V ZR 74/11

Zurück OLG Zweibrücken 01. Juli 2013 3 W 22/13 WEG §§8, 10, 15; GBO §§19, 29 Bewilligung Sondernutzungsrecht nach Verkauf aller Einheiten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 4. WEG §§8, 10, 15; GBO §§19, 29 (Bewilligung Sondernutzungsrecht nach Verkauf aller Einheiten) Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13 Die B GmbH (Verkäuferin) war ursprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich die im Betreff bezeichnete Wohnungsund Teileigentumsanlage befindet. Sie teilte das Eigentum nach § 8 WEG in Wohnungs und Teileigentum. Nach der Teilungserklärung schloss sie alle (späteren) Sondereigentümer von der Mitbenutzung der vorhandenen fünf KfzStellplätze aus und behielt sich vor, diese Flächen einem bestimmten Sondereigentum zuzuweisen. Das Zuweisungsrecht sollte mit der Eigentumsüberschreibung der letzten Sondereigentumseinheit enden. Im Weiteren bestimmt die Teilungserklärung, dass die Sondernutzungsrechte nach ihrer Begründung innerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragbar bleiben. Inzwischen hat die Verkäuferin sämtliche mit einem Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile an Dritte veräußert. Die Beteiligten erwarben die im Betreff beschriebene Eigentumswohnung durch notariellen Vertrag vom 22.6.2005. Unter II. Nr. 2 des Kaufvertrages heißt es: „Dies vorausgeschickt verkauft und überträgt die Verkäuferin dem dies annehmenden Käufer ... das Sondernutzungsrecht an dem KfzStellplatz Nr. 5 im Freien, was hiermit gebildet und dem verkauften Wohnungseigentum Nr. 5 zugeordnet wird.“ Im Weiteren versäumte es die Verkäuferin, die Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 2 als dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 zugehörig im Grundbuch zu bewilligen. Mit notarieller Urkunde vom 19.11.2012 (nach Veräußerung des letzten Miteigentumsanteils) bewilligte die Verkäuferin, vertreten durch eine Notariatsangestellte, der sie in notariellen Urkunden aus den Jahren 2003 und 2005 Vollmachten erteilt hatte, die Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 5. Der Notar hat – den Umständen nach namens der Beteiligten – die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch beantragt. Die Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, dass nach der Veräußerung des letzten Miteigentumsanteils die Bewilligungsbefugnis der Verkäuferin erloschen und deshalb nach § 19 GBO die Bewilligung der übrigen Miteigentümer erforderlich sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Aus den Gründen: II. 1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig. 2. In der Sache führt das Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Grundbuchamt eine Bewilligung der übrigen Miteigentümer nach § 19 GBO zur Eintragung des Sondernutzungsrechts für erforderlich gehalten. Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch nur, wenn derjenige sie bewilligt, der von ihr betroffen ist. Hieraus ergibt sich ohne Weiteres, dass es für eine Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nach §§ 15, 10 Abs. 3 WEG auf eine Bewilligung der inzwischen nicht mehr als Miteigentümerin voreingetragenen Verkäuferin nicht ankommen kann. Die Verkäuferin ist sicher nicht von der Eintragung des Sondernutzungsrechts betroffen; sie ist weder persönlich noch vertreten durch eine Dritte zur Abgabe der Bewilligungserklärung berufen. Nicht im Sinne des § 19 GBO von der Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 5 betroffen waren ursprünglich allerdings auch die übrigen Miteigentümer, denn sie waren durch die Regelung unter § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung von vorneherein von der Mitbenutzung dieser Fläche ausgeschlossen. Der Ausschluss aller nicht begünstigten Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des betreffenden Stellplatzes, die sog. „negative Komponente“ des Sondernutzungsrechts, konnte schon in der Teilungsordnung begründet werden (BayObLG, NJWRR 1986, 93). Ist dies – wie hier – geschehen, so bedarf es im Weiteren keiner Bewilligung der übrigen Miteigentümer mehr bei der Zuordnung eines Sondernutzungsrechtes zu einem bestimmten Sondereigentum, weil sie hierdurch nicht in ihren Rechten betroffen sind. Im Weiteren ist auch die positive Komponente des Sondernutzungsrechts zur Entstehung gelangt, indem die Verkäuferin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 dem hier betroffenen Miteigentumsanteil in der notariellen Urkunde vom 22.6.2005 zugewiesen hat. Allerdings ist dieses Sondernutzungsrecht mangels Eintragung im Grundbuch nicht verdinglicht worden, sondern alleine als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht zur Entstehung gelangt. Dies alleine führt hier nicht zu dem von den Beteiligten angestrebten Ziel. Der Senat schließt sich insoweit der Rechtsansicht des OLG München (Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, NJWRR 2013, 135) an. Demnach gilt Folgendes: Das Grundbuchamt muss, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt wird, in der Form des § 29 GBO feststellen können, dass dieses Recht noch und auch so wie zur Eintragung angemeldet besteht, hier mithin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 der Wohnung der Beteiligten nach wie vor zugeordnet ist. Solange das Sondernutzungsrecht noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum gebucht ist, kommen jedoch auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht, weil das Sondernutzungsrecht formfrei übertragbar ist. Weil es nicht im Grundbuch eingetragen ist, spricht auch keine Vermutung nach § 891 BGB für die Zugehörigkeit des Sondernutzungsrechts gerade zum Wohnungseigentum der Beteiligten. Die Möglichkeit der Weiterübertragung ist in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen. Als mögliche Berechtigte kommen deshalb die übrigen Miteigentümer in Betracht; der Nachweis, dass das Sondernutzungsrecht zur Wohnung der Beteiligten gehört, ist nicht geführt. Jedenfalls angesichts der seit der Zuordnung des Sondernutzungsrechts vergangenen Zeit von rund acht Jahren ist es auch nicht „gänzlich unwahrscheinlich“ (vgl. Schmidt, ZWE 2012, 367 , in einer ablehnenden Anmerkung zu OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, NJWRR 2013, 135), dass eine solche Übertragung stattgefunden haben kann. Das Grundbuchamt darf die Eintragung deshalb (nur) vornehmen, wenn alle in Betracht kommenden Rechtsinhaber entsprechend § 19 GBO der Eintragung beim gegenständlichen Wohnungseigentum zustimmen. Den Geschäftswert hat der Senat nach § 131 Abs. 1 und Abs. 4 i. V. m. § 30 Abs. 1 KostO festgesetzt. anmerkung: Die Entscheidung betrifft die nachträgliche Zuweisung eines Sondernutzungsrechts und reiht sich in die Rechtsprechung des OLG München ein, wie sie schon in BayObLG, Beschluss vom 8.11.19851, und in neuerer Zeit insbesondere in den Entscheidungen vom 11.5.20122 und vom 10.4.20133 ihren Ausdruck gefunden hat. Als Sondernutzungsrecht versteht sich die Befugnis eines oder einzelner Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums, meist an Stellplatzoder anderen Flächen oder sonstigen Gegenständen des Gemeinschaftseigentums, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Die Begründung kann anfänglich oder später erfolgen. Die anfängliche Begründung erfolgt im Rahmen der Einigung aller bei wohnungseigentumsrechtlicher Aufteilung nach § 3 WEG . Ihr steht die Aufteilungserklärung des Alleineigentümers nach § 8 WEG gleich. Die spätere Begründung bedarf grundsätzlich der Einigung aller Wohnungseigentümer, die für ihren grundbuchlichen Vollzug zusätzlich nach Maßgabe des § 5 Abs. 4 WEG der Zustimmung der Grundpfandund Reallastgläubiger bedarf. Daneben kann die Teilungserklärung dem Aufteilenden vorbehalten, „bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen“.4 Dann bedarf die Eintragung keiner Dritt oder Gläubigerzustimmung, weil das Entstehen des Sondernutzungsrechts originär schon angelegt wurde. Im vorliegenden Fall ging es um ein solches Recht auf nachträgliche Zuweisung, das wohl schon nach dem Wortlaut der Teilungserklärung erloschen war, denn es „sollte mit der Eigentumsüberschreibung der letzten Sondereigentumseinheit enden“. Das OLG musste im Eintragungsverfahren nicht auf dieses Erlöschen abstellen und ließ darum der Überlegung Platz, dass das Zuweisungsrecht kraft schuldrechtlicher Vereinbarung noch fortbestehen könnte. Eine solche Option behalten sich Bauträger häufig im Bauträgervertrag vor, verbunden mit einer entsprechenden Gestaltungsvollmacht an den Bauträger. Im vorliegenden Eintragungsverfahren wies das OLG den Eintragungsantrag aber ab, weil jedenfalls der Vorbehalt kraft Teilungserklärung erloschen war und für eine etwaige Zuweisung kraft Einigung aller – ggf. alle vertreten kraft Bauträgervollmacht – jedenfalls die erforderliche Form fehlte. Nicht beantwortet hat das OLG die Frage, ob sich ein Bauträger, sei es durch Vorbehalt in der Teilungserklärung oder sei es kraft Vorbehalt mit oder ohne einer solchen Vollmacht, im Bauträgervertrag auch über die Zeit hinaus, zu der ihm wenigstens noch eine einzige Einheit gehört, er also Mit(Wohnungs/Teil)Eigentümer ist, ein solches Zuweisungsrecht vorbehalten kann. Das OLG München hatte dies im Beschluss vom 10.4.20135 bezweifelt, ohne zu trennen, dass es sich um zwei verschiedene Gestaltungswege handelt. Das OLG Zweibrücken differenziert auch nicht und greift inzident diesen Zweifel auf, indem es einen achtjährigen Zeitablauf zwar referiert, ohne ihn aber zur Entscheidungsgrundlage zu machen. In der entsprechenden Urteilsanmerkung6 habe ich für andere Sachverhalte diese Auffassung eines Erlöschens durch – unbestimmten – Zeitablauf bezweifelt. Ein achtjähriger Zeitraum wie hier erreicht insbesondere weder die zehnjährige Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück ( § 196 BGB ) noch kann der Zeitablauf für sich gesehen die Verwirkung des Zuweisungsrechts begründen, wenn und solange nicht ein Handeln des Berechtigten das Vertrauen der Wohnungseigentümer begründet, er werde das Recht nicht mehr ausnutzen. Ist der Berechtigte nicht mehr Wohnungseigentümer, sondern nur noch sonstiger Dritter, können – hier: könnten – die Wohnungseigentümer ihm die Zuweisungsbefugnis kraft Zuweisungsrecht aus der Teilungserklärung entziehen, dann aber wohl mit der Folge, wegen Pflichtverletzung sich schadensersatzpflichtig zu machen. Der vorliegende Fall gibt zur Vertiefung aber keinen Anlass. Notar Dr. Heinrich Kreuzer, München 1 BayObLG, Beschluss vom 8.11.1985, 2 Z 119122/84, MittBayNot 1986, 24. 2 OLG München, Beschluss vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12, ZWE 2012, 367 m. Anm. Schmidt. 3 OLG München, Beschluss vom 10.4.2013, 34 Wx 31/13, MittBayNot 2013, 378 m. Anm. Kreuzer. 4 BGH, Urteil vom 2.12.2011, V ZR 74/11, MittBayNot 2012, 380 m. Anm. Häublein. 5 OLG München, Beschluss vom 10.4.2013, 34 Wx 31/13, MittBayNot 2013, 378 . 6 Kreuzer, MittBayNot 2013, 380 . Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Zweibrücken Erscheinungsdatum: 01.07.2013 Aktenzeichen: 3 W 22/13 Rechtsgebiete: WEG Grundbuchrecht Erschienen in: MittBayNot 2014, 48-50 Normen in Titel: WEG §§8, 10, 15; GBO §§19, 29