XI ZR 129/96

Zurück OLG Celle 09. Juni 1997 4 W 68/97 GBO § 3 Abs. 4, 5; WEG § 7 Abs. 1 Buchung von Miteigentumsanteilen am herrschenden Grundstück Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Keim MittBayNot 1985, 247 ) nicht anzuschließen; dies hat er bereits in dem Beschluß vom 1.4.1987 (kurz mitgeteilt in Rpfleger 1987, 357 ) dargelegt. Das Landgericht Köln führt aus, daß es bei Bagatellrechten (dort waren es nach Angaben des Landgerichts 36 DM), bei denen die Person der Gläubiger unbekannt und deren Ermittlung schwierig und kostenträchtig sei, noch von der Vorschrift des § 18 GBMaßnG gedeckt sei, wenn die Antragsteller eidesstattlich versicherten, daß der Schuldbetrag längst an die Gläubiger gezahlt, diese inzwischen verstorben und Rechtsnachfolger nicht zu ermitteln seien. Der Senat sieht darin aber nach wie vor eine über den eindeutigen Wortlaut und den Zweck des Gesetzes hinausgehende, unzulässige richterliche Rechtsfortbildung (in diesem Sinn auch Haegele/ Schöner/Stöber GBR 11. Aufl. Rdnr. 4320 Fn. 7). Eine Vorschrift, die für die Löschungsbewilligung eine Formerleichterung gewährt, kann nicht dahin ausgelegt werden, daß sie die Bewilligung überhaupt entbehrlich macht. Durch die eidesstattliche Versicherung der Antragsteller kann sie nicht ersetzt werden; diese ist auch als Beweismittel (Nachweis der Unrichtigkeit gemäß § 22 GBO ) im Grundbuchantragsverfahren von wenigen Ausnahmen abgesehen (vgl. § 35 Abs. 3 GBO ; Demharter GBO 22. Aufl. § 29 Rdnr. 23) nicht geeignet. Daran hat sich auch durch § 18 GBMaßnG nichts geändert, der nur die strenge Formvorschrift des § 29 GBO abmildert, den Kreis der zugelassenen Beweismittel (Urkunden) aber nicht erweitert hat. Dies ergibt sich auch aus der Gegenüberstellung von § 18 Abs. 1 Satz 1 (Formerleichterung für Löschungen) und Abs. 1 Satz 2 (Nachweis der Erbfolge); nur hier kann der Antragsteller zur Versicherung an Eides Statt zugelassen werden. Den Antragstellern verbleibt somit nur der gewöhnliche Weg des Aufgebotsverfahrens nach § 1170 BGB , §§ 946 ff. ZPO . Dessen Voraussetzungen sind hier sicherlich gegeben, nachdem schon 1939 nicht bestimmte Personen, sondern die offenbar noch unbekannten Erben der A. H. als Hypothekengläubiger eingetragen wurden (zur Zulässigkeit einer solchen Eintragung vgl. BayObLGZ 1994, 158 /161 m.w.N. [= MittBayNot 1994, 435 ]). Der vom Landgericht vorgeschlagene Weg, „den Nachlaßpfleger anzuschreiben und dessen Löschungsbewilligung zu erbitten“, dürfte nicht gangbar sein, da seit der Eintragung der Hypothek nahezu 59 Jahre vergangen sind. Der Senat hält aber die Löschungsbewilligung der Erben oder ihrer Rechtsnachfolger auch unter den vom Landgericht genannten Voraussetzungen nicht für entbehrlich. Er verkennt nicht, daß der mit dem Aufgebotsverfahren verbundene Arbeitsaufwand und die dadurch verursachten Kosten möglicherweise außer Verhältnis zu dem Betrag des eingetragenen, wahrscheinlich schon getilgten Rechts stehen, ob dieser Betrag nun mit 88 DM oder mit 880 DM angenommen wird. Doch ist im Grundbuchantragsverfahren kein Raum für Billigkeitserwägungen; außerdem ist nicht ersichtlich, welcher irgendwie ins Gewicht fallende Nachteil für die Beteiligten daraus entstehen soll, daß das Recht weiterhin eingetragen bleibt. 9. GBO § 3 Abs. 4, 5; WEG § 7 Abs. 1 (Buchung von Miteigentumsanteilen am herrschenden Grundstück) Ein selbständiges Straßengrundstück kann bei der Bildung von Wohnungseigentums- und separaten Teileigentumseinheiten als Bestandteil nach § 3 Abs. 4, 5 GBO gebucht und nur den jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten zugeordnet werden; die Teileigentumseinheiten können von der Zuordnung ausgenommen werden. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG Celle, Beschluß vom 9.6.1997 – 4 W 68/97 – Aus dem Tatbestand: Die Beschwerdeführerin hat eine aus mehreren Mehrfamilienhäusern bestehende Anlage errichtet und beabsichtigt, diese in Wohnungsund Teileigentum aufzuteilen. Die Anlage besteht aus 44 Wohnungen und 44 Stellplätzen. Im Kellerbereich der Wohnhäuser sind Hobbyräume gebaut worden, deren Anzahl jedoch nicht ausreicht, jeder Wohnung einen Hobbyraum zuzuordnen. Die Pkw-Stellplätze sind als einzelne Grundstücke herausgemessen. Die Wohnhäuser und die Stellplätze werden über eine Wohnstraße erreicht, die ebenfalls ein eigenes Grundstück bildet. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, an den Wohnungen Wohnungseigentum zu bilden und an den Hobbyräumen im Kellerbereich Teileigentum. Die Klägerin hat vorgesehen, daß zu jeder Eigentumswohnung und zu jedem Stellplatzgrundstück ein Miteigentumsanteil an der Wohnstraße gehört. Entsprechend der Anzahl der Wohnungen und Stellplätze (88) soll jeder Eigentumswohnung und jedem Stellplatz ein Miteigentumsanteil von 1/88 an dem Wohnstraßengrundstück zugeordnet werden, nicht jedoch auch dem jeweiligen Teileigentum an den Hobbyräumen. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Hobbyräume soll zu Lasten der Wohnstraße eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) bestellt werden. Das Grundbuchamt hat die entsprechenden Eintragungsanträge zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hatte keinen Erfolg. Die weitere Beschwerde ist begründet. Aus den Gründen: Die Ansicht des Grundbuchrechtspflegers sowie des Landgerichtes in der angefochtenen Entscheidung, die Eintragung von Miteigentumsanteilen am Straßengrundstück habe entgegen dem anders lautenden Antrag der Beschwerdeführerin sowohl in den Wohnungs- als auch den Teileigentumsgrundbüchern zu erfolgen, ist nicht frei von Rechtsfehlern. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt, daß sich das Stammgrundstück in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern fortsetzt. Die aus diesem rechtlichen Ausgangspunkt gezogene Schlußfolgerung, Miteigentumsanteile an dem Wohnstraßengrundstück könnten nicht allein dem Wohnungseigentum zugeordnet werden, ist jedoch unzutreffend. Nach einhelliger Ansicht in Rechtsprechung und Literatur kann nicht nur der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern auch der einzelne Inhaber eines Wohnungsoder Teileigentums Berechtigter eines subjektiv-dinglichen Rechts ( BGHZ 107, 289 = Rpfl 1989, 452; OLG Hamm Rpfl. 1980, 469; Demharter, GBO, 22. Aufl., § 9 Rdnr. 3; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 1 Rdnr. 100; PalandtBassenge, BGB, 57. Aufl., Überblick 2 zu § 1 WEG ) und damit das einzelne Wohnungs- oder Teileigentum herrschendes Grundstück sein. Soweit ersichtlich, hat die Rechtsprechung dies bislang nur für den Fall der Grunddienstbarkeit entschieden. Der Senat hat aber keine Bedenken, das einzelne Wohnungseigentum auch dann als herrschendes Grundstück i.S. des § 3 Abs. 4 GBO anzusehen, wenn dem einzelnen Wohnungseigentum ein Miteigentumsanteil an dem Wohn104 MittBayNot 1998 Heft 2 straßengrundstück zugeordnet werden soll. Wenn der jeweilige Eigentümer eines Wohnungseigentums Berechtigter eines subjektiv dinglichen Rechtes sein kann und das Raumeigentum als herrschendes Grundstück anzusehen ist (BGH a.a.O.), so ist kein Grund ersichtlich, diese Rechtsfolge auf die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zu beschränken. Gerade der zur Entscheidung anstehende Fall zeigt, daß diese Gleichbehandlung sachgerecht ist. Die als Zufahrt zu den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten benötigte Straße ist ein selbständiges Grundstück, so daß das Recht der jeweiligen Eigentümer des Wohnungs- oder Teileigentums, diese Straßen zu benutzen, regelungsbedürftig war. Die Beschwerdeführerin hätte dieses Recht zum Befahren des Straßengrundstückes durch Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Wohnungs- und Teileigentumes regeln können und wäre berechtigt gewesen, dieses Recht nur bestimmten Eigentümern zu gewähren. Diese Lösung hätte den Nachteil, daß der Eigentümer des Straßengrundstückes eine dritte Person geblieben wäre, nicht jedoch die einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage, die ein vorrangiges Interesse an dieser Wohnstraße haben. Rechtliche Schwierigkeiten wären bei dieser Konstellation vorgezeichnet, insbesondere im Hinblick auf die Unterhaltungspflicht an der Wohnstraße. Diese Schwierigkeiten will die Beschwerdeführerin dadurch vermeiden, daß sie dem einzelnen Eigentum an den Wohnungen und Stellplätzen Miteigentumsanteile an dem Straßengrundstück übertragen will. Es begegnet deswegen keinen rechtlichen Bedenken, von der Zuordnung von Miteigentumsanteilen an dem Straßengrundstück die Teileigentumsanteile auszunehmen, wie dies auch im Fall der Bestellung von Grunddienstbarkeiten (Wegerechten) zulässig gewesen wäre. Gegen dieses Ergebnis spricht nicht die vom Landgericht für seine Ansicht angeführte Fundstelle bei Haegele/Schöner/ Stöber (Grundbuchrecht, 10. Aufl., Rdnr. 2870). In dieser Fundstelle wird der hier zur Entscheidung stehende Fall nicht kommentiert, daß das einzelne Wohnungs- oder Teileigentum herrschendes Grundstück sein soll. Kommentiert wird vielmehr der Fall, daß Rechte, insbesondere Dienstbarkeiten, die auf einem Grundstück lasten, bei Bildung von Wohnungseigentum nicht auf einem Miteigentumsanteil bestehen bleiben und gleichzeitig in allen übrigen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblättern gelöscht werden. 10. BGB §§ 313, 554 (Vertragliche Vereinbarungen über die Ausübung eines bereits dinglich eingeräumten entgeltlichen Wohnungsrechts) Vertragliche Vereinbarungen über die Ausübung eines bereits dinglich eingeräumten entgeltlichen Wohnungsrechts unterliegen nicht dem Formzwang des § 313 BGB . Zur Freiheit der Vertragsparteien, Inhalt und Umfang des Wohnungsrechts zu bestimmen gehört auch die vertragliche Festlegung der Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des entgeltlichen, auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumten Wohnungsrechts. Die Festlegung eines einseitigen Kündigungsrechts in Anlehnung an § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB ist rechtlich nicht zu beanstanden und stellt auch keine unzulässige Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen dar, wenn an die Stelle eines Mietvertrages die Bestellung eines entgeltlichen dinglichen Wohnungsrechts tritt; § 554 BGB findet auf eine solche Vereinbarung über die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts keine Anwendung. Das dem Eigentümer vertragMittBayNot 1998 Heft 2 lich vorbehaltene Recht, die Löschung des entgeltlichen Wohnungsrechts im Falle des Verzuges des Wohnungsberechtigten mit der Zahlung des Nutzungsentgelts verlangen zu dürfen, verstößt nicht gegen den Charakter des lebenslänglich vorgesehenen gegen Zahlung eines Entgelts gewährten Wohnungsrechts, weil in diesem Falle die Äquivalenz der beiderseitigen vertraglichen Leistungen erheblich gestört ist. OLG Köln, Beschluß vom 11.8.1997 – 19 W 35/97 –, mitgeteilt von Lothar Jaeger, Vorsitzender Richter am OLG Köln 11. BGB §§ 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1643 Abs. 1 (Keine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung bei Belastungen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb) § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB schützt nur bereits vorhandenes Grundvermögen und findet auf Belastungen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb keine Anwendung. Das gilt auch für Grundschuldbestellungen, durch die Mittel für andere Zwecke als die Kaufpreisfinanzierung beschafft werden sollen. BGH, Urteil vom 7.10.1997 – XI ZR 129/96 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Parteien streiten um eine Grundschuld. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahre 1981 erwarb der alleinsorgeberechtigte Vater des damals noch minderjährigen Beklagten für diesen mit vormundschaftsgerichtlicher Genehmigung ein Hausgrundstück in A. Der Vater schenkte dem Beklagten den Kaufpreis von 330.000 DM und nahm seinerseits bei der Klägerin zwei Darlehen von 297.000 DM sowie von 18.000 DM auf, von denen das erste zur Teilfinanzierung des Kaufpreises und das zweite zur Finanzierung von Renovierungsarbeiten an dem Grundstück bestimmt war. Beide Darlehensverträge sahen die Mithaftung des Beklagten vor, der die Verträge bereits im Jahre 1981 mit unterschrieb und nach Eintritt seiner Volljährigkeit erneut unterzeichnen sollte. Zur Absicherung der beiden Darlehen bestellte der Vater des Beklagten als dessen gesetzlicher Vertreter zugunsten der Klägerin eine Grundschuld in Höhe von 317.000 DM an dem Grundstück. Weder für die Darlehensverträge noch für die Grundschuldbestellung wurde eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung eingeholt. Nach Eintritt seiner Volljährigkeit unterschrieb der Beklagte im Jahre 1984 Kopien der Annahmeerklärungen beider Darlehensverträge. Nachdem die Klägerin die Darlehen im Jahre 1987 wegen erheblicher Zinsrückstände zur sofortigen Rückzahlung gekündigt hatte, ging sie aus der Grundschuld gegen den Beklagten vor. Sie erstritt gegen ihn drei rechtskräftige Urteile, in denen er zur Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in Höhe von insgesamt 75.000 DM verurteilt wurde. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt sie die Duldung der Zwangsvollstreckung wegen eines Teilbetrags von 242.000 DM nebst Zinsen. Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat widerklagend beantragt, die Klägerin zur Einwilligung in die Löschung der Grundschuld zu verurteilen. Er ist der Ansicht, die Grundschuldbestellung sei mangels vormundschaftsgerichtlicher Genehmigung unwirksam gewesen und auch durch seine Unterzeichnung der Kopien der Annahmeerklärungen beider Darlehen im Jahre 1984 nicht wirksam geworden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der Widerklage im übrigen verurteilt, in Höhe eines Teilbetrages von 242.000 DM nebst Zinsen die Löschung der Grundschuld zu bewilligen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Revision hatte Erfolg. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Celle Erscheinungsdatum: 09.06.1997 Aktenzeichen: 4 W 68/97 Erschienen in: MittBayNot 1998, 104-105 Rpfleger 1997, 522 Normen in Titel: GBO § 3 Abs. 4, 5; WEG § 7 Abs. 1