einer Aufforderung des Käufers gesetzlich verpflichtet, der Käufer kann auf die Vorlage zudem nicht verzichten ( siehe hierzu Hertel, DNotZ 2014, 258 , 261f.). Der Energieausweis enthält insbesondere den Energiekennwert, der die für die Wohnfläche des Gebäudes jährlich benötigte Energie für Beheizung und sonstigen Energieverbrauch benennt (siehe zum technischen Hintergrund und den Energieausweistypen Bachmayer, BWNotZ 2007, 49 , 52 ff.). Händigt der Verkäufer dem Käufer einen entsprechenden Ausweis mit fehlerhaften Angaben aus, ohne dass ausdrückliche Regelungen hierzu im notariellen Kaufvertrag getroffen wurden, stellt sich die Frage, ob die Aushändigung des Energieausweises zur Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit des Kaufgegenstandes gemäß § 434 Abs. 1 S.1 BGB und damit zu einer Einstandspflicht des Verkäufers führt. Dagegen spricht, dass dem Energieausweis gemäß § 5a S.3 EnEG rein informativer Charakter zukommt. Zweck des Ausweises ist nicht,eine bestimmte Beschaffenheit zwischen Kaufvertragsparteien festzulegen, sondern potentielle Käufer über die energetischen Eigenschaften einesGebäudes zu informieren (Manger, ZfIR 2008, 642 , 646). Bei Einführung des § 5a in das EnEG wurde die Frage der zivilrechtlichen Auswirkung des Energieausweises auf Kauf-, Miet-und Pachtverträge gesehen. Eine Regelung hierzu wurde aber ausdrücklich abgelehnt, da „die Parteien alle erforderlichen Regelungen selbst treffen“können (BT-Drucks.15/5226, 8). Zudem ist die Aushändigung des Energieausweises lediglich als Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Vorlageverpflichtung des Verkäufers aus der EnEV zu werten (Hertel, DNotZ 2007, 486 , 494). Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht begeht der Verkäufer eine Ordnungswidrigkeit ( § 27 EnEV , § 8 EnEG ), ihm droht eineBußgeldzahlung. Ohne weitere Umstände ist daher nicht davon auszugehen, dass der Verkäufer mit Übergabe des Ausweises auch für alle darin enthaltenen Angaben haften will (vgl. Flatow, NJW 2008, 2886 , 2888). Aufgrund dessen wird überwiegend vertreten, dass die bloße Vorlage des Ausweises ohne weitereVerhandlungen oder Regelungen noch keine Vereinbarung einer bestimmtenBeschaffenheit darstellt (siehe dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 74.Aufl. 2015, § 434 Rn. 68; Flatow, NJW 2008, 2886 ; Manger, ZAP 2008, Fach 7, 375, 377; Hertel, DNotZ 2007, 486 , 494; Thole, ZfIR 2008, 278 , 281; zur im Mietrecht parallel geführten Diskussion siehe Palandt/Weidenkaff, BGB, 74.Aufl. 2015, § 536 Rn.16; Sternel, NZM 2006, 495 , 498f.; Horst, NZM 2008, 145 ; Schmidt, ZuR 2008,463). Auch das OLGSchleswig kommtzu dem Ergebnis, dass die bloße Aushändigung des Ausweises nicht zur Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit führt und stellt dabei vorrangig auf den Willen des Verkäufers ab: Ausgangspunkt für die Beurteilung einer Beschaffenheitsvereinbarung ist der ausdrücklich oder konkludent geäußerte Wille der Parteien ( §§ 133,157 BGB ). Der Verkäufer will mit Aushändigung des Energieausweises aber nur seine gesetzlichen Pflichten erfüllen, nicht etwa für die Energieeffizienz des Kaufgegenstandes einstehen. Auch eine Haftung aufgrund Verletzung einer vor-vertraglichen Aufklärungspflicht wegen der Mitwirkung des Verkäufers bei Erstellung des Ener-gieausweises lehnt das Gericht ab, da keine Anhaltspunkte für ein entsprechendes Fehlverhalten des Verkäufers vorlagen (siehe dazu auch Hertel, DNotZ 2007, 486 , 495; Schubmehl, GPR 2008, 75 , 78). Den Notar trifft grundsätzlich keine Pflicht, die Parteien auf die Regelungen in der EnEV zum Energieausweis hinzuweisen (siehe hierzu ausführlich Bachmayer, BWNotZ 2007, 49 , 55; Hertel, DNotZ 2007, 486 , 497). Wird dem Verkäufer ein Hinweis auf seine gesetzlicheVorlagepflicht aus der EnEV erteilt, sollte auch auf den rein informativen Charakter des Energieausweises hingewiesen werden. Sofern der Verkäufer für die Energiekennziffer und die hierfür relevanten Gebäudeeigenschaften tatsächlich einstehen soll, sind nur in diesem Ausnahmefall ausdrückliche Beschaffenheitsangaben hierzu in den Kaufvertrag aufzunehmen. Die Schriftleitung (IK) Zum Sachverhalt: I. Die Parteien streiten darüber, ob den Kl. infolge fehlerhafter Angaben in einem vom Bekl. überreichten Energieausweis betreffend ein an die Kl. veräußertes Wohnhaus ein Ausgleich für den behaupteten Minderwert zusteht. Aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 24. 2. 2011 zur UR.-Nr. [. . .]/2011 des Notars B., P. erwarben die Kl. vom Bekl. ein Grundstückim[. . .]weg[. ..]in K., dem heutigen Wohnort der Kl. Dieses ist bebaut mit einem im Jahr 1934 erstellten Einfamilienhaus. In § 2 Abs. 2 und 3 des Vertrages haben die Parteien unter der Überschrift „Gewährleistung“ Folgendes vereinbart: „Der Verkauf erfolgt im übrigen [scil.: über die Punkte Hausschwamm und -bock sowie behördliche Auflagen und Genehmigungen hinaus] wie besehen und unter Ausschluss jeglicher Haftung für Fehler und Mängel, gleich welcher Art.Von dem Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus derVerletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung desVerkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.“ Die Auflassung sollte gemäß § 6 desVertrages nach Kaufpreiszahlung erfolgen. Der Bekl. bewohnte das Haus, sein Elternhaus, die letzten 26 Jahre vor dem Verkauf selbst. Er nahm in seiner Wohnzeit im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden heraus und richtete auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. Im Jahre 2009 beauftragte er den Makler N. mit dem Verkauf des Grundstücks. Weil die Kl. diesen auf einen seinerzeit noch nicht vorliegenden Energieausweis angesprochen hatten, ließ der Bekl. auf dessen Initiative durch den ihm bekanntenSachverständigen C. einen Energieausweis erstellen und diesen den Kl. noch vor Vertragsschluss über den Makler aushändigen. Dieser Energieausweis vom 23. 12. 2010 wies als Primärenergiebedarf 264 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,68W, einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 sowie an Strom von 21,7 kWh aus. Im Feld „Hinweise zur Verwendung des Energieausweises heißt es: „Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigenVergleich von Gebäuden zu ermöglichen.“ Dem Energieausweis lag keine Ortsbesichtigung oder Prüfung der von ihm erfragten Angaben und Maße des Bekl. durch den Sachverständigen zugrunde. Allerdings war diesem das Haus als solches aufgrund seiner Bekanntschaft mit dem Bekl. bekannt. Die Parteien thematisierten weder anlässlich der notariellen Beurkundung noch sonst die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation. Nach dem – von den Kl. hinsichtlich seiner Richtigkeit bestrittenen – Inhalt eines vom Bekl. im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegten weiteren und korrigierten Energieausweises vom 22. 1. 2014 soll der Primärenergiebedarf 279 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,74 W und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 und an Strom von 21,9 kWh betragen. Ob dem bereits vor Vertragsschluss übergebenen Energieausweis auch die 42-seitige Projektdokumentation beigefügt war oder erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Notariat mit den übrigen Grundstückspapieren übergeben worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Dort ist auf Seite 30 unterder Überschrift „DA2 Steildach ZKF 140 – U0,303)“ als Material der Schicht3 angegeben: „(WUFI-Wert) PE-Folie“, der Schicht 4: „DINV41085.1 Mineralwolle GW0,0385 Kategorie II “mit einer Dicke von 14,0 cm. Diese Angaben treffen – so behaupten es die Kl. und auch der Bekl. „unterstellt“ dies in der Klageerwiderung als richtig – nicht zu. Der von den Kl. beauftragte Sachverständige S. schätzte aufgrund der „abweichenden energetischen Situation“ die Abweichung des Verkehrswerts auf rund 22 000,– E – die Klagesumme – und die jährlichen Heizmehrkosten – Gegenstand des erstinstanzlich gestellten Feststellungsantrages – auf 400,– E. Der Bekl. schätzt den Kostenaufwand für eine Dämmung des Daches aufgrund einer Befragung eines Dachdeckers auf unter 10 000,– E. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. 7. 2013 forderten die Kl. den Bekl. auf, bis zum 15. 8. 2013 anzuerkennen, dass er zur Nacherfüllung verpflichtet sei. Damit sei verbunden, dass er das Dach mit der Dämmung errichte, die den Angaben im Maklerexpose und der Produktbeschreibung nebst Energieausweis entspreche. Die Gesamtkosten hierfür beliefen sich nach von ihnen eingeholten Angeboten auf 28 492,– E bis 46 452,– E. Alternativ könne er innerhalb der genannten Frist den Minderungsbetrag von 22 000,– E entrichten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28. 8. 2013 lehnte der Bekl. die klägerische Forderung ab. Die Kl. haben behauptet, sie hätten die Projektdokumentation mit dem Energieausweis vom Makler in digitalisierter Form erhalten und an den Architekten S. mit der Anfrage weitergeleitet, was in den nächsten Jahren an Investitionen auf sie zukommen werde. Dieser habe das Haus zwar mit besichtigt, den Ausweis selbst nicht anhand des Hauses überprüft, sondern auf Basis des Ausweises und der Projektdokumentation angegeben, dass sie wohl 5 bis10 Jahre „Ruhe mit dem Haus“ hätten. Die Fragestellung an den Architekten sei insbesondere auf energetische Maßnahmen gerichtet gewesen, da sie bislang in einer Wohnung mit sehr hohem Heizbedarf gelebt hätten. Im Winter 2011/2012 hätten sie festgestellt, dass sich die Räume des Hauses nicht ausreichend beheizen ließen. Im August 2012 hätte ihnen ein Dachdecker mitgeteilt, dass das Dach nicht mit einer Stärke von 14 cm gedämmt sei. Arglist des Bekl. hinsichtlich der unzureichenden Dämmung ließe sich schon aus der Kenntnis der nicht ausreichenden Beheizbarkeit des Dachgeschosses in seiner Wohnzeit herleiten. Er habe auch gewusst, dass der Sachverständige B. nicht zutreffende Angaben gemacht habe. Der Bekl. hat geltend gemacht, dass er den Energieausweis nur auf Anraten des Maklers habe erstellen lassen, ohne dass ihm bekannt gewesen sei, welche Informationen der Sachverständige C. benötigen würde. Es sei allerdings offensichtlich zu einem Missverständnis zwischen ihm und diesem gekommen, als dieser nach der Stärke der Dämmung des Dachgeschosses gefragt habe. Er selbst habe erwidert, dass er eine 14 cm starke Dämmung im Spitzboden am Giebel eingebaut habe. Dabei sei er von dieser Stärke ausgegangen, weil er unterstellt habe, die Sparrenstärke entspreche der Stärke der Deckenbalken. Das Dach habe er nicht geöffnet. Er meine auch, dass er im Jahre 1987 die Sparren voll ausgefüllt habe. An Einzelheiten könne er sich nicht mehr erinnern. Zu den Dämmstärken im Bereich des übrigen Daches habe er keinerlei Aussagen getroffen. Das Mittelgeschoss sei ebenfalls 1987 von einem Unternehmen ausgebaut worden, ohne dass er wisse, welche Dämmung dort eingebaut worden sei. Die übrigen Angaben in der Projektdokumentation seien ihm völlig unbekannt. Das LG, auf dessen Urteil der Senat gemäߧ540 Abs.1S.1 ZPO Bezug nimmt, hat die Klage abgewiesen und zur Begründung imWesentlichen angeführt, dass ein Sachmangel nicht vorliege, da von einem 77 Jahre alten Haus keine Wärmedämmung nach dem Stand derTechnik des Jahres 2011 erwartet werden könne. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Energieausweis. Für dessen Richtigkeit habe der Bekl. nicht einstehen wollen. Dafür spreche insbesondere, dass seinerzeit noch nicht einmal die Pflicht zur Übergabe eines Energieausweises bestanden habe. Die Kl. seien davon ausgegangen, dass das Energiegutachten schon richtig sein werde. Bei der Beurkundung sei nicht über das Gutachten gesprochen worden. Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kl. ihren auf den Ausgleich des behaupteten Minderwertes der Immobilie gerichteten Zahlungsantrag weiter und tragen im Wesentlichen Folgendes vor: – Die Vorlage von Energieausweis und Projektdokumentation habe bei ihnen zu einer konkreten Vorstellung über den Kaufgegenstand im Hinblick auf die verkehrswesentliche Eigenschaft des Energieverbrauches bzw. der Energieeffizienz insbesondere bei einem Altbau geführt. – Für eine Beschaffenheitsvereinbarung reiche es aus, wenn eine verbindliche Beschreibung der Kaufsache durch den Verkäufer erfolge und dieser konkludent zu erkennen gebe, dass seine Angaben den Zustand des Vertragsgegenstandes wiedergeben sollen. – Das Dachgeschoss lasse sich in kalten Wintern nicht über 9 Grad aufheizen. – Ihr Architekt S. habe sie bei der gemeinsamen Hausbesichtigung darauf hingewiesen, dass man den Dachaufbau von außen durch Anheben von Schindeln prüfen könne. Wegen des seinerzeitigen Schnees auf dem Dach hätten sie eine solche Prüfung nicht vorgenommen. – Der Bekl. habe gegenüber dem Sachverständigen grob falsche Angaben über die Dämmung gemacht, so dass ihm bekannt gewesen sei, dass der Energieausweis fehlerhaft gewesen sei. – Auch ein Anspruch aus schuldhafter Verletzung vorvertraglicher Pflichten komme in Betracht. Dieser werde durch den Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. Hätte der Bekl. den Kl. mitgeteilt, dass er selbst die Daten für den Energieausweis ermittelt gehabt habe, hätten die Kl. den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen. Die Kl. beantragen, den Bekl. unter Aufhebung des Urteils des LG I. zu verurteilen, an sie 22 000,– E zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.8.2013 zu zahlen. Der Bekl. beantragt, die Berufungzurückzuweisen. Der Bekl. verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Aus den Gründen: II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Ausgleich des Minderwertes gegen den Bekl. Zu Recht hat das LG einen Anspruch der Kl., den infolge der unzutreffenden Angaben im Energieausweis vorliegenden Minderwert des vom Bekl. erworbenen Hausgrundstückes von diesem ausgeglichen zu erhalten, unter keinem rechtlichen Aspekt angenommen und daher ihre Klage abgewiesen. Den Kl. steht kein vertraglicher Gewährleistungsanspruch gemäß §§ 441, 437 Nr.2, 2. Var., 434 BGB zu 1. Die Kl. können eine Minderung nicht aufgrund eines vertraglichen Gewährleistungsanspruches gemäß den §§ 441, 437 Nr. 2. 2.Var., 434 BGB verlangen. Denn trotz der von den Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation abweichenden energetischen Eigenschaften und der behaupteten schlechten Beheizbarkeit der oberen Etage weist das Hausgrundstück keinen Sachmangel auf. Der tatsächliche Zustand des Hauses widerspricht weder dem üblicherweise(a) nochdem angesichts der Beschreibung in derWerbung zu erwartenden Zustand (b). Aber auch einer gesondert getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung widerspricht der Zustand nicht (c). Der Zustand des Hauses widerspricht nicht der gemäß § 434 Abs. 1 S.2 BGB üblicherweise zu erwartenden Beschaffenheit a) Der gemäß § 434 Abs. 1 S.2 BGB üblicherweise zu erwartendenBeschaffenheit widersprichtderZustand des Hauses schon deshalb nicht, weil die Kl. – wie das LG zutreffend ausgeführt hat – aufgrund des Baujahres 1934 nicht mit einem irgendwie gearteten niederenergetischen Zustand rechnen konnten. Das betrifft auch den Umstand, dass sie ihren Anspruch nunmehr auch auf den Umstand stützen, dass die obere Etage des Hauses aus ihrer Sicht nur unzureichend zubeheizenist.Das Haus wird hierdurch nicht unbewohnbar.Angesichts des Zustandes, wie ihn der Bekl. in der Verhandlung vor dem Senat zusätzlich mit Lichtbildern dokumentiert hat, konnten sie nicht erwarten, ein in allen Räumen auf die individuelle Nutzung und das individuelle Wärmeempfinden abgestimmtund angenehm zut emperierendes Gebäude zu erhalten. Vielmehr mussten sie auch klimatische Einschränkungen bei diesem Haus für möglich erachten. Im Ergebnis haben sie dies auch gewusst und waren sich des gewissen Risikos bewusst, dass das Haus hinter ihren Vorstellungen zurückblieb, wenn sie ihre Kaufentscheidung innerlich gerade auch auf die Angaben im Energieausweis stützten.Anders ist es nicht zu verstehen, dass sie ihren Angaben nach ihren Architekten das Haus besichtigen ließen und von der Überprüfung des Dachaufbaus nur wegen der Schneedecke auf diesem Abstandnahmen. Die Angaben aus dem Energieausweis waren nicht im Expose enthalten b) Dass Angaben aus dem Energieausweis oder der Projektbeschreibung auch Eingang in das Expose des Maklers gefunden hätten oder dieses detaillierte Angaben über den Dachausbau enthalten hätte, tragen die Kl. ebenfalls nicht vor. Nur in einem solchen Fall hätten derartige Angaben – falls dem Bekl. zurechenbar – gemäß § 434 Abs. 1 S.3 BGB die gemäß S. 2 zu erwartende Beschaffenheit mitprägen können. Die Parteien haben auch keine bestimmte Beschaffenheit hinsichtlich des Energieverbrauchs vertraglich vereinbart c) Die Parteien haben aber auch keine Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S.1 BGB vereinbart. Eine solche Abrede liegt vor, wenn nach dem Inhalt des Kaufvertrages in Bezug auf eine Eigenschaft oder einen der Sache anhaftenden tatsächlichen, wirtschaftlichen Umstand in eindeutigerWeise die Pflicht desVerkäufers bestimmt ist, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie ihre Beschaffenheit imVertrag festgelegt ist (Palandt, BGB, 74. Aufl.,§434 Rn. 14f., BGH, Urteil vom 12. 3. 2008 – VIII ZR 253/05, bei juris Rn. 13). Der Energieverbrauch kann zwar eine Beschaffenheit i.S.d. § 434 Abs. 1 S.1 BGB darstellen (vgl. Palandt, BGB, a.a.O., Rn. 10). Es ist indes nicht ersichtlich, dass der Bekl. sich vorliegend ausdrücklich oder konkludent in dieser verbindlichen Art hinsichtlich der Energieeffizienz oder einer der Angaben in der Projektdokumentation rechtlich binden wollte und gebunden hat. Die Parteien haben auch keine Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb des beurkundeten Grundstückskaufvertrags getroffen In dem notariell beurkundeten Vertrag finden sich mit Ausnahme derVersicherung des Bekl., von einem Befall des Gebäudes mit Hausschwamm oder -bock oder von behördlichen Auflagen oder Genehmigungen keine Kenntnis zu haben, keine besonderen Regelungen hinsichtlich der Eigenschaften, die das Grundstück nach den Abreden der Parteien haben sollte. Im Gegenteil ist in § 2 Abs. 2 ein Gewährleistungsausschluss geregelt. Dies hindert trotz der Formbedürftigkeit eines Grundstückkaufvertrages nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB , an der Beschaffenheitsvereinbarungen teil haben (Erman, BGB, 14. Aufl., § 311b Rn. 50), zwar noch nicht die Möglichkeit, dass die Parteien eine solche auch außerhalb der Urkunde getroffen haben. Denn allein die fehlende Beurkundung der Beschaffenheitsvereinbarung wäre gemäß S. 2 durch die Auflassung und Eintragung jedenfalls dann geheilt worden, wenn der Bekl. von den Angaben im Energieausweis nebst Projektdokumentation, mit denen die Kl. einverstanden waren, auch im Zeitpunkt der Auflassung nicht abgerückt wäre (vgl. Erman, a.a.O., Rn. 72) und die Kl. von dem Mangel oder jedenfalls von der Formnichtigkeit der Beschaffenheitsvereinbarung nicht vor der Eintragung erfahren hätten (vgl. BGH, Urteil vom3.3. 1989 – VZR 212/87= DNotZ 1989, 773 ; Schubmehl, GPR 2008, 75 , 76). Indes trägt die über ein Rechtsgeschäft aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der dortigen Regelungen in sich, die die Kl. durch außerhalb ihrer selbst liegende Umstände zu widerlegen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 5.7.2002 – V ZR, 143/0–1, bei juris Rn.7 = DNotI-Report 2002, 149 ). Das ist ihnen nicht gelungen. Die Kl. haben nicht auf eine Beschaffenheitsvereinbarung zum Energieverbrauch des Hauses hingewirkt Wäre es nämlich den Kl. auf die Energieeffizienz, die Art der Dämmung oder andere Eigenschaften des Hauses in besonderer Weise angekommen, hätte es bereits nahegelegen, sie hätten den Bekl. mit diesem Anliegen spätestensbei demNotarterminkonfrontiert und auch gefordert, dass dieses in dem Vertrag Niederschlag findet. Dies ist unstreitig nicht erfolgt. Die Kl. haben aber auch keine weiteren Umstände dargelegt, aus denen auf eine außerhalb des Beurkundungsvorgangs schon erfolgte Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen werden könnte. Denn auch aus der Übergabe des Energieausweises (1) durch den vom Bekl. beauftragten Makler und möglicherweise gleichzeitig hiermit der Übergabe der Projektdokumentation (2) folgt keine Verpflichtung des Bekl., das Hausgrundstück in der dort detailliert wiedergegebenenBeschaffenheitzuübereignen. Die bloße Übergabe des Energieausweises führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien (1) Aus der Übergabe des Energienachweises kann eine solche nach der Auffassung des Senats weder hinsichtlich derEnergieeffizienznoch der Eigenschaften, aufgrund derer der Sachverständige zur Berechnung einer solchen kommen konnte, hergeleitet werden. Ob Angaben im Energieausweis ohne eine konkrete dahingehende Vereinbarung bei nicht neu errichteten Gebäuden zivilrechtliche Folgen bewirken können, wird zwar durchaus unterschiedlich beantwortet: Überwiegend wird wegen der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Vorlagepflicht des Energieausweises davon ausgegangen, dass in der Regel keine Vereinbarung einer Beschaffenheit hinsichtlich der dortigen Angaben vorliegt, da der Energieausweis lediglich der Information diene (so etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 73.Aufl., § 434 Rn.68 unter Bezugnahme auf einen Aufsatz von Flatow, NJW2008, 2886; ähnlich Manger, ZAP 2008, Fach 7, 375, 377; Hertel, DNotZ 2007, 486 , 494). Andere meinen hingegen, dass es nur deshalb keiner weiteren besonderen gesetzlichenSanktionen im EnEG bei mangelbehafteten Energieausweisen bedurft habe, weil insoweit die zivilrechtliche Sachmängelhaftung eingreife (so etwa Schubmehl, GPR 2008, 75 , 76; Köpcke, Der Bausachverständige 2009, Nr.4, 65ff.). Der Nachteil dieser Diskussionslage ist, dass in ihr klimapolitische Zielsetzungen nicht immer deutlich genug von rechtlicher Ableitung unterschieden werden. Der Ausstellung von Energieausweisen liegt § 16 EnEV (Energieeinsparverordnung) zugrunde. Nach dieser Norm in der seitdem 29.4.2009 geltenden Fassung soll der Verkäufer eines mit einem Gebäude bebautenGrundstücks dempotenziellen Käufer einen Energieausweis zugänglich machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Aus Verstößen gegen die Vorlagepflicht erwachsen keine zivilrechtlichen Folgen, sondern der Verkäufer verhält sich nach § 27 Abs. 2 Nr.1 EnEVa.F. im FalledesVorsatzes oder der Leichtfertigkeit lediglich ordnungswidrig. Auch in der Ermächtigungsnorm des § 5a EnEG heißt es in Satz3: „Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die aufgrund einerVerordnung nach Satz 2 Nummer6 n Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information.“ Und auch aus den Gesetzesmaterialien zur EnEV(BR-Drucks. 282/07, S.118f. zu Abschnitt 5) ergibt sich „dass Rechtswirkungen in Kauf-oder Mietverträgen in der Regel nur dann entstehen, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zumVertragsbestandteil machen“. Vorliegend ist eine beiderseitig interessengerechte Auslegung der ausdrücklich oder konkludent abgegebenen Willenserklärungen vorzunehmen Zwingender Ausgangspunkt der zivilrechtlichen Gewährleistung bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung allein der nach §§ 133, 157 BGB anzunehmende Erklärungsinhalt ausdrücklicher oder konkludent abgegebener Willenserklärungen. Hierbei kommt es maßgeblich auch aufeine beiderseitig interessengerechte Auslegung an (vgl. aus der ständigen Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 22.1.2015 – VII ZR 87/14, bei juris,Rn.14).Gegen eine allein infolge der schlichten Aushändigung eines Energieausweises anzunehmende Einstandserklärung des Verkäufers wird hierbei zumeist sprechen, dass zum einen der Energieausweis selbst aufseinen nur informatorischen Charakter verweist und zum anderen der Verkäufer mangels Fachkunde die enthaltenen Angaben kaum überprüfen können wird. Würde in einer derartigen Sachlage ein Verkäufer ohne weiteres die Gewährleistung für letztlich die Richtigkeit der enthaltenen Angaben übernehmen wollen, wäre sein Haftungsrisiko kaum überschaubar. Schon die Lebenswahrscheinlichkeitspricht daher nicht für einen derartigen – erkennbarinteressenwidrigen –Haftungswillen. Umso mehr wird dies gelten, wenn – solag es auch hier – im unmittelbaren zeitlichen Kontext im Notarvertrag ein typischer Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Dann nämlich muss sich gerade auch für die Käuferseite dieFrage stellen,weshalb und inwieweit ihrVerkäufer für dieAngaben im Energieausweishaften soll. Damit werden Käufer nicht schutzlos:zum einen können sie den Sachverständigen, falls dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben sollte, ggf. über die Grundsätze eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in Anspruch nehmen (Hertel, DNotZ 2007,486, 495; Kamphausen,BauR2006, 1208ff.), zum anderen aber auchdenVerkäufer selbst, falls dieser arglistig gehandelt haben sollte, etwa durch Manipulation der Grundlagen oder des Inhalts vonEnergieausweisen. Bei Anlage dieses Maßstabes spricht vorliegend nichts für die Übernahme irgendeiner Gewährleistung durch den Bekl. Nach seinen Angaben hatte nur der Makler ihm geraten, einen Energieausweis erstellen zu lassen und er sei der Empfehlung gefolgt. Aber auch nach Angaben der Kl. sandte ihnen nur der Makler den Energieausweis per Mail zu, ohne dass über Details noch weiter mit dem Bekl. gesprochen worden sei. Auch die Übergabe einer Projektbeschreibung, die dem Energieausweis zugrunde lag, führt zu keinem anderen Ergebnis (2) Selbst wenn die Kl. die 42-seitige Projektbeschreibung, die dem Energieausweis zugrunde lag, zusammen mit diesem, d.h. vorVertragsschluss, vom Makler erhalten haben sollten, folgt auch aus dieser Übergabe nichts Anderes. Für die Frage einer Haftungsübernahme des Bekl. liegt die Interessenlage ebenso. Darüber hinaus gilt das Argument, der mangelnden Prüfbarkeit durch denVerkäufer für diese Beschreibung erstrecht. Sie enthält eine solche Fülle an technischen und architektonischen Details, dass bereits derVersuch einer Kontrolle durch denVerkäufer nicht als zumutbare vertragliche Pflicht erscheinen kann. Nach alledem scheidet ein vertraglicher Gewährleistungsanspruch der Kl. aus §§ 437, 434 BGB ganz gleich, ob unter dem Gesichtspunkt der Minderung oder alternativ des Schadensersatzes, mangelsVorliegens eines Sachmangels aus. Die Kl. haben auch keinen Anspruch wegen Verstoßes gegen eine vorvertragliche Aufklärungspflicht oder aufgrund deliktischen Handelns des Verkäufers 2. Aber auch ein auf das negative Interesse gerichteter Anspruchder Kl. auf Ersatz des behaupteten Minderwertes des Hauses kommt weder nach §§ 280, 311 Abs. 2 i.V.m. 241 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen eine vorvertragliche Aufklärungspflicht noch eines deliktischen Handelns nach §§ 823 Abs. 2 S.1 BGB i.V.m. 263 StGB in Betracht. Hieran wäre zum einen zu denken, wenn der Bekl. arglistig dazu beigetragen hätte, dass der SachverständigeC. durch dieAngaben im Energieausweis die Kl. falsch informierte, indem er selbst dem Sachverständigen gegenüber im Wissen um dessen mangelnde Kontrolle fehlerhafte Angaben gemacht (a) oder sonst von der Fehlerhaftigkeit der vom Sachverständigen verwendeten Tatsachengrundlage Kenntnisgehabthätte(b).Zum anderen,wennihneine Pflicht zur Aufklärung hinsichtlich einer auch von ihm als außergewöhnlich schlecht und nicht erwartbar wahrgenommenen energetischen Eigenschaft des Gebäudes getroffen hätte (c). Für alle drei Aspekte sindkonkreteAnknüpfungstatsachennicht ersichtlich, wobei wegen des Vorrangs des vertraglichen Gewährleistungsrechts eine Haftung ohnehin nur bei arglistigem Verkäuferverhalten in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 12.11.2011 – VIII ZR 346/09,bei juris:Rn. 16; Palandt-Grüneberg, BGB, 73.Aufl., § 311 Rn. 14f.) a) Anhaltspunkte für eine vorsätzlich falsche Information des Bekl. selbst sind nicht gegeben. Es ist unklar, wie der Sachverständige C. zu den zahlreichen in der Projektbeschreibung beschriebenen Daten gekommen ist. Der Bekl. gibt zwar an, das eine oder andere auf Geheiß des Sachverständigen vermessen zu haben. Er trägt auch vor, dass es zu einem Missverständnis des Sachverständigen hinsichtlich seiner Antwort auf die Frage nach der Dachdämmung gekommen sein könnte. Er selbst habe anhand der Sparrenstärke und seiner eigenen Arbeiten in diesem Bereich nur Ausführungen zur Dämmung im Bereich des Giebels des Spitzbodens machen können. Aus diesen Angaben allein lässt sich aber eine vorsätzlich falsche Information des Bekl. nicht herleiten. b) Dass er die Unrichtigkeit der Angaben des Sachverständigen erkannt hat, ist ebenfalls nicht ersichtlich.Dies hätte vorausgesetzt, dass er die Angaben im Energieausweis und der Projektbeschreibung zur Kenntnis genommen und verstanden hätte und ihm aufgefallen wäre, dass diese Anlass zu Zweifeln geben.Zu einem Versuch der Kontrolle war er nicht verpflichtet. Allenfalls ein etwaiges starkes Abweichen seines Energieverbrauches von dem angegebenen wäre für ihn als Laien überhaupt zu erfassen gewesen. Auch war der Sachverständige C. keinesfalls sein Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB . In einem Fall,indem beide Parteien ersichtlich auf die Fachkunde eines hinzugezogenen Sachverständigen setzen mussten, kommt eine Haftung desVerkäufers für die Richtigkeit eines Gutachtens nicht in Betracht (OLG Hamm, Urteil vom 15.1.2009 – 2U 39/08, bei juris Rn.50ff.).So liegt es hier. Denn nach § 21 EnEVwäre eine spezielle Qualifikation für die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, über die der Bekl. erkennbar nicht verfügte. c) Konkrete Anhaltspunkte, dass der Bekl., der sehr lange selbst in dem streitgegenständlichen Haus wohnte, dessen klimatischen Bedingungen als so unangenehm empfunden hätte, dass hieraus eine Pflicht zur Information des Käufers erwachsen wäre, fehlen ebenfalls. Sie sind insbesondere noch nicht daraus zu entnehmen, dass die Kl. das Obergeschoss in kalten Wintern als deutlich untertemperiert erleben. Überdies haben dieKl. nichts dazu dargelegt, in welcher Hinsicht sich der behauptete Minderwert des Hauses als ein nach einer vorvertraglichen oder deliktischen Haftung allein ersatzfähiger Vertrauens-schaden und nicht nur als Nichterfüllungsschaden darstellenkönnte. (. ..) Ein Grund zur Zulassung der Revision i.S.d. § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht; die Grundsätze einer Anwendung der §§ 133, 157 BGB selbst sind hinreichend geklärt. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Schleswig Erscheinungsdatum: 13.03.2015 Aktenzeichen: 17U98/14 Rechtsgebiete: Kaufvertrag Erschienen in: RNotZ 2015, 425-430 Normen in Titel: BGB §§ 133; 157; 434; EnEV §16