VII ZR 30/78

Zurück OLG Hamm 14. Oktober 2003 21 U 116/03 BGB § 640; AGBG § 5 Abnahme von zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau dung einer „nackten“ Auflassung, an einem sicheren Anzeichen dafür fehlen, dass es noch weitere Vereinbarungen geben muss. Dies erklärt auch, weshalb die entsprechende Anwendung von § 925 a BGB vom RG und vom BGH – jedenfalls in den Urteilsgründen – nicht angedacht wird. Das RG hat sich zudem in einen Widerspruch zu seiner eigenen Rechtsprechung verstrickt. Nach RGZ 133, 294 tritt Heilung bei unmittelbarer Anwendung von § 313 Satz 2 BGB a. F. nur ein, wenn die Auflassung bezüglich des gesamten Vertragsobjekts erklärt ist. Warum dagegen die Beurkundung eines Teils des schuldrechtlichen Geschäfts bei der entsprechenden Anwendung von § 313 Satz 2 BGB a. F. ausreichen soll, ist unklar. Zusammengefasst wird daher der Schutz der Beteiligten bei der Beurkundung des formbedürftigen Geschäfts, zu dem sie sich mit einer formnichtigen Vereinbarung verpflichtet haben, nicht immer und nicht in dem Maße erreicht, wie im unmittelbaren Anwendungsbereich von § 311 b Abs. 1 BGB . 2. Dies gilt umso mehr bei der zweiten vom BGH behandelten Frage, ob Heilung auch eintritt, wenn das heilende Verpflichtungsgeschäft mit einem Dritten geschlossen wird. Der BGH konstatiert hier selbst, ein Schutz des nicht am Vertrag mit dem Dritten beteiligten Partners des „Vorvertrags“ durch notarielle Beratung finde nicht statt. Warum die bisherige vom BGH in seinem Urteil vom 18.12.1981 gegebene Begründung9 hierfür nicht trägt, legt er nunmehr überzeugend selbst dar. Allerdings könne, wenn durch die Beurkundung des „Hauptvertrags“ Erfüllung des „Vorvertrags“ eintrete, dennoch § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend angewandt werden, weil dann die Situation doch vergleichbar mit dem unmittelbaren Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei. Dem BGH ist natürlich zuzustimmen, wenn er ausführt, bei der unmittelbaren Anwendung von § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB sei auch gleich, ob in Erfüllung des nicht beurkundeten Rechtsgeschäfts an den Vertragspartner oder an einen Dritten geleistet werde, es müsse eben nur Erfüllung eintreten. Dennoch ist im unmittelbaren Anwendungsbereich gewährleistet, dass das schuldrechtliche Geschäft beurkundet wird, und zwar, wie oben gezeigt, über § 925 a BGB . Immer wenn die Heilung eines formnichtigen Rechtsgeschäfts eintritt, wird der Formzweck nicht oder nicht voll erreicht. Formzweck bei § 311 b Abs. 1 BGB ist nicht nur der vom BGH genannte Schutz der Vertragsparteien vor Übereilung und die Sicherung einer sachkundigen Beratung („Warn- und Schutzfunktion“), sondern auch die Sicherung eines unzweideutigen Beweises der getroffenen Vereinbarungen sowie die Gewährleistung eines gültigen Rechtsgeschäfts („Beweisfunktion und Gültigkeitsgewähr“).10 Wenn der BGH ausführt, die Heilungsvorschrift diene der Rechtssicherheit, wird nicht deutlich, dass auch die Beurkundung selber durch die Beweisfunktion und Gültigkeitsgewähr der Rechtssicherheit dient. Die Unsicherheit, ob eine Heilung tatsächlich eingetreten ist, kann dem Rechtsfrieden ebenso abträglich sein, wie die Unsicherheit, ob man bei einem unwirksamen Vertrag einem Bereicherungsanspruch ausgesetzt ist. Rechtssicherheit und Rechtsfrieden erfordern vielmehr klare Tatbestände.11 Unter diesem Blickwinkel halte ich die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auf 226 MittBayNot 3/2005Bürgerliches Recht andere Fälle als den gesetzlich ausdrücklich geregelten12 für schädlich. Von einer Vergleichbarkeit sollte man deshalb auch nur ausgehen, wenn die Einhaltung der Formzwecke in demselben Maß gewährleistet ist, wie beim unmittelbaren Anwendungsbereich von § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB . Dies ist wiederum nur der Fall, wenn die Auflassung erklärt ist oder wird und dies im Grundbuch eingetragen ist, weil nur dann auch § 925 a BGB zu beachten ist. Es ist klar, dass dann für eine Heilung nur noch Raum wäre bei Rechtsgeschäften, die unvollständig oder unrichtig beurkundet worden sind. Dabei sind die Vertragsteile aber auf den Umfang der Beurkundungspflicht hingewiesen worden und die Tatsache, dass dennoch keine vollständige Urkunde zustande gekommen ist, beruht – wenn der Notar keine Amtspflicht verletzt hat – auf unzureichender Sachaufklärung durch die Parteien. In solchen Fällen ist es aber auch gerechtfertigt, den Schutz durch das Beurkundungserfordernis einzuschränken.13 In allen übrigen Fällen bestünde auch Rechtssicherheit. Das Geschäft ist unwirksam und wird ohne Beurkundung auch nicht wirksam. Die Beteiligten haben dann die Wahl, entweder einen bestätigenden Vertrag zu schließen oder empfangene Leistungen zurückzugewähren. Da klar ist, dass keine Heilung eintritt, besteht auch kein Raum für Rechtsstreitigkeiten.14 Im vorliegenden Fall hat der BGH ohne Zweifel richtig entschieden. Dass er seine bisherige Rechtsprechung nicht vollständig aufgegeben hat, ist allerdings zu bedauern. Die Erfüllung allein kann nicht die Einschränkung des Formgebots durch Heilung unwirksamer Geschäfte rechtfertigen. Es wäre zu wünschen, dass diese Auffassung bei nächster Gelegenheit aufgegeben wird. Notarassessor Sebastian Ruhwinkel, München 12 Und gegebenenfalls Auslandssachverhalte wie in BGHZ 73, 392 , bei denen ebenfalls formrichtige Einigung und Eintragung der Rechtsänderung in ein Register stattfinden. 13 Eine Heilung würde auch nicht eintreten bei Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts, wenn die Verpflichtung zur Bestellung nicht beurkundet ist. Die Lage ist hier gleich und Gründe, warum man insoweit anders entscheiden sollte, sind nicht ersichtlich. 14 Ein Schutz, nicht mit unsinnigen Klagen belästigt zu werden, besteht ohnehin nicht. Das ist allgemeines Lebensrisiko. 3. BGB § 640; AGBG § 5 (Abnahme von zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums) EineVertragsauslegung kann ergeben, dass in derAbnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch den nutzungsberechtigten Erwerber zugleich eine schlüssige Abnahme des in Frage stehenden Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber liegt, wenn die Abnahme des nutzungsberechtigten Erwerbers nach dem Ablauf einer Prüfungsfrist unbeanstandet blieb. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG Hamm, Beschluss vom 14.10.2003, 21 U 116/03; eingesandt von Notar Dr. Gregor Basty, München Aus den Gründen: Die Erwerberverträge lassen offen, wie die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen, nicht zur Sondernutzung berechtigten Erwerber erfolgen sollte. Die die Abnahme reRechtsprechung 9 BGHZ 82, 398 . 10 MünchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 311 b Rdnr. 1. 11 Staudinger/Wufka, BGB, 2001, § 313 Rdnr. 263. 04-Umbruch03 02.05.2005 16:19 Uhr Seite 226 02.05.2005 16:19 Uhr Seite 227 MittBayNot 3/2005 gelnde Vertragsklausel Ziff. V. 1. geht auf diese Abnahmen nicht ein, während sie die Abnahmen im Übrigen in ihrem zweiten und dritten Satz ausführlich regelt. Das lässt erkennen, dass der Vertrag in Bezug auf die in Frage stehenden Abnahmen des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber keine ausdrückliche Regelung darüber enthält, wie diese Abnahme zu erfolgen hat. Ziff. V. 1. Satz 1 der Vertragsklausel steht dieser Auslegung nicht entgegen. Er besagt lediglich, dass eine Abnahme nach bezugsfertiger Herstellung zu erfolgen hat. Das entspricht dem ohnehin geltenden Recht, nach dem der Besteller das vertragsgemäß und im Wesentlichen mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen hat, § 640 BGB . Diese im Vertragstext enthaltene Lücke ist dahingehend zu schließen, dass die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber (auch) durch schlüssiges Verhalten erfolgen können sollte. Die unter Ziff. V 1. gewählte Vertragsgestaltung lässt erkennen, dass die Vertragsparteien nur für „sonstiges“ Gemeinschaftseigentum eine Abnahme unter Mitwirkung eines Sachverständigen vorgesehen hatten. Für die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch den nutzungsberechtigten Erwerber sollte das nach dem insoweit klaren Vertragswortlaut nicht gelten. Dieser Erwerber konnte dieses Gemeinschaftseigentum – ebenso wie sein Sondereigentum – ohne Mitwirkung eines Sachverständigen abnehmen. Dass dieses dann auch für die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber gelten sollte, liegt nahe. Die übrigen Erwerber hatten ersichtlich kein weitergehendes Interesse an der Überprüfung dieses Gemeinschaftseigentums als der nutzungsberechtigte Erwerber selbst. Die gewählte Vertragsgestaltung bringt klar zum Ausdruck, dass in erster Linie der nutzungsberechtigte Erwerber für die Abnahme des ihm zugewiesenen Gemeinschaftseigentums „zuständig“ sein sollte. Das ist auch sachgerecht, weil er aufgrund des ihm eingeräumten Nutzungsrechtes ein besonderes Interesse an der Feststellung von Mängeln insoweit hatte. Hierbei sollte dieses Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nicht von einem Sachverständigen überprüft werden, da der Vertrag diese Form der Abnahme nur für das „sonstige“ Gemeinschaftseigentum vorsah und in deutlicher Abgrenzung hierzu die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums regelte. Bei dieser Vertragsgestaltung war für die Erwerber erkennbar, dass das einem anderen Erwerber zur Sondernutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum grundsätzlich ohne Mitwirkung eines Sachverständigen aufgrund der Prüfung (und Billigung) des jeweils nutzungsberechtigten Erwerbers abgenommen werden sollte. Auch wenn dieser bei der Abnahme des ihm zugewiesenen Gemeinschaftseigentums die übrigen Erwerber nicht vertreten konnte (weil die vertragliche Vereinbarung das nicht vorsah), musste den Erwerbern klar sein, dass seine Abnahme auch für die Billigung des ihm zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die anderen Erwerber von Bedeutung sein sollte. Schließlich sah der Vertrag gerade nicht vor, dass das einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum von den übrigen Erwerbern ergänzend geprüft und durch eine gesonderte Erklärung abgenommen werden sollte. Das legt es nahe, den Vertrag dahingehend auszulegen, dass sich die Vertragsparteien mit einer stillschweigenden Abnahme des einem Erwerber zur SonderBürgerliches Recht nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber begnügen wollten. Der Senat hält auch an der (…) Auslegung zu Ziff. VIII. der Erwerberverträge fest. Die Regelung unter Ziff. VIII. 1. Abs. 2 nimmt erkennbar auf die vertraglich ausdrücklich geregelten Abnahmen Bezug und besagt zunächst, dass die Verjährungsfristen mit den jeweiligen Abnahmen der Käufer beginnen. Hierbei erfasst Satz 2 dieses Absatzes ersichtlich nur die in Ziff. V. 1. Satz 3 geregelte Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums, da allein diese Abnahme nicht von einem einzelnen Erwerber erfolgen konnte. Der vorstehenden Vertragsauslegung steht die Regelung des § 5 AGBG nicht entgegen, weil die vertragliche Regelung zwar auslegungsbedürftig, aber nicht unklar im Sinne dieser Vorschrift ist. Der vorstehend dargestellte Zusammenhang der vertraglichen Regelungen ermöglicht ein klares Auslegungsergebnis. Dass dieses in dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt der jeweiligen Vertragsabschlüsse dem Willen der Vertragsschließenden nicht entsprach, ist nicht ersichtlich geworden und von den Klägerin auch nicht vorgetragen worden. Der Senat hält weiter an der (…) Auffassung fest, dass mit der Abnahme des zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch den sondernutzungsberechtigten Erwerber – nach dem Ablauf einer gewissen Prüfungszeit – eine schlüssig erklärte Abnahme dieses Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber verbunden war. Wie bereits dargestellt, lässt die Vertragsgestaltung erkennen, dass das einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum nach der Abnahme durch den nutzungsberechtigten Erwerber von den übrigen Erwerbern nicht (noch einmal) geprüft und durch gesonderte Erklärungen gebilligt werden sollte. Das war aus der Sicht aller Vertragsbeteiligten, also der Beklagten und aller Erwerber, so zu verstehen, dass sich die Beteiligten mit Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch den nutzungsberechtigten Erwerber begnügen wollten. Diese vertragliche Vereinbarung legt es nahe, in der Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch den nutzungsberechtigten Erwerber zugleich eine schlüssige Abnahme des in Frage stehenden Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber zu sehen, wenn die Abnahme des nutzungsberechtigten Erwerbers nach dem Ablauf einer Prüfungsfrist unbeanstandet blieb. Bei einem derartigen Ablauf war den Beteiligten klar, dass es – der vertraglichen Vereinbarung entsprechend – bei der Billigung des in Frage stehenden Gemeinschaftseigentums durch den nutzungsberechtigten Erwerber bleiben sollte. Dem steht nicht entgegen, dass sich die Erwerber zunächst nicht kannten und sich auch wechselseitig nicht über die Abnahmen des ihnen zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums unterrichteten. Dass ihrem Verhalten die genannte Bedeutung zukommen würde, war für sie bereits aufgrund der Vertragsgestaltung ersichtlich und ist von ihnen dadurch hingenommen worden, dass sie diese vertragliche Regelung akzeptiert haben. Die vorstehend dargestellte Bewertung des Verhaltens der Erwerber trägt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Rechnung, nach der einem Schweigen nur dann eine Erklärungsbedeutung beizumessen ist, wenn der Schweigende nach Treu und Glauben verpflichtet wäre, seinen abweichenden Willen zu äußern. Hierzu müssen besondere Umstände, insbesondere ein entstandener Vertrauenstatbestand, diesen Schluss rechtfertigen. Derartige besondere Umstände liegen Rechtsprechung 04-Umbruch03 Rechtsprechung 02.05.2005 16:19 Uhr Seite 228 Bürgerliches Recht hier vor. Sie ergeben sich aus der von den Parteien gewählten Vertragsgestaltung, bei der die Beklagte davon ausgehen durfte, dass die Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber ebenfalls gebilligt wurde, wenn diese keine Einwände erhoben. Dass dies auch den Erwerbern klar sein musste, ist bereits dargelegt worden. Die in Frage stehende Prüfungszeit bemisst der Senat (…) mit max. vier Wochen, weil die in Frage stehende Bauleistung durch den zur Sondernutzung berechtigten Erwerber zuvor bereits geprüft worden war, als vertragsgerecht gebilligt und sodann bestimmungsgemäß genutzt wurde. Innerhalb dieser Prüfungsfrist und auch bis zu der Abnahme des „sonstigen“ Gemeinschaftseigentums am 30.8.1997 haben die Kläger keine Mängel an dem einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentum gerügt und so zu erkennen gegeben, dass sie die insoweit erbrachten Bauleistungen als nicht vertragsgerecht ansehen. Die am 30.8.1997 durchgeführte Abnahme des „sonstigen“ Gemeinschaftseigentums erfasste das einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum nicht (…). Damit rechtfertigt das vorstehend umschriebene Verhalten der übrigen Erwerber die Annahme einer schlüssigen Abnahme des einem Erwerber zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums. Dass die Erwerber ihre Auffassung auf späteren Eigentümerversammlungen geändert haben, rechtfertigt keine andere Beurteilung ihres früheren Verhaltens. Anmerkung: Der Beschluss des OLG Hamm vom 14.10.2003 beleuchtet ein meines Wissens bislang übersehenes Problem. Es geht um die häufig in Bauträgerverträgen anzutreffende Klausel, wonach der Erwerber bei Bezugsfertigkeit nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnimmt, das ausschließlich im Bereich des Sondereigentums des Erwerbers liegt oder diesem zur Sondernutzung zugewiesen ist,1 während „sonstiges Gemeinschaftseigentum“ von allen Erwerbern (zuweilen unter Hinzuziehung eines Sachverständigen) abgenommen werden soll. Vereinfacht dargestellt haben in der Folge sowohl A als auch B ihr Wohnungseigentum und jeweils das dort befindliche Gemeinschaftseigentum abgenommen; insofern sind Mängelansprüche verjährt. Fraglich ist allerdings, ob A Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Wohnung des B bzw. im Bereich des dieser Wohnung zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums geltend machen kann, weil insofern eine Abnahme durch ihn nicht stattgefunden hat. Diese Ansprüche sind jedenfalls nicht ohne weiteres zu verneinen. Die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums ist Sache jedes einzelnen Erwerbers.2 Sie ist u. a.3 maßgebend für den Beginn der Verjährungsfristen für Mängelansprüche ( § 634 a Abs. 2 BGB ). Wäre die Klausel so zu verstehen, dass A das Gemeinschaftseigentum im Bereich der Wohnung 1 Vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 4. Aufl., S. 394; Blank, Bauträgervertrag, 2. Aufl. 2002, Rdnr. 313; Staudinger/Bub, 12. Aufl. 1997, § 21 WEG Rdnr. 243; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, Teil 3, Rdnr. 864 (unter Ziff. 5.1). 2 BGH, VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258 , 262; BGH, VII ZR 72/84, DNotZ 1985, 622 ; BGH, VII ZR 130/03, ZfIR 2004, 538 , 540. 3 Ausführlich Thode/Quack, Abnahme und Gewährleistung, 2003, Rdnr. 169 ff. MittBayNot 3/2005 des B nie abgenommen hat, wären Mängelansprüche nicht ausgeschlossen. 1. Das OLG Hamm erkennt insofern im Vertragstext eine Lücke. Nach seiner Auffassung ist die betreffende Gestaltung so zu verstehen, dass die Abnahme durch A den übrigen Erwerbern zuzurechnen ist aufgrund schlüssigen Verhaltens, nachdem diese kein weiter gehendes Interesse an der Überprüfung des betreffenden Gemeinschaftseigentums haben als der nutzungsberechtigte Erwerber. Andere Erwerber hätten also der Abnahme durch A im Hinblick auf das diesbezügliche Gemeinschaftseigentum noch widersprechen können, aber auch müssen (nach OLG Hamm bei dem gegebenen Sachverhalt innerhalb einer Frist von maximal vier Wochen). Gegen diese Auslegung spricht freilich, dass einem Erwerber regelmäßig das Bewusstsein dafür fehlen wird, dass er auch das Gemeinschaftseigentum im Bereich eines anderen Wohnungseigentums abzunehmen hat oder dass er einer Abnahme durch den weiteren Erwerber, von der er überhaupt keine Kenntnis haben wird, widersprechen könnte. Mir erschiene es eher einleuchtend, in solchen Fällen angesichts der vom OLG dargestellten Interessenlage eine Abnahmevollmacht anzunehmen, wonach der eine Erwerber für alle anderen dasjenige Gemeinschaftseigentum abnimmt, das im Bereich seines Sondereigentums liegt oder ihm allein zur Sondernutzung zugewiesen ist. Die Entscheidung des OLG gibt jedenfalls Anlass, die eingangs dargestellten Gestaltungen insofern zu überdenken. 2. Zu erwägen ist aber auch noch ein anderer Lösungsansatz, der bei der Korrespondenz von Abnahme und werkvertraglichem Herstellungsanspruch ansetzt: Abzunehmen ist nur das, was dem Besteller aufgrund des abgeschlossenen Werkvertrags vom Unternehmer zu leisten ist. Dies ist nicht notwendig das gesamte Gemeinschaftseigentum. In dem entschiedenen Fall ging es offensichtlich um eine Wohnanlage, die aus mehreren selbständigen Häusern besteht. In solchen Fällen liegt nahe, dass sich der Herstellungsanspruch eines Erwerbers nur auf „sein“ Haus beschränken soll; jedenfalls scheint eine entsprechende Vertragsgestaltung nicht ausgeschlossen.4 Entsprechendes kann bei Mehrfamilienhäusern anzunehmen sein; so wird der Bauträger z. B. die Verpflichtung zur Herstellung einer Terrasse oder eines Gartens oft nur demjenigen Erwerber gegenüber übernehmen, dessen Einheit diese Flächen zur Sondernutzung zugewiesen sind. Solchen Gestaltungen steht m. E. nicht entgegen, dass – jedenfalls nach Auffassung des BayObLG5 – auch bei Mehrhausanlagen jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen alle anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums besitzt und dabei alle hierfür anfallenden Kosten unabhängig von einem in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind.6 Auf die Festlegung der vom Bauträger geschuldeten Leistung finden gemäß § 307 Abs. 3 BGB (früher § 8 AGBG ) § 307 Abs. 1, 2 und §§ 308, 309 BGB keine Anwendung. Die werkvertragliche Herstellungsverpflichtung des Bauträgers muss daher nicht mit einem 4 Vgl. Basty (Fn. 1), Rdnr. 448 ff. für die entsprechende Fragestellung bei Zahlungen nach § 3 Abs. 2 MaBV . 5 BayObLG, 2Z BR 45/02, ZfIR 2003, 246 mit Anm. Häublein. 6 A. A. Ott, NZM 2003, 134 , 136. 16:19 Uhr Seite 229 MittBayNot 3/2005 Bürgerliches Recht wohnungseigentumsrechtlichen Anspruch auf Erstherstellung aus § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 oder analog § 22 WEG 7 identisch sein. Jedenfalls bei hinreichender Transparenz entsprechender vertraglicher Regelungen dürften gegen ihre Wirksamkeit keine durchgreifenden Bedenken bestehen. Notar Dr. Gregor Basty, München 7 Vgl. BayObLG, 2Z BR 45/02, ZfIR 2003, 246 mit Anm. Häublein; Briesemeister in Weitnauer, WEG, 9. Aufl. 2005, § 3 Rdnr. 47; Lüke, ebenda, § 22 Rdnr. 29. 4. BauGB § 19 Abs. 2 n. F. (Wegfall der Grundbuchsperre bei Grundstücksteilung) Nach dem BauGB i. d. F. des EAG Bau kann für den Grundbuchvollzug nicht mehr die Vorlage eines Negativattests verlangt werden. (Leitsatz der Schriftleitung) LG Traunstein, Beschluss vom 29.12.2004, 4 T 5135/04; eingesandt von Notar Michael Habel, Altötting Die Eheleute G. haben eine Grundstücksteilfläche verkauft. Der Notar beantragte beim Grundbuchamt den Vollzug der Vormerkung, der Löschung, der Pfandfreigabe, des Grundpfandrechts sowie den Vollzug des einschlägigen Veränderungsnachweises. Mit Zwischenverfügung teilte die Rechtspflegerin mit, dass ein Negativattest der Gemeinde fehle, wonach entweder für die betroffenen Grundstücke kein Bebauungsplan bestehe oder die beabsichtigte Teilung den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspreche. Gegen diese Zwischenverfügung legte der Notar Beschwerde ein. Aus den Gründen: II. Die zulässige Beschwerde ist auch begründet. (…) 2. Sie erweist sich auch in der Sache als erfolgreich. Gem. § 19 BauGB a. F. bedurfte die Teilung eines Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung u. a. innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans. Dementsprechend durfte das Grundbuchamt gem. § 23 Abs. 1 BauGB a. F. aufgrund einer nach § 19 BauGB genehmigungspflichtigen Teilung eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Diese Vorschriften wurden durch das Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (EAG Bau 2004) geändert. § 19 Abs. 2 BauGB lautet nunmehr: „Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.“ § 23 BauGB a. F., der die Eintragung der Teilung in das Grundbuch von der Vorlage entsprechender Genehmigungen abhängig machte, wurde ersatzlos gestrichen. Aus dieser Änderung der Gesetzeslage wird zur Überzeugung der Kammer deutlich, dass das Grundbuchamt die Eintragung der Teilung nicht wie vorliegend gefordert von der Vorlage eines Negativattests der Gemeinde abhängig gemacht werden kann, aus dem sich ergibt, dass die Teilung den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht bzw. die betroffenen Grundstücke nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen. Eine solche Kompetenz des Grundbuchamts ergibt sich insbesondere nicht aus der Neufassung des § 19 Abs. 2 BauGB. Denn dieser regelt zwar, dass durch die Teilung keine bebauungsplanwidrigen Verhältnisse entstehen dürfen. Gleichwohl ergibt sich aus dieser Vorschrift gerade kein materielles Prüfungsrecht des Grundbuchamtes. Würde man eine solche materielle Prüfungskompetenz bejahen, wäre nämlich nicht nachvollziehbar, warum § 23 BauGB a. F., in dem bis zur Änderung des BauGB durch das EAG Bau 2004 die Eintragung der Teilung in das Grundbuch von der Vorlage eines Genehmigungsbescheids abhängig gemacht wurde, ersatzlos gestrichen wurde. Hätte den Grundbuchämtern durch die Neufassung des § 19 Abs. 2 BauGB eine materielle Prüfungskompetenz eingeräumt werden sollen, hätte es vielmehr nahe gelegen, in einer gesonderten Vorschrift die Eintragung der Teilung, soweit sie – wie meist – nach neuem Recht genehmigungsfrei ist, von der Vorlage eines entsprechenden Negativattests der betroffenen Gemeinde abhängig zu machen. Dass der Gesetzgeber diesen Weg nicht eingeschlagen hat, zeigt nach Auffassung der Kammer bereits, dass eine zusätzliche Eintragungsanforderung für die Teilung gerade nicht gestellt werden sollte. Hierfür spricht nach hier vertretener Auffassung auch die Überlegung, dass häufig bei Eintragung der Teilung die Frage der Einhaltung des Bebauungsplans noch nicht abschließend beurteilt werden kann. Wie die Beschwerdeführer zu Recht dargestellt haben, lässt sich bei Teilung von unbebauten Grundstücken erst beurteilen, ob die bauordnungsrechtlichen Vorschriften eingehalten sind, wenn die Genehmigung des entsprechenden Bauvorhabens beantragt wird. Somit ist es den Gemeinden vor Kenntnis eines konkreten Bauvorhabens in der Regel gar nicht möglich, zu beurteilen, ob die Festsetzungen des Bebauungsplans (später) eingehalten werden. Ein unbebautes Grundstück an sich kann aber den Festsetzungen des Bebauungsplans schwerlich zuwiderlaufen. Somit verbleibt es für die Eintragung der Teilung wie für sonstige Eintragungen bei der rein formalen Prüfungskompetenz des Grundbuchamts. Es hat also nur zu prüfen, ob die Eintragungsvoraussetzungen – Antrag und Bewilligung, §§ 13, 19 GBO, beides in der Form des § 29 GBO , sowie Voreintragung des Betroffenen, § 39 GBO – vorliegen. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen kann das Grundbuchamt eine Eintragung nur ablehnen, wenn ihm positiv bekannt ist, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (vgl. Demharter, GBO, Anh. zu § 13 Rdnr. 29 ff. m. w. N.). Eine baurechtswidrige Teilung macht aber das Grundbuch nicht unrichtig, da die Teilung gleichwohl wirksam ist. Insbesondere normiert § 19 Abs. 2 BauGB n. F. entgegen der Auffassung des Grundbuchamts kein gesetzliches Verbot i. S. des § 134 BGB, so dass die Teilung nicht nichtig wird. Es entspricht nämlich seit jeher ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass der Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts an sich führt (vgl. hierzu die Nachweise bei Palandt, BGB, § 134 Rdnr. 16). 5. BGB §§ 1624, 1804, 1908 i (Hofübergabe und vormundschaftsgerichtliche Genehmigung) Ein Übergabevertrag, durch den das dem Betreuten gehörende landwirtschaftliche Unternehmen gegen Zusage eines Altenteils auf den Sohn übertragen werden soll, ist nicht generell „nicht genehmigungsfähig“. Die Versagung der Bestellung eines Ergänzungsbetreuers rechtfertigt sich auch nicht allein dadurch, dass potentielle Miterben des Übernehmers Vermögensteile des Betreuten „ohne Gegenleistung“ erhalten sollen. OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.6.2004, 8 W 495/03 Rechtsprechung 04-Umbruch03 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 14.10.2003 Aktenzeichen: 21 U 116/03 Rechtsgebiete: Bauträgervertrag und Werkvertrag Erschienen in: MittBayNot 2005, 226-229 Normen in Titel: BGB § 640; AGBG § 5