V ZB 70/08

Zurück OLG Dresden 31. März 2009 3 W 199/09 KostO §§ 146 Abs. 1, 147 Abs. 2 Überwachung von Treuhandauflagen ist mit Vollzugsgebühr abgegolten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 403MittBayNot 5/2009 Rechtsprechung Kostenrecht (10 /10-Gebühr), während die Vollmacht nach § 38 Abs. 2 Nr. 4 KostO eine 5 /10-Gebühr auslöst. Daher muss der in § 44 Abs. 1 KostO geregelte Gebührenvergleich vorgenommen werden, und zwar unabhängig davon, wie man eine Gegenstandsgleichheit begründet. Der vorzunehmende Gebührenvergleich nach § 44 Abs. 1 KostO ist abhängig vom Gebührensatz, der für die Erklärungen anzuwenden ist und nicht von Personen. Dass der gleiche Gegenstand vorliegt, ist unbestritten. Mit der hier veröffentlichten Entscheidung vom 27.10.2008 hat das OLG Zweibrücken seine Auffassung zur kostenrechtlichen Einordnung von Patienten- oder Betreuungsverfügungen bei Zusammenbeurkundung mit einer Generalvollmacht relativiert. Es sei jedenfalls § 44Abs. 1 KostO dann im vollen Umfang anzuwenden, wenn der Adressat der Vollmacht nicht identisch ist mit der Person, die aufgrund der Betreuungsverfügung zum Betreuer bestellt werden soll. In diesem Fall sei die Bewertung nach den Grundsätzen des § 44 Abs. 1 KostO vorzunehmen (Wert der Generalvollmacht als Hauptgeschäft, daraus die höchste in Betracht kommende Gebühr = 10 /10 nach § 36 Abs. 1 KostO oder, wenn für den Kostenschuldner günstiger, die getrennte Berechnung der 5 /10-Gebühr für die Vollmacht nach § 38 Abs. 2 Nr. 4 KostO und eine 10 /10-Gebühr nach § 36 Abs. 1 KostO für die weiteren Verfügungen). Das Gericht hat wohl die nicht gesetzeskonforme Auslegung des § 44 Abs. 1 KostO in seiner zum gleichen Sachverhalt ergangenen Entscheidung vom 28.4.20084 erkannt und „repariert“. Wird neben der Betreuungsverfügung auch eine Patientenverfügung mitbeurkundet, liegen nach Ansicht des Gerichts zwei unterschiedliche Erklärungen vor, die zwar im Verhältnis zur Generalvollmacht gegenstandsgleich sind, jedoch nicht untereinander den gleichen Gegenstand betreffen. Als Geschäftswert wären deshalb zweimal 3.000 € anzunehmen.5 Dem ist das LG Kassel6 mit weitgehend gleicher Argumentation gefolgt. Begründet wird der zweimalige Ansatz des Regelwertes damit, dass es sich um Erklärungen handelt, die einen unterschiedlichen Regelungstatbestand beinhalten. Dem wird man sich ebenso wenig verschließen können wie der Ansicht, die nur den einmaligen Wertansatz befürwortet. Beide Auffassungen kann man gut begründen. Im Übrigen wird zur Bewertung von Vorsorgevollmachten in Form der Generalvollmacht, von Betreuungs- und Patientenverfügungen und von Vorsorgevollmachten für nicht vermögensrechtliche Angelegenheiten auf den Streifzug durch die Kos­tenordnung7 verwiesen. Die Notarkasse befürwortet beim Rückbehalt der Vollmachtsausfertigung einen Wertabschlag. Zur Vermeidung von Bewertungsdisparitäten im Bereich der Notarkasse wird eine dementsprechende Bewertung empfohlen. Prüfungsabteilung der Notarkasse A.d.ö.R, München 4  Vgl. Fn. 1. 5  Vgl. hierzu Bengel/Tiedtke, DNotZ 2008, 561 , 602 m. w. N. 6  Beschluss vom 13.8.2008, 3 T 154/08 (n. v.). 7  Rdnr. 1903. 18. KostO §§ 146 Abs. 1, 147 Abs. 2 (Überwachung von Treuhandauflagen ist mit Vollzugsgebühr abgegolten) Bei der Beschaffung von Unterlagen für die nach einem Grund­stückskaufvertrag geschuldete Löschung von Grund­pfandrechten fällt neben der Vollzugsgebühr auch dann keine zusätzliche Betreuungsgebühr an, wenn sie mit einer Treuhandauflage des Gläubigers an den Notar verbunden ist. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG Dresden, Beschluss vom 31.3.2009, 3 W 199/09 Der Beteiligte zu 5 beurkundete einen von den Beteiligten zu 1 und 2 (Veräußerer) und den Beteiligten zu 3 und 4 (Erwerber) geschlossenen Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus. Der Vertrag enthielt u. a. folgende Regelungen: „VI. Zahlungsweise (1) Soweit eingetragene Gläubiger für die Lastenfreistellung Ablösebeträge verlangen (...), kann der Kaufpreis nur durch ihre Erfüllung und darüber hinaus nur durch Ausgleich der mit der Lastenfreistellung verbundenen, vom Veräußerer zu übernehmenden Notar- und Gerichtskosten gemäß Rechnungslegung des Notars bezahlt werden, ohne dass die Empfänger ein eigenes Forderungsrecht erwerben. (...) Zur Sicherstellung der Lastenfreistellung wird der Notar beauftragt und bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung einzuholen, für alle Vertragsteile auch nach § 875 Abs. 2 BGB entgegenzunehmen und zu verwenden. (...) VIII. Rechts- und Sachmängel (…) (2) Rechtsmängel (…) b) Der Veräußerer haftet dafür, dass Besitz und Eigentum an dem Grundbesitz ungehindert übergehen und der Grundbesitz gegen Zahlung des Kaufpreises frei wird von grundbuchmäßigen Belastungen. Der Veräußerer verpflichtet sich, alle Rechte in Abt. III und die sonstigen nicht übernommenen Belastungen unverzüglich zu beseitigen.“ Die Grundpfandrechtsgläubigerin übersandte dem Beteiligten zu 5 eine Löschungsbewilligung, verbunden mit dem Auftrag, über diese nur zu verfügen, wenn ihre – im Einzelnen aufgeschlüsselten – Forderungen beglichen sind und ein Aufhebungsvertrag unterzeichnet ist. Die Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages wurde dem Beteiligten zu 5 nachfolgend angezeigt. Der Beteiligte zu 5 stellte den Beteiligten zu 3 und 4 unter anderem zwei Beurkundungsgebühren gemäß § 36 Abs. 2 KostO , eine Vollzugsgebühr gemäß § 146 Abs. 1 Satz 1 KostO sowie Betreuungs­ gebühren für Vorlageprüfung, Fälligkeitsmitteilung und Anfertigung einer Übersetzung – jeweils auf der Grundlage von § 147 Abs. 2 KostO – in Rechnung. Für die Überwachung des von der Grundpfandrechtsgläubigerin erteilten Treuhandauftrages stellte er den Beteiligten zu 1 und 2 u. a. eine halbe Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO aus einem Geschäftswert von 282.962,84 € entsprechend der Ablösebeträge i.H.v. insgesamt 292,74 € in Rechnung. Nachdem die Beteiligten zu 1 und 2 geltend gemacht hatten, dass diese Tätigkeit mit der Gebühr für den Vollzug des Kaufvertrages nach § 146 Abs. 1 KostO abgegolten, jedenfalls aber der Geschäftswert zu hoch bemessen sei, beantragte der Beteiligte zu 5 die Entscheidung des LG gemäß § 156 Abs. 1 Satz 3 KostO . Hieraufhin hob das LG mit dem angegriffenen Beschluss die Kostenrechnung auf und ließ die weitere Beschwerde zu. Mit der weiteren Beschwerde macht der Beteiligte zu 5 geltend, dass das LG rechtsfehlerhaft davon ausgegangen sei, dass die Überwachung eines durch einen Dritten erteilten Treuhandauftrages zum Vollzug des Kaufvertrages gehöre und deshalb keine Gebühr i. S. v. § 147 Abs. 2 KostO auslöse. Es werde verkannt, dass jeweils verschiedene – unterschiedlichen Interessen dienende – Überwachungstätigkeiten durchzuführen gewesen seien. Anders als bei der Einholung, Entgegennahme und Verwahrung einer Löschungsbewilligung ohne Treuhandauflage müsse der Notar hierbei darauf achten, dass Rechtsprechung Kostenrecht MittBayNot 5/2009 der Gläubiger sein Grundpfandrecht nicht verliere, bevor seine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag befriedigt seien. Dementsprechend hafte der Notar insoweit auch dem Dritten und nicht den Vertragsparteien im Falle einer Pflichtverletzung. Diese Interessenlage, aber auch der Wortlaut von § 146 Abs. 1 KostO, wonach nur eine Tätigkeit „auf Verlangen der Beteiligten“ durch die Vollzugsgebühr abgegolten werde, rechtfertige es, im Falle einer Treuhandauflage von Dritten die abgerechnete Betreuungsgebühr zuzuerkennen. Aus den Gründen: II. Die weitere Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. (…) 2. Das Rechtsmittel ist jedoch nicht begründet. Der Beschluss vom 23.1.2009 beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts i. S. v. § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO . a) Das LG ist davon ausgegangen, dass die Überwachung der Treuhandauflage der Grundpfandrechtsgläubigerin der Vollzugstätigkeit des Beteiligten zu 5 zuzurechnen und mit der Gebühr des § 146 Abs. 1 Satz 1 KostO abgegolten sei. Dem Vollzug würden alle Tätigkeiten dienen, welche die Wirksamkeit der schuldrechtlichen und dinglichen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten herbeiführen bzw. deren Ausführung (erst) ermöglichen. Dies sei bei der Einholung und Verwahrung von Löschungsunterlagen der Fall. Die Übernahme von Treuhandauflagen hänge hiermit inhaltlich so eng zusammen, dass sie wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang zu sehen seien. Ohne Bedeutung bleibe, dass die Modalitäten des Vorgangs teilweise von einem der Beteiligten und teilweise von einem Dritten bestimmt würden bzw. die Anforderung der Unterlagen einerseits und die Beachtung der Treuhandauflage andererseits unterschiedlichen Interessen dienten. b) Diese Erwägungen halten einer – dem Senat allein eröffneten – Überprüfung auf Rechtsfehler stand. Gemessen an den vom BGH in seiner Entscheidung vom 12.7.2007 ( MittBayNot 2008, 71 ) aufgestellten Maßstäben ist die vom LG vertretene Rechtsauffassung nicht zu beanstanden, wonach bei der Beschaffung von Unterlagen für die nach einem Grundstückskaufvertrag geschuldete Löschung von Grundpfandrechten auch dann keine zusätzliche Betreuungsgebühr anfällt, wenn sie mit einer Treuhandauflage des Gläubigers an den Notar verbunden ist. Zum Vollzug lastenfreien Erwerbs gehört auch die Beachtung der Auflage des Gläubigers, die Löschungsbewilligung erst nach Eingang des Darlehensrestes zu verwenden; sie wird deshalb von der Vollzugsgebühr des § 146 Abs. 1 KostO mit abgegolten. aa) Dem Vollzug i. S. v. § 146 Abs. 1 Satz 1 KostO dienen alle Tätigkeiten, die zu den beurkundeten – schuldrechtlichen oder dinglichen – Vereinbarungen notwendigerweise hinzukommen müssen, um deren Wirksamkeit herbeizuführen und ihre Ausführung zu ermöglichen. Haben die Parteien vereinbart, dass ein Grundstück nur ohne dingliche Belastungen übertragen werden soll, gehört hierzu auch die Löschung etwaiger Grundpfandrechte (siehe hierzu im Einzelnen BGH, NJW 2007, 3212 = MittBayNot 2008, 71 ). Sofern diese wiederum – wie hier – zwingend mit der Beachtung von Treuhandauflagen verbunden ist, wird auch dies vom Anwendungsbereich des § 146 Abs. 1 Satz 1 KostO erfasst, da erst hierdurch der Vollzug des Geschäfts ermöglicht wird. Die komplette inhaltliche Bewertung und Beachtung der beschafften Unterlagen hängt untrennbar mit deren Anforderung beim Grundpfandrechtsgläubiger zusammen (Rohs, KostO, 3. Aufl., § 146 Rdnr. 45 a). Darf der Notar von der Löschungsbewilligung nur bei Beachtung der Treuhandauflage Gebrauch machen, ist der Vollzug des Kaufvertrages auch von ihr abhängig. Denn ließe man die insoweit vom Notar zu entfaltende Tätigkeit weg, könnte die Erfüllung der in der Urkunde übernommenen Leistungspflicht (lastenfreie Eigentumsübertragung) nicht eintreten. Damit gehört auch dieser Fall zu § 146 KostO (Wudy, NotBZ 2007, 381 , 389; a. A. Tiedtke, MittBayNot 2008, 23 , 26; ders., ZNotP 2007, 363, 369; Heinze, NotBZ 2008, 19 , 22). Daneben kann eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO für dieselbe Tätigkeit wegen des Auffangcharakters der Norm nicht entstehen (OLG Hamm, ZNotP 2003, 39 ; OLG Hamm, JurBüro 1990, 221 ; OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.10.2003, 20 W 356/02 [n. v.]; LG Münster, Beschluss vom 10.12.2007, 5 T 90/04 [n. v.]). Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht daraus, dass durch die Einholung und Verwendung einer Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage nicht nur das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien, sondern auch Interessen der Grundpfandrechtsgläubiger berührt werden. Wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 13.7.2006 (MittBayNot 2007, 71) ausführt, ist dieser Aspekt allein maßgeblich, wenn der Notar mit den Beteiligten erst verhandeln muss (Wudy, NotBZ 2007, 381 , 389; Klein, RNotZ 2007, 558 , 560). Beschränkt sich der Notar jedoch – wie hier – auf die Anforderung der Löschungsbewilligung und wird diese – wenn auch verbunden mit einer Treuhandauflage, aber ohne vorherige Verhandlung – übersandt, zielt die Tätigkeit allein auf die vereinbarte lastenfreie Übertragung des Grundeigentums und damit auch den Vollzug des Urkundsgeschäfts. cc) Gleiches gilt, soweit der Beteiligte zu 5 darauf verweist, dass wegen der Treuhandauflage zusätzliche Überwachungstätigkeiten durchzuführen seien. Denn die hier vertretene Rechtsauffassung erweist sich jedenfalls vor dem Hintergrund der weiteren abgerechneten Gebühren – insbesondere für die Fälligkeitsmitteilung und die Vorlageprüfung – als interessengerecht. Insoweit bedarf keiner Entscheidung, inwieweit die im Zusammenhang mit Löschungsbewilligung und Treuhandauflage entfalteten Bemühungen möglicherweise mit den wegen diesen Tätigkeiten angefallenen Gebühren nach § 147 Abs. 2 KostO abgegolten werden (vgl. OLG Oldenburg, ZNotP 2007, 279 ; Wudy, NotBZ 2007, 381 , 389), da sie – wie ausgeführt – bereits vom Anwendungsbereich des § 146 KostO erfasst werden. Sowohl bei der Fälligkeitsmitteilung als auch bei der Überwachung der Kaufpreiszahlung ist jedoch die Zahlung eines Kaufpreisteils an den Grundpfandrechtsgläubiger zu berücksichtigen. Auch deshalb erscheint es nicht gerechtfertigt, dem Notar insoweit noch eine weitere Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zuzubilligen (Filzek, BWNotZ 2007, 162 , 163). dd) Entgegen der Sicht des Beteiligten zu 5 widerspricht diese Beurteilung des Sachverhaltes auch nicht dem Wortlaut des § 146 Abs. 1 Satz 1 KostO, wonach nur Tätigkeiten „auf Verlangen der Beteiligten“ durch die Vollzugsgebühr abgegolten werden. Wie der ausdrückliche Wortlaut des Kaufvertrages erhellt, wurde der Beteiligte zu 5 von den Vertragsparteien beauftragt und bevollmächtigt, die für die Lastenfreistellung notwendigen Handlungen vorzunehmen. Dabei ist der Fall, dass hierfür zunächst – wie im Folgenden in der Tat von der Grundpfandrechtsgläubigerin gefordert – ein Teil des Kaufpreises überwiesen werden muss, ausdrücklich im Vertragstext angesprochen. Die entsprechenden Anweisungen an den Beteiligten zu 5 sind mithin vom Willen beider Vertragsparteien getragen. Allein der Umstand, dass die Betragshöhe von einem Dritten bestimmt wurde, hindert hiernach nicht, das Tatbestandsmerkmal „auf Verlangen der Beteiligten“ als erfüllt anzusehen. Hiervon abgesehen eröffnet auch die vom Beteiligten zu 5 heranzogene Norm des § 147 Abs. 2 KostO einen Vergütungsanspruch nur bei Tätigkeiten „im Auftrag eines Beteiligten“. Die enge Betrachtungsweise des Beteiligten zu 5 wäre dann auch insoweit nicht zielführend, wenn die Beachtung der Treuhandauflage allein als Verlangen eines Dritten angesehen wird. c) Der Senat darf die Last der Entscheidung nicht auf den BGH verlagern. Die dazu nach § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG (§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO) nötigen Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob der BGH in seiner Entscheidung vom 12.7.2007 ( MittBayNot 2008, 71 ) nicht bereits über die vorliegende Fallkonstellation – und zwar im hier vertretenen Sinne – entschieden hat (so Schmidt, JurBüro 2007, 510 , 512; Rohs, KostO, § 146 Rdnr. 45 a). Auch im dortigen Sachverhalt war die Löschungsbewilligung mit der Anweisung verbunden, von ihr nur Gebrauch zu machen, wenn dem Grundpfandrechtsgläubiger ein Teil des Kaufpreises überwiesen wird. Für eine solche Sichtweise könnte auch sprechen, dass diese – bei Grundstücksgeschäften im Zusammenhang mit Löschungsbewilligungen äußerst typische – Fallkonstellation jedenfalls auch einem Teil der vom BGH in Bezug genommenen Entscheidungen zugrundelag (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.10.2003, 20 W 356/02 [n. v.]; OLG Hamm, OLGR 2002, 146). Jedenfalls wird vorliegend nicht von einer Entscheidung eines anderen OLG oder gar des BGH abgewichen. Die vom Beteiligten zu 5 angeführte Entscheidung des OLG Köln (RNotZ 2003, 401) betrifft nur die Frage, ob neben zwei Gebühren nach § 147 Abs. 2 KostO für Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreisüberwachung auch eine weitere Gebühr auf selber Rechtsgrundlage für die Beachtung der Treuhandauflage verlangt werden kann. Da eine Vollzugsgebühr überhaupt nicht abgerechnet war, steht eine abweichende Beurteilung des Anwendungsbereiches von § 146 Abs. 1 KostO – wie sie § 28 Abs. 2 FGG voraussetzt – nicht im Raum. Entsprechendes gilt für den weiteren vom Beteiligten zu 5 in Bezug genommenen Beschluss des KG vom 16.7.2007 (JürBüro 2007, 600). Es ist bereits fraglich, ob der Entscheidung ein vergleichbarer Sachverhalt zugrundelag, da es dort um den Vollzug einer für eine Auflassungsvormerkung erteilten Löschungsbewilligung ging, die für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrages erteilt worden war. Jedenfalls war auch in diesem Fall der Anwendungsbereich des § 146 KostO nicht relevant; es wurde lediglich erwogen, ob die Überwachung der Löschungsbe­ willigung von der Beurkundungsgebühr mit abgegolten wird. Anmerkung: Der Senat meint, der Notar vollziehe den Kaufvertrag, wenn er die Treuhandauflage einer abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigerin beachtet, von Löschungsunterlagen erst nach Eingang des Darlehensrestes Gebrauch zu machen. § 146 KostO regele Vollzugstätigkeiten gebührenrechtlich abschließend; Betreuungskosten nach § 147 Abs. 2 KostO fielen daneben nicht an. Richtig ist hingegen: Treuhandaufträge sind Betreuungsleistungen, die nach § 147 Abs. 2 KostO neben Vollzugstätigkeiten kostenpflichtig sind. 1. Mit Beschluss vom 12.7.2007 hat der BGH Grundsätze zur Abgrenzung von Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten festgelegt: Trotz des im Ansatz weiten Vollzugsbegriffs bewertet er nicht jede Tätigkeit des Notars bei der Vorbereitung 1  MittBayNot 2008, 71 . einer vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung als Vollzugstätigkeit, sondern nur solche, die die Ausführung des Geschäfts erst ermöglichen.2 Nicht dazu gehörten die Fälligkeitsmitteilung und die Überwachung der Kaufpreiszahlung; anders lag es bei der Beschaffung der Unterlagen für die Löschung nicht zu übernehmender Rechte. 2. Vollzug und Betreuung sinnvoll abzugrenzen, fällt trotz dieser Vorgaben im Grenzbereich nicht leicht. Es ist ein besonderes Verdienst der Expertenkommission „Reform der Notarkosten“, im am 10.2.2009 vorgelegten Entwurf diesen wichtigen Bereich der notariellen Tätigkeit einer klaren Lösung zugeführt zu haben. Die hier relevante Detailfrage wurde in Nr. 22.201 KostO-E i. V. m. § 66 Abs. 2 KostO -E im Sinne einer Gebührenpflicht neben Vollzugs- und sonstiger Betreuungsgebühr entschieden.3 3. De lege lata darf man nicht anders entscheiden. Der Notar kann für eine Tätigkeit Kosten nach § 147 Abs. 2 KostO nur erheben, wenn sie in der Kostenordnung mit keiner Gebühr bedacht ist und sich auch nicht ergibt, dass dem Notar dafür keine gesonderte Gebühr erwachsen soll.4 Die geltende Kostenordnung sieht jedenfalls keine expliziten Ablösetreuhandgebühren vor; ob sich aus der Vollzugsgebühr nach § 146 KostO insofern eine Abgeltungswirkung ergibt, wird unterschiedlich bewertet. a) § 147 Abs. 2 KostO ist der notwendige Auffangtatbestand im geltenden notariellen Kostenrecht, weil die arbeitsaufwändigen und haftungsträchtigen Tätigkeiten im Bereich des Vollzugs und der Betreuung gebührenrechtlich kaum geregelt sind. Auch § 146 KostO ist insoweit nicht abschließend, was der BGH völlig zu Recht betont, als nicht jede Tätigkeit zur Herbeiführung der Eigentumsumschreibung erfasst wird – zu umfangreich ist das notarielle Aufgabenspektrum, zu unvollständig die Kostenregelung. Dessen eingedenk sind nur solche Vollzugstätigkeiten ausschließlich nach § 146 KostO zu bewerten, die „die Ausführung des Geschäfts erst ermöglichen“, und zwar im Sinne einer Unmittelbarkeit und Alternativlosigkeit hinsichtlich der Herbeiführung der Vollzugsreife eines zustandegekommenen Rechtsgeschäftes. Das Einholen der Löschungsbewilligung als unmittelbare Anschlusstätigkeit an die Beurkundung gehört dazu. Darüber hinaus reichende Hilfestellungen, von deren Anbieten der Vollzug nicht abhängt, sind als Betreuungsleistungen nach § 147 Abs. 2 KostO zu bewerten. In diese Kategorie gehören nicht nur die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und die Überwachung der Kaufpreiszahlung, sondern auch die Annahme eines Ablösetreuhandauftrags einer Grundpfandrechtsgläubigerin. b) Der BGH5 hatte in anderem Zusammenhang bereits ausgeführt, dass zur Vollzugstätigkeit nur die bloße Anforderung der erforderlichen Erklärung zu sehen sei. Darüber geht die mit Treuhandauflagen verbundene Lastenfreistellung in zweifacher Hinsicht hinaus: Erstens muss der Notar mit der Gläubigerin über die Erteilung der Bewilligung verhandeln, denn die Übernahme einer Treuhandauflage setzt einen Konsens zwischen Gläubigerin und 2  MittBayNot 2008, 71 , 72. 3  Dazu auch Tiedtke/Diehn, ZNotP 2009, 170 , 175. 4  Vgl. nur BGH, Beschluss vom 2.4.2009, V ZB 70/08, Rz. 6 (n. v.); BGH, MittBayNot 2008, 71 . 5  MittBayNot 2007, 71 . Dort hat der Senat von einer näheren Definition der notariellen Vollzugstätigkeit ausdrücklich abgesehen, deren Beziehung zum Hauptgeschäft aber mit „ausschließlich“ und „notwendigerweise“ erkennbar eng gefasst. Rechtsprechung MittBayNot 5/2009 Öffentliches Recht Notar, etwa über Abwicklungsmodalitäten, voraus.6 Diesen herbeizuführen geht über die unmittelbare Vollzugstätigkeit klar hinaus; darin liegt eine typische Betreuungsleistung. Der Sichtweise des OLG Dresden entgegen hat der BGH das notarielle „Verhandeln“ funktional zur Abgrenzung von Vollzugstätigkeiten gebraucht und damit jede über die bloße Anforderung einer Erklärung hinausgehende Interaktion des Notars mit am zu vollziehenden Rechtsverhältnis Unbeteiligten gemeint7. Da mit der Annahme eines Treuhandauftrags ein Rechtsverhältnis zwischen Notar und Gläubigerin entsteht, wurde sogar qualifiziert, nämlich erfolgreich verhandelt. Zweitens muss der Notar die Treuhandauflage beachten: Er muss organisatorisch sicherstellen, dass zunächst von der Löschungsbewilligung kein Gebrauch gemacht wird. Nach Umsetzung der Auflage wird er regelmäßig seine ausdrück­ liche Entlassung aus dem Treuhandverhältnis erwirken und prüfen. Das hat mit der Fälligkeitsmitteilung entgegen der Senatsauffassung nichts zu tun und geht über die Überwachung der Kaufpreiszahlung hinaus. c) Bei der Übernahme einer Ablösetreuhand fehlt es nicht nur an der erforderlichen Unmittelbarkeit der Vollzugstätigkeit, sie ist auch nicht alternativlos: Beispielsweise könnte der Verkäufer die Ablöse im Vorfeld des Vollzugs selbst bewirken. Auch wäre eine Abwicklung des Kaufvertrags über Anderkonto möglich; für die Auszahlung des Ablösebetrags fiele dann die Hebegebühr nach § 149 Abs. 1 KostO an. 4. Den Ablöseprozess zur Lastenfreistellung eines Grundstücks beim Direktzahlungsmodell zu organisieren, ist eine Betreuungsleistung im Kernbereich des notariellen Dienst­ leistungsspektrums. Der damit verbundene Aufwand wird nach der geltenden Kostenordnung angemessen über eine Nebengebühr nach § 147 Abs. 2 KostO vergütet – ein mit den tatsächlichen Gegebenheiten, der derzeitigen Rechtslage und der zukünftigen Rechtsentwicklung im Einklang stehendes Ergebnis. Appelle8, dem OLG Dresden die Gefolgschaft nicht zu versagen, erscheinen daher unangebracht. Notarassessor Dr. Thomas Diehn, LL. M. (Harvard), Berlin 6  Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 17. Aufl., § 146 Rdnr. 30 a. 7  Das verkennt auch der 15. Zivilsenat des OLG Hamm mit Beschluss vom 15.7.2009, I-15 Wx 350/08; „weitergehende Tätigkeiten“ sind gerade nicht erforderlich. Insbesondere setzt § 147 Abs. 2 KostO nicht voraus, dass die Gläubigerin zunächst mit dem Vertrag unvereinbare Treuhandauflagen machte. Dem wirkt der Notar bereits im Vorfeld entgegen. 8  Wudy, NotBZ 2009, 191 , 192. Öffentliches Recht 19. BauGB § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 (Nichtiger Städtebau­ licher Vertrag wegen fehlender Kausalität) Ein städtebaulicher Vertrag mit dem Ziel der Erhöhung der baurechtlich zulässigen Gewerbenutzung gegen Kos­ tenübernahme für die Anbindung des Gewerbegebiets an einen Autobahnzubringer ist nichtig, wenn die Straßen­ baumaßnahme dem Bauvorhaben nicht konkret und real zugeordnet werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Auto­ bahnzubringer vorrangig dem Ziel dient, eine bereits bestehende Überlastung des Verkehrs zu beseitigen. Bereits erbrachte Leistungen des Bauwilligen sind auch dann zurückzuzahlen, wenn dieser das begehrte Baurecht erhalten hat. (Leitsatz der Schriftleitung) BayVGH, Urteil vom 18.12.2008, 4 BV 07.3067 MittBayNot 5/2009 Aus den Gründen: Der Grundstücksveräußerungs- und städtebauliche Vertrag ist nichtig. Die Rechtmäßigkeit des städtebaulichen Vertrages (Teil II des Vertrages) bemisst sich nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs. 2 BauGB. Diese Vorschrift eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, in einem Vertrag mit einem Bauwilligen die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind, zu vereinbaren. Die vereinbarten Leistungen müssen den genannten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Der städtebauliche Vertrag ist ein öffentlichrechtlicher Vertrag, der nach der Rechtsprechung des BVerwG der Bindung an Gesetz und Recht ( Art. 20 Abs. 3 GG ) unterliegt ( BVerwGE 42, 331 , 334; Scharmer, NVwZ 1995, 219 , 221). Für die Gemeinde gilt hiernach nicht das Prinzip der Vertragsfreiheit, sondern die Verpflichtung zu einer Vertragsgestaltung, die sich an den gesetzlichen Vorgaben und den verfassungsrechtlichen Grundsätzen als Zulässigkeitsschranke auszurichten hat (Grziwotz, NVwZ 1996, 637 ). Neben den Vorgaben des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs. 2 BauGB sind die Bestimmungen der Art. 54 ff. BayVwVfG ergänzend heranzuziehen. Der Umstand, dass die Änderung des Bebauungsplans, die der Klägerin weiteres Baurecht einräumen würde, nicht als Gegenleis­ung ausdrücklich vereinbart worden ist – dies wäre t mit Blick auf § 1 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 2 Abs. 3 BauGB rechtlich unzulässig –, sondern nur als „Bedingung“ und „Geschäftsgrundlage“ angesprochen wird, ohne dass der Klägerin ein entsprechender Rechtsanspruch vermittelt werden sollte (sog. hinkendes Austauschverhältnis) steht der Anwendung der Art. 54 ff. BayVwVfG nicht entgegen (BVerwG, Urteil vom 16.5.2000, 4 C 4/99, Rdnr. 24 m. w. N. [n. v.]; Bonk in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001, § 56 Rdnr. 20). (…) 2. Der städtebauliche Vertrag ist jedoch nichtig, weil es zum einen an der erforderlichen Kausalität zwischen dem Vorhaben der … AG und der vertraglich auferlegten Kostenbeteiligung an der Straßenbaumaßnahme fehlt und zum anderen der Kostenbeitrag der Klägerin gegen das Gebot der Angemessenheit verstößt. Gegenstand des Vertrages sind die Kosten, die der Beklagten für den Bau der Verbindungsstraße zwischen dem Gewerbegebiet … und dessen Anbindung an die A 92 entstanden sind. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen für eine städtebauliche Maßnahme i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB , denn sie zielen auf eine Verbesserung der örtlichen Verkehrssituation ab und sind der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung i. S. v. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB zuzuordnen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 9, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB , § 17 b Abs. 2 FStrG ). Die Aufwendungen stellen auch Folgekosten in dem Sinne dar, dass sie der Beklagten jenseits der beitragsfähigen Erschließung für Anlagen und Einrichtungen entstehen, die sie „an sich“ zu tragen hat ( BVerwGE 42, 331 , 336 f.). Es handelt sich dabei um Kosten für Maßnahmen, die der Allgemeinheit dienen und für die abgabenrechtlich keine bestimmte Kostenverteilung oder Kostentragung zwingend vorgeschrieben ist (Reidt in Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rdnr. 1000). (…) Die Straßenbaumaßnahmen sind Erschließungsmaßnahmen im weiteren Sinne, die nicht erschließungsbeitragsfähig sind. Weder das Straßen- und We Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Dresden Erscheinungsdatum: 31.03.2009 Aktenzeichen: 3 W 199/09 Rechtsgebiete: Kostenrecht Erschienen in: MittBayNot 2009, 403-406 NotBZ 2009, 189-191 ZNotP 2009, 325-327 Normen in Titel: KostO §§ 146 Abs. 1, 147 Abs. 2