R 149/46

Zurück OLG Frankfurt 06. Oktober 1987 20 W 346/87 BauGB § 24 Abs. 2, § 28 Abs. 1 S. 2 Entbehrlichkeit der Vorlage eines Negativattests der Gemeinde beim Verkauf einer Eigentumswohnung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau (3) Der Senat halt es for geboten, noch einen Schritt weiter zu gehen und auch auf die Begrondung eines Sondernutzungsrechts das Unschadlichkeitミgesetz entsprechend anzuwenden. Dem steht nicht entgegen, daB die Vorschriften ober die Erteilung eines UnschadHchkeitszeugnisses als Durchbrechung des Grundsatzes, daB zur Aufhebung oder Abanderung dingHcher Rechte die Mitwirkung der Betroffenen erforderUch ist, eng auszulegen sind (vgl. BayVerfGH VerfGH 23, 143/151). Wenn bei der ぬrauBerung einer Teilflache des im gemeinschaftIichen Eigentum der Wohnungseigentomer stehenden Grundstocks die Unschadlichkeit nicht nur for die dinglich Berechtigten am Grundstock als solchem, sondern auch for die Berechtigten an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten festgestellt werden kann, muB dies erst recht b& der Begrondung eines Sondernutzungsrechts an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums gelten. Auch dadurch wird das Haftungsobjekt der dinglich Berechtigten an einem Wohnungseigentumsrecht geschmalert, allerdings in weitaus geringerem Umfang als bei der VerauBerung einer Teliflache des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstocks. Bei der Begrondung eihes Sondernutzungsrechts bleibt der betroffene Teil des gemeinschaftUchen Eigentums namlich im Miteigentum der Wohnungseigentomer. Diese werdeh mit Ausnahme desjenigen Wohnungseigentomers, dem das Sondernutzungsrecht zugewiesen wird, lediglich vom Mitgebrauch des betreffenden Teils ausgeschlossen. For die Anwendung des Unschadlichkeitsgesetzes auf diesen Fall besteht ein dringendes Bedorfnis. Durch die nachtragliche Begrondung eines Sondernutzungsrechts werden samtliche Wohnungseigentumsrechte und alle an ihnen lastenden dinglichen Rechte betroffen. Aus der regelmaBig gr6Beren ムhI der damit Betroffenen im Sinn von§19 GBO i. V. m.§877 BGB ergeben sich die Harten bei der Beibringung der Bewilligung dinglich Berechtigter, die das Unschadlichkeitsgesetz vermeiden will. Aus der groBen Zahl ergibt sich aber auch, daB das einzelne Wohnungseigentumsrecht durch- die Begrondung eines Sondernutzungsrechts regelmaBig nur geringfogig beeintrachtigt wird. Je gめBer die Zahl der Wohnungseigentumsrechte, desto mehr Wohnungseigentomer mUssen sich in den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums teilen. Werden sie bezoghch eines Teils davon durch die Begrondung eines Sondernutzungsrechts vom Mitgebrauch ausgeschlossen, wird das einzelne Wohnungseigentum dadurch um so weniger wirtschaftlich betroffen, je mehr Wohnungseigentumsrechte bestehen. Der vorliegende Fall zeigt, daB ohne eine entsprechende Anwendung des Unschadlichkeitsgesetzes die nachtragliche Begrondung eines Sondernutzungsrechts praktisch ausgeschlossen worde, weil sie allein an den Kosten scheitern m0Bte, die bei der Mitwftkung samtHcher dinglich Berechtigten in grundbuchmaBiger Form entston・ den. Andererseits wird der einzelne dinglich Berechtigte nur in ganz geringem Umfang betroffen, weil sein Haftungsobjekt regelmaBig im Wert nur unbedeutend beeintrachtigt wi rd. Im Jahr 1974hat der Senat 一 allerdings i n einem Grund・ bucheintragungsverfahren 一 die Notwendigkeit einer Mit・ wirkung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten bei der Eintragung der nachtraglichen Begrondung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch bejaht und dabei darauf hingeWiesen, daB allenfalls der Gesetzgeber den dadurch entstehenden Harten durch eine Regelung entsprechend dem MfttBayNot 1988 Heft 2 Unschadlichkeitsgesetz abhelfen k6nne (BayObLGZ 1974, 217/223). Jetzt ist er der Meinung, daB der vom Unschadlich肥itsgesetz verfolgte Zweck, Harten zu vermeiden, die durch die Notwendigkeit der Mitwirkung dinglich Berechtigter entstehen, eine entsprechende Anwendung des Unschadlichkeitsgesetzes auf den vorhegendenFal 1 geboten erscheinen laBt. 3. BauGB§24 Abs. 2,§28 Abs. 1 5. 2 (Entbehrlich肥lt der Vorlage eines N叩ativattests 如r Gemeinde beim た店auf einer日gentumswohnung) Beim Vollzug eines Kaufvertrages U ber eine Eigentumswoh・ nung kann das Grundbuchamt keinen Nachweis der NichtausUbung oder des Nichtbestehens des gemeindlichen Vor・ kaufsrechts（ §28 Abs. 1 Satz 2 BauGB ) verlangen・ (Leitsatz nicht amtlich) OLG Frankfurt, BeschluB vom 6.10.1987 一 20 W 346187 一 Aus dem 乃tbestand: Die Beteiligte zu 1) ist im Grundbuch als Eigentロmerin einer Eigentumswohnung eingetragen. Duch notariell beurkundeten ぬrtrag vom 8.7.1987 hat sie die Eigentumswohnung an die Beteiligten zu 2) je zur ideellen Halfte verkauft und aufgelassen. Der ぬrfahrensbevollmach・ tigte der Antragsteller hat diesen Vertrag am 20.91987 bei dem Grundbuchamt eingereicht und gem.§15 GBO die Eigentumsumschreibung beantragt. Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag mit Zwischenverfogung vom 26.8.1987 beanstandet, weil zu dem ぬrkauf der Eigentumswohnung an die BeteUigten zu 2) eine Bescheinigung o ber die Nichtausobung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde nicht vorgelegt worden sei. Rechtspfleger und Richter haben der dagegen eingelegten Erinnerung der Antragsteller nicht abgeholfen. Das Landgericht hat den nunmehr als Beschwerde geltenden Rechtsbehelf durch BeschluB als unbegrondet zuruckgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller. Aus den Gルnden: Die zulassige weitere Beschwerde ist begrondet. Sie fohrt zur Aufhebung der Vorentscheidungen. Diese beruhen auf einerVerletzung des Gesetzes（§78Satz2GBOLV. m.§550 ZPO), namUch auf einer Verletzung der§24 Abs. 2,§28 Abs. 1 Satz 2 BauGB vom 23.6.1960 1. d. F. der Bekanntmachung vom 8.12i986 (BGBI 1 5. 2253), die durch das am 1.7.1987 in Kraft getretene Gesetz o ber das Baugesetzbuch vom 8.121986 (BGBI 1 5. 2191) erforderUch geworden war. Aus diesen Vorschriften ergibt sich, daB im vorliegenden Fall das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht von der Vorlage einer Bescheinigung der Gemeinde abhangig machen darf, das Vorkaufsrechtwerde nicht ausgeobt oder bestehe nicht. Allerdings darf das Grundbuchamt nach§28 Abs. 1 Satz 2 BauGB 1. d. F. vom 8.12.1986 bei Kaufvertragen den Kaufer als Eigentomer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausobung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Die Eintragungsvoraussetzung dieser Besfimmung gilt indessen schon nach dem Gesetzeswort1 aut（§24 Abs. 2,§25 Abs. 2, §28 Abs. 1 Satz 2 BauGB ) nur 'for solche VerauBerungen, die im Grundsatz dem Vorkaufsrecht unterliegen (also bei Kaufvertragen o ber Grundstocke), 刀 肥 丁 F nicht aber for den Tausch oder die Schenkung von Grundstocken oder for die Bestellung eines Erbbaurechts oder 一 wie hier 一 for die ぬrauBerung von Wohnurigseigeritum /David/Dyong/ ( 24 Abs. 2, §25 Abs. 2 BauGB ; vgl・Cho/ewョ rHeide, Das neue Baugesetzbuch, 1987,§28 Anm. 2). von 如 Auch aus Sachgrorideri Ist es nicht geboten, daB die Gemeinde in ausschlieBlicher ZustaridigkeitaIIein den einschlagigen ぬrauBerurigsvertrag rechtlich daraufo berproft, ob es sich um einen Gruridstockskaufvertrag handelt. Sie soll allein darober entscheiden, ob sie aus AnlaB eines besllmmten Vorkaufsfalles von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Nichts spricht aber dafoち daB sie sachgerech・ und Rechts・ ter als das unabhangige Grundbuchamt die ねt・ frage beurteilen karin, ob ein privatrechtlicher ぬrtrag einen Kaufvertrag o ber ein Grundstock darstellt (vgl. BGHZ 73, 12 = NJW 1979, 875 = DNotZ 1979, 214 = Rpfleger 1979, 97 zu §24 Abs. 5 5. 2 und 3 BBauG I. d. F. vom 1&8.1976). Das Grundbuchamt Ist daher verpflichtet, in eigener Zustandig・ keit zu profen, ob der ihm vorgelegte ぬra u Beru ngsve rt rag Oberhaupt einen Vorkaufsfall ausl6st Bei dieser Sach・ und Rechtslage bedaげ es im vorliegenden Fal I nicht der Vorlage des sog. Negativattests der Gemeinde. Dem vorgelegten notariellen ぬrtrag vom 8.7.1987 kann das Grundbuchamt zweifelsfrei entnehmen, daB es sich um die ぬrau6erung eines Wohnungseigentumsrechts handelt. In diesem Fall steht der zustandigen Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht zu（ §24 Abs. 2,§25 Abs. 2 BauGB). Dann aber k6nnen die Vorentscheidungen keinen Bestand haben. 4. WEG§15 Abs. 1 (Son加rnutzungsrech旭 am Teileigentum) Sondernutzungsrechte an R谷umen eines Geb谷udes, an denen Teileigentum begrUndet werden soll, k6nnen als Vereinbarung U ber das Ve巾谷Itnis der WohnungseigentUmer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und in das Grundbuch eingetragen werden. Mit Zwischenverfogung des Rechtspflegers vom 15.6.1987 setzte das Amtsgericht 一 Grundbuchamt 一 zur Beseitigung des in Ziffer 1 be・ zeichneten Vollzugshindernisses eine Frist zum 1.8.1987. Dieses Vollzugshindernis ist wie folgt bezeichnet: ,1. zu Ziff. II 5. Ihrer Urkunde: Durch die Bestellung von Sondernutzungsrechten wird der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. Die Einraumung von Sondernutzungsrechten an einem Teileigentum ist nach hiesiger Ansicht nicht m6glich, da eine gesetzliche Grundlage nicht ersichtlich ist:' Gegen diese Zwischenverfogung legte der Notar mit Schreiben vom 12.8.1987, bei Gericht eingegangen am 17.8.1987, Erinnerung ein, der vom Rechtspfleger und vom Amtsrichter nicht abgeholfen wurde. Aus den Grnden: Die gemaB§71 Abs. 1,§11 Abs. 1, 2 RpIIG als Beschwerde geltende Erinnerung Ist zulassig. Sie hat in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfogung des Amtsgerichts 一 Grundbuchamt 一 vom 15,6.1987 war in Ziffer 1 aufzuheben, weil das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis （ §18 GBO) nicht besteht. Sondernutzungsrechte an Raumen eines Gebaudes, an denen 肥ileigentum（ Abs. 3 WEG) begrondet werden soll, §1 k6nnen als ぬreinbarung o ber das ぬrhaltnis der Wohnungs・ eigentomer untereinander zum Inhalt des Sonder&gentums gemacht werden（ Abs. 4 WEG) und ins Grundbuch einge§5 §10 Abs. 2 WEG ). Es handelt sich um eine tragen werden（ Gebrauchsregelung des Sondereigentums gemaB §15 Abs. 1 WEG (B白rmann/PルA刀4er/e 6. Aufl.,§15 WEG Rdnr. 3, Ert/ Rpfleger 1979, 81 ). Ein Eintragungshindernis laBt sich auch nicht daraus herleiten, daB der 肥ileigentumer des Kellerraumes keine oder nur eine geringe Nutzungsm6glichkeit habe und das Sondernutzungsrecht auf Erwerber der Woh n u ngeげ Nr. 2 und 3 o berginge. Dies sind Folgen, nicht Voraussetzungen for die Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung kann auch nicht mit dem Hinweis auf eine durch diese Folgen nicht auszuschlieBende St6rung der Wohnungseigentomergemeinschaft abgelehnt werden, wie das Amtsgericht meint. (Leitsatz nicht amt/ich) LG Monchen II, BeschluB vom 20.1.1988 一 6 T 1647/87 一 m itgeteilt von Notar Dr. F, ゾedrich 焔stenbauer, Starnberg Aus Thtbestand: Mit Schreiben vom 26,5.1987 beantragte der Notar Dr. K. den Vollzug der notariellen Urkunde vom 29.4.1987. Damit wurde die Eintragung der ぬreinigung mehrerer Grundstocke, der Teilung des (vereinigten) Grundstucks gemaB Abschnitt II, der Bestimmungen nach Abschnitt II, Ill und IV sowie der Sondernutzungsrechte als Inhalt des Sondereigentums beantragt. Die ぬrbindung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum ist i ri Abschnitt II Ziffer 5 wie folgt bezeichnet: ,,5. Miteigentumsanteil von 2/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im KellergeschoB befindlichen 陥Ilerraum Nr. 2 (Teileigentum), wobei das Sondernutzungsrecht an dem n6rdlichen Teil des Kellers, der in dem gesondert beigefugten Plan rot schraffiert eingezeichnet ist, dem jeweiligen Eigentomer des Wohnungseigentums Nr. 2 und das Sondernutzungsrecht an dem sodlichen Teil des Kel lers 一 blau eingezeichnet 一， dem jeweiligen Eigentomer des Wohnungseigentums N r. 3 zusteht." 5. BGB §2325 Abs. 3 (Beginn 加r 10 ahres-Frist beim り Pf/ichttei/serg言nzungsanspruch) Voraussetzung fUr den Beginn der Frist des§2325 Abs. 3 BGB bei der Grundstocksschenkung ist die Umschreibung im Grundbuch. BGH, Urteil vom 2.12.1987 一 IVaZR 149/46 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die 由 rteien sind Geschwister. Ihre Mutter verstarb am 7. Mai 1981; der Vater ist im Jahre 1954 vorverstorben und allein von der Mutter beerbt worden. Erbender Mutter sind deren drei Tchter, namlich die Klagerin, die Beklagte und deren nicht am 肥rfahren beteiligte Schwester I. zu je einem Drittel. Die Klagerin schloB ihre Schulausbildung mit der mittleren Reife ab und wurde dann weiter als KinderMittBayNot 1988 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Frankfurt Erscheinungsdatum: 06.10.1987 Aktenzeichen: 20 W 346/87 Erschienen in: MittBayNot 1988, 77-78 Normen in Titel: BauGB § 24 Abs. 2, § 28 Abs. 1 S. 2