V ZR 245/06

Zurück BGH 20. Juli 2007 V ZR 245/06 BGB §§ 883, 888 Schuldrechtlich zu duldende Belastung nicht vormerkungswidrig Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau lediglich mehrere Leitsätze des BayObLG, welche keinen Bezug zur vorliegenden Fallgestaltung erkennen lassen. Im Falle einer gemischten Nutzung muss das Grundbuchamt – entsprechend der überwiegenden Nutzung – grundsätzlich entscheiden, ob es ein Wohnungseigentums-Grundbuch anlegt oder ein Teileigentums-Grundbuch (Pick in Bärmann/Pick/ Merle, WEG, § 1 Rdnr. 29). Ob eine Zweckbestimmung – und wenn ja welche – hinsichtlich einer bestimmten Sondereigentumseinheit getroffen worden ist, ist durch Auslegung der Grundbucheintragung zu ermitteln. Dabei ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. hierzu KG, Wohnungseigentümer 2007, 71, Rdnr. 6 m. w. N.). Vorliegend ist die Einheit Nr. 4 in der Teilungserklärung und in der Nachtragsverhandlung als „Gewerbewohnung“ bestimmt. In Anbetracht des Umstandes, dass andere Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung ausdrücklich als „Wohnung und Kellerraum“ oder „Laden und Nebenraum“ bestimmt worden sind, entspricht es der nächstliegenden Bedeutung des im Grundbuch Eingetragenen nicht, dass es sich dabei nur um ein zufällig gewähltes Wort ohne Inhalt und ohne rechtliche Bedeutung handelt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 186 , für den Fall der Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in einer Teilungserklärung als „Einfamilienhaus“). Es ist vielmehr eine Zweckbestimmung dahingehend anzunehmen, dass für die „Gewerbewohnung“ sowohl eine gewerbliche Nutzung als auch eine Nutzung als Wohnung zulässig ist. Eine Nutzung auch als Wohnung steht auch in Übereinstimmung mit der baulichen Ausgestaltung der Einheit Nr. 4, welche über Küche und Bad verfügt. Dem steht nicht entscheidend entgegen, dass im Aufteilungsplan drei der – mit Flur – sieben Räumlichkeiten mit dem handschriftlichen Vermerk „Gewerbe“ versehen sind. Zum einen sind andere Räume dieser Einheit mit dem handschriftlichen Vermerk „Küche“ bzw. „Bad“ versehen, was auf eine Wohnnutzung hindeutet; zum anderen hat die notariell beurkundete ausdrückliche Erklärung der Miteigentümer in den jeweiligen § 2 der genannten Urkunden Vorrang gegenüber einem bloßen handschriftlichen Schlagwort im Aufteilungsplan. Nicht von durchschlagender Bedeutung ist auch die Angabe in der Abgeschlossenheitsbescheinigung, bei der Einheit Nr. 4 handele es sich um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume – Gewerberäume. Die nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG der Eintragungsbewilligung beizufügende Abgeschlossenheitsbescheinigung hat die Funktion, dem Grundbuchgericht die Beachtung des in § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG normierten Abgeschlossenheitserfordernisses urkundlich zu belegen und dem Grundbuchgericht die Prüfung bautechnischer und baurechtlicher Fragen zu ersparen; sie trifft indes keine Aussage über die baurechtlich zulässige Nutzung (Schneider in Riecke/Schmid, WEG, § 7 Rdnr. 99 m. w. N.). Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass auch das Grundbuchgericht von einer Nutzung der Einheit Nr. 4 sowohl zu Wohnzwecken als auch zu sonstigen Zwecken ausgegangen ist, da es – ohne sich für das eine oder das andere zu entscheiden – ein „Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch“ für die Einheit Nr. 4 angelegt hat. Dass eine hiernach zulässige Wohnnutzung der Einheit Nr. 4 – welche von der Klägerin ja auch tatsächlich praktiziert wird – aus anderen, insbesondere öffentlichrechtlichen Grün211MittBayNot 3/2008 Bürgerliches Recht den nicht möglich wäre, ist nicht zu ersehen. So hat der Landkreis P die Gemeinde K im Gegenteil darauf hingewiesen, dass allein eine fehlende Bezahlung einer vertraglich vereinbarten Stellplatz-Ablösesumme den Erlass einer Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt. Die Nichterwähnung einer zusätzlich möglichen – allenfalls werterhöhend wirkenden – gewerblichen Nutzung stellt keinen der Klägerin nachteiligen Fehler dar. (…) 6. BGB §§ 883, 888 (Schuldrechtlich zu duldende Belastung nicht vormerkungswidrig) Eine Vormerkung sichert nur einen konkret bestehenden schuldrechtlichen Auflassungsanspruch. Eine Belastung ist nicht (relativ) unwirksam gemäß § 883 Abs. 2 BGB und damit nicht vormerkungswidrig, wenn der Vormerkungsberechtigte nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangen kann. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Urteil vom 20.7.2007, V ZR 245/06 Die Parteien sind Grundstücksnachbarn in P. Das den Klägern gehörende Grundstück stand ursprünglich im Eigentum der Stadt P. und wurde von dem Beklagten seit 1986 als Zufahrt für den mit einem Fahrzeug ansonsten nicht erreichbaren hinteren Teil seines Grundstücks genutzt. Im Jahr 2001 verkaufte die Stadt das Grundstück an die Zeugin H. mit dem Hinweis, dass der Beklagte es seit einem vor dem 2.10.1990 liegenden Zeitpunkt als Zuwegung und Überfahrt nutze. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich die Zeugin, dem Beklagten eine Grunddienstbarkeit einzuräumen, sofern ihm aus dieser Nutzung ein Anspruch auf Gewährung eines Geh- und Überfahrtsrechts erwachsen sein sollte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.2.2002 verkaufte die Zeugin H. den vorderen Teil des von ihr erworbenen Grundstücks (bestehend aus den damaligen Flurstücken 795 und 796) an die Kläger. Den hinteren Grundstücksteil hatte sie zuvor an Dritte veräußert. Der mit den Klägern geschlossene Vertrag enthält zugunsten der Erwerber des hinteren Grundstücksteils und in Bezug auf das Grundstück des Beklagten (Flurstück 797) unter VI.1.2. folgende Regelung: „Dem Käufer ist bekannt, dass zulasten des Vertragsgegenstandes im Wege der Bestellung von Grunddienstbarkeiten zugunsten der verbleibenden Restfläche aus den Flurstücken 795 und 796 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu gewähren und dies im Grundbuch zu vermerken ist. Dieses (...) Recht erstreckt sich auf einen ca. 3 m breiten Streifen (...). Der Verkäufer wird auf eigene Kosten eine (…) Zufahrt herstellen. Für die künftige Er- und Unterhaltung (…) hat der nutzende Eigentümer selbst einzustehen, mehrere jeweils anteilig. Dem Käufer ist bekannt, dass diese Zufahrt zum Teil auch von dem jeweiligen Eigentümer des angrenzenden Flurstücks 797 mitgenutzt werden wird. Der Umfang der Benutzerrechte richtet sich nach dem für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser üblichen.“ Am 7.5.2002 wurde eine Auflassungsvormerkung für die Kläger in das Grundbuch eingetragen. ImAugust 2002 bewilligte die Zeugin H. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit in Gestalt eines Geh- und Fahrmitbenutzungsrechts; diese wurde am 20.2.2003 in das Grundbuch eingetragen. Die Kläger sind aufgrund ihres Antrags vom 8.7.2003 seit dem 23.9.2003 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Kläger verlangen von dem Beklagten, es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten oder zu befahren, sowie die Herausgabe eines ihm für das Zufahrtstor überlassenen Schlüssels. Ferner nehmen sie den Beklagten auf Erteilung der Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grunddienstbarkeit in Anspruch. Der Beklagte verlangt im Wege der Widerklage die Befestigung der Zufahrt in einer Breite von drei Metern sowie eine dahingehende Konkretisierung der Grunddienstbarkeit. Rechtsprechung 03_56680_001_088_Umbruch_03_08:- 23.04.2008 9:57 Uhr Seite 211 03_56680_001_088_Umbruch_03_08:Rechtsprechung 23.04.2008 9:57 Uhr Seite 212 Bürgerliches Recht Das AG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem LG zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revision. Aus den Gründen: II. A. Klage 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Unrecht an, dass die Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung der auf ihrem Grundstück lastenden Dienstbarkeit gemäß § 888 Abs. 1 BGB verlangen können. Allerdings gewährt die Vorschrift des § 888 Abs. 1 BGB dem Vormerkungsberechtigten gegen den vormerkungswidrig eingetragenen Zwischenerwerber einen Anspruch auf Abgabe der Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung, welche zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist. An der erforderlichen Vormerkungswidrigkeit des Zwischenerwerbs kann es bei einer nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung erfolgten Grundstücksbelastung aber fehlen. Da eine Vormerkung nur den konkret bestehenden schuldrechtlichen Auflassungsanspruch sichert, ist eine solche Belastung nicht (relativ) unwirksam gemäß § 883 Abs. 2 BGB und damit nicht vormerkungswidrig, wenn der Vormerkungsberechtigte nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangen kann (vgl. BGH, NJW 1981, 980, 981 sowie Staudinger/Gursky, BGB, 2002, § 883 Rdnr. 208). Der durch die Vormerkung gesicherte Auflassungsanspruch der Kläger wäre deshalb durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 797 nicht i. S. v. § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB beeinträchtigt, wenn die Verkäuferin nach dem mit den Klägern geschlossenen Kaufvertrag berechtigt war, das Grundstück entsprechend zu belasten. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht es unterlassen hat, Feststellungen zu einer solchen Berechtigung der Verkäuferin zu treffen. Es hat lediglich geprüft, ob dem Beklagten eigene Rechte aus der zwischen den Klägern und der Zeugin H. getroffenen Vereinbarung über die Mitnutzung des Grundstücks durch Dritte zustehen. Dies kann indessen anders zu beantworten sein als die Frage, ob die Verkäuferin im Verhältnis zu den Klägern berechtigt war, nicht nur den Erwerbern des hinteren Grundstücksteils, sondern – erforderlichenfalls – auch dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 797 eine Grunddienstbarkeit in Gestalt eines Geh- und Fahrrechts zu bewilligen. 2. Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und zwar hinsichtlich der Klage insgesamt. Solange nicht feststeht, dass die Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen können, ist der Beklagte aufgrund dieses eingetragenen Rechts zur Nutzung der Zufahrt berechtigt. Damit entfällt auch die Grundlage für die Verurteilung des Beklagten, die Nutzung des Grundstücks der Kläger zu unterlassen und den Schlüssel zur Zufahrt herauszugeben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ( § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ), damit es die notwendigen Feststellungen durch die erforderliche – nicht nur am Wortlaut orientierte, sondern alle Umstände des Falles berücksichtigende – Auslegung der Vereinbarung unter VI.1.2. des Kaufvertrages vom 13.2.2002 nachholen kann. Dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. (…) MittBayNot 3/2008 7. BGB § 883 Abs. 1 (Erstreckung der Vormerkung auf weitere Rücktrittsgründe) a) Eine zur Sicherung eines durch Rücktritt bedingten Rückauflassungsanspruchs eingetragene Vormerkung kann, ohne dass es einer erneuten Eintragung bedürfte, durch Bewilligung auf weitere Rücktrittsgründe erstreckt werden (Fortführung von BGHZ 143, 175 = MittBayNot 2000, 104 ). b) Der Rang der durch die Vormerkung weiter gesicherten Ansprüche bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der neuen Bewilligung. BGH, Urteil vom 7.12.2007, V ZR 21/07; mitgeteilt von Wolfgang Wellner, Richter am BGH Mit von ihrem Streithelfer beurkundeten Vertrag vom 15.10.1993 übertrugen die Kläger im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ihr Hausgrundstück unter Vorbehalt eines Wohnrechts ihrer Tochter (im Folgenden: Schuldnerin). Die Schuldnerin verpflichtete sich, das Grundstück zu Lebzeiten der Kläger nicht zu veräußern, nicht zu belasten und nicht baulich zu verändern. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtungen sollten die Kläger nach näherer Maßgabe die Rückübertragung des Grundstücks verlangen können. Die Schuldnerin wurde am 26.11.1993 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen; der Rückauflassungsanspruch der Kläger wurde durch die Eintragung einer Vormerkung gesichert. Mit von dem Streithelfer am 5.5.1998 beurkundeten Vertrag vereinbarten die Kläger mit der Schuldnerin, dass sie auch dann die Rückübertragung des Grundstücks sollten verlangen können, wenn die Schuldnerin geschieden, über ihr Vermögen ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet oder die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betrieben würde. Weiter heißt es in dem Vertrag: „Die bereits im Grundbuch … eingetragene Rückauflassungsvormerkung dient auch zur Absicherung der Rückauflassungsansprüche der Übertragsgeber … aufgrund der vorstehend getroffenen Vereinbarungen.“ Der Streithelfer reichte eine Ausfertigung des Ergänzungsvertrags bei dem Grundbuchamt ein. Die Rechtspflegerin vermerkte daraufhin auf der bei den Grundakten befindlichen Ausfertigung des Vertrages vom 15.10.1993 „s. auch Ergänzungserklärung vom 5.5.1998, UR-Nr. 247/ 98, Notar S.“. Mit Beschluss vom 20.7.2004 untersagte das AG Dortmund der Schuldnerin gemäß § 21 Abs. 1 InsO , über das Grundstück zu verfügen und ersuchte das Grundbuchamt um Eintragung des Verfügungsverbots in das Grundbuch. Am 9.6.2005 wurde über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Beklagte wurde zur Verwalterin bestimmt. Mit der Klage verlangen die Kläger von der Beklagten die Rückübertragung des Grundstücks und die Bewilligung der Löschung der in das Grundbuch eingetragenen Verfügungsbeschränkung. Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem OLG zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält die geltend gemachten Ansprüche für nicht begründet. Es meint, die Vereinbarung vom 5.5.1998 sei wirksam. Für ihre insolvenzrechtliche Anfechtung fehle es an hinreichendem Vortrag der Beklagten. Der geltend gemachte Anspruch scheitere jedoch daran, dass er durch die eingetragene Vormerkung nicht gesichert sei und daher gegen die Masse nicht durchgesetzt werden könne. Die Vereinbarung bedeute zwar auch die Bewilligung der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der weiter vereinbarten Rückübertragungsansprüche. Zu einer entsprechenden Eintragung sei es jedoch nicht gekommen, weil der hierzu notwendige Antrag nicht gestellt worden sei. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.07.2007 Aktenzeichen: V ZR 245/06 Rechtsgebiete: Vormerkung Erschienen in: MittBayNot 2008, 211-212 NJW-RR 2008, 102-104 Normen in Titel: BGB §§ 883, 888