V ZR 74/11

Zurück OLG Stuttgart 11. Mai 2012 8 W 164/11 WEG §10 Abs.3 Vorbehalt der Zuweisung von Sondernutzungsrechten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG §10 Abs.3 (Vorbehalt der Zuweisung von Sondernutzungsrechten) 1. Der teilende Eigentümer kann sich in der Gemeinschaftsordnung vorbehalten, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. 2. Die Gemeinschaftsordnung kann das Recht auch auf Zeiträume ausdehnen, in denen der Aufteilende nicht mehr Wohnungseigentümer, sondern außenstehender Dritter ist. 3. Die Zuweisung muss billigem Ermessen folgen. Anderenfalls ist sie unwirksam. Dem sich darauf berufenden Wohnungseigentümer steht gegen den (schein-) begünstigten Wohnungseigentümer der Rechtsweg nach § 43 Nr. 2 WEG offen. (Nichtamtliche Leitsätze) OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.5.2012, 8 W 164/11 Auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 13.12.1999 und des Nachtrags zu derselben vom 24.2.2002 hat die Beteiligte zu 1 gegenüber dem Notariat R IX – Grundbuchamt – unter dem 28.1.2011 Zuweisungserklärungen betreffend verschiedene Sondernutzungsrechte zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 6 in der Wohnungseigentumsanlage ... in ... abgegeben und zugleich jeweils die Eintragung dieser Gebrauchsregelung im Grundbuch bewilligt und beantragt. Die beantragten Eintragungen wurden vom Grundbuchamt am 24.2.2011 vollzogen. Die Sondernutzungsrechte betreffen drei Stellplätze im 1. Untergeschoss und einen Abstellraum sowie ein Lager im 2. Untergeschoss. § 8 der Teilungserklärung vom 13.12.1999 enthält folgende Regelungen: „1. Nachbenannter Abstellraum, die nachgenannten Stellplätze und die nachgenannten Flurabschnitte werden aufschiebend bedingt durch die nachgenannte Zuweisung durch die … Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Wohnungs und Teileigentümer ausgenommen: … 1. Die … Gesellschaft mit beschränkter Haftung behält sich vor, jeweils die Person des Sondernutzungsberechtigten durch notariell beurkundete oder notariell beglaubigte Erklärung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt zu bestimmen. Das Sondernutzungsrecht kann auch mehreren Berechtigten als gemeinschaftliches Recht zugewiesen werden. Das Sondernutzungsrecht an jeden in vorstehend Ziffer 1 genannten Teil ist jeweils aufschiebend bedingt durch den Eingang dieser Bestimmungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt. Das Sondernutzungsrecht steht dem jeweiligen Eigentümer des so bestimmten Wohnungs bzw. Teileigentums zu und kann dann ohne dessen Zustimmung weder geändert noch aufgehoben werden. Das Bestimmungsrecht kann von der ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung auch dann noch ausgeübt werden, wenn sie nicht mehr Wohnungs oder Teileigentümer im Objekt ist. Schuldrechtlich, also nicht als Inhalt des Sondereigentums, wird bestimmt, dass ein für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts gewährtes Entgelt ausschließlich der ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung zusteht. … 2. Bei den Stellplätzen Nr. 43 bis Nr. 45 handelt es sich um Parkplätze auf einer Verschiebeeinrichtung; die Stellplätze Nr. 43 und 44 sind auf einer Tandemparkplatte und der Stellplatz Nr. 45 auf einer Einzelparkplatte. Jede Parkplatte ist um ihre eigene Länge auf einer Verschiebeeinrichtung verschiebbar. Der Verschiebebereich jeder dieser beiden Parkplatten ist auf Blattnummer A02 des Aufteilungsplanes ersichtlich gemacht. Durch die Verschiebung der jeweiligen Parkplatte wird die Zuund Abfahrt von anderen Stellplätzen in der Tiefgarage ermöglicht bzw. erleichtert. Das Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen Nr. 43 bis 45 geht jeweils dahin, auf der Parkplatte den betreffenden Stellplatz zu benutzen und gleichzeitig aber dulden zu müssen, dass die Parkplatte (und damit auch der betreffende Stellplatz, ggf. mit dem darauf parkenden Fahrzeug) durch beliebige andere Nutzer von Stellplätzen in der Tiefgarage jederzeit im Verschiebebereich der Parkplatte verschoben wird.“ Im Nachtrag vom 24.2.2011 zur Teilungserklärung wurde unter anderem folgende Regelung getroffen: „3. Durch veränderte Bauausführung im 2. Untergeschoss im Bereich der ,Grube 04 Doppelparker‘ (so eingezeichnet und gekennzeichnet im Aufteilungsplan Anlage 1 zu gegenwärtiger Niederschrift, Grundrissplan 2. Untergeschoss, Ebene 02) ist zusätzlicher Raum entstanden. In diesem Bereich befindet sich auch ein Raumabschnitt, der im Aufteilungsplan Anlage 1 zu dieser Niederschrift (Grundrissplan 2. Untergeschoss, Ebene 02) mit ,Lager‘ bezeichnet und rot umrandet und mit den Eckpunkten A5B5C5D5A5 bezeichnet ist. In § 8 Ziffer 1 und 2 der Teilungserklärung vom 13.12.1999 wurde ein Zuweisungsvorbehalt für Sondernutzungsrechte getroffen, der durch die Grundbucheintragung Inhalt des Sondereigentums wurde. In diese Regelung wird nunmehr auch das vorbezeichnete Lager einbezogen. Dieses Lager wird aufschiebend bedingt durch die Zuweisung durch die ... GmbH von der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Wohnungs und Teileigentümer ausgenommen. Die in § 8 Ziffer 1 und 2 der Teilungserklärung vom 13.12.1999 getroffene Regelung gilt nunmehr auch für dieses Lager. Die ... GmbH bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Regelung als Inhaltsänderung des Sondereigentums im Grundbuch.“ Durch Schriftsatz an das Grundbuchamt vom 8.3.2011 hat die Beteiligte zu 2 die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Sondernutzungsrechte zugunsten der Sondereigentumseinheit Nr. 6 an den verschiebbaren Stellplätzen Nr. 43 bis 45 beantragt. Zur Begründung wurde vorgetragen, die Eintragung sei zu Unrecht erfolgt. Der Zuweisungsvorbehalt in § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung sei unwirksam. Abgesehen davon sei das Zuweisungsrecht untergegangen, weil es vor der jetzt erfolgten Eintragung im Grundbuch – soweit bekannt – zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten gekommen sei. Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei daher unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen geschehen. Die Beteiligte zu 2 verweist zudem darauf, dass die Beteiligte zu 1 in dem Objekt nur noch 4 PkwStellplätze habe. Eine Wohnung oder eine Teileigentumseinheit gehörten ihr schon lange nicht mehr. Mit dem Verkauf der letzten Wohnung (oder Gewerbeeinheit) sei ihr Zuweisungsrecht erloschen. Durch Schreiben an die Beteiligte zu 2 vom 29.3.2011 lehnte das Grundbuchamt die Eintragung eines Amtswiderspruches ab. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 2 mit ihrer Beschwerde. Das Notariat Reutlingen IX – Grundbuchamt – hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem OLG Stuttgart zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: II. Die zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 ff. GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist statthaft, wenn das Grundbuchamt die von einem Beteiligten angeregte Eintragung eines Amtswiderspruchs ablehnt (OLG München, 34 Wx 143/10, Beschluss vom 10.3.2011 [zitiert nach juris]; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 53 Rdnr. 32 und § 71 Rdnr. 26). Beschwerdeberechtigt ist (nur) derjenige, dem der Anspruch nach § 894 BGB zusteht, für den also der Widerspruch gebucht werden müsste (OLG München, a. a. O.). Das sind vorliegend die Beteiligte zu 2 bzw. die einzelnen weiteren Eigentümer, in deren Namen die Beschwerde zugleich eingelegt ist. 2. Das Grundbuchamt hat die Eintragung eines Widerspruches gegen die verfahrengegenständlichen Eintragungen zu Recht abgelehnt. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruches gemäß § 53 Abs. 1 GBO sind nicht gegeben. Gemäß § 53 Abs. 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Die Gesetzesverletzung muss feststehen, die Unrichtigkeit des Grundbuchs dagegen nur glaubhaft sein (Demharter, a. a. O., § 53 Rdnr. 28 m. w. N.). Was die Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei einer Eintragung anbelangt, ist allerdings der begrenzte Umfang der Prüfungspflicht und der Prüfungsmöglichkeiten im Eintragungsverfahren zu berücksichtigen (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl. 2009, § 53, Rdnr. 73). Bestehen durch Tatsachen oder Tatsachenbehauptungen begründete Zweifel an dem wirksamen Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen, so muss das Grundbuchamt zwar grundsätzlich den Sachverhalt aufklären, § 18 GBO (vgl. Meikel/Böttcher, a. a. O., Einl. H, Rdnr. 62 m. w. N.). Dem Grundbuchamt ist aber regelmäßig eine abschließende Beurteilung materieller Rechtsbeziehungen auf der Grundlage der im Eintragungsverfahren vorzulegenden Unterlagen nicht möglich. Die Entscheidung über Fragen wie jene nach der Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts gemäß § 138 BGB oder nach einem Verstoß gegen Treu und Glauben ( § 242 BGB ) setzt eine wertende Beurteilung in Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und aller Umstände voraus, die dem Grundbuchamt im Regelfall nicht zur Verfügung stehen (vgl. Meikel/Böttcher, a. a. O., Einl. H, Rdnr. 88; Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 210). Zu eigenen Ermittlungen gemäß § 12 FGG bzw. nunmehr § 26 FamFG über den Urkundeninhalt hinaus ist das Grundbuchamt weder verpflichtet noch berechtigt (Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 209 m. w. N.). Nur wenn das Grundbuchamt aufgrund feststehender Tatsachen zur sicheren Kenntnis oder Überzeugung kommt, dass durch die beantragte Eintragung das Grundbuch unrichtig würde, kann es die Eintragung beanstanden (Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 209a). Die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist bei einer unsicheren Rechtslage ebenso wenig gerechtfertigt wie bei einer bloßen Vermutung oder gedachten Möglichkeit des unrichtigen Grundbuchs (Meincke in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl. 2006, § 53 Rdnr. 64). Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass Zuweisungsvorbehalte betreffend Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, grundsätzlich rechtlich möglich sind (vgl. im Überblick zu den einzelnen Gestaltungen Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vanderhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, § 13 Rdnr. 31). Im vorliegenden Fall wurde eine Gestaltung gewählt, nach der unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer die anderen Wohnungs und Teileigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich der Gegenstände des Sondernutzungsrechts ausgeschlossen sind. Eine solche Gestaltung ist rechtlich grundsätzlich zulässig ( BayObLGZ 1985, 378 ; OLG Stuttgart/ Senat Justiz 2002, 408; Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 2913a m. w. N. in Fn. 175). Die in der Teilungserklärung nebst Nachtrag getroffenen Regelungen wirken über § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern anderer Wohnungs und Teileigentümer (vgl. BayObLGZ 1985, 378 ). Eine Eintragungsbewilligung der übrigen Eigentümer und deren dinglich Berechtigter ist nicht nötig, auch wenn die Zuweisung des Gebrauchs erst nach der Eintragung der Gemeinschaftsordnung erfolgt (Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 2913a). In der Teilungserklärung vom 13.12.1999 und dem Nachtrag vom 24.2.2002 wurden die verfahrensgegenständlichen Sondernutzungsrechte im Übrigen auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Auch dass die Sondernutzungsrechte Stellplätze auf Verschiebeeinrichtungen zum Gegenstand haben, ist unschädlich, da gleichwohl räumlich und gegenständlich hinreichend bestimmt ist, worauf sich das Sondernutzungsrecht bezieht. Es handelt sich um eine Nutzungsregelung hinsichtlich einer Teilfläche in der Garage, die im Gemeinschaftseigentum steht. Die technische Konstruktion einer Verschiebeeinrichtung betrifft lediglich die Art der Nutzung. Aus dem Vorgesagten ergibt sich zum Ersten, dass entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 das Zuweisungsrecht nicht durch zwischenzeitliche Veräußerungen von Sondereigentumseinheiten „untergegangen“ ist, sondern gemäß § 10 Abs. 3 WEG grundsätzlich auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern anderer Wohnungsund Teileigentümer wirkt. Der Ausschluss aller nicht begünstigter Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch („negative Komponente“) wurde in der hier gewählten Gestaltung bereits durch die Teilungserklärung seinem ganzen Inhalt nach begründet (vgl. BayObLGZ 1985, 378 = MittBayNot 1986, 24 ). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 rechtfertigen auch deren Ausführungen zur Wirksamkeit des vorliegenden Zuweisungsvorbehalts nicht die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Das Bestimmungsrecht kann nach dem Inhalt der vorliegenden Teilungserklärung auch dann noch ausgeübt werden, wenn die Beteiligte zu 1 nicht mehr Wohnungs oder Teileigentümerin im Objekt ist. Die Beteiligte zu 2 macht geltend, der vorliegende Zuweisungsvorbehalt sei unwirksam, da ihm jegliche zeitliche und sachliche Grenze fehle. Die Beteiligte zu 2 verweist insoweit auf das Urteil des AG Reutlingen vom 30.03.2012 (9 C 1939/10 WEG). Das AG Reutlingen ist in jener im Verhältnis zwischen den Beteiligten des vorliegenden Verfahrens ergangenen, noch nicht rechtskräftigen Entscheidung aufgrund einer Gesamtabwägung zu dem Ergebnis gekommen, dass der in der vorliegenden Teilungserklärung festgeschriebene unbegrenzte Fortbestand des Zuweisungsrechts die Erwerber entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam sei. Die Zuweisungserklärung der Beteiligten Ziffer 1 vom 28.1.2011 sei deshalb mangels vertraglicher Grundlage unwirksam, § 242 BGB . Wie oben ausgeführt, ist im Grundbuchverfahren die in Bezug auf § 242 BGB erforderliche wertende Beurteilung, die eine Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller Umstände voraussetzt, regelmäßig nicht möglich. Allenfalls unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ließe sich aber eine Unwirksamkeit der Regelung in der Teilungserklärung begründen. Die Ablehnung der Eintragung eines Amtswiderspruches durch das Grundbuchamt ist daher unabhängig davon, ob den Erwägungen des AG Reutlingen in der Sache letztlich gefolgt werden kann, nicht zu beanstanden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beteiligten zu 2 herangezogenen Entscheidung des BGH vom 2.12.2011 ( NJW 2012, 676 = MittBayNot 2012, 380 ). Auch diese unterzieht die in der dortigen Teilungserklärung getroffenen Regelungen zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle, wobei im vom BGH zu entscheidenden Fall dem Zuweisenden zusätzlich auch die Ausgestaltung der Nutzung im Einzelnen vorbehalten war. Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass es sich auch ohne ausdrückliche Regelung von selbst verstehe, dass die Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber ende. Im vorliegenden Fall sieht die Teilungserklärung aber gerade anderes vor, weshalb es nach dem Wortlaut des hier vereinbarten Zuweisungsvorbehalts auch nicht darauf ankommt, ob es zu dessen Ausübung ausreichte, dass die Beteiligte zu 1 nur noch Eigentümerin von Stellplätzen ist. Die entscheidende Frage, inwieweit die Wirksamkeit der vorliegenden Regelung zum Zuweisungsvorbehalt nach § 242 BGB in Frage gestellt werden kann, liegt, wie gezeigt, außerhalb des Grundbuchverfahrens auf Eintragung eines Amtswiderspruchs. (…) Anmerkung: Der Fall betrifft die Grenzen eines Zuweisungsvorbehalts (1), erläutert lehrbuchartig die Grenzen grundbuchamtlicher Entscheidungsfindung (2) und provoziert die Frage, wie der Rechtsuchende umfassenden Rechtschutz erhalten kann (3). Ein Bauträger behielt sich bei wohnungseigentumsrechtlicher Aufteilung in der Gemeinschaftsordnung vor, unter anderen näher bezeichnete Stellplätze in Parkplatten einzelnen Wohnungseigentümern als Sondernutzungsrecht zuzuweisen und definierte sein Bestimmungsrecht auch für die Zeit, dass er nicht mehr Wohnungseigentümer im Objekt ist. Als Parkplatten verstehen sich technisch raffinierte Autoparksysteme, bei denen die Fahrzeuge über Parkplatten platzsparend verschoben werden können. Nach Veräußerung aller Einheiten übte der Bauträger dieses Zuweisungsrecht aus und begründete einem Wohnungseigentümer – „Drittbegünstigter“ – ein Sondernutzungsrecht an näher bezeichneten Plattenplätzen. Gegen die Eintragung des Grundbuchamts hat der mit „2“ bezifferte Beteiligte – „Drittbetroffener“ – die Eintragung eines Amtswiderspruchs beantragt. Er hielt das Zuweisungsrecht für unwirksam, hilfsweise für erloschen, weil zwischenzeitlich einzelne Einheiten bereits weiterveräußert worden seien. Grundbuchamt und OLG hielten einen Amtswiderspruch für unzulässig und wiesen seinen Antrag bzw. die Beschwerde dagegen ab. 1. Die Grenzen eines Zuweisungsvorbehalts Der Fall ähnelt der Situation in BGH vom 2.12.2011 (V ZR 74/11 = MittBayNot 2012, 380 ; Erläuterung in DNotIReport 2012, 21). Häublein hat in der Urteilsbesprechung die verschiedenen Begründungsvorbehalte in MittBayNot 2012, 382 , erläutert. Danach kann die Gemeinschaftsordnung den teilenden Eigentümer ermächtigen, bei Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Materiell stellt die Rechtsbegründung eine einseitige Leistungsbestimmung dar, die das BGB dem Grund nach in §§ 315 f. BGB vorsieht und zwar gemäß §§ 315 f. BGB durch den Vertragspartner und gemäß §§ 317 ff. BGB durch einen Dritten. In beiden Fällen muss die Bestimmung nach billigem Ermessen ( § 315 Abs. 1, § 317 Abs. 1 BGB ) erfolgen, darf also nicht „offenbar unbillig“ (arg. e. § 319 Abs. 1 BGB ) sein. Für Zwecke der Inhaltskontrolle misst BGH vom 2.12.2011 (V ZR 74/11 = MittBayNot 2012, 380 ) die Leistungsbestimmung am Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) und bezweifelt passim, ob das AGBRecht der §§ 305 ff. BGB direkte oder analoge Anwendung findet (zweifelnd bereits BGH vom 20.6.2002, V ZB 39/01 = DNotZ 2002, 945 m. Anm. Häublein und Erläuterung in DNotIReport 2002, 141; offen in BGH vom 13.10.2006, V ZR 289/05 = MittBayNot 2007, 43 , mit Erläuterung DNotIReport 2006, 194). Die Inhaltskontrolle nach § 242 BGB ist geprägt von der Analyse, dass der Aufteilende die Bedürfnisse der Erwerber nicht abschließend beurteilen kann und durch die Ermächtigung spätere Erkenntnis einbringen kann. Vertrauensschutzgesichtspunkte der Erwerber fallen nicht ins Gewicht, weil sie die Änderung vorhersehen konnten. Nach BGH vom 2.12.2011 (V ZR 74/11 = MittBayNot 2012, 380 ) endet das Zuweisungsrecht in zwei Fällen, erstens mit erstmaliger Zuweisung und zweitens mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber. Das OLG Stuttgart vom 11.5.2012, 8 W 164/11 bildet zum zweiten Beendigungsgrund eine Ausnahme dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich bestimmt, dass der Aufteilende sein Bestimmungsrecht noch zu Zeiten ausüben kann, in denen er nicht mehr Wohnungseigentümer im Objekt ist. Der Entscheidung ist für den konkreten Fall zuzustimmen, weil die Bestimmung klar gefasst und damit nicht überraschend oder sonst wie unbillig ist. Sie ist im konkreten Fall insbesondere sachlich begründet, weil der Gebäudeerstellung noch schwierige technische Bauanlagen wie hier u. a. eine Garage mit Parkplatten folgten, also wertvolle Wirtschaftsgüter, die wohnungseigentumsrechtlich nicht abgeschlossen und darum nicht sondereigentumsfähig sind und wohl auch einem langsameren Bautempo folgen. Anderenfalls müsste sich der Bauträger einen Nebenraum im Sondereigentum zurückbehalten, ohne dass sich eine andere Notwendigkeit als die des grundbuchlichen Verfahrensrechts ergäbe. Gerade bei wertvollen Innenstadtsanierungen kann die spätere Schaffung von Parkraum viele sachliche Gründe haben. Solche Gestaltungen bergen eine Vielzahl von Problemen, beginnend mit Verkehrssicherungs und anderen Haftungspflichten und solchen der Eigentumszuordnung. Häufig sind sie nicht, sind aber von Immobilienfactoring mit Heiz, Lüftungs und ähnlichen technischen Anlagen bekannt. Das OLG diskutiert nicht, ob und wann ein verbal zeitlich unbegrenzter Zuweisungsvorbehalt endet. Denkbar sind eine Verjährung analog § 196 BGB gerechnet ab Inbetriebnahme der jeweiligen Anlage oder unter Aspekten der Verwirkung. 2. Die Grenzen grundbuchamtlicher Entscheidungsfindung Ein Widerspruch im Grundbuch des drittbegünstigten Wohnungseigentümers zur Nichtigkeit des Sondernutzungsrechts ist – wäre – nur einzutragen, wenn a) das Grundbuchamt die Eintragung zu Unrecht vorgenommen hat und b) das Grundbuch deswegen unrichtig geworden ist. Das OLG betont, dass die Gesetzesverletzung nach a) feststehen, hingegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs nach b) dagegen nur glaubhaft sein muss und bezieht sich dazu auf Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 53 Rdnr. 28. Die Eintragung eines Widerspruchs scheitert konkret daran, dass eine solche Gesetzesverletzung aus grundbuchlicher Sicht nicht feststeht. Das Grundbuchamt – so das OLG mit umfangreichen Belegen aus der Rechtslehre – kann eine Gesetzesverletzung nur in begrenztem Umfang feststellen, weil sich seine Prüfungsmöglichkeiten auf Umstände begrenzen, die es im Eintragungsverfahren erfährt. Insbesondere kann es materielle Rechtsfragen wie die nach Sittenwidrigkeit oder Verstoß gegen Treu und Glauben nicht aus dem Urkundeninhalt ermittelt. Zu weiteren Ermittlungen ist es nicht aufgerufen. Eine nur unsichere Rechtslage rechtfertigt keinen Widerspruch. 3. Andere Rechtschutzwege Das OLG hatte keine Gelegenheit zur Erörterung der Frage, wie der Drittbetroffene umfassenden Rechtschutz erhalten kann. Wäre der Zuweisungsberechtigte noch Wohnungseigentümer, würde seine Zuweisung als Rechtsgestaltung aus dem Schuldverhältnis Verband und Gemeinschaft folgen, denn das WEG versteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als besondere Gemeinschaft gegenüber der nach §§ 741 ff. BGB , vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG . Sie ihrerseits ist ein „rechtsgeschäftliches Schuldverhältnis“ der im BGB, Buch 2, Abschnitt 8 „Einzelne Schuldverhältnisse“ genannten Art mit Pflichten nach § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB und damit mit den Pflichten aus §§ 315, 242 BGB . Ist er nicht mehr Wohnungseigentümer, könnte sich dieselbe Antwort erschließen, wenn der Zuweisungsberechtigte nämlich Vertragspartner z. B. aus Bauträgervertrag des Rechtsuchenden war. Spätestens aber, wenn dem Ersterwerb vom Bauträger ein Verkauf an einen Dritten oder ein sonstiger rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel folgt, bestehen zwischen Zuweisungsberechtigtem oder Rechtsuchenden keine rechtsgeschäftlichen oder rechtsgeschäftsähnlichen Schuldverhältnisse mehr. Der Zuweisungsberechtigte ist nun ein Dritter, den das BGB in §§ 317319 BGB abhandelt. Meist handelt es sich um Schiedsgutachter. Die Situation des Zuweisungsberechtigten unterscheidet sich darin, das er anders als ein Schiedsgutachter eigene Interessen verfolgt und zwar aus Kaufund Werkvertragsrecht gegenüber dem zuweisungsbegünstigten Wohnungseigentümer, nicht aber gegenüber den sonstigen Wohnungseigentümern. Die Ergebnisse sind aber dieselben. Trifft ein Dritter eine unbillige Entscheidung, ist sie unwirksam und nichtig ( § 319 Abs. 1 BGB ) mit der Folge, dass bei materiell fehlerhafter Ausübung eines Zuweisungsrechts kein Sondernutzungsrecht entstanden ist. Der drittbetroffene Wohnungseigentümer macht die Nichtigkeit unter der wohnungseigentumsrechtlichen Zuständigkeit nach § 43 Nr. 2 WEG gegen den begünstigten Wohnungseigentümer geltend. Gegen den Zuweisungsberechtigten kann er nicht vorgehen, weil er zu ihm in einem vertragsoder sonstigen Schuldverhältnis steht. Der drittbegünstigte Wohnungseigentümer hingegen wird durch Streitverkündung den Zuweisungsberechtigten einbinden, um seine Rechte aus Kauf, Werk oder sonstigem Vertrag geltend machen zu können. Der Drittbetroffene wird möglicherweise im Weg der einstweiligen Verfügung einen Widerspruch zur Eintragung bringen lassen, um gutgläubigen Erwerb des Sondernutzungsrechts bei Veräußerung der zuweisungsbegünstigten Wohnung durch eine Person, die auf die Richtigkeit des grundbuchlichen Eintrags vertraut, zu vermeiden. Notar Dr. Heinrich Kreuzer, München Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Stuttgart Erscheinungsdatum: 11.05.2012 Aktenzeichen: 8 W 164/11 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: MittBayNot 2013, 306-309 Normen in Titel: WEG §10 Abs.3