V ZB 1/03

Zurück OLG München 29. Juli 2010 34 Wx 033/10 BGB § 927; FamFG §§ 442 ff.; WEG §§ 3; 6; 7 Zur Zulässigkeit eines Aufgebotsverfahrens hinsichtlich einzelner Räume in einer Wohnungseigentumsanlage Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau gewiesen, dass ein Fall der Rückübertragung vorliege, beruht auf einer unterlassenen Auslegung des vorgelegten Versäumnisurteils vom 28. 11. 2008. Auf diesem Fehler beruht die angefochtene Entscheidung vom 23. 10. 2009 auch kann daher in dem Umfang, der dem Senat angefallen ist, keinen Bestand haben, so dass der Senat selber in der Sache entscheiden kann. Nach Auffassung des Senats lässt eine Auslegung des in öffentlich beglaubigter Form vorgelegten Versäumnisurteils des LG Essen vom 28. 11. 2008 den zwingenden juristischen Schluss zu, dass die Rückabwicklung nicht auf einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung beruht. Dafür spricht maßgeblich, dass die Veräußerin nicht nur zur Leistung Zug um Zug gegen Rückübereignung verurteilt worden ist, sondern sogar deren Abnahmepflicht zum Gegenstand der Klage gemacht worden ist. Eine Verpflichtung der Bet. zur Beibringung einer Verwalterzustimmung zur Veräußerung besteht daher nicht. Anmerkung der erweiterten Schriftleitung: Ob Eigentumsübertragungen im Rahmen einer Vertragsrückabwicklung der Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG bedürfen, machen Teile der Rechtsprechung und der Literatur davon abhängig, ob sich die Pflicht zur Rückauflassung aus dem Gesetz ergibt (so bei einseitigen Gestaltungsakten wie Rücktritt, Verlangen des großen Schadensersatzes und Anfechtung, dazu BayObLGZ 1976, 328, 331 f.) oder ob sie aufgrund einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung beruht (Bärmann/Klein, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl. 2010, § 12 Rn. 17). Bei gesetzlichen Pflichten zur Erklärung der Auflassung soll die ursprüngliche Zustimmung zur Übertragung auch die Rückübertragung einschließen. Ein von § 12 WEG anerkanntes schützenswertes Interesse der Gemeinschaft, den Wiedereintritt des Veräußerers zu verhindern, besteht dann nicht. Andere Teile der Literatur treffen diese Unterscheidung nicht und unterstellen auch die Rückabwicklung aufgrund einer gesetzlichen Pflicht zur Rückübereignung dem Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG (BeckOK-WEG/Hogenschurz, Stand 1. 7. 2010, § 12 Rn. 20; offenlassend KG NJW-RR 1988, 1426 , 1427). Das OLG Hamm hat sich im vorstehenden Beschluss der erstgenannten Ansicht angeschlossen und eine Pflicht zur Beibringung der Verwalterzustimmung im entschiedenen Fall abgelehnt. Angesichts des zeitnah ergangenen Beschlusses des OLG Hamm ( RNotZ 2010, 578 , in diesem Heft) stellt sich die Frage, ob die Verwaltereigenschaft des zur Veräußerung zustimmenden Verwalters erneut nachzuweisen ist, zumal das OLG diese erfolgte Zustimmung als für die Rückabwicklung maßgeblich erachtet. Die Besonderheit des Falls lag zudem darin, dass der Veräußerer durch Versäumnisurteil neben der Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug zur Rücknahme der Immobilie verurteilt worden war. Da gemäß § 313 b Abs. 1 S. 1 ZPO ein Versäumnisurteil keinen Tatbestand und keine Urteilsgründe zu enthalten hat, war nicht ohne weiteres aus dem Urteil erkennbar, ob die Rückabwicklung aufgrund eines gesetzlichen Rücktrittsrechts erfolgte oder aber aufgrund einvernehmlicher Aufhebung des Kaufvertrages. Dieser Umstand muss als Vorfrage darüber, ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, dem GBA aber nach § 29 Abs. 1 S. 2 GBO durch öffentliche Urkunde nachgewiesen werden. Das OLG Hamm sah dafür das in öffentlich beglaubigter Form vorgelegte Versäumnisurteil als geeignet an. Da die Klage auch auf Zurücknahme der Wohnung gerichtet war, kam das OLG nach einer Auslegung des Tenors ohne nähere Begründung zu dem Schluss, dass der zugrunde liegende Vertrag nicht einvernehmlich aufgehoben worden war. Die Entscheidung kann als Argument dienen, die Reichweite des Nachweises gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 GBO im Hinblick auf Begleittatsachen der vorgelegten Urkunde zu begründen, auch wenn diese Tatsachen nicht explizit in der Urkunde aufgeführt sind. AR 4. Liegenschaftsrecht – Zur Zulässigkeit eines Aufgebotsverfahrens hinsichtlich einzelner Räume in einer Wohnungseigentumsanlage (OLG München, Beschluss vom 29. 7. 2010 – 34 Wx 033/10 – mitgeteilt von Richterin am Oberlandesgericht Edith Paintner, München) BGB § 927 FamFG §§ 442 ff. WEG §§ 3; 6; 7 In einer Wohnungseigentumsanlage findet das Aufgebotsverfahren ( § 927 BGB ) auf Teile des Sondereigentums, etwa einen Kellerraum, keine Anwendung. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: I. Die Bet. ist seit 2. 2. 2010 im Wohnungsgrundbuch als Alleineigentümerin eines 9,70/1000 Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nummer 176 bezeichneten Wohnung samt dazugehörendem Kellerabteil eingetragen. Im Aufteilungsplan vom 30. 7. 1965 ist kein Keller mit der Nummer 176 eingezeichnet. Dafür sind zwei Kellerräume mit der Nummer 175 bezeichnet. Im errichteten Keller selbst trägt einer der im Aufteilungsplan mit der Nummer 175 bezeichneten Kellerräume die Nummer 176 und wird von den jeweiligen Eigentümern der Wohnung Nummer 176 auch benützt. Die Aufteilung in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG wurde am 1. 3. 1966 im Grundbuch vollzogen und noch am selben Tag die erste Erwerberin der Wohnung als Eigentümerin eingetragen. In den Jahren 1976 und 1990 erfolgten Eigentümerwechsel. Am 26. 10. 2009 wurde das Wohnungseigentum an die Bet. verkauft. Nach Auflassung wurde es am 2. 2. 2010 umgeschrieben, der Besitz ist auf die Bet. bereits vor dem 14. 1. 2010 übergegangen. Unter dem 18. 1. 2010 hat die Bet. beantragt, 1. im Wege des Aufgebots gemäß § 927 BGB die bisherigen Eigentümer des Kellerraumes, im Aufteilungsplan mit Nr. 175 bezeichnet und links des Kellerraumes Nr. 166 gelegen, auf der Kellertür mit Nr. 176 bezeichnet, aufzufordern, ihr Recht an dem vorbezeichneten Kellerraum spätestens zum Anmeldezeitpunkt anzumelden, widrigenfalls ihre Ausschließung erfolgen werde, Rechtsprechung RNotZ 2010, Heft 11 581 RNotZ 2010, Heft 11 Rechtsprechung Aus den Gründen: ausgeschlossen (vgl. BayObLG Rpfleger 1984, 268 ; NJWRR 1998, 1237; Weitnauer/Briesemeister, 9. Aufl., § 6 WEG Rn. 4). Jedoch würde die Anwendung von § 927 BGB zunächst die Herrenlosigkeit bewirken und erst in zweiter Linie ein Aneignungsrecht ( § 927 Abs. 2 BGB ) des Besitzers schaffen, der zudem nicht zwingend Wohnungseigentümer sein müsste. Dies verträgt sich nicht mit dem Wesen der Eigentümergemeinschaft und widerspricht auch dem Verbot isolierten Sondereigentums. II. Die nach §§ 58, 59, 63 bis 65 FamFG, § 11 Abs. 1 RpflG zulässige sofortige Beschwerde der Bet. ist unbegründet. b) Selbst wenn man der Ansicht folgen sollte, § 927 BGB fände grundsätzlich auch auf einzelne Räume Anwendung, wäre ein Aufgebot unzulässig. 1. Die Bet. ist antragsberechtigt. Dies ergibt sich aus § 443 FamFG i. V. m. § 927 Abs. 1 und § 943 BGB . Die Bet. hat das Wohnungseigentum nämlich im Eigenbesitz; die Besitzzeit eines oder mehrerer Rechtsvorgänger im Eigentum wird ihr angerechnet. Bei unauflösbarem Widerspruch zwischen dem Text der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan bei der Beschreibung des Sondereigentums entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum 2. nach Ablauf des Anmeldetermins die bisherigen Eigentümer durch Ausschlussbeschluss ihrer Rechte für verlustig zu erklären. Mit Beschluss vom 17. 2. 2010 hat das AG den Antrag auf Erlass des Aufgebotes zurückgewiesen. Der hiergegen eingelegten Beschwerde hat das AG mit Beschluss vom 17. 3. 2010 nicht abgeholfen und die Akten dem Beschwerdegericht vorgelegt. 2. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg, da die Voraussetzungen für das Aufgebotsverfahren nach § 927 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Nach § 927 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks, wenn das Grundstück seit 30 Jahren im Eigenbesitz eines anderen ist, im Wege des Aufgebotsverfahrens mit seinem Recht ausgeschlossen werden. Voraussetzung wäre daher, dass die Bet. (bzw. ihre Rechtsvorgänger) ein Grundstück seit 30 Jahren im Eigenbesitz hat und der wahre Eigentümer nicht eingetragen ist, also kein Eigentümer oder ein Nichteigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH vom 27. 3. 2003, V ZB 1/03 Rn. 6 zitiert nach juris). a) Bei einem Kellerabteil handelt es sich nicht um ein Grundstück i. S. d. § 927 BGB , da es sich dabei weder um Alleineigentum an einem Grundstück, einen realen Grundstücksteil oder ein Miteigentum nach Bruchteilen handelt. Teile von Sondereigentum (hier: Kellerraum) sind einem Aufgebotsverfahren nicht zugänglich Ob Wohnungseigentum als der zwingend mit einem Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteil (vgl. § 3 Abs. 1, § 6 Abs. 1 WEG ) einem Aufgebotsverfahren zugänglich ist (bejahend Bamberger/Roth/Grün, BeckOKBGB; § 927 Rn. 3; Bärmann/Pick, 19. Aufl., § 3 WEG Rn. 30; zweifelnd Staudinger/Pfeifer, Bearb. 2004, § 927 BGB Rn. 4 m. w. N.; auch Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 927 BGB Rn. 1, § 6 WEG Rn. 8; vgl. BGH NJW 2007, 2547 = DNotZ 2007, 845 zum Verzicht auf Wohnungseigentum), kann dahinstehen. Keinesfalls ist dies an Teilen des Sondereigentums allein, etwa eines Kellerraums, möglich. Der Kellerraum stellt für sich genommen weder einen realen Grundstücksteil noch einen Miteigentumsanteil dar. Er kann, sofern er nach der maßgeblichen Teilungserklärung nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören soll ( § 5 Abs. 3 WEG ), unter Beachtung des Bestimmtheitsgebots dem Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden (§ 3 Abs. 1, § 5 Abs. 1 WEG). § 6 WEG schreibt die untrennbare Verknüpfung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum gesetzlich fest. Verfügungen über Teile des Sondereigentums ohne gleichzeitiges Verfügen über den damit verbundenen Miteigentumsanteil sind zwar in bestimmten Fällen nicht Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des erworbenen Sondereigentums ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich ( BGHZ 130, 159 = DNotZ 1996, 289 ). Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beizufügen ist. Er soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen ( BGHZ 130, 159 = DNotZ 1996, 289 ). Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungsklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig (BGHZ 130, 159 = DNotZ 1996, 289 ). Im Ergebnis ist bei einem nicht auflösbaren Widerspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung an den betroffenen Räumen Sondereigentum nicht entstanden. Es entsteht auch kein „isoliertes Sondereigentum“, sondern es entsteht, wenn ein Raum nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden ist, Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 2004, 1798 = DNotZ 2004, 371 ; BayObLGZ 1973, 267 = DNotZ 1974, 111; BayObLG DNotZ 1982, 244 ; Bärmann/Pick, 19. Aufl., § 3 WEG Rn. 3; Rn. 12; § 7 Rn. 4). Ist, was hier nahe liegt, wegen unauflösbaren Widerspruchs zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung an dem betroffenen Kellerabteil kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum entstanden, so sind die wahren Eigentümer, nämlich die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit, im Grundbuch eingetragen. Ist aber der wahre oder ein früherer Eigentümer im Zeitpunkt der Antragstellung auf Einleitung des Verfahrens im Grundbuch eingetragen, so ist das Aufgebotsverfahren nach § 927 Abs. 1 S. 3 BGB nur zulässig, wenn der eingetragene Eigentümer unbekannt oder verschollen ist. Dafür gibt der Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte. Tatsächliche Schwierigkeiten, den materiellen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung gegenüber einer Vielzahl von Wohnungseigentümern durchzusetzen, rechtfertigen keine abweichende Sichtweise. RNotZ 2010, Heft 11 Selbst wenn die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan dahin auszulegen sein sollte ( § 133 BGB ), dass beide jeweils mit Nummer 175 bezeichneten Kellerräume zum Sondereigentum der mit derselben Nummer bezeichneten Wohnung gehörten, gilt nichts anderes. Denn auch dann ist der wahre Eigentümer, der weder unbekannt noch verschollen ist, im Grundbuch eingetragen. 3. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient. Anmerkung der erweiterten Schriftleitung: Das OLG München war mit einem Aufgebotsverfahren betreffend das Sondereigentum an einem zu einer Eigentumswohnung gehörenden Kellerraum befasst, der im Text der Teilungserklärung mit einer Nummer bezeichnet worden war, die jedoch im Aufteilungsplan nicht erschien. Der Widerspruch ließ sich auch nicht durch Auslegung oder Berichtigung gemäß § 44 a Abs. 2 BeurkG auflösen. Ob Wohnungseigentum als ein mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil einem Aufgebotsverfahren zugänglich ist, wird in der Literatur uneinheitlich beurteilt (s. die Nachweise in den Entscheidungsgründen) und ist von der Rechtsprechung nicht geklärt. Die Frage, ob Teile von Sondereigentum (wie hier der Kellerraum) Gegenstand eines Aufgebotsverfahrens sein können, ist hingegen – soweit ersichtlich – bisher noch nirgendwo behandelt worden. Das OLG München lässt die grundsätzliche Zulässigkeit eines Aufgebotsverfahrens über Wohnungseigentum offen und stellt fest, dass jedenfalls Teile von Sondereigentum nicht aufgeboten werden können. Das Gericht verneint zum einen die Aufgebotsfähigkeit von Teilen von Sondereigentum schlechthin mit der Begründung, die Anwendung des § 927 BGB würde in einem solchen Fall die Möglichkeit eröffnen, dass sich ein Besitzer Teile von Sondereigentum aneignet, der nicht zwingend Wohnungseigentümer sein müsse. Das sei mit dem Wesen des Wohnungseigentums unvereinbar und widerspräche dem Verbot isolierten Sondereigentums. Zum anderen legt das Gericht dar, dass selbst bei Anwendung des § 927 BGB das Aufgebot im vorliegenden Fall unzulässig sei. Aufgrund des unauflösbaren Widerspruchs zwischen dem Text der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan sei an dem Kellerraum gar kein Sondereigentum entstanden, sondern dieser gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Die wahren Eigentümer des Gemeinschaftseigentums – nämlich sämtliche Wohnungseigentümer – seien jedoch im Grundbuch eingetragen und auch nicht verstorben oder verschollen, so dass der Tatbestand des § 927 BGB von vornherein nicht erfüllt sei. Die faktische Irreversibilität des Fehlers verdeutlicht, welche Sorgfalt bei der Aufteilung großer Objekte in Wohnungseigentum angezeigt ist, zumal eine Änderungs- oder Reparaturvollmacht in der Teilungserklärung zumindest bei Bauträgerverträgen regelmäßig nur mit zeitlicher Begrenzung zulässig sein dürfte. MK 5. Liegenschaftsrecht – Zur Löschung eines Nacherbenvermerks, wenn ein Nacherbe nicht persönlich benannt ist und für dessen Bestimmung auf den Zeitpunkt des Nacherbfalls abgestellt wird (OLG Frankfurt, Beschluss vom 27. 1. 2010 – 20 W 251/09) BGB §§ 1913; 2100; 2113 GBO §§ 22; 35; 51 1. Im Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO sind das Grundbuchamt ebenso wie die Rechtsmittelinstanzen hinsichtlich der Eintragung des Erben als Eigentümer und die damit verbundene Eintragung eines Nacherben an den die Eintragungsgrundlage für eine Grundbuchberichtigung aufgrund eines Erbfalls bildenden Erbschein gebunden. 2. Der einem Vorerben erteilte Erbschein bezeugt nicht das Erbrecht eines Nacherben. Solche Nacherben, für deren Bestimmung auf den Zeitpunkt des Nacherbfalls abzustellen ist, erlangen mit dem Erbfall noch kein Anwartschaftsrecht an der Erbschaft. Durch eine vorweggenommene Erbfolge, mit der der Vorerbe Nachlassgrundstücke auf einen derartigen vorläufigen Nacherben überträgt, scheiden diese nicht endgültig aus dem Nachlass aus. Eine Löschung des eingetragenen Nacherbenvermerks im Weg der Grundbuchberichtigung setzt die Mitwirkung eines Pflegers nach § 1913 BGB und vormundschaftsgerichtliche Genehmigung voraus. Zum Sachverhalt: I. Die Ast. sind Mitglieder des Fürstenhauses X-Y-Z. Der Ast. zu 2) ist der älteste Sohn des Ast. zu 1). Das Fürstenhaus verfügt über umfangreichen Grundbesitz. Dieser Grundbesitz, zu dem auch die hier betroffenen Grundstücke gehören, stand ursprünglich im Eigentum von A. Erbprinz zu X-Y-Z, dem Vater des Ast. zu 1) und Großvater des Ast. zu 2). A. Erbprinz zu X-Y-Z (im Folgenden als Erblasser bezeichnet) verstarb am . . . 1940. In dem von ihm errichteten Testament vom 4. 2. 1939 bestimmte er Folgendes: „Mein Nachlaß soll sich im Mannesstamm nach dem Recht der Erstgeburt und der agnatischen Linearfolge und überhaupt nach den Grundsätzen vererben, wie sie in § . . . der Erb- und Brudereinigung der „Fürstlich und Gräflich X.ischen Häuser“ vom . . . 1915 (veröffentlicht im Hessischen Regierungsblatt 1915, S. . . .) aufgestellt sind. Demnach berufe ich als meinen Erben in diesem Sinne meinen ältesten bei meinem Tode lebenden Sohn und ersatzweise dessen ältesten Sohn, und, wenn er keinen Sohn hat, meinen zweitältesten Sohn oder dessen ältesten Sohn u. s. w. Mein Erbe soll nicht befreiter Vorerbe sein. Sein Nacherbe soll sein, wer nach § . . . der Erb- und Brudereinigung als sein Erbe berufen ist. Als Erbe und Nacherbe soll nur in Betracht kommen ein männliches Mitglied aus dem Gesamthause X, das in seiner Abstammung den Erfordernissen entspricht, wie sie in den §§ 9 ff. der Erbund Brudereinigung aufgestellt sind.“ Auf Grund des Testamentes vom 4. 2. 1939 erteilte das AG Gießen am 6. 11. 1940 einen Erbschein, der den Ast. zu 1) als alleinigen Vorerben des Erblassers ausweist. Weiter enthält der Erbschein die Angabe, dass sein Nacherbe ist, wer nach § . . . der Erb- und Brudereinigung der Fürstlich und Gräflich X.ischen Häuser vom . . . .1915 als sein Erbe berufen ist. Der Ast. zu 1) wurde aufgrund des Testaments vom 4. 2. 1939 am 20. 10. 1941 als neuer Eigentümer im Grundbuch – damals noch Band . . . Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG München Erscheinungsdatum: 29.07.2010 Aktenzeichen: 34 Wx 033/10 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein WEG Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.) Erschienen in: RNotZ 2010, 581-583 FGPrax 2010, 263-264 Rpfleger 2011, 29-30 ZWE 2010, 419-420 Normen in Titel: BGB § 927; FamFG §§ 442 ff.; WEG §§ 3; 6; 7