VII ZR 366/85

Zurück OLG München 19. Mai 1987 25 U 5892/86 BGB § 134; BBauG § 2 Unwirksame Verpflichtung zur Baulandausweisung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Geschäftsführer der Beklagten abgegeben hatte, zugleich persönlich haftender Gesellschafter der in den Sicherungskreis eingeschlossenen U.-KG war. Bei dieser personellen Verflechtung aber war für die Beklagte als Sicherungsgeberin das in BGHZ 83, 56 , 60 hervorgehobene Risiko künftiger und fortlaufend von der Grundschuldhaftung erfaßter Kreditaufnahmen sowohl hinsichtlich der Kommanditgesellschaft als auch in bezug auf den gemeinsamen Vertreter Alfred U. berechenbar und vermeidbar. c) Die Ansicht der Revision, die Belastung des Wohnungseigentums der beklagten GmbH mit einer Grundschuld „zugunsten eines Nichtgesellschaftsgläubigers" widerspreche dem Grundsatz, daß das Gesellschaftsvermögen allein der Befriedigung von Gesellschaftsgläubigern vorbehalten sei, ist verfehlt. Denn für Forderungen aus der Grundschuld ist die Klägerin Gesellschaftsgläubigerin. Die Klägerin hatte auch keine Verpflichtung gegenüber anderen Gesellschaftsgläubigern, deren Interessen zu beachten und deshalb den schuldrechtlichen Sicherungszweck der Grundschuld auf Ansprüche zu beschränken, die ihr gegen die GmbH selbst zustehen. 4.Zu Unrecht beanstandet die Revision die Feststellung des Tatrichters, die Klägerin habe— wie nach der Bestellungsurkunde möglich — die Grundschuld „durch fristlose Kündigung fällig gestellt': Die Auslegung des Schreibens der Klägerin an die Beklagte vom 22. Oktober 1981 als Erklärung der fristlosen Kündigung der Grundschuld ist verfahrensfehlerfrei. Die Kündigung ergibt sich überdies auch aus der Klageschrift. 5. Zu der Feststellung des Berufungsgerichts über die Höhe der jetzt noch gesicherten Forderungen der Klägerin sind Revisionsrügen nicht erhoben. 6. Der Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld ist daher zu Recht stattgegeben worden. Demgemäß ist die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. 4. BGB § 134; BBauG § 2 Abs. 7 (Unwirksame Verpflichtung zur Baulandausweisung) Die privatrechtliche Verpflichtung einer Gemeinde zur Ausweisung von Bauland ist nichtig. (Leitsatz des Einsenders) OLG München, Urteil vom 19.5.1987 — 25 U 5892/86 — mitgeteilt von Notar Werner Hofmann, Obergünzburg Aus dem Tatbestand: Zur Erweiterung ihres Friedhofs kaufte die Klägerin (Gemeinde S.) mit Notarvertrag vom 20.12.1982 u. a. eine aus dem benachbarten Grundstück des Beklagten FI.Nr. 399/4 wegzumessende Teilfläche „von ca. 3066 qm". Der die Gemeinde bei der Beurkundung vertretende 1. Bürgermeister trat dabei auch für den Beklagten auf unter Vorbehalt dessen Genehmigung. Zur Nachtragsurkunde vom 3.3.1983 genehmigte der Beklagte die für ihn abgegebenen Erklärungen dort unter III, nachdem er sowie der wiederum die Klägerin vertretende 1. Bürgermeister unter II der Nachtragsurkunde den Kaufvertrag 20.12.1982 durch die in der Anlage zur Nachtragsurkunde „niedergelegten Vereinbarungen" ergänzten. Diese Anlage trägt die Überschrift „notarieller Vertrag, nicht grundbücherlich vollzogen" und lautet im Absatz I: „Die Gemeinde wird die FL-Nr. 399/4 Teil und die FLNr. 75 (im Lageplan gelbe Fläche) als Wohngebiet im Flächennutzungsplan ausweisen und einen Bebauungsplan für dieses Gebiet aufstellen!' Aus verschiedenen Gründen hat der Beklagte seine Vertragserklärungen vorsorglich wegen Irrtums angefochten. Der Kaufvertrag sei äber auch ohnehin nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 7 BBauG nichtig, da die Klägerin zur Nachtragsurkunde die unerlaubte Verpflichtung eingegangen sei, für seine Grundstücke einen Bebauungsplan aufzustellen. Das Landgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Vermessung stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten. Aus den Gründen: Die Berufung des Beklagten ist begründet. Zur Nachtragsurkunde vom 3.3.1983 ist die klagende Gemeinde dem Beklagten gegenüber das Versprechen eingegangen, zwei Grundstücksflächen des Beklagten als Wohnbaugebiet im Flächennutzungsplan auszuweisen und einen Bebauungsplan für dieses Gebiet aufzustellen. Eine solche vertragliche Zusage entbehrt nach § 2 Abs. 7 BBauG der rechtlichen Wirksamkeit (BVerwG NJW 1980, 2538 ; BGHZ 76, 16, 22 m. w. N.). Da nicht anzunehmen ist, daß der Beklagte den Kaufvertrag auch ohne diese Zusage abgeschlossen hätte, verfällt der Kaufvertrag insgesamt der Nichtigkeit wegen Gesetzesverstoßes, §§ 134, 139 BGB . 1. Der Klägerin und dem ihr folgenden Landgericht kann nicht darin zugestimmt werden, daß es sich bei der Erklärung der Gemeinde unter Ziff. 1 der Anlage zur Nachtragsurkunde nur um eine deklatorische, unverbindliche Absichtsmitteilung gehandelt habe. Zwar spricht hierfür der Wortlaut insofern, als nicht ausdrücklich von einer „Verpflichtung" oder gleichbedeutenden Ausdrücken Gebrauch gemacht wurde, sondern der Formulierung nach eine (ohnehin) bevorstehende Maßnahme mitgeteilt wird. Diese Betrachtungsweise wäre jedoch vordergründig und bliebe entgegen §§ 133, 157 BGB dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks verhaftet. Unter Berücksichtigung des Gesamtinhalts des Kaufvertrages und der Lebenserfahrung stellt sich die Erklräung der Gemeinde, aus der für die Auslegung maßgeblichen verständigen Sicht des Beklagten als des damaligen Erklärungsempfängers, dar im Sinne einer vertraglichen Handlungszusage mit wesentlichem Gewicht im Gegenleistungsgefüge des Kaufvertrags. Die Nachtragsurkunde fügte entgegen ihrer leicht mißverständlichen Bezeichnung als „Nachtrag zum Kaufvertrag" nicht dem in der Urkunde vom 20.12.1982 etwa schon abgeschlossenen Kaufvertrag nur zusätzliche Erklärungen hinzu, welche hierwegen einer Beurteilung als nebensächlich oder gar unverbindlich zugänglich wären. Vielmehr ließ die Nachtragsurkunde vom 3.3.1983, zu welcher der Beklagte in Person erstmals Erklärungen abgab, den bisher durch vollmachtlosen Vertreter geschlossenen und damit bis zur Genehmigung des Beklagten schwebend unwirksamen Kaufvertrag überhaupt erst wirksam zustandekommen. Den zur Nachtragsurkunde vom 3.3.1983 abgegebenen Parteierklärungen ist daher das Gewicht unmittelbar vertragsimmanenter Regelungen beizumessen. Dies gilt auch für die Erklärung der Klägerin unter Ziff. 1 der Urkundenanlage, da die Vertragsparteien unter II der Nachtragsurkunde die in jener Anlage „niedergelegten Vereinbarungen" zum Inhalt des beurkundeten Kaufvertrages erhoben, — wobei übrigens der hier gewählte Ausdruck „Vereinbarungen" indiziell für den Willen und das Bewußtsein der Parteien spricht, daß keine nur unverbindliche Absichtserklärung der Gemeinde gemeint war; auch wird jene Anlage als „wesentlicher Bestandteil" des Nachtrags bezeichnet. 189MittBayNot 1987 Heft 4/5 2. Auch die Lebenserfahrung läßt bei der gegebenen Interessenlage des Beklagten darauf schließen, daß die Erklärung der Klägerin zur Ausweisung seiner näher bezeichneten Grundstücke als Baugebiet und Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans zumindest in den Augen des Beklagten vernünftigerweise als im Rechtssinne verbindlich gemeinte vertragliche Zusage aufzufassen_yar. Die Erhebung von Grundstücken zum Baugebiet bewirkt für den Eigentümer bekanntlich einen so hohen Vermögenszuwachs, daß er auf diese Maßnahme der Gemeinde den größten Wert zu legen und erfahrungsgemäß hierfür auch zu erheblichen Zugeständnissen bereit zu sein pflegt. Im vorliegenden Falle deutet nichts darauf hin, daß die Ausweisung seiner Grundstücke als Bauland für den Beklagten entgegen dem Anschein nur verhältnismäßig geringe Bedeutung gehabt hätte. Wenn also die zukünftige Baulandausweisung im Vertrag der Parteien als Erklärung der Gemeinde aufgenommen wurde, und zwar bei der Beurkundung des Nachtrags und damit in Gegenwart des Beklagten, so folgt hieraus ebenfalls, daß der Beklagte diese Erklärung als vertragliche Zusage auffaßte und nach Sachlage auch verständigerweise auffassen durfte. 3. Dem steht nicht entgegen, daß die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht alleine in der Macht der Gemeinde steht, sondern der Mitwirkung anderer Körperschaften und Behörden darf, insbesondere der Genehmigung der Bezirksregierung. Sowohl die Initiative als auch die wesentlich bestimmende Verfahrensrolle überhaupt liegt, wie allgemein und daher auch dem Beklagten bekannt, bei der Gemeinde. Deren Erklärung bedeutet daher die vertragliche Zusage, die Aufstellung des Bebauungsplans für die Grundstücke des Beklagten einzuleiten und im Rahmen ihrer Mitwirkung zu fördern. Auch diese Zusage entbehrt nach § 2 Abs. 7 BBauG der rechtlichen Wirksamkeit (BGH aaO). 4. Der von diesem Nichtigkeitsgrund unmittelbar nicht betroffene Teil des Kaufvertrages bliebe gemäß § 139 BGB nur, dann als wirksam bestehen, wenn beide Vertragsparteien dies nach mutmaßlichem Willen so gewollt hätten, d. h. bei Kenntnis der Unwirksamkeit der gemeindlichen Zusage (einer Baulandausweisung) den Kaufvertrag gleichwohl im übrigen Inhalt so abgeschlossen hätten wie damals geschehen. Für diesen Ausnahmesachverhalt liegen hier keine triftigen Anhaltspunkte vor; in Anbetracht der gewöhnlich großen Bedeutung der Baulandausweisung für den beteiligten Grundstückseigentümer ist vielmehr das Gegenteil anzunehmen (worauf es insoweit freilich nicht weiter ankommt). 5. AGBG § 11 Nr. 10 f; VOB/B § 13; BGB § 638 (Gewährleistungsregelung beim Verkauf einer sanierten Altbauwohnung) Zur Frage, wann bei der Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum die Gewährleistungsregelung der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B in einem Bauträgervertrag- „isoliert" zumindest insoweit nicht vereinbart werden kann, als damit die Gewährleistungsfrist des § 638 BGB verkürzt wird (Fortführung von BGHZ 96, 129 1= MittBayNot 1985, 250 = DNotZ 1986, 17 ]). BGH, Urteil vom 7.5.1987 — VII ZR 366/85 — Aus dem Tatbestand: Die Beklagten waren Eigentümer eines Grundstücks in Berlin, auf dem ein um die Jahrhundertwende errichtetes größeres Wohnhaus steht. In den Jahren 1978/-1979 "modernisierten" sie dieses Gebäude — der Beklagte zu 1 ist auch Inhaber eines Unternehmens für Maurer-, Beton- und Stahlbetonarbeiten — und wandelten dabei die bisher vorhanden gewesenen elf Mietwohnungen in fünf Eigentumswohnungen um. Vier der Wohnungen veräußerten sie Ende 1979/Anfang 1980 an die Kläger und übergaben sie dann zwischen Anfang und Ende März 1980. Die fünfte Wohnung behielten sie zunächst zurück; sie veräußerten sie erst geraume Zeit später. Diese letzten Erwerber, die Eheleute L., haben sich an dem vorliegenden Rechtsstreit zwar nicht beteiligt, sie sind aber mit dessen Führung durch die Kläger einverstanden. Die mit den Klägern geschlossenen Veräußerungsverträge enthalten wörtlich übereinstimmende Regeln zur Gewährleistung. Die danach bei der Übergabe aufzustellende Mängelliste existiert nicht. Im Februar 1982 beantragten die Kläger gegen die Beklagten ein Beweissicherungsverfahren. Anschließend forderten sie die Beklagten auf, die dort festgestellten Mängel zu beseitigen. Dabei ging es im wesentlichen um die Abdichtung des Kellermauerwerks zur Gartenseite hin und im Bereich eines stillgelegten Kamins, ferner um Mängel der Heizungsanlage und an einzelnen Heizkörpern sowie bei den Wohnungseingangstüren. Die Beklagten verweigerten die Mängelbeseitigung. Mit ihrer im Oktober 1982 zugestellten Klage haben die Kläger zunächst 33.250 DM nebst Zinsen als Vorschuß auf die Mängelbeseitigungskosten gefordert. Später haben sie die Beseitigung weiterer Mängel verlangt, zuletzt — mit Schriftsatz vom 24. Januar 1984 --einen Mangel am Schacht der für die Heizung benötigten Hebeanlage, und auch wegen der bereits gerügten Mängel höhere Kostenvorschüsse beansprucht, insgesamt schließlich 102.427,27 DM nebst Zinsen. Die Beklagten haben sich auf die Gewährleistungsbeschränkung in den Veräußerungsverträgen und insbesondere auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Beklagten durch Teil- und Schlußurteil zur Zahlung von insgesamt 95.819,24 DM nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagten Berufung und die Kläger Anschlußberufung eingelegt. Die Beklagten haben die vollständige Klageabweisung erstrebt, die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 4.238,52 DM nebst Zinsen. Das Kammergericht hat die Beklagten nur zur Zahlung von 37.541,32 DM nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Mit der — angenommenen — Revision verfolgen die Kläger ihren Kostenvorschußanspruch im Rahmen der vor dem Berufungsgericht zuletzt gestellten Anträge weiter. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß die Kläger den Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses jedenfalls insoweit selbständig geltend machen können, wie dieser Anspruch die Mängel am Gemeinschaftseigentum betrifft (Senatsurteile BGHZ 81, 35 , 38; NJW 1985, 1551 [= MittBayNot 1985, 116 = DNotZ 1985, 622 ], jeweils mit Nachw.). Seine — allerdings nicht abschließend erörterten — Zweifel daran, ob die Kläger hier auch entsprechende Ansprüche aus dem Sondereigentum verfolgen können, sind dagegen nicht begründet: Das auf gemeinsamer Absprache beruhende, einheitliche Vorgehen der Kläger belegt deren Prozeßführungsbefugnis auch für diesen Teil ihrer Klage. Insofern ist die Rechtslage nicht anders als in den Fällen, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter ermächtigt hat, wegen der Mängel am Gemeinschaftsund am Sondereigentum Klage zu erheben: Auch dann bestehen gegen eine umfassende Prozeßführungsbefugnis keine Bedenken (Senatsurteil vom 20. März 1986 — VII ZR 81/85 = ZfBR 1986, 171 , 172 = BauR 1986, 447 [= MittBayNot 1986, 173 ]). MittBayNot 1987 Heft 4/5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG München Erscheinungsdatum: 19.05.1987 Aktenzeichen: 25 U 5892/86 Erschienen in: MittBayNot 1987, 189-190 Normen in Titel: BGB § 134; BBauG § 2