V ZR 26/01

Zurück OLG Koblenz 18. Dezember 2000 3 U 273/00 AGBG §§ 6 Abs. 3; 9 AGB-Widrigkeit einer Preiserhöhungsklausel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau zeughandel (vgl. BGHZ 82, 21 , 28; 90, 69 ff.) betrifft die hier verwandte Klausel nicht das Tagesgeschäft eines gewerblichen Verkäufers, der an dem Absatz seiner Ware interessiert ist und sich bei der Preisgestaltung an einer einschlägigen Rspr. orientieren kann, sondern ein hiermit nicht vergleichbares Grundstücksgeschäft, für das es eine entsprechende Rspr. nicht gibt. Deswegen wäre es unbillig und widerspräche der Zielsetzung des AGB-Gesetzes, der Bekl. einen Vorteil zu belassen, der das Vertragsgefüge völlig einseitig zu ihren Gunsten verschiebt. 4. Da die Frage der Bebaubarkeit der verkauften Grundstücke und die Höhe ihres Verkehrswerts zwischen den Parteien streitig ist, bedarf es für die Entscheidung, ob der Hilfsantrag begründet ist, weiterer Feststellungen. Das Berufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung der Sache Gelegenheit, diese nachzuholen. 2. Schuldrecht – AGB-Widrigkeit einer Preiserhöhungsklausel (OLG Koblenz, Urteil vom 19. 12. 2000 – 3 U 273/00 – mitgeteilt von Notar Hubert Kreutzwald, BergischGladbach) AGBG §§ 6 Abs. 3; 9 Preisanpassungsklauseln sind dann als zulässig und wirksam anzusehen, wenn sie dem Bedürfnis dienen, das bei Vertragsschluss bestehende Verhältnis von Leistung und Gegenleistung im Gleichgewicht zu halten. Eine solche Klausel ist jedoch nach § 9 AGBG unwirksam, wenn sie zu einer ausschließlichen oder überwiegenden Wahrung der Interessen des Verwenders führt. (Leitsatz nicht amtlich) Aus den Gründen: (. . .) Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kl. hat keinen Anspruch auf eine Kaufpreisnachzahlung, da die diesbezügliche Vertragsbestimmung unwirksam ist ( § 9 AGBG ). Es handelt sich hier um Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG , die vom Kl. bei Abschluss des Vertrages gestellt wurden. Allgemeine Geschäftsbedingungen können auch Teil eines notariellen Vertrages sein. Nur dann, wenn der Notar als unparteiischer Dritter von ihm vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet, sind die Bestimmungen des AGBG i. d. R. nicht anwendbar. Stellt dagegen ein Vertragspartner vorformulierte Bedingungen, so ist er Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu BGH NJW 1992, 2160 , 2162 f. = DNotZ 1993, 235; NJW 1984, 171 , 172). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die im Nachtrag zu dem notariellen Kaufvertrag enthaltene Vertragsbestimmung ist unstreitig nicht vom Notar gestellt worden. Es war vielmehr der Kl., auf dessen Veranlassung diese Bestimmung in den Vertrag eingefügt wurde. Der Kl. hat die Vertragsbestimmung für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ( § 1 Abs. 1 AGBG ). Das ergibt sich daraus, dass sie vom Kl. nicht nur in dem mit der Bekl. geschlossenen Vertrag, sondern auch in mehreren anderen Grundstückskaufverträgen verwendet wurden. Wird eine Klausel tatsächlich vielfach verwendet, so spricht eine Vermutung dafür, dass sie für diese Fälle vorformuliert worden ist (BGH NJW 1997, 135). (. . .) Wann eine Vielzahl i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG gegeben ist, muss im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden (BGH a. a. O.). Nach h. M. ist dieser Fall im Allgemeinen bereits dann gegeben, wenn der Verwender beabsichtigte, seine Geschäftsbedingungen in drei bis fünf Verträgen zu benutzen (Ulmer/ Brandner/Hensen, 8. Aufl., § 1 AGBG Rn. 25; vgl. z. B. BGH WM 1984, 1610 , 1611 = DNotZ 1985, 287 = MittRhNotK 1985, 35 ; WM 1981, 944 , 946).Entscheidend für die Qualifikation als Allgemeine Geschäftsbedingungen ist das Kriterium der nicht auf Einzelfälle beschränkten generellen Verwendung, bei der ein Interesse des Verwenders an einheitlicher Ausgestaltung der Verträge unter Ablehnung von Änderungswünschen zu erwarten ist (Ulmer/Brandner/Hensen, a. a. O.). Ein solches Interesse des Kl. bestand, weil er eine Reihe in etwa gleichartiger Grundstücke, bei denen eine deutliche Wertsteigerung noch möglich war, an verschiedene Käufer veräußern wollte, ohne auf die Vorteile der zukünftigen Wertsteigerung zu verzichten. In einem solchen Fall hat der Verkäufer darauf zu achten, dass sämtliche Käufer in gleicher Weise zu einer Preisanpassung verpflichtet werden. (. . .) Die Vertragsbestimmung wurde nicht dadurch zur Individualvereinbarung, dass die Vertragsparteien sie vor Vertragsschluss erörterten. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind ( § 1 Abs. 2 AGBG ). Ein bloßes Verhandeln genügt hierzu nicht. Vielmehr muss der Verwender seinem Vertragspartner unzweideutig und ernsthaft zu verstehen geben, dass er nicht nur zu einem Gespräch über seine Geschäftsbedingungen bereit ist, sondern diese inhaltlich zur Disposition stellt und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt; d. h., der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH NJW 1992, 1107 f.; Ulmer/Brandner/Hensen, § 1 AGBG Rn. 48, 49). Darlegungspflichtig ist insofern der Verwender (vgl. dazu BGH NJW 1982, 1035 = DNotZ 1982, 314 = MittRhNotK 1982, 59). Ein Aushandeln in der vorbezeichneten Weise ist hier nicht dargetan. Das Gespräch der Bekl. mit dem Vertreter des Kl. vor der Beurkundung der nachträglich eingeführten Vertragsbedingungen diente deren Erläuterung, nicht dagegen einer eventuellen Abänderung dieser Bedingungen. Die Bestimmungen des AGBG sind also anwendbar. Die durch notarielle Urkunde in den Kaufvertrag eingefügte Klausel ist gemäß § 9 AGBG unwirksam. Durch sie wird der Vertragspartner des Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Es handelt sich um eine Preisanpassungsklausel. Solche Vertragsbestimmungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG , da sie eine von den Rechtsvorschriften abweichende Regelung darstellen. Denn – anders als unbedingte Preisvereinbarungen – ergänzen sie Rechtsprechung450 RNotZ 2002, Heft 10 Rechtsprechung das dispositive Recht, welches grundsätzlich von einer bindenden Preisvereinbarung der Parteien ausgeht, und unterfallen daher nicht dem kontrollfreien Raum nach § 8 AGBG (BGH NJW 1990, 115 ). Preisanpassungsklauseln sind nach der Rspr. des BGH insbesondere dann als zulässig und wirksam anzusehen, wenn sie dem anerkennenswerten Bedürfnis dienen, das bei Vertragsschluss bestehende Verhältnis von Leistung und Gegenleistung im Gleichgewicht zu halten (BGH a. a. O.). Ein solches Bedürfnis ist z. B. regelmäßig bei Dauerschuldverhältnissen und Kaufverträgen mit langen Lieferfristen zu bejahen. Die Regelung ist jedoch nach § 9 AGBG unwirksam, wenn sie zu einer ausschließlichen oder überwiegenden Wahrung der Interessen des Verwenders führt (BGH a. a. O., 116). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Nach der vom Kl. verwendeten Vertragsbestimmung soll der Käufer für den Fall, dass der verkaufte Grundbesitz innerhalb von 10 Jahren einer anderen Verwendung zugeführt werden kann, zur Zahlung eines Kaufpreises in Höhe des dann geltenden Verkehrswertes verpflichtet sein. Die Bestimmung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die Preissteigerung nur bei tatsächlicher Bebauung eintreten soll. Vielmehr soll nach dem eindeutigen Wortlaut der Vertragsbestimmung als Voraussetzung für eine Nachzahlungspflicht genügen, dass der verkaufte Grundbesitz anderweitig verwendet werden kann, d. h., der zusätzliche Anspruch soll bereits dann entstehen, wenn eine solche Verwendung – insbesondere Bebauung – möglich wird. Ein anerkennenswertes Bedürfnis des Kl. an einer solchen Preisänderungsklausel ist nicht ersichtlich. Sie dient nicht etwa dem Ausgleich zukünftiger Kostensteigerungen oder ähnlicher unvorhersehbarer Belastungen des Verwenders, sondern sie soll dem Verkäufer lediglich den zusätzlichen Gewinn verschaffen, den er möglicherweise erzielt hätte, wenn er das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt veräußert hätte. Das mit einem Verkauf typischerweise verbundene Risiko des Verkäufers, nicht in den Genuss künftiger positiver Marktentwicklungen zu kommen, wird hier also teilweise, nämlich hinsichtlich eines gewissen Zeitraumes, auf den Käufer verlagert, ohne dass diesem eine entsprechende zusätzliche Leistung erbracht würde. Dafür, dass der Bekl. die Grundstücke zu einem für den Zeitpunkt des Verkaufes besonders günstigen Preis überlassen worden wären, trägt der Kl. nichts vor. Das Interesse des Verkäufers an einer unverzüglichen Veräußerung, d. h. daran, mit dem Verkauf nicht warten zu müssen, bis sich zeigt, ob eine Wertsteigerung des Grundstücks tatsächlich eintritt, sondern sogleich den als Kaufpreis gezahlten Betrag nutzen zu können, wird nicht geschmälert. Die Interessen des Käufers dagegen werden in diesem Zusammenhang nicht ausreichend gewahrt. Zwar mag das Ausmaß einer möglichen Preisanpassung aufgrund der Vertragsklausel bereits bei Vertragsschluss in gewisser Weise abschätzbar gewesen sein. Der ungewöhnlich lange Zeitraum, für den die Preisanpassung vorgesehen ist, in Verbindung mit der außerordentlichen Höhe einer möglichen Preissteigerung, erlegt dem Käufer jedoch eine unangemessene Belastung auf. Denn in Anbetracht einer möglichen Erhöhung des Kaufpreises um RNotZ 2002, Heft 10 – wie sich gezeigt hat – rund 1 800 % muss der Käufer diesen ganz erheblichen Betrag auf zehn Jahre bereithalten, wenn er nicht Gefahr laufen will, mit der Zahlung in Verzug zu geraten. Da im Jahre 1992 noch nicht mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden konnte, dass die Preise für Bauland innerhalb von zehn Jahren stärker steigen würden als geschehen, wäre von der Bekl. sogar ein noch höherer Betrag bereitzuhalten gewesen. Weil aus der Sicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Voraussetzungen der Preisanpassung bereits nach weniger als einem Jahr eintreten konnten und in diesem Fall der gesamte erhöhte Kaufpreis schon dann fällig geworden wäre, bestand für den Käufer auch nicht etwa die Möglichkeit, diese Summe über einen längeren Zeitraum anzusparen oder zu höheren Zinsen längerfristig anzulegen. Andererseits war der Eintritt einer Wertsteigerung der Grundstücke völlig offen, so dass der Käufer die aufgezeigten Nachteile hätte auf sich nehmen müssen, obwohl der gekaufte Grundbesitz auch nach zehn Jahren noch einen Wert von 10 040,– DM haben konnte. Für den Käufer bestand also das Risiko einer erheblichen finanziellen Einbuße ohne jegliches Äquivalent. Die Interessen des Käufers sind im Kaufvertrag auch nicht durch zusätzliche Bestimmungen gewahrt. In diesem Zusammenhang mag dahinstehen, ob es nach Treu und Glauben geboten war, für den Fall einer Wertverringerung der Grundstücke dem Käufer einen Anspruch auf teilweise Rückerstattung des Kaufpreises einzuräumen, oder ob eine solche Entwicklung von vornherein ausschied und deshalb im Vertrag nicht berücksichtigt zu werden brauchte. Jedenfalls enthält der Vertrag auch sonst keinerlei Regelungen, durch welche den Bedürfnissen des Käufers Rechnung getragen würde. So ist weder eine Begrenzung der Höhe einer Preisanpassung vereinbart noch ist dem Käufer eine Möglichkeit vorbehalten, sich vom Vertrag zu lösen. Er ist also in keiner Weise vor übermäßigen Belastungen geschützt. Angesichts des Umstandes, dass für den Kl. kein anerkennenswertes Bedürfnis für eine Preisänderungsklausel bestand, stellt die Vertragsbestimmung deshalb eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders dar. Sie ist somit unwirksam ( § 9 AGBG ). Der Kl. hat also keinen Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages für den verkauften Grundbesitz. Die Klage war hinsichtlich des Hauptantrages abzuweisen. Auch der Hilfsantrag ist nicht begründet. Der Rechtsansicht des Kl., im Falle der Unwirksamkeit der umstrittenen Klausel sei gemäß § 139 BGB der gesamte Vertrag als unwirksam anzusehen, ist nicht zu folgen. Da vorliegend von der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen auszugehen ist, bleibt der Vertrag nach § 6 Abs. 1 AGBG im Übrigen wirksam. Diese Regelung stellt eine Spezialvorschrift dar, die vor der Bestimmung des § 139 BGB Vorrang hat. Der Vertrag ist nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an dem Vertrag auch unter Berücksichtigung der an die Stelle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen tretenden gesetzlichen Vorschriften eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde ( § 6 Abs. 3 AGBG ). Eine solche Härte für den Kl. ist nicht ersichtlich. Er hat RNotZ 2002, Heft 10 den in Rede stehenden Grundbesitz im Jahre 1992 zu einem angemessenen Preis veräußert und hat auch infolge der Entwicklung in den folgenden Jahren keine zusätzlichen Belastungen zu tragen. Es besteht daher kein Anspruch auf Rückübertragung des Grundbesitzes. Die Berufung war zurückzuweisen. Hinweis der Schriftleitung: Das Revisionsurteil des BGH vom 22. 2. 2002 – V ZR 26/01 ist in diesem Heft, S. 449, abgedruckt. 3. Schuldrecht – Sicherungsumfang einer Bürgschaft nach § 7 MaBV (BGH, Urteil vom 18. 6. 2002 – XI ZR 359/01) BGB § 765 MaBV § 7 Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert sowohl Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung als auch Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung, die aus einer auf Mängel gestützten Wandlung oder Minderung oder aus einem Schadensersatzanspruch wegen (teilweiser) Nichterfüllung resultieren. Sie dient aber nicht darüber hinaus zur Absicherung von erwarteten Steuervorteilen und Nutzungen. Zum Sachverhalt: Der Kl. nimmt die beklagte Sparkasse aus einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Anspruch. Die K-GmbH verpflichtete sich 1995 durch notariellen Bauträgervertrag, dem Kl. zwei Grundstücke zu übereignen und darauf ein Reihenhaus mit Garage zu errichten. Im Vertrag war bestimmt, dass der Kl. den Kaufpreis von 415 000,– DM bis zum 31. 12. 1995 vorauszuzahlen und die K-GmbH zur Absicherung der Vorleistung eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft zu beschaffen hatte. Bei nicht fristgerechter Fertigstellung bis Mai 1996 verpflichtete sich die K-GmbH, dem Kl. als Nutzungsausfall monatlich 2 000,– DM zu zahlen, bei fehlender Bezugsfertigkeit am 31. 12. 1996 weitere 100 000,– DM als Ausgleich für den entstandenen Steuerverlust. Die Bekl. übernahm mit Urkunde vom 28. 12. 1995 gegenüber dem Kl. eine „Bürgschaft gemäß § 7 MaBV “. In der Urkunde, in der auf den notariellen Bauträgervertrag und die Kaufpreisvorauszahlung von 415 000,– DM Bezug genommen ist, heißt es: „Zur Sicherung aller etwaigen Ansprüche des Auftraggebers gegen den Bauträger/Gewerbetreibenden auf Rückgewähr oder Auszahlung der vorgenannten Vermögenswerte, die der Bauträger/Gewerbetreibende erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt worden ist, übernehmen wir hiermit die selbstschuldnerische Bürgschaft . . . bis zum Höchstbetrage von 415 000,– Deutsche Mark . . . einschließlich Zinsen und Kosten mit der Maßgabe, dass wir aus dieser Bürgschaft nur auf Zahlung von Geld . . . in Anspruch genommen werden können . . .“ Der Kl. zahlte den vereinbarten Kaufpreis an die K-GmbH. Über das Vermögen der K-GmbH wurde vor Fertigstellung des Objekts die Sequestration angeordnet und später das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet. Der Sequester teilte dem Kl. mit, dass das Bauvorhaben nicht fertig gestellt werde. Der Kl. kündigte daraufhin mit Schreiben vom 1. 11. 1996 den auf die Errichtung des Reihenhauses gerichteten Teil des Rechtsprechung Bauträgervertrages. Spätestens im November 1996 stellte die KGmbH die Arbeiten an dem Reihenhaus ein. Der Kl. wurde in der Folgezeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Er ließ das unfertige Gebäude durch einen anderen Unternehmer fertig stellen. Aus den Gründen: (. . .) 1. Soweit der Kl. über den von der Bekl. anerkannten Betrag hinaus einen weiteren Betrag als Aufwendungsersatz für nicht ausgeführte und mangelhafte Werkleistungen geltend macht, kann dieser Anspruch nicht mit der Begründung verneint werden, die Bürgschaft sichere nur die Differenz zwischen der geleisteten Zahlung von 415 000,– DM und dem objektiven Wert der erbrachten Bauleistungen im Zeitpunkt der Einstellung der Bauarbeiten, und der Kl. sei insoweit beweisfällig geblieben. Das Berufungsgericht hat den Sicherungsumfang der Bürgschaft verkannt. Diese sichert sowohl sämtliche Ansprüche des Kl. auf Ersatz von Aufwendungen für die Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 3 BGB a. F. als auch auf Ersatz der für die endgültige Fertigstellung des Bauwerks aufgewandten notwendigen Kosten. a) Der Haftungsumfang der von der Bekl. übernommenen Bürgschaft ist anhand des Wortlauts und ihres unter Berücksichtigung des § 7 MaBV zu ermittelnden Schutzzwecks zu bestimmen. aa) Nach dem Wortlaut sichert die von der Bekl. übernommene formularmäßige Bürgschaft alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers gegen den Bauträger auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vorauszahlung. Eine irgendwie geartete Beschränkung auf bestimmte Ansprüche des Auftraggebers ist dem Wortlaut der Bürgschaft, der im Zweifel gegen die Bekl. als Verwenderin des Bürgschaftsformulars auszulegen ist ( § 5 AGBG ), nicht zu entnehmen. Entscheidend ist danach vielmehr, dass dem Auftraggeber – gleichgültig aus welchem Grund – ein Anspruch auf (teilweise) Rückgewähr seiner Vorauszahlung zusteht, weil der Bauträger seine Verpflichtung (teilweise) nicht oder schlecht erfüllt hat. Vom Wortlaut erfasst werden daher sowohl Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung (BGH WM 1999, 535 , 537 = DNotZ 1999, 482) als auch Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung, die aus einer auf Mängel gestützten Wandlung oder Minderung oder aber aus einem Schadensersatzanspruch wegen (teilweiser) Nichterfüllung resultieren. bb) Für eine solche weite Auslegung spricht auch der Schutzzweck der Bürgschaft. Dieser ist, da es sich ausdrücklich um eine „Bürgschaft gemäß § 7 MaBV “ handelt, anhand dieser Vorschrift zu bestimmen. Zwar regelt die MaBV nach der Rspr. des BGH keine zivilrechtlichen Fragen, sondern wendet sich als öffentlich-rechtliche Verordnung des Gewerberechts mit Geboten und Verboten an Bauträger (vgl. BGHZ 146, 250 , 259 f. = DNotZ 2001, 201). Sie ist aber gleichwohl für die Bestimmung des von den Parteien angestrebten Sicherungszwecks von wesentlicher Bedeutung, weil nur eine Bürgschaft, die den Anforderungen des § 7 Abs. 1 S. 1 MaBV genügt, dem Bauträger die Entgegennahme von Vorausleistungen des Auftraggebers erlaubt. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Koblenz Erscheinungsdatum: 18.12.2000 Aktenzeichen: 3 U 273/00 Erschienen in: RNotZ 2002, 450-452 NotBZ 2002, 228-229 Normen in Titel: AGBG §§ 6 Abs. 3; 9