V ZR 182/87

Zurück OLG Zweibrücken 21. Dezember 1998 3 W 232/98 BGB §§ 1018, 1090; WEG § 15 Keine Dienstbarkeit an Sondernutzungsrecht Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau nicht automatisch ein, sondern bedarf einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander ( BayObLGZ 1973, 34 ; OLG Zweibrücken DNotZ 1991, 605; a.A. Palandt/Bassenge §7 WEG Rdnr. 10). Der Entscheidung des BayObLG ist sonach zuzustimmen. Notar Dr. Manfred Rapp, Landsberg a. Lech 6. BGB §§ 1018, 1090; WEG § 15 (Keine Dienstbarkeit an Sondernutzungsrecht) Eine Dienstbarkeit an einem Wohnungseigentum kann nicht mit dem Inhalt ins Grundbuch eingetragen werden, daß Ausübungsbereich das Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum sein soll. OLG Zweibrücken, Beschluß vom 22.12.1998 – 3 W 232/98 – Aus dem Tatbestand: Die Beteiligten sind Inhaber eines Wohnungseigentums. Als Inhalt ihres Sondereigentums ist das Sondernutzungsrecht an einem KfzStellplatz eingetragen. Die Beteiligten haben mit notarieller Urkunde die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer eines in einer anderen Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnungseigentums bewilligt und beantragt. Die Dienstbarkeit soll darauf gerichtet sein, den Kfz-Stellplatz unter Ausschluß des Eigentümers des eingangs genannten Wohnungseigentums zu nutzen. Mit Zwischenverfügung hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts die Zurückweisung des Eintragungsantrags für den Fall angekündigt, daß nicht binnen bestimmter Frist Bewilligungserklärung der anderen Wohnungseigentümer beigebracht werde. Das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel der Beteiligten hat das Landgericht zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der Beteiligten hatte Erfolg. Aus den Gründen: 1. Durch den Erlaß einer Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten. Dies ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Andernfalls würde die beantragte Eintragung einen Rang erhalten, der ihr nicht gebührt. Durch eine Zwischenverfügung kann somit nicht aufgegeben werden, das dingliche Recht, dessen Eintragung beantragt ist, durch Rechtsgeschäft abzuändern oder durch ein anderes Recht zu ersetzen (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 27, 310 , 313; BayObLGZ 1986, 282 , 283; Senat OLGR 1998, 49 und 1997, 139, jeweils m.w.N.). Ebensowenig kann den Beteiligten – wie im hier zu entscheidenden Falle geschehen – aufgegeben werden, die noch nicht erklärte Eintragungsbewilligung der unmittelbar Betroffenen nachträglich beizubringen (BayObLG DNotZ 1998, 125, 126 [= MittBayNot 1997, 292 ] und MittBayNot 1990, 307; BayObLGZ 1988, 229 , 231 f. [= MittBayNot 1988, 232 ], jeweils m.w.N.). Die Zwischenverfügung und der diese bestätigende Beschluß des Landgerichts können mithin keinen Bestand behalten. Sie sind aufzuheben. 2. An einer eigenen Entscheidung über den Eintragungsantrag der Beteiligten ist der Senat gehindert. Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist allein die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsanstrag als solcher (vgl. BayObLG MittBayNot 1990 a.a.O.; Senat OLGZ 1991, 153 sowie OLGR 1997 und 1998 a.a.O.; Demharter, GBO 22. Aufl. §77 Rdnr. 15, jeweils m.w.N.). Das Verfahren ist deshalb an das Grundbuchamt zurückzuverweisen. Dieses hat nunmehr die Entscheidung über den Eintragungsantrag zu treffen. 3. Für das weitere Verfahren ist folgendes anzumerken: Der Senat teilt die von den Vorinstanzen vertretene Auffassung, nach der eine Dienstbarkeit an einem Wohnungseigentum nicht mit dem Inhalt ins Grundbuch eingetragen werden kann, daß Ausübungsbereich das Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum sein soll. Zwar kann Wohnungseigentum Gegenstand der Belastung mit einer Dienstbarkeit sein (vgl. etwa BGH NJW 1989, 2391 , 2392 [= MittBayNot 1989, 272 ]; BayObLGZ 1974, 396 , 398; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. § 1 Rdnr. 91 ff., jeweils m.w.N.). Dies gilt aber nur insoweit, als sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf den Gebrauch des Sondereigentums beschränkt. Soll – wie vorliegend – die Nutzung eines Kfz-Abstellplatzes zum Gegenstand einer Dienstbarkeit gemacht werden, so setzt dies voraus, daß er entweder in Sondereigentum überführt oder aber die Dienstbarkeit – dann freilich mit Zustimmung sämtlicher Miteigentümer – am ganzen Grundstück bestellt wird. Die Tatsache, daß an dem einzelnen Abstellplatz ein Sondernutzungsrecht begründet und im Grundbuch eingetragen worden ist, ändert daran nichts. Das Sondernutzungsrecht erhält durch die Eintragung seiner Vereinbarung im Grundbuch zwar insoweit dingliche Wirkung, als die Vereinbarung auch dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers entgegengehalten werden kann ( § 10 Abs. 2 WEG ). In dieser Rechtsfolge erschöpft sich indes der dingliche Gehalt des Sondernutzungsrechts. Die Sondernutzungsvereinbarung als solche wird durch ihre Eintragung nicht zum dinglichen Recht. Sie bleibt ihrem Wesen nach schuldrechtliche Vereinbarung. Der Gegenstand der Ausübung des Sondernutzungsrechts bleibt Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks (vgl. zu alledem BayObLGZ 1974 a.a.O. und 1997, 282, 284, DNotZ 1990, 496 , 497 f. und DNotZ 1998 a.a.O.; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356 ; OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 1076; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 1 Rdnr. 101; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 3 Rdnr. 116; Niedenführ/Schulze, WEG 4. Aufl. §15 Rdnr. 16; Palandt/Bassenge, BGB 57. Aufl. §15 WEG Rdnr. 21; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl. § 1018 Rdnr. 39 b und § 3 WEG Rdnr. 31; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 11. Aufl. Rdnr. 2952). Soweit sich die Beteiligten zur Rechtfertigung ihrer weiteren Beschwerde auf eine in der Literatur vertretene Gegenauffassung berufen (vgl. Röll in MüKo zum BGB 3. Aufl. vor § 1 WEG Rdnr. 19 und Rpfleger 1978, 352 ; Amann DNotZ 1990, 498 ff. und Ott DNotZ 1998, 128 ff.), gibt dies dem Senat kei378 MittBayNot 1999 Heft 4 nen Anlaß zu einer anderen Beurteilung. Aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.5.1989 – V ZR 182/87 (NJW 1989, 2391 = BGHZ 107, 289 [= MittBayNot 1989, 272 ] läßt sich gegen die hier vertretene Ansicht nichts herleiten. Mit Recht haben die Vorinstanzen darauf hingewiesen, daß die Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine andere Fallkonstellation zum Gegenstand hat (vgl. auch BayObLGZ 1997, DNotZ 1998 und DNotZ 1990, jeweils a.a.O.). Sie betrifft allein die Frage, ob das Wohnungseigentum zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung in der Weise mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden kann, daß ein Fenster ständig geschlossen zu halten ist, das zumindest teilweise im gemeinsamen Eigentum steht. Nur für diesen Fall, in dem das Gebrauchsrecht am Fenster aus dem Raum als Gegenstand des Sondereigentums fließt (vgl. BayObLGZ 1997 a.a.O.), hat der Bundesgerichtshof die Dienstbarkeit für zulässig erachtet. Im übrigen hat er ausdrücklich darauf hingewiesen, daß seine Entscheidung nicht den – hier zur Entscheidung stehenden – Fall betrifft, in dem sich die Dienstbarkeit auf ein durch Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht an einem Gegenstand außerhalb der Wohnung beziehen soll. Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht daraus, daß das Sondernutzungsrecht ohne Mitwirkung der anderen Eigentümer auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen werden könnte (vgl. BGHZ 73, 145 , 148 f.). Wie das Landgericht mit Recht ausgeführt hat, ist dies im hier zu entscheidenden Fall schon deshalb ohne Belang, weil die Dienstbarkeit gerade nicht zugunsten eines anderen Wohnungseigentümers, sondern zugunsten von außenstehenden Dritten bestellt werden soll. 7. GBO § 19 („Weitergabe“ einer Belastungsvollmacht) Eine im notariellen Kaufvertrag dem Erwerber eingeräumte Vollmacht, das Grundstück bereits vor Eigentumsumschreibung dinglich zu belasten, berechtigt diesen – bei Weiterveräußerung – nicht, namens des eingetragenen Eigentümers/Verkäufers einer von dem Zweiterwerber beantragten und bewilligten dinglichen Belastung des Grundstücks und der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwertung zuzustimmen („Weitergabe“ der Belastungsvollmacht). OLG Düsseldorf, Beschluß vom 16.4.1999 – 3 Wx 111/99 –, mitgeteilt von Dr. Johannes Schütz, Richter am OLG Düsseldorf Aus dem Tatbestand: Mit Vertrag vom 27.4.1998 verkaufte der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Herr X. ein Grundstück an die L.-GmbH. In dem notariellen Vertrag bevollmächtigte der Verkäufer den Käufer, „das Kaufobjekt schon vor Eigentumsumschreibung zur Sicherung von Fremdmitteln des Käufers mit Grundpfandrechten zugunsten inländischer Institute dinglich zu belasten, den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie alle insofern erforderlichen Anträge und Bewilligungen dem Grundbuchamt gegenüber abzugeben.“ Die Vollmachterteilung erfolgte unter dem Vorbehalt, daß der begünstigte Gläubiger verpflichtet ist, vor Eigentumsumschreibung die Valuta nur zu Kaufpreiszahlungszwecken zu verwenden. Mit notariellem Vertrag vom 23.6.1998 verkaufte die L.-GmbH das Grundstück an den Beteiligten zu 1 weiter und erteilte diesem ebenfalls eine Vollmacht zur dinglichen Belastung des Grundstücks vor Eigentumsumschreibung mit dem Vorbehalt, daß der begünstigte Gläubiger die Valuta vor Eigentumsumschreibung nur zu Kaufpreiszahlungszwecken verwenden darf. MittBayNot 1999 Heft 4 Der Beteiligte zu 1 hat bewilligt und beantragt, zugunsten der Beteiligten zu 2 im Grundbuch eine Grundschuld in Höhe von 1 Mio. DM einzutragen; gleichzeitig hat er sich der Zwangsvollstreckung in der Weise unterworfen, daß die sofortige Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll. Herr R. stimmte als Bevollmächtigter der L.-GmbH und aufgrund der dieser im Kaufvertrag vom 27.4.1998 erteilten Belastungsvollmacht der Grundschuldbestellung zu. Mit Zwischenverfügung hat der Rechtspfleger des Amtsgerichts geltend gemacht, zur Eintragung der Grundschuld sei noch die Bewilligung des Grundstückseigentümers einzureichen und zur Eintragung der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel sei diese neu durch den Grundstückseigentümer zu erklären und zu bewilligen. Der gegen diese Verfügung gerichteten Erinnerung hat der Amtsrichter nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 blieb erfolglos. Aus den Gründen: Gemäß § 19 GBO ist zur Eintragung die Bewilligung des Eigentümers erforderlich. Eine ausdrückliche Eintragungsbewilligung, des Eigentümers liegt nicht vor. Sie konnte vorliegend aber auch nicht durch die unter Berufung auf die Vollmacht im Kaufvertrag vom 27.4.1998 von Herrn R. abgegebenen Erklärungen ersetzt werden. Nach dieser Vollmacht war lediglich die L.-GmbH zu einer Belastung des Grundstücks vor Eigentumsumschreibung berechtigt. Zwar ist anerkannt, daß in der im notariellen Kaufvertrag erklärten Auflassung zugleich die Ermächtigung zur Weiterveräußerung des Grundstücks liegt. Indes berechtigt dies allein den Käufer nicht, namens des Verkäufers einer von einem weiteren Erwerber beantragten und bewilligten dinglichen Belastung des Grundstücks und der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung zuzustimmen. Der Wortlaut der im Kaufvertrag erteilten Vollmacht erfaßt eine Berechtigung zur „Weitergabe“ der Belastungsvollmacht nicht (vgl. Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rdnr. 3317; BayObLG Rpfl 1970, 431, 432). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 wird durch eine dingliche Belastung des Zweiterwerbers auch die Rechtsstellung des eingetragenen Eigentümers berührt, ohne daß dieser hinreichend abgesichert ist. Dieser ist nämlich nicht dagegen geschützt, daß die darlehensgebende Bank das Grundpfandrecht bereits vor vollständiger Kaufpreiszahlung verwertet. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, hätte der Grundstückseigentümer durch eine solche Zweckbestimmungserklärung in einem Sicherungsvertrag mit dem Grundpfandgläubiger abgesichert werden müssen (vgl. Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rdnr. 3158; LG Karlsruhe DNotZ 1995, 892 ). 8. BGB § 883 Abs. 1 (Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses) Bei einem Erbbaurecht für gewerbliche Zwecke ist der Anspruch auf Eintragung der künftigen Erbbauzinsreallast hinreichend bestimmbar, wenn eine Neufestsetzung des Erbbauzinses nach der vertraglichen Vereinbarung von einer wesentlichen Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse abhängig ist, die sich aus einer Änderung der Lebenshaltungskosten, der Grundstücks- und Baupreise sowie der Löhne und Gehälter ergibt. OLG Hamm, Beschluß vom 8.3.1999 – 15 W 436/98 –, mitgeteilt von Helmut Engelhardt, Richter am OLG Hamm Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Zweibrücken Erscheinungsdatum: 21.12.1998 Aktenzeichen: 3 W 232/98 Erschienen in: MittBayNot 1999, 378-379 MittRhNotK 1999, 240-241 FGPrax 1999, 44-45 NJW-RR 1999, 1389 Normen in Titel: BGB §§ 1018, 1090; WEG § 15