V ZB 103/05

Zurück OLG Oldenburg 27. Juni 2013 12 W 170/13 Bauverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag, Wiederkaufsrecht Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ZNotP 2013, 438 Thema: Bauverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag, Wiederkaufsrecht Zeitschrift: ZNotP - Zeitschrift für die Notarpraxis Autor: Werner Tiedtke Rubrik: ZNotP - Kostenecke / Entscheidungen zum Kostenrecht Referenz: ZNotP 2013, 438 - 440 (Ausgabe 12 v. 19.12.2013) Bauverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag, Wiederkaufsrecht von Notariatsoberrat Werner Tiedtke, München Zur Benennung des Geschäftswertes bei Übernahme einer Bauverpflichtung im Grundstückskaufvertrag. OLG Oldenburg, Beschl. v. 27. 6. 2013 - 12 W 170/13 Sachverhalt: Die Beschwerdeführer erwarben mit notariellem Kaufvertrag v. 7.12.2011 von der Stadt O ein Baugrundstück zum Preis von 131.820 €. Der Vertrag enthielt unter § 8 eine umfassende Bauverpflichtung für die Erwerber und unter § 9 zugunsten der Verkäuferin ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung sowie ein Vorkaufsrecht für den Fall der Weiterveräußerung des (unbebauten) Grundstücks. Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht waren jeweils durch Auflassungsvormerkungen gesichert, deren Eintragung in § 11 des Kaufvertrags bewilligt und beantragt wurde. Die Eintragungen der Eigentumsumschreibung und der Vormerkungen im Grundbuch wurden den Beschwerdeführern gemäß Kostenberechnung des Grundbuchamts v. 18.8.2012 auf der Grundlage eines Geschäftswerts von jeweils 200.000 € in Rechnung gestellt, wobei in einem Zusatz darauf hingewiesen wurde, dass sich der Gegenstandswert aufgrund der Bauverpflichtung um 50 % erhöht. Gegen diese Erhöhung wandten sich die Beschwerdeführer mit ihrer Erinnerung v. 5.9.2012. Der Rechtspfleger des AG hat daraufhin durch Beschl. v. 22.4.2013 den Geschäftswert für alle Eintragungen auf 131.820 € herabgesetzt. Gegen diesen Beschluss wendet sich das LG O als Beschwerdeführer mit seiner (zugelassenen) Beschwerde v. 25.4.2013. Entscheidung: Die nach § 31 Abs. 3 KostO zulässige Beschwerde ist teilweise begründet und führt zur Neufestsetzung der Geschäftswerte (197.730 € für die Eintragung des Eigentümers, 65.910 € jeweils für die Eintragung der Vormerkungen für das Wiederkaufsrecht und das Vorkaufsrecht). Das AG hat den Wert für die Eintragung des Eigentümers zu Unrecht auf den vereinbarten Grundstückskaufpreis herabgesetzt. Die Geschäftswerte für die Auflassungsvormerkungen waren ebenfalls neu festzusetzen. Entgegen der Ansicht des AG richtet sich die Bemessung des Geschäftswerts für die auf der Grundlage eines Grundstückskaufvertrags vorgenommene Eintragung eines Eigentümers entsprechend dem Wortlaut der Vorschrift regelmäßig nach § 20 Abs. 1 KostO, also nach dem von den Parteien vereinbarten Kaufpreis (vgl. Rohs/Wedewer , KostO, Stand: Dezember 2012, § 20 Rn. 2 und § 60 Rn. 21a m.w.N.; BayObLG, JurBüro 1999, 376 ; Rpfleger 1996, 378 ). Die Vorschrift findet sowohl bei der Beurkundung von Kaufverträgen als auch bei der Eintragung darauf beruhender Rechtsänderungen im Grundbuch Anwendung (vgl. Hartmann , KostG, 42. Aufl., § 20 KostO Rn. 1 m.w.N.; BayObLG, JurBüro 1999, 376 ; 1994, 623). Wird im Rahmen eines Kaufvertrags - wie hier - zugleich eine Bauverpflichtung des Käufers begründet, so handelt es sich hierbei um eine vom Käufer übernommene Leistung i.S.v. § 20 Abs. 1 Satz 1, 2. HS. KostO, deren Wert nach § 30 Abs. 1 KostO zu bestimmen und (in der Kostenrechnung) dem Kaufpreis hinzuzurechnen ist. Entgegen der Auffassung des AG stellt die gegenüber einer Gemeinde als Verkäuferin eingegangene Bauverpflichtung nämlich einen (werterhöhenden) wirtschaftlichen Wert dar, unabhängig davon, ob die Gemeinde insoweit wirtschaftliche oder nur ideelle Interessen verfolgt (vgl. BGH, NJW 2006, 1136 , 1137 [BGH 24.11.2005 - V ZB 103/05] ). Die Übernahme der Verpflichtung ist dabei eine vermögensrechtliche Angelegenheit, deren Wert gem. § 30 Abs. 1 KostO nach freiem Ermessen zu bestimmen ist (vgl. BGH, NJW 2006, 1136 , 1137 [BGH 24.11.2005 - V ZB 103/05] ) und sich im Zweifel an dem Interesse des Verkäufers an der Einhaltung der vereinbarten Baupflicht orientiert. Dieses Interesse ist, wenn nicht besondere Umstände für die Annahme eines anderen Werts sprechen, auch in dem hier vorliegenden Fall der Bauverpflichtung für ein privates Wohnhaus, mit der Hälfte des Grundstückskaufpreises zu veranschlagen (vgl. OLG Oldenburg, Nds.RPfl. 1997, 137, 138; 1996, 37; BayObLG, MittBayNot 1993, 226 ; Hartmann , a.a.O., § 30 KostO Rn. 22). Bei der Bemessung des Geschäftswerts für die Eintragung der Beschwerdeführer als Eigentümer im Grundbuch ist daher gem. § 20 Abs. 1 KostO dem vereinbarten Kaufpreis der hälftige Kaufpreis als Wert der übernommenen Bauverpflichtung hinzuzurechnen, sodass sich ein Geschäftswert von 197.730 € ergibt. Etwas anderes gilt jedoch für die Wertbemessung bei den hier zugunsten der Verkäuferin eingetragenen Auflassungsvormerkungen für das Wiederkaufsrecht und das Vorkaufsrecht. Nach § 9 Abs. 1 und 2 des notariellen Kaufvertrags steht der Stadt O als Verkäuferin ein Wiederkaufsrecht nach § 456 BGB zu, wenn das veräußerte Grundstück nicht bis zum vereinbarten Zeitpunkt vom Käufer bebaut wird. In diesem Fall hat die Stadt O den vereinbarten Kaufpreis zurückzuzahlen. Das Vorkaufsrecht ist der Stadt O nach § 9 Abs. 5 des Kaufvertrags für den Fall eingeräumt, dass der Käufer das Grundstück unbebaut weiterveräußert, wobei im Ausübungsfall (ebenfalls) der vertraglich vereinbarte Kaufpreis zu zahlen ist. Nach den vertraglichen Bestimmungen ist demnach sowohl bei Ausübung des Wiederkaufsrechts als auch bei Geltendmachung des Vorkaufsrechts von der Verkäuferin der vereinbarte Kaufpreis von 131.820 € zu zahlen. Bei der Bemessung des Werts für die Eintragung der diesbezüglichen Vormerkungen kann daher nach § 20 Abs. 1 KostO von dem im Vertrag vereinbarten Kaufpreis ausgegangen werden. Da als Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts nach § 20 Abs. 2 KostO i.d.R. der halbe Wert der Sache anzunehmen ist und hier sowohl in Bezug auf das vereinbarte Wiederkaufsrecht als auch in Bezug auf das Vorkaufsrecht keine Umstände vorliegen, die eine abweichende Wertfestsetzung rechtfertigen, ist der Wert für die Eintragung der Vormerkung nach alledem jeweils gem. § 20 Abs. 2 KostO mit dem halben Wert der Sache, also mit 65.910 € anzusetzen. Anmerkung: Die Entscheidung ist zu Grundbuchkosten ergangen, ist aber gleichermaßen für Notargebühren von Bedeutung. Unter dem Regime der KostO gab es keine konkrete Wertbestimmung für Bauverpflichtungen. Ihr Wert musste nach § 30 Abs. 1 KostO unter Berücksichtigung aller für die Wertbestimmung relevanten Umstände geschätzt werden. Dass eine Bauverpflichtung - gleich ob wirtschaftliche oder ideelle Interessen vordergründig sind - eine vermögensrechtliche Angelegenheit ist, hat der BGH erst mit seiner Entscheidung v. 24.11.2005 - V ZB 103/05 ( DNotZ 2006, 309 = MittBayNot 2006, 257 = ZNotP 2006, 158 m. Anm. Tiedtke = ZfIR 2006, 108 [BGH 24.11.2005 - V ZB 103/05] m. Anm. Volmer = JurBüro 2006, 209 m. Anm. H. Schmidt = NotBZ 2006, 95 [BGH 24.11.2005 - V ZB 103/05] m. Anm. Otto = MDR 2006, 714 = NJW 2006, 1136 [BGH 24.11.2005 - V ZB 103/05] = RNotZ 2006, 343 m. Anm. Klein ) bestätigt. Bis dahin wurden vielfältige Auffassungen vertreten, die vom Regelwert von 3.000 € bis hin zu einem Bruchteil der Baukosten reichten, unabhängig von der Art der Bauverpflichtung. Schon vor der Rechtsprechung des BGH wurde unterschieden zwischen einer Bauverpflichtung über ein Wohnhaus und einer solchen zur Errichtung eines gewerblichen Objekts. Betrifft die Bauverpflichtung die Bebauung mit einem Wohnhaus, behält sich der Verkäufer i.a.R. im Fall des Verstoßes die Rückübereignung des Grundstücks vor. Der Geschäftswert orientiert sich deshalb an dem möglichen Rückkaufspreis, wobei gem. §§ 30 Abs. 1, 20 Abs. 2 KostO die Hälfte davon als Geschäftswert als angemessen angesehen wurde. Teilweise wurde wegen der regelmäßigen Befristung auch ein geringerer Wert als sachgerecht angesehen (z.B. Streifzug durch die KostO, 9. Aufl. 2012, Rn. 1256). Dieses bedingte Übertragungsrecht wird in den meisten Fällen durch ein Wiederkaufsrecht gesichert, welches als Sicherungsgeschäft zur Bauverpflichtung keine zusätzlichen Kosten auslöst. Aber auch bei Verzicht des Verkäufers auf eine "positive" Bauverpflichtung wird die gleiche Bewertung vorgenommen, wenn sich der Verkäufer anstelle einer Bauverpflichtung ein Wiederkaufsrecht einräumen lässt, das nur im Fall der nicht fristgemäßen Bebauung ausgeübt werden kann (sog. "negative" Bauverpflichtung, s. hierzu OLG Karlsruhe, MittBayNot 2006, 266 = JurBüro 2006, 149 = ZNotP 2006, 236 = NJW 2006, 1145 = FGPrax 2006, 30 = BWNotZ 2007, 36 ). Ein solcher Sachverhalt lag der hier besprochenen Entscheidung zugrunde, die Bewertungsgrundsätze wurden vom OLG Oldenburg weitgehend bestätigt. Bei einem Verkauf unter dem Verkehrswert (zumeist bei Kaufverträgen mit der Gemeinde im sog. "Einheimischen-Modell") war nach Auffassung des BGH (a.a.O.) der Preisnachlass ein geeigneter Anknüpfungspunkt für die Wertbestimmung zur Bauverpflichtung. Bei einer Bauverpflichtung über ein gewerbliches Objekt waren nach KostO - anders als bei der Wohnhausbebauung - die voraussichtlichen Baukosten Anknüpfungspunkt. Als Geschäftswert wurden Teilwerte zwischen 10 und 30 % der Baukosten für sachgerecht erachtet (vgl. Streifzug, a.a.O., Rn. 1532 m.w.N.). Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) enthält für diese schuldrechtlichen Verpflichtungen in § 50 GNotKG konkrete Reglungen zur Wertbestimmung. Danach beträgt der Wert nach • Nr. 1 für die schuldrechtliche Verpflichtung über eine Sache oder ein Recht nicht oder nur eingeschränkt zu verfügen, 10 % des Verkehrswerts der Sache oder des Rechts; • Nr. 2 für die schuldrechtliche Verpflichtung zur eingeschränkten Nutzung der Sache 20 % des Verkehrswerts der Sache; • Nr. 3 a) für die schuldrechtliche Verpflichtung zur Errichtung eines Bauwerks, wenn es sich um ein Wohngebäude handelt, 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks; • Nr. 3 b) für die schuldrechtliche Verpflichtung der Errichtung eines Bauwerks, wenn es sich um ein gewerblich genutztes Bauwerk handelt, 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten; • Nr. 4 für die schuldrechtliche Verpflichtung zu Investitionen 20 % der Investitionssumme. Werden mehrere dieser schuldrechtlichen Verpflichtungen nebeneinander eingegangen, ist die Summe der Teilwerte Geschäftswert. Werden die Verstoßfolgen durch ein Wiederkaufsrecht gesichert, sind nur die schuldrechtlichen Verpflichtungen zu bewerten, das Wiederkaufsrecht ist in diesem Fall eine Durchführungserklärung, die im Abhängigkeitsverhältnis zur schuldrechtlichen Verpflichtung steht und damit denselben Beurkundungsgegenstand nach § 109 Abs. 1 GNotKG betrifft. Wird nur ein Wiederkaufsrecht eingeräumt (ohne Eingehung einer schuldrechtlichen Verpflichtung), ist der Wert nach § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG zu bestimmen. Der Wert ist die Hälfte des Verkehrswerts des Grundstücks, gleich ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts an die Durchführung einer Bebauung mit einem Wohnhaus oder einem gewerblichen Objekt geknüpft wird. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Oldenburg Erscheinungsdatum: 27.06.2013 Aktenzeichen: 12 W 170/13 Erschienen in: ZNotP 2013, 438-440