V ZR 125/11

Zurück OLG Hamm 12. Juni 2012 15 Wx 99/11 GBO § 53; WEG §§ 13, 15 Zur Wirksamkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer nach Entstehung der Gemeinschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau würde bei der hier vorgeschlagenen Gestaltung durch die zusätzliche Vertragsbeziehung zwischen dem längerlebenden Elternteil und den Kindern erreicht. Es bleibt allerdings zu hoffen, dass daneben durch eine alsbaldige höchstrichterliche Absicherung der weiten Auffassung zur Zulässigkeit des Zuwendungsverzichts beim mehrseitigen Erbvertrag auch dieser Weg sicher gegangen werden kann. Rechtsprechung 1. Liegenschaftsrecht – Zur Wirksamkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer nach Entstehung der Gemeinschaft (OLG Hamm, Beschluss vom 12. 6. 2012 – 15 Wx 99/11, mitgeteilt durch Richter am Oberlandesgericht Hartmut Engelhardt) GBO § 53 WEG §§ 13; 15 Die – inhaltlich knapp gefasste – Regelung einer Teilungserklärung, durch die dem teilenden Eigentümer das Recht eingeräumt wird, künftig während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft Sondernutzungsrechte an näher bezeichneten PkwEinstellplätzen einzelnen Wohnungen zuzuordnen, kann auch im Grundbucheintragungsverfahren als wirksamer bedingter Ausschluss aller Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der Fläche (negative Komponente) und positive Begründung des Sondernutzungsrechts durch die Zuordnungserklärung des Eigentümers verstanden werden. Zur Einordnung: Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist zum Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung oft noch nicht geklärt, welche Sondernutzungsrechte (vor allem Stellplätze und Gartenflächen) welcher Sondereigentumseinheit zugewiesen werden sollen. Die Sondernutzungsrechte sollen regelmäßig erst in den entsprechenden Kaufverträgen den jeweiligen Erwerbern zugeordnet werden. Zur Ermöglichung einer solchen nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bieten sich drei allgemein anerkannte Gestaltungsmöglichkeiten an (vgl. Würzburger Notarhandbuch/Hügel, 3. Aufl. 2012, Teil 2 Kap. 4 Rn. 151 mit einer Übersicht; Beck’sches Notarhandbuch/Waldner, 5. Aufl. 2009, Teil A III Rn. 60 ff.; Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht/Schneider, 2. Aufl. 2011, E. II. 2 bis 4 mit Formulierungsvorschlägen zu allen drei Möglichkeiten; BeckOK-GBO/Kral, WEG, Stand 1. 6. 2012, Rn. 48 ff. zu deren Vor- und Nachteilen). Die diesem Verfahren zugrunde liegende besteht darin, dass alle Eigentümer von dem Mitgebrauch eines Teils des Gemeinschaftseigentums unter der aufschiebenden Bedingung ausgeschlossen werden, dass der teilende Eigentümer oder auch ein Dritter dessen ausschließliche Nutzung einem bestimmten Wohnungseigentümer zuordnet (OLG Hamm MittRhNotK 1998, 318 ; Kral, a.a.O., Rn. 49; vgl. auch BGH DNotI-Report 2012, 73 zum beachtenden sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz). So kann das Sondernutzungsrecht nach Zuordnung ohne Mitwirkung der anderen Sondereigentümer und vor allem der dinglich Berechtigten der einzelnen Sondereigentumseinheiten in das Grundbuch eingetragen werden (OLG Düsseldorf MittRhNotK 1987, 260 ; Schüller, RNotZ 2011, 208 ; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2913 a m. w. N.). Das OLG Hamm erkennt diese Gestaltung erneut an (wie bereits OLG Hamm, a.a.O.) und legt die verfahrensgegenständliche „Zuordnungsvollmacht“ dahingehend aus, dass mit ihr der Ausschluss aller Miteigentümer von dem Mitgebrauch der Einstellplätze unter der aufschiebenden Bedingung der Zuordnung eines entsprechenden Sondernutzungsrechts an einen der Miteigentümer durch den teilenden Eigentümer gewollt war (vgl. auch OLG Frankfurt MittRhNotK 1997, 392 , zu einem ähnlich gelagerten Fall der Auslegung). Wie bereits kurz zuvor der BGH ( DNotZ 2012, 528 , vgl. auch BGH DNotZ 2007, 39 ) auch für die Ermächtigung eines Eigentümers zur Einräumung von Sondernutzungsrechten und zur Bestimmung deren Inhalts in einer Teilungserklärung, lässt auch das OLG Hamm offen, ob die Regelungen einer Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterliegen. Das OLG Hamm sah sich genauso wie der BGH – der jedoch Zweifel an der Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anmeldete – nicht veranlasst, zu dieser Frage abschließend Stellung zu nehmen, da auch bei einer Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB diese nach seiner Auffassung nicht zu einer Unwirksamkeit einer entsprechenden Ermächtigung in der Teilungserklärung führen. Aus vertragsgestalterischer Sichtweise ist es zunächst bedauerlich, dass sich weder der BGH noch das OLG Hamm zur generellen Anwendbarkeit des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf die Regelungen einer Teilungserklärung abschließend geäußert haben. Zu begrüßen ist jedoch, dass beide Gerichte weder im Hinblick auf die §§ 305 ff. BGB noch auf § 242 BGB eine Ermächtigung im vorstehenden Sinne für bedenklich erachten, so dass zumindest hinsichtlich dieser Frage durch beide Entscheidungen Rechtssicherheit geschaffen wurde. Die Schriftleitung (PH) Zum Sachverhalt: I. Die Bet. sind neben weiteren Personen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bet. zu 2) ist Inhaber des im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentums. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter sind am 13. 7. Rechtsprechung500 RNotZ 2012, Heft 11 RNotZ, 11/2011 #6047 05.11.2012, 11:15 Uhr – ip/st/b.b. – S:/3D/Notarkam/nz_12_11/rnotz_12_11.3d [S. 500/530] 5 6047_rnotz_12_11.ps Rechtsprechung RNotZ 2012, Heft 11 1998 angelegt worden. Teilende Eigentümerin war die G. GmbH in E2. Diese hatte sich in der Teilungserklärung vom 21. 4. 1998 (UR-Nr. . . ./1998 des Notars Q.) das Zuordnungsrecht hinsichtlich zweier Pkw-Einstellplätze vorbehalten. Die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung lautet wie folgt: „Der Eigentümer hat das Recht, die vor dem Hause liegenden zwei mit EP 1.) und EP 2.) gekennzeichneten Pkw-Einstellplätze einzelnen Wohnungen als Sondernutzungsrechte zuzuordnen. Die Vollmacht hierzu erlischt erst, wenn das Eigentum an sämtlichen im Hause liegenden Wohnungen auf die Erwerber umgeschrieben ist.“ tragung des Sondernutzungsrechts unterstellt – für die Eintragung eines diesbezüglichen Amtswiderspruchs Veranlassung bestehen kann. Als Miteigentümer ist der Bet. zu 1) beschwerdebefugt, weil er nach § 1011 BGB einen etwaigen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB allein geltend machen könnte, müsste auch ein etwa einzutragender Amtswiderspruch zugunsten aller übrigen Miteigentümer gebucht werden. Auch in der Sache hält die Entscheidung des LG rechtlicher Nachprüfung stand. Nach dem Abverkauf der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wies die G. GmbH durch notariellen Vertrag vom 16. 1. 2006 (UR-Nr. . . ./2006 des Notars C.) dem Bet. zu 2) gegen ein Entgelt in Höhe von 2 000,– E das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Einstellplatz EP 1.) zu. Dieses Sondernutzungsrecht wurde am 23. 3. 2006 im Grundbuchblatt des Bet. zu 2) (Blatt . . .) eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt war die G. GmbH noch Eigentümerin der in den Grundbuchblättern . . .2 und . . .3 verzeichneten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten; die Eigentumsumschreibung auf deren Erwerber (M.) erfolgte erst am 7. 7. 2010. Ein Amtswiderspruch ist gemäß § 53 Abs. 1 S. 1 GBO einzutragen, wenn das GBA unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beide Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Hier fehlt es bereits an einer Gesetzesverletzung des GBA. Das GBA durfte das Sondernutzungsrecht an dem PkwStellplatz EP 1.) aufgrund der ihm vorgelegten Unterlagen eintragen, ohne dass es hierzu der Bewilligung ( § 19 GBO ) der übrigen Miteigentümer und der Grundpfandgläubiger bedurft hätte. Mit Schriftsatz vom 13. 3. 2009, der am selben Tag beim GBA eingegangen ist, hat der Bet. zu 1) die Eintragung eines Amtswiderspruchs hinsichtlich der Eintragung des o. g. Sondernutzungsrechts „beantragt“. Er ist der Ansicht, dass das Sondernutzungsrecht nicht wirksam begründet worden sei. Durch Beschluss vom 24. 3. 2009 hat das GBA dieses (zutreffend) als Anregung behandelte Begehren zurückgewiesen. Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung die Zuordnung von Sondernutzungsrechten dahingehend vorbehalten, dass er die übrigen Wohnungseigentümer aufschiebend bedingt auf die Zuordnung vom Mitgebrauch eines Teils des Gemeinschaftseigentums ausschließt Gegen den vorgenannten Beschluss des GBA hat der Bet. zu 1) Beschwerde eingelegt, die das LG Dortmund durch Beschluss vom 31. 1. 2011 zurückgewiesen hat. Hiergegen wendet sich der Bet. zu 1) mit seiner weiteren Beschwerde. Es ist allgemein anerkannt, dass sich der teilende Eigentümer die Zuordnung von Sondernutzungsrechten auch in der Weise vorbehalten kann, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung aufschiebend bedingt ( § 158 Abs. 1 BGB ) durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden (negative Komponente). Diese Regelung, die auch durch Bezugnahme im Grundbuch eingetragen werden kann und damit dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wird, bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Aus den Gründen: II. Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 Abs. 1 GBO a. F., Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG -RG statthaft und auch sonst zulässig. Die Beschwerdebefugnis des Bet. zu 1) folgt bereits daraus, dass seine erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist. In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg, weil die ausführlich und sorgfältig begründete Entscheidung des LG nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht ( § 78 S. 1 GBO a. F.). Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb von Wohnungseigentum bezieht sich auch auf den Bestand und Umfang eines zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts Die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und auch der Grundpfandrechtsgläubiger ist bei der späteren Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch den teilenden Eigentümer dann nicht erforderlich In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das LG zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen. Mit seinem Rechtsmittel konnte der Bet. zu 1) das auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gerichtete Begehren weiterverfolgen (§ 71 Abs. 2 S. 2, 1. Alt. GBO). Nach der Rechtsprechung des Senats ( FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383) erstreckt sich der Schutz des guten Glaubens beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Wohnungseigentums auch auf den Bestand und Umfang eines zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts, so dass – die Unrichtigkeit der EinIhr Sondereigentum wird durch die (positive) Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert; deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (BGH, Beschluss vom 20. 1. 2012, V ZR 125/11, veröffentlicht bei juris = DNotI-Report 2012, 73 ; Senat FGPrax 1998, 49 = MittRhNotK 1998, 318; Senat FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383 ; BayObLG NJW-RR 1986 = DNotZ 1986, 479 mit Anm. RNotZ, 11/2011 #6047 S:/3D/Notarkam/nz_12_11/rnotz_12_11.3d 05.11.2012, 11:15 Uhr – ip/st/b.b. – [S. 501/530] 6047_rnotz_12_11.ps RNotZ 2012, Heft 11 Rechtsprechung Ertl, 93; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1491 = MittRhNotK 1987, 260 ; OLG Frankfurt FGPrax 1997, 221 = MittRhNotK 1992, 392 ; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2913 a; Beck’sches Notar-Handbuch/Rapp, 5. Aufl., A III, Rn. 62 a; Kersten/Bühling/ Langhein, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58, Rn. 62). Der Umstand, dass die Erklärung über die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich der Begründung von dessen positiver Befugnis eine inhaltsbestimmende rechtsgeschäftliche Erklärung ist, schließt es nicht aus, ihr den Charakter einer aufschiebenden Bedingung beizumessen, soweit es um den – hier maßgeblichen – negativen Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer geht (BayObLG a.a.O.). Das LG hat die oben wiedergegebene, am 13. 7. 1998 durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und damit auf die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragene Zuordnungsregelung zu Recht im Sinne dieser Bedingungslösung ausgelegt (vgl. auch Senat FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383 und OLG Düsseldorf NJWRR 1987, 1491 = MittRhNotK 1987, 260 ). Die Auslegung von Grundbucherklärungen ist auch im Verfahren der weiteren Beschwerde durch den Senat uneingeschränkt überprüfbar. Bei der Auslegung von Grundbucherklärungen ist auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt Wie bereits das LG dargelegt hat, ist bei der Auslegung einer Grundbucherklärung auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Dementsprechend kommt es hier für die Auslegung der Teilungserklärung nicht auf das Prozessverhalten der Parteien in dem späteren Bauprozess vor dem LG Dortmund (12 O 430/04) an. Ebenso wenig ist die Formulierung der späteren Zuordnungserklärung in der notariellen Urkunde vom 16. 1. 2006 (UR-Nr. . . ./2006 des Notars C.) ausschlaggebend. Ein Erwerbsinteressent kann der getroffenen Regelung klar entnehmen, dass durch spätere einseitige Erklärung des Teilenden Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer begründet werden sollen Aus der maßgeblichen Sicht des unbefangenen Betrachters ergibt sich aus der Regelung hinreichend klar, dass die teilende Eigentümerin auch für die Zukunft bis zur Eigentumsumschreibung der letzten verkauften Wohneinheit die Befugnis haben sollte, ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die Sondernutzungsrechte an den beiden Pkw-Einstellplätzen einzelnen Einheiten zuzuordnen und dass die übrigen Eigentümer mit der Zuordnungserklärung ohne Weiteres von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausgeschlossen sein sollten. Dieses entspricht rechtlich der oben dargeRNotZ, 11/2011 #6047 S:/3D/Notarkam/nz_12_11/rnotz_12_11.3d 05.11.2012, 11:15 Uhr stellten Bedingungslösung. Bei der Auslegung ist auch der für den unbefangenen Betrachter erkennbare Sinn und Zweck der Regelung zu berücksichtigen. Wenn der erste Satz der Regelung – wie es der Bet. zu 1) bei seiner isolierten Betrachtung verstehen will – nichts anderes als die Wiedergabe des Rechtszustandes bei der Beurkundung der Teilungserklärung wäre, wäre er ohne Regelungsgehalt und überflüssig. Ein solches Verständnis ist bei objektiver Betrachtung fern liegend. Dass mit der Zuordnung eines Sondernutzungsrechts ein (negativer) Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht, kann der unbefangene Betrachter bereits aus den Regelungen in § 1 Nrn. 1 und 2 der Teilungserklärung ersehen. Es ist auch die nächstliegende Bedeutung des hier in Rede stehenden Zuordnungsvorbehalts, dass der teilenden Eigentümerin eine Ermächtigung – also die Befugnis zum Handeln im eigenen Namen – und nicht nur – wie es im zweiten Satz begrifflich unzutreffend heißt – eine „Vollmacht“ erteilt worden ist. Denn in dem ersten Satz ist von dem „Recht“ der teilenden Eigentümerin die Rede und das Interesse der teilenden Eigentümerin ging ersichtlich dahin, unabhängig von den übrigen Eigentümern handeln zu können. Für die Auslegung ist aus der Sicht des Senats maßgebend, dass der unbefangene Betrachter, insbesondere also ein Erwerbsinteressent, der Regelung das gewollte Ergebnis klar entnehmen kann, nämlich dass auch noch zu einem künftigen Zeitpunkt bestimmte Sondernutzungsrechte durch einseitige Erklärung der teilenden Eigentümerin begründet werden konnten, die insoweit zum Ausschluss seines Rechts auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums führen konnten. Ist das rechtlich gewollte Ergebnis klar erkennbar, kann auch im Grundbuchverfahren der zu diesem Ergebnis führende juristische Weg im Wege der Auslegung erschlossen werden, mag eine nähere Regelung in der notariellen Urkunde auch wünschenswert erscheinen. Das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz EP 1.) war durch den der Teilungserklärung beigefügten Lageplan auch hinreichend konkretisiert. Der in der Teilungserklärung enthaltene Zuordnungsvorbehalt war entgegen der Ansicht des Bet. zu 1) wirksam. Die Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB auf die Regelungen einer Teilungserklärung ist zweifelhaft, was hier jedoch dahinstehen kann Wie bereits oben dargelegt, handelt es sich um eine Regelung, deren Zulässigkeit allgemein anerkannt ist. Es ist bereits zweifelhaft, ob die in einer Teilungserklärung getroffenen Regelungen – wie der Bet. zu 1) meint – an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messen sind (ablehnend z. B. Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 305 Rn. 3; Palandt/Bassenge a.a.O., § 10 WEG Rn. 3; Demharter, GBO, 28. Aufl., Anh. zu § 3 Rn. 26 m. w. N.; zweifelnd auch BGH NJW 2012, 676 ). Dieses kann jedoch dahingestellt bleiben, da die hier in Rede stehende Regelung einer Inhaltskontrolle sowohl nach § 242 BGB als auch nach den §§ 305 ff. BGB standhält. – ip/st/b.b. – [S. 502/530] 6047_rnotz_12_11.ps RNotZ 2012, Heft 11 Eine Ermächtigung des teilenden Eigentümers in der Teilungserklärung, mit der er sich aufschiebend bedingt die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bereits eindeutig bestimmten Grundstücksteilen vorbehält, verstößt nicht gegen §§ 305 ff. und § 242 BGB So hat der BGH ( NJW 2012, 676 ) die Regelung in einer Teilungserklärung für zulässig erachtet, durch welche sich die teilende Eigentümerin vorbehalten hatte, durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen Eigentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an Außenstellplätzen einzuräumen, wobei bis dahin die Sondereigentümer – mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin – von Gebrauch und Nutzen dieser Außenstellplätze ausgeschlossen waren und die teilende Eigentümerin sogar die Befugnis zur einseitigen Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts hatte. Dann ist die hier in Rede stehende Regelung erst Recht unbedenklich, da sie für die Erwerber der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten weniger einschneidend ist. Sie waren nämlich nicht von Anfang an, sondern nur aufschiebend bedingt von der Mitbenutzung der betreffenden Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen und der Inhalt des Sondernutzungsrechts (Pkw-Stellplatz) war bereits in der Teilungserklärung abschließend festgelegt. Bei einer an den rechtlichen Maßstäben des § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle ist zu berücksichtigen, dass der teilende Eigentümer (Bauträger) ein nachvollziehbares Interesse an der Möglichkeit einer späteren Zuordnung bestimmter Flächen hat, um auf die Bedürfnisse der Käufer eingehen zu können (Beck’sches Notar-Handbuch/Rapp, 5. Aufl., A III, Rn. 59; Kersten/ Bühling/Langhein, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58 Rn. 62). Demgegenüber fallen Vertrauensschutzgesichtspunkte der Erwerber weniger ins Gewicht. So konnten die Erwerber im vorliegenden Fall aus der Teilungserklärung klar ersehen, dass sie damit rechnen mussten, in Zukunft von der Mitbenutzung des Stellplatzes EP 1.) ausgeschlossen zu werden. Die Ermächtigung der teilenden Eigentümerin bestand auch nicht zeitlich unbegrenzt, sondern endete mit der vollendeten Übereignung der letzten Wohneinheit. Dementsprechend ist die Ermächtigung auch unbedenklich, wenn man sie an der Regelung des § 308 Nr. 4 BGB n. F./ § 10 Nr. 4 AGBG a. F. oder an der Generalklausel des § 307 BGB n. F./ § 9 AGBG a. F. misst. Unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der teilenden Eigentümerin ist die Regelung den erwerbenden Wohnungseigentümern nach dem oben Gesagten zumutbar. Sie werden hierdurch nicht in einer unvorhersehbaren und unzumutbaren Weise benachteiligt. Die allgemein anerkannte Regelung ist weder ungewöhnlich, noch steht sie in der Teilungserklärung an einer versteckten Stelle; sie ist daher auch nicht überraschend i. S. d. § 305 c Abs. 1 BGB n. F./ § 3 AGBG a. F. Nach alledem kann die Regelung auch keinesfalls als sittenwidrig ( § 138 BGB ) eingestuft werden. Der Hinweis des Bet. zu 1) auf die EU-Richtlinie 93/13/ EWG vom 5. 4. 1993 bzw. deren Anhang verfängt schon RNotZ, 11/2011 #6047 S:/3D/Notarkam/nz_12_11/rnotz_12_11.3d 05.11.2012, 11:15 Uhr deshalb nicht, weil die einseitige Teilungserklärung, um die es hier geht, kein Verbrauchervertrag ist. [. . .] 2. Liegenschaftsrecht – Zum Ausschluss der Haftung des Bauträgers für verzögerte Herstellung der Wohnung (OLG München, Urteil vom 15. 11. 2011 – 13 U 15/11) BGB § 307 1. Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten (Kardinalpflichten) eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit im Bauträgervertrag ist daher gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (früher § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG ) unwirksam. 2. Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat Vorkehrungen zu treffen, dass der versprochene Termin eingehalten wird, insbesondere durch genügend große Zeitpuffer, die Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse zulassen. 3. Der mit der Fertigstellung fällig werdende Anspruch des Erwerbers auf Vollzug der Eigentumsübertragung ist auch dann, wenn das Bauvorhaben wegen unstreitiger nicht unerheblicher Mängel noch nicht fertiggestellt ist, auf Grund der Fiktion des § 162 BGB bereits fällig, wenn der Bauträger den Eintritt des vertraglichen Fälligkeitstermins dadurch treuwidrig verhindert hat, dass er fast neun Jahre nach Abnahme des Sondereigentums noch nicht sämtliche Mängel beseitigt hat. 4. In einem solchen Fall ist auf Grund der Fiktion des § 162 BGB auch der Restwerklohn als fällig anzusehen, soweit ihm kein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers wegen Baumängeln gegenübersteht. Von der Restwerklohnforderung ist der Mängelbeseitigungsaufwand abzuziehen, und zwar, um den Bauträger zur Beseitigung der Mängel anzuhalten, in Höhe des dreifachen Druckzuschlags. Zur Einordnung: In Bauträgerverträgen wird regelmäßig ein Bezugsfertigkeits- und/oder Fertigstellungstermin kalendarisch bestimmt (siehe z. B. Muster in Würzburger Notarhandbuch/Hertel, Teil 2 Kap. 3 Rn. 1, Ziffer IV.; Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2012, Rn. 1173, Ziffer IV. 3; vgl. auch DNotI-Report 2005, 4 ). Damit wird zum einen dem Erwerber ermöglicht, entsprechende Dispositionen, z. B. hinsichtlich eines bestehenden Mietvertrages, zu tätigen. Zum anderen verhindert der Bauträger dadurch für ihn unkalkulierbare Unwägbarkeiten (vgl. hierzu Basty, a.a.O., – ip/st/b.b. – [S. 503/530] 6047_rnotz_12_11.ps Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 12.06.2012 Aktenzeichen: 15 Wx 99/11 Rechtsgebiete: WEG Grundbuchrecht Erschienen in: RNotZ 2012, 500-503 FGPrax 2012, 500-503 Normen in Titel: GBO § 53; WEG §§ 13, 15