XI ZR 322/98

Zurück OLG Hamm 16. Oktober 2000 22 U 33/00 BGB §§ 164 Abs. 1, 185 Abs. 1; GBO 19 Umfang der Vollzugsvollmacht,Voraussetzung einer Kettenauflassung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau tionen anderer Kreditgeber ermöglichen (vgl. Senatsurt v. 27.6.2000 – XI ZR 322/98 –, ZIP 2000, 1523 , dazu EWiR 2000, 1031 (Vortmann)). Die Revision der Kläger war daher als unbegründet zurückzuweisen. 4. WEG §14 Nr. 4, GG Art. 13 (Recht zum Betreten von Wohnungen für WEG-Verwalter in Gemeinschaftsordnung) 1. Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. 2. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar. Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 24.11.2000 – 3 W 184/00 – 5. BGB §§ 164 I, 185 I; GBO 19 (Umfang der Vollzugsvollmacht, Voraussetzung einer Kettenauflassung) 1. Die in einem notariellen Kaufvertrag erteilte Vollzugsvollmacht beschränkt sich auf die Vertragsdurchführung zwischen den Vertragsparteien. Die Auflassung an nur einen von zwei im Vertrag genannten Erwerbern und einen Dritten (an Stelle des zweiten Erwerbes) ist durch die Vollzugsvollmacht nicht gedeckt und daher insgesamt unwirksam. 2. Ein wirksamer Eigentumsübergang durch Eintragung des Letzterwerbers auch ohne die Zwischeneintragung der Vorerwerber im Wege der sog. „Kettenauflassung“ setzt denknotwendig und auch tatsächlich eine ununterbrochene Kette von Auflassungen voraus. Urteil des 22. Zivilsenates des OLG Hamm vom 16.10.2000 – 22 U 33/00 –, mitgeteilt von Aschenbach, Richter am OLG Zum Sachverhalt: Die Verfügungsklägerin verkaufte eine noch zu vermessende Teilfläche ihres Grundstücks durch notariellen Kaufvertrag vom 21.2.1995 nebst Ergänzung vom 7.8.1996 an den Verfügungsbeklagten zu 1) zum Preis von 250.000,00 DM. Der Kaufpreis war nicht bar zu erbringen, sondern sollte durch die Übereignung einer noch auf dem Grundstück bis zum 31.3.1998 zu errichtenden Eigentumswohnung beglichen werden. In § 8 des Kaufvertrages bevollmächtigten die Vertragsparteien die dort namentlich genannten Rechtsanwaltsgehilfinnen und zwar jede für sich allein, „alle zur Durchführung und Abwicklung dieses Vertrages erforderlichen Anträge zu stellen, die gestellten Anträge zu ändern oder ganz oder teilweise zurückzunehmen. Die Vollmacht berechtigt insbesondere dazu, berichtigende oder ergänzende Erklärungen zu diesem Vertrag abzugeben und entgegenzunehmen, soweit dies notwendig sein sollte, um den Vertrag durchzuführen; dies gilt insbesondere für alle Erklärungen, die möglicherweise dem Grundbuchamt gegenüber abzugeben sind. … Sie sind auch berechtigt, die Auflassung zu erklären …“ Durch notarielle Urkunde vom 19.9.1996 übertrug der Miterwerber seine Rechte aus dem Kaufvertrag – insbesondere den Anspruch auf Übereignung – unentgeltlich auf den Verfügungsbeklagten zu 1). Dieser übertrug wiederum durch notarielle Urkunde vom 29.11.1996 einen 1/2-Anteil am Grundstück und seine diesbezüglichen Rechte gegenüber der Verfügungsklägerin auf den Verfügungsbeklagten zu 2). Am 23.5.1997 wurden die Verfügungsbeklagten als Eigentümer zu je 1/2 in das Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgte aufgrund einer Auflassung vom 14.4.1997, die eine Rechtsanwaltsgehilfin unter Bezug auf die ihr in den Urkunden vom 21.2.1995, 19.9.1996 und 29.11.1996 erteilten Vollmachten namens der Verfügungsklägerin und der Verfügungsbeklagten erklärt hatte. Mit notarieller Urkunde vom 27.4.1999 bewilligte der Verfügungsbeklagte zu 1) die Eintragung einer brieflosen Grundschuld auf seinen 1/2-Miteigentumsantei1 zu Gunsten des Verfügungsbeklagten zu 2). Die Eintragung der Grundschuld erfolgte am 5.5.1999. Die Verfügungsklägerin, die den Kaufvertrag vom 21.2.1995 aus verschiedenen Gründen für nichtig hält, begehrt im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung sowie Abtretungsvormerkung bzgl. der Grundschuld, hilfsweise die Eintragung entsprechender Widersprüche. Das Landgericht hat die Verfügungsklage abgewiesen. Die Berufung der Verfügungsklägerin hat teilweise Erfolg. Aus den Gründen: Die Berufung der Verfügungsklägerin ist wegen des Hilfsantrags zu 1) begründet. Im Übrigen hat sie keinen Erfolg. I. Die Verfügungsklägerin hat gegen die Verfügungsbeklagten keinen Anspruch auf die von ihr mit dem Hauptantrag begehrte Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§§ 883, 885 I 1 BGB) zur Sicherung des von ihr behaupteten Rückauflassungsanspruchs. Ein Anspruch auf Rückübereignung – sei es aus Vertrag oder aus Bereicherungsrecht – setzt voraus, dass die im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Verfügungsbeklagten auch tatsächlich Eigentum an dem streitigen Grundstück erworben haben. Dies ist mangels wirksamer Auflassung ( § 925 BGB ) nicht der Fall. Die zur Eintragung der Verfügungsbeklagten führende Auflassung vom 14.4.1997 ist unwirksam und konnte daher einen Eigentumswechsel nicht herbeiführen. Die Auflassung vom 14.4.1997 hat eine Rechtsanwaltsgehilfin des beurkundenden Notars namens der Verfügungsklägerin erklärt, ohne dass diese Erklärung von der ihr in der Kaufvertragsurkunde vom 21.2.1995 durch die Verfügungsklägerin erteilte Vollmacht gedeckt gewesen ist. Bedenken gegen die Wirksamkeit der durch die Klägerin im Vertrag vom 21.2.1995 erteilten Vollmacht bestehen nicht, da sich diese ausdrücklich auf die Vornahme des Verfügungsgeschäftes (Auflassung) bezieht. Eine Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes – wie sie von der Klägerin behauptet wird – berührt die für das Verfügungsgeschäft erteilte Vollmacht grundsätzlich nicht. Die Rechtsanwaltsgehilfin hat jedoch bei der von ihr erklärten Auflassung die Grenzen der ihr erteilten Vollmacht überschritten. Gem. § 8 des Kaufvertrages ist die Vollmacht zwar umfassend erteilt, jedoch auf den Vollzug des Vertrages beschränkt. Daher konnte die Rechtsanwaltsgehilfin eine Auflassung namens der Verfügungsklägerin wirksam nur gegenüber den im Kaufvertrag genannten Erwerbern erklären. Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist nicht Partei des Vertrages vom 21.2.1995. Ihm gegenüber konnte daher namens der Klägerin eine Auflassung nicht wirksam erklärt werden. Dies muss 394 MittBayNot 2001 Heft 4 auch dann gelten, wenn dem Verfügungsbeklagten zu 2) durch die Folgeverträge der Anspruch auf Übereignung des 1/2-Miteigentum an dem Grundstück abgetreten wurde. Eine Erweiterung der Vollmacht auch auf diese Fälle entspricht nicht dem Zweck der Vollmacht, die nur der reibungslosen Vertragsabwicklung dienen soll und widerspricht dem Interesse der Verkäuferin, die eine Vollmacht nur zur Abwicklung des von ihr bei Vertragsschluss zu überblickenden und einzuschätzenden Geschehensablaufes erteilt hat. Die Übertragung von Rechten auf Dritte ist hiervon nicht erfasst. Eine wirksame Auflassung gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 1) ist – auch wenn er Vertragspartei des Kaufvertrag ist – gleichfalls nicht erfolgt, da die von der Verfügungsklägerin erteilte Vollzugsvollmacht nur eine Auflassung an beide im Kaufvertrag genannten Erwerber deckt. Die Auflassung eines 1/2-Miteigentumsanteils nur an den Verfügungsbeklagten zu 1) entspricht nicht dem Vollzugsauftrag und ist daher nicht von der Vollzugsvollmacht gedeckt. Ein wirksamer Eigentumsübergang an die Verfügungsbeklagten ist auch nicht im Wege einer sog. „Kettenauflassung“ erfolgt, wonach die Eintragung des Letzterwerbers auch ohne die Zwischeneintragung der Vorerwerber wirksam ist. Die Wirksamkeit wird in diesen Fällen damit begründet, dass in der Auflassung für den Empfänger regelmäßig die Einwilligung ( § 185 I BGB ) liegt, als Nichtberechtigter über das Grundstück zu verfügen (BGH NJW 1997, 936 ; BayObLG NJW-RR 1991, 465 ). Dies setzt jedoch denknotwendig und auch tatsächlich eine ununterbrochene Kette von Auflassungen voraus, die der Beurkundung vom 14.4.1997 wie auch der vom 5.2.1997 nicht entnommen werden können. In der Urkunde vom 14.4.1997 hat die Vertreterin Erklärungen nur namens der Klägerin und der Verfügungsbeklagten abgegeben. Es fehlt eine Auflassung zwischen der Klägerin und Dr. K. (dem weiteren Käufer aus dem Kaufvertrag vom 21.2.1995). Es fehlen in der Urkunde vom 14.4.1997 auch Auflassungserklärungen, zwischen X und dem Verfügungsbeklagten zu 1) zur Umsetzung des Vertrages vom 19.9.1996 und zwischen den Verfügungsbeklagten zur Umsetzung des Vertrages vom 29.11.1996. Soweit in den Urkunden vom 19.9.1996 und 29.11.1996 bereits eine Auflassung durch die Vertragsparteien erklärt wurde, kann dies eine ununterbrochene Kette von Auflassungen nicht begründen, da zu diesen Zeitpunkten eine Auflassung seitens der Klägerin nicht erklärt war, so dass schon deshalb eine Einwilligung gem. § 185 I BGB nicht angenommen werden kann. Eine solche Kette von Auflassungen lässt sich auch nicht aus der Urkunde vom 5.2.1997 entnehmen, in der unter Bezug auf die erteilten Vollmachten die Auflassung wie folgt erklärt wird: „Die Vertragsparteien sind sich einig, dass das Eigentum auf die Käufer zu je 1/2 Anteil übergeht. Verkäufer und Käufer beantragen, die Rechtsänderung im Grundbuch einzutragen.“ Diese Erklärung ist zu unbestimmt, als dass sich ihr eine wirksame Auflassungserklärung entnehmen ließe. Demgemäß zu Recht hat das Grundbuch diese Erklärung auch beanstandet und sie nicht zur Grundlage der Eintragung gemacht. Selbst wenn man eine ununterbrochene Auflassungskette annehmen würde, ist vorliegend ein wirksamer Eigentumsübergang zu verneinen, da es an der hierzu notwendigen Einwilligung der Klägerin ( § 185 Abs. 1 BGB ) fehlt. Die Auflassung des Verkäufers enthält dann keine Ermächtigung an den Käufer, das Grundstück ohne Zwischeneintragung an einen Dritten zu übertragen, wenn der Erwerb des MittBayNot 2001 Heft 4 Dritten einer vertraglichen Zweckbestimmung zuwiderliefe (BGH NJW 1997, 936 ). Dies ist hier der Fall. Nach dem Inhalt des Vertrages vom 21.2.1995 und seiner Ergänzung vom 7.8.1996 haben die Erwerber die Verpflichtung übernommen, auf dem Grundstück bis zum 31.3.1998 eine Eigentumswohnanlage zu errichten und der Klägerin hieraus eine Wohnung nebst Keller zu übereignen. Diese Verpflichtung kann der Erwerber mit Übertragung seiner Rechte nicht mehr erfüllen, so dass eine Gefährdung der Gegenleistung vorliegt, die eine Einwilligung ausschließt. Die Gegenleistung kann nur noch von dem Verfügungsbeklagten zu 1) erbracht werden, der auch im Innenverhältnis der Erwerber allein zur Errichtung verpflichtet ist. Dies gefährdet den gesamten Vertragszweck nicht unerheblich, da die Klägerin bei Scheitern der Bebauung allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen ist. II. Die Verfügungsklägerin hat jedoch gegen die Verfügungsbeklagten einen Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs ( § 899 BGB ) zur Sicherung ihres Anspruchs auf Grundbuchberichtigung ( § 894 BGB ). Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung besteht, da die Eintragung der Verfügungsbeklagten als Eigentümer im Grundbuch nicht der wirklichen Rechtslage entspricht ( § 894 BGB ). Wie oben dargelegt haben die Verfügungsbeklagten mangels wirksamer Auflassung kein Eigentum an dem streitbefangenen Grundstück erworben. Eigentümerin ist nach wie vor die Verfügungsklägerin, die als wahre Eigentümerin durch die Unrichtigkeit des Grundbuchs unmittelbar beeinträchtigt ist und daher dessen Berichtigung (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 894 Rdnr. 6) und zur Sicherung ihres Anspruchs die Eintragung eines Widerspruchs im Wege einer einstweiligen Verfügung ( § 899 Abs. 2 Satz 1 BGB ) verlangen kann. Die Glaubhaftmachung einer Anspruchsgefährdung (Verfügungsgrund) ist gem. § 899 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht erforderlich. III. Die Verfügungsklägerin hat gegen den Verfügungsbeklagten zu 2) weder einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung ( §§ 883, 885 Abs. 1 Satz 1 BGB ) zur Sicherung eines von ihr behaupteten Abtretungsanspruches bzgl. einer auf dem Anteil des Verfügungsbeklagten zu 1) zu Gunsten des Verfügungsbeklagten zu 2) eingetragenen Buchgrundschuld noch Anspruch auf Eintragung eines Widerspruchs (§ 899 BGB) gegen die genannte Rechtsposition. Die Bewilligung der Grundschuld erfolgte durch notarielle Urkunde vom 27.4.1999 und die Eintragung im Grundbuch am 5.5.1999. Für die Wirksamkeit der Grundschuld ist es unerheblich, dass der Verfügungsbeklagte zu 1) als Nichtberechtigter verfügt hat, da er bei Begründung der Grundschuld im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war und der Verfügungsbeklagte zu 2) somit die Grundschuld gutgläubig erlangen konnte (§ 892 BGB). Eine Kenntnis des Verfügungsbeklagten zu 2) von der Unrichtigkeit des Grundbuchs ist nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen. Die Verfügungsklägerin hat Umstände, nach denen sie von dem Verfügungsbeklagten zu 2) die Abtretung oder Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld verlangen kann, nicht schlüssig dargelegt. Die von ihr behauptete Unwirksamkeit des Kaufvertrags vom 21.2.1995 berührt die Wirksamkeit der Grundschuldbestellung aus den dargelegten Gründen nicht. Widerspruchs nicht besteht ( §§ 894, 899 BGB ). 6. WEG §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2; BGB § 242 (Bemessung der Miteigentumsanteile bei Aufteilung nach WEG) 1. Der Umfang der einzelnen Miteigentumsanteile kann ohne Bindung an gesetzliche Vorschriften sowie an Wert, Größe und Nutzungsmöglichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers festgelegt werden. Führt die Festlegung der Miteigentumsanteile oder eine nachträglich bauliche Veränderung (Vergrößerung einer Wohnung) zu unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung, so besteht u.U. ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile (oder des Verteilerschlüssels). Eine Differenz von 15% bei der Kostenverteilung begründet einen solchen Anspruch (noch) nicht. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.1.2001 – 3 Wx 402/00 – 7. WEG § 8; GBO § 13 („Begründung“ von Sondernutzungsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer) Der teilende Alleineigentümer kann gemäß § 8 WEG einseitig ein Sondernutzungsrecht an einer erst künftig auf gemeinschaftlichem Eigentum zu errichtenden Penthousewohnung begründen, wenn durch die Teilungserklärung diejenigen Eigentümer, die nicht Berechtigte sind, vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden und dem Berechtigten das inhaltlich klar und eindeutig bezeichnete Benutzungsrecht zugestanden wird. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2.5.2001 – 3 Wx 101+123/01–, mitgeteilt von Dr. Johannes Schütz, Richter am OLG Zum Sachverhalt: Die Beteiligte zu 1 hat das mit einem Mehrfamilienhaus und einer Tiefgarage bebaute Grundstück in Benrath, eingetragen im Grundbuch von Benrath Blatt … aufgrund der Teilungserklärung vom 4.8.1997 nebst deren Ergänzung bzw. Änderung vom 18.12.1997 in Wohnungs- und Teileigentum geteilt. § 5 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung: „1. Sollte nach Maßgabe baurechtlicher Festsetzungen künftig die Erstellung einer Penthousewohnung auf dem Dach des Hauses möglich sein, kann an Wohnungs- und Teileigentümer im Hause im Rahmen der Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes gemäß §15 WEG mit Rechtsnachfolgewirkung gemäß §10 WEG das Sondernutzungsrecht zuerkannt werden, unter Freistellung der übrigen Eigentümer, auf dem Dach des Hauses eine Penthousewohnung unter Berücksichtigung architektonischer, statischer und bautechnischer Erfordernisse zu errichten. … 4. Sollte im Rahmen der Dachgeschossaufstockung behördlicherseits die Errichtung einer Feuerwehrzufahrt oder die Errichtung von weiteren Kfz-Stellplätzen für die neue Dachgeschosswohnung gefordert werden, so ist der Begünstigte berechtigt, auf eigene Kosten die Feuerwehrzufahrt und die Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten und an den Stellplätzen Sondernutzungsrechte zu begründen und seiner Einheit zuzuordnen.“ Die Teilungserklärung ist am 23.1.1998 ins Grundbuch eingetragen worden. Die Beteiligte zu 2 hat durch notariellen Kaufvertrag vom 26.5.1999 von der Beteiligten zu 1 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Kellergeschoss sowie an zwei PkwStellplätzen in der Tiefgarage erworben. In dem Vertrag haben die Beteiligten zu 1 und 2 weiterhin folgende Vereinbarung getroffen: „Mit dem Verkauf wird dem Käufer das Sondernutzungsrecht zur Erstellung einer Penthousewohnung auf dem Dach des Hauses nach Maßgabe des §5 Ziffer 1 der Teilungserklärung vom 17.8.1997 – UR.-Nr.: 3337/97, des amtierenden Notars auf Grund der Zuweisungsermächtigung des Verkäufers gemäß § 5 Ziff. 3 der Teilungserklärung (bestätigt durch alle bisherigen Erwerber in den Kaufverträgen) zugewiesen.“ Durch notariellen Kaufvertrag vom 24.8.1999 hat der Beteiligte zu 3 die vorgenannten Teileigentumseinheiten verbunden mit dem Sondernutzungsrecht zur Erstellung einer Penthousewohnung auf dem Dach des Hauses nach Maßgabe der Teilungserklärung von der Beteiligten zu 2 erworben. In diesem Vertrag wird Bezug genommen auf einen Bauvorbescheid, der die Errichtung einer Penthousewohnung, unterteilt in drei Einheiten baurechtlich für zulässig erklärt. Der Beteiligte zu 3 hat deshalb in dem notariellen Kaufvertrag erklärt, die Baudurchführung unter Aufteilung in drei Einheiten zu beabsichtigen. Dieser Vertrag ist durch notarielle Urkunde vom 18.9.2000 wie folgt ergänzt worden: „Der Verkauf der Teileigentumseinheiten Benrath Blatt … und … einschließlich der Sondernutzungsrechte zur Erstellung der Penthousewohnung und Schaffung zusätzlicher drei Einstellplätze im Außenbereich wird aufrechterhalten und hiermit bestätigt … Unter Bezugnahme auf die genehmigten Baupläne wird von der H. … mit Zustimmung der übrigen Beteiligten dieses Vertrages die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes zur Erstellung des in drei Einheiten aufgeteilten Penthouses als gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht zu den Teileigentumseinheiten Benrath Blatt … und Benrath Blatt … bestätigt und vorsorglich wiederholt.“ Unter dem 23.10.2000 haben die Beteiligten zu 1 bis 3 beantragt, die Sondernutzungszuweisung vom 18.9.2000 einzutragen, die Eigentumsumschreibung zugunsten des Beteiligten zu 3 vorzunehmen und die zu dessen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu löschen. Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung vom 8.11.2000 beanstandet. Es hat gemeint, ein Sondernutzungsrecht sei in der Teilungserklärung nicht verdinglicht worden, da die Miteigentümer darin nicht vom Mitgebrauch der Dachfläche oder weiterer Grundstücksflächen für ggf. weiter notwendige Stellplätze ausgeschlossen worden seien. Die Regelung in der Teilungserklärung stelle sich lediglich als Handlungsvollmacht zugunsten der Beteiligten zu 1 dar, ersetze jedoch nicht die Zustimmung der dinglich Berechtigten. Diese Vollmacht verhalte sich darüber hinaus lediglich über die Zuweisung einer, nicht aber dreier Penthousewohnungen. Zur Einräumung und Zuweisung des Sondernutzungsrechts an drei Wohnungen nebst drei Stellplätzen sei eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung unter Beteiligung sämtlicher Miteigentümer nebst Zustimmung aller dinglich Berechtigter in der Form des § 29 GBO notwendig. Die gegen diese Zwischenverfügung von den Beteiligten zu 1 bis 3 eingelegte Beschwerde ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 1 bis 3 mit ihrer weiteren Beschwerde. Aus den Gründen: Das zulässige Rechtsmittel ist insoweit begründet als die Vorinstanzen zu Unrecht angenommen haben, das Sondernutzungsrecht an der zu erstellenden Penthousewohnung sei aufgrund der Teilungserklärung wegen fehlenden Ausschlusses der Miteigentümer vom Mitgebrauch nicht entstanden. Im Übrigen hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. (...) MittBayNot 2001 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 16.10.2000 Aktenzeichen: 22 U 33/00 Erschienen in: MittBayNot 2001, 394-396 NJW-RR 2001, 376-378 Normen in Titel: BGB §§ 164 Abs. 1, 185 Abs. 1; GBO 19