V ZR 77/66

Zurück OLG Celle 14. Juli 1980 7 WLw 26/80 HöfeO § 1 Verlust der Hofeigenschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau die Genehmigungsbedürftigkeit einer Auflassung. aufzubürden. Auch tür ein Negativzeugnis im Hinblick auf eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung hat der Senat entschieden, es ersetze nicht die Genehmigung ( BGHZ 44, 325 , 327 = DNotZ 1966, 611 ), weil auch hier durch das Genehmigungserfordernis in erster Linie private Interessen geschützt werden sollen. In BGHZ 1, 294 , 302 = DNotZ 1951, 427 LS nahm der Bundesgerichtshof nur für solche Genehmigungsvorbehalte einen anderen Standpunkt ein, die öffentlichen Interessen dienen (unzutreffend verallgemeinernd Kieckebusch, VerwArch 1966,15, 26). Auf einen Genehm Igungsvorbehalt der hier vorliegenden Art können die dort entwickelten.Grundsätze daher nicht angewendet werden. Mit dem erwähnten Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung steht die Bindungswirkung des §21 Abs. 1 BBauG in Einklang. Diese Bindung tritt beim Negativzeugnis nicht ein. Es kann deshalb auch privatrechtlich eine Genehmigung nicht ersetzen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts muß der Schutzzweck der Bodenverkehrsgenehmigung hinter der „Sicherheit des Privatrechtsverkehrs' zurücktreten. Sollte damit der Schutz des auf die Wirksamkeit der Auflassung vertrauenden Grundstücksverkäufers gemeint sein, so ist nicht einzusehen, warum dieser Verkäufer, der ein objektiv unbebaubares Grundstück veräußert, bei einem Irrtum der Behörde über die Genehmigungsbedürftigkeit anders behandelt werden soll, als wenn die Genehmigungsbehörde richtig entschieden hätte. Dann aber wäre hier die Genehmigungsbedürftigkeit bejaht und eine Genehmigung wegen der Gefahr einer unerwünschten Splittersiedlung versagt worden. Wes den Schutz Dritter anlangt, so ist dieser — nachdem die Kläger im Grundbuch eingetragen sind — über die Vorschriften der §§ 891, 892 BGB voll gewährleistet. Ob sich für den Bereich des Grundstückverkehrsgesetzes zwingend folgern läßt, das Negativzeugnis stehe der Genehmigung in jeder Hinsicht gleich, mag hier offenbleiben. § 5 Satz 2 GrdstVG läßt sich in der hierentscheidungserheblichen Frage nämlich nicht mit § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG vergleichen. Jene Vorschrift richtet sich nach Wortlaut, Überschrift und Stellung nicht nur an das Grundbuchamt, sondern bestimmt ganz allgemein und unabhängig von der das Grundbuchrecht betreffenden Vorschrift des § 7 GrdstVG (die etwa 23 BBauG entspricht) die Gleichstellung von Negativzeugnis und Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis nach dem Grundstückverkehrsgesetz dient — anders als- der Vorbehalt der Bodenverkehragenehmigung — ausschließlich öffentlichen, d. h, agrarpolitischen Belangen. 3) Nach Erlaß des Berufungsurteils wurde allerdings das Bundesbaugesetz durch Änderungsgesetz vom 6.7.1979 (BGBl. I S. 949), in Kraft ab 1.8.1979, geändert. Auflassungen von Grundstücken in sogenannten Außenbereichen sind nicht mehr genehmigungsbedürftig (vgl. § 19 BBauG n. F.). Dieser Wegfall der Genehmigungspflicht hat hier jedoch nicht zur Folge, daß die zunächst schwebend unwirksame Auflassung voll wirksam wurde (vgl. BGH Urteil vom 7.10.1964, V ZR 142/62 = DNotZ 1965, 547 ; Staudinger/Seufert, BGB 11.Auf I. § 925 Rdn. 65 I m. w. N.). denn vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes war die Auflassung endgültig unwirksam geworden. Der ursprüngliche Schwebezustand kann nicht unbegrenzt dauern und ist jedenfalls dann beendet. wenn den Parteien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, eine Genehmigung nachzusuchen. Das ist hier der Fall. Nach Erteilung des unrichtigen Negativattestes war ein Genehmigungsverfahren nicht mehr anhängig (das nach § 183 a Abs. 1 BBauG n.. F. einzustellen gewesen wäre), und spätestens seit Erlaß des die Bauvoranfrage der Kläger betreffenden verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 3.12.1975 stand fest, daß eine Auflassungsgenehmigung nicht mehr erteilt werden konnte, weil nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts die Bebauung des gekauften Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar war (vgl. § 20 Abs. 1 BBauG a. F. i, V. m. § 35 BBauG). Damit wurde dem Beklagten die Erfüllung seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung nachträglich unmöglich (BGHZ 37, 233, 240 = DNotZ 63, 226 ), und zwar aus einem Umstand, den keine Partei zu vertreten . hat. Folglich können die Kläger Rückzahlung des Kaufpreises verlangen ( § 323 Abs. 3 BGB ). Daran hat sich durch die nach Erlaß des Berufungsurteils eingetretene Änderung des Bundesbaugesetzes mit Wirkung vom 1.8.1979 nichts geändert. Erfaßt grundsätzlich neues öffentliches Recht, durch das ein bisheriges Genehmigungserfordernis aufgehoben wird, auch früher abgeschlossene Verträge, so gilt dieser Grundsatz doch nur für solche Rechtsverhältnisse, die bei Inkrafttreten der neuen Norm noch in der Schwebe waren Lind- nicht bereits unter der Herrschaft des früheren Rechts Ihren Abschluß gefunden hatten (vgl. Senatsurteil vom 28.6.1966, V ZR 77/66 u DNotZ 69, 94 ). So liegt es aber hier, weil spätestens 1975 die Ansprüche der Parteien auf Vertragserfüllung Infolge nachträglicher Unmöglichkeit untergegangen waren ( §§ 275, 323 BGB ). Anm. d. Schafe Zu den privatrechtlichen Auswirkungen des Fortfalls der Erforderlichkeil von Auflassungsgenehmigungen auf schwebende Verfahren vgl. BVerwG DNotZ 1980, 413 (Wegfall der Geschäftsgrundlage). 3. Liegenschaftsrecht — Verlust der Hofeigenschaft (OLG Celle, Beschluß vom 14.7.1980 — 7 WLw 26/80 — mitgeteilt von Bürovorsteher Walter Greuel, Mettmann) Höfe() § 1 Auch ohne Löschung dee Hofvermerks tritt der Verlust der Hofeigenachaft ein, wenn der landwirtschaftliche Besitz seine Hofstelle vollständig und „auf Dauer" verliert. {Leitsatz nicht amtlich) Aus den Gründen: Dle Beschwerde Ist begründet. 1. Der im Grundbuch von H. eingetragene Grundbesitz war im Zeitpunkt des Erbfalls (1977) kein Hof mehr im Sinne der Höfeordnung. Der zu diesem Zeitpunkt eingetragene Hofvermerk war unrichtig. Die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts, der Verlust der Hofeigenschaft könne nach Wegfall einer hofbegründenden Eigenschaft erst dann eintreten, wenn der Hofvermerk im Grundbuch gelöscht werde, ist Irrig. Das Landwirtschaftsgericht hat die Bedeutung der in § 1 Abs. 3 HöfeO n. F. getroffenen Regelung verkannt. Nach Satz 1 dieser Bestimmung tritt der Verlust der Hofeigenschaft schon vor der Löschung des Hofvermerks ein, wenn eine der begrifflichen Voraussetzungen für einen Hof auf Dauer wegfällt. Zu diesen essentiellen Voraussetzungen eines Hofes gehört das Vorhandensein einer Hofstelle. Als solche ist eine mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche zu verstehen, von der aus die zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefaßten Ländereien bewirtschaftet werden und die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet ( BGHZ 8, 109 ; RdL 1953, 43 , 44). Der landwirtschaftliche Betrieb des Erblassers hat spätestens im Jahre 1953 seine Hofstelle verloren. 1952 sind die wesentlichen Hofgebäude abgebrannt. An ihrer Stelle wurde ein Geschäftshaus mit Gaststätte, Ladengeschäft und Wohnungen errichtet, an das sich noch auf dem Grundstück der ehemaligen Hofstelle nunmehr eine sogenannte Festwlese anschloß. Dieser Zustand ergibt sich u. a. aus dem Grundstückskaufver166 Heft Nz. 9 M1111,1hNmK September 1980 trag vorn . ., der die ehemalige Hofstelle zum Gegenstand hat und in § 1 Abs.2 sowie § 3 Abs. 3 das Kaufobjekt näher beschreibt. Offenbar auch im Hinblick auf den Wegfall der Hofstelle hat das Landwirtschaftsgericht die Löschung des Hofvermerks mit Ersuchen vom 11.9.1978 veranlaßt und ist der Hofvermerk am 13.10.1978 gelöscht worden. rechtbegründend: er war vielmehr zu Unrecht eingetragen. Eine solche Besitzung wird auch von Artikel 3 § 1 des Zweiten Gesetzes zur Änderung der Höfeordnung nicht erfaßt: Sie war schon nach den zuvor geltenden materiellen Vorschriften kein Hof und wurde mithin auch nicht Hof durch jene Überieltungsvorschrift (vgl. Becker, AgrarR 1976, 119 ). 2, Die Regelung in § 1 Abs. 3S.2 Höfe0 trifft auf den vorliegenden Fall nicht zu. Nach dieser Bestimmung tritt der Verlust der Hofeigenschaft erst mit Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ein, falls lediglich eine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle nicht mehr besteht. Diese Vorschrift will Zweifelsfälle, die aus der besonderen Beschaffenheit einer noch vorhandenen Hofstelle hinsichtlich der Frage entstehen, ob sie zur Bewirtschaftung des Hofs noch ausreicht oder aus sonstigen Gründen noch eignet, einer gesonderten Regelung unterwerfen. Denn es ist oft schwer zu entscheiden und kann zu Zweifeln erheblichen Anlaß geben, ob die vorhandenen Gebäude einer vormals intakten Hotstelle durch Verfall oder Überalterung zur Bewirtschaftung der Hofländereien ungeeignet geworden sind. Diese besondere Situation rechtfertigt die Regelung, in solchen Fällen den Verlust der Hofeigenschaft mit der Löschung des Hofvermerks im Grundbuch zu verknüpfen. Die Tatsache, daß der Hofvermerk länger als fünf Jahre im Grundbuch eingetragen war, ist unerheblich. § 37 Abs..4 S. 2 LVO, wonach fünf Jahre nach Eintragung des Hofvermerks eine abweichende Feststellung nur noch statthaft war, wenn die bei der Eintragung vorhanden gewesenen Voraussetzungen nachträglich weggefallen sind, ist durch § 26 HöfeVf0 aufgehoben worden und deshalb bei Erbfällen nach dem 30.6.1976 nicht mehr zu berücksichtigen. Es liegt jedoch ein ersichtlich anderer Sachverhalt vor, der vergleichbare Zweifelsfälle nicht auftreten läßt, wenn die Hofstelle vollständig und "auf Dauer" beseitigt ist, nämlich, wenn wie hier, an ihrer Stelle ein Geschäftshaus mit Gastwirtschaft errichtet ist und der Hofeigentümer die Gastwirtschaft betreibt (so auch Faßbender in Kommentar zur HöfeO von Faßbender/ Hötzel/Pikalo, § 1 Rdn. 14 und DNotZ 1976, 401 ). Diese Auslegung wird dem Gesetzeswortlaut gerecht, der in Satz 2 der genannten Vorschrift ausdrücklich von einer „zur Bew rtschaftun g geeigneten" Hofstelle spricht. Hätte diese Regelung auch für Fälle eines endgültigen Wegfalls der Hofstetle gelten sollen, wären die zitierten Worte "zur Bewirtschaftung geeignete" ein überflüssiger Zusatz. Besteht eine Hofstelle nicht mehr, fehlt es an einer entscheidenden sachlichen Voraussetzung, die für Höfe ein Sondererbrecht rechtfertigt. Der Wegfall der Hofstelle durch Brand und die Errichtung eines Geschäftshauses an ihrer Stelle kann nicht anders beurteilt werden, als wenn eine vorhandene Hofstelle in einen gewerblichen Betrieb umgewandelt wird. In einem solchen Falle ist aber § 1 Abs. 3 S. 1 HöfeO anzuwenden (vgl. Wöhrmann/Stöcker, Landwirtschaftserbrecht, 3. Auflage, 1977, § 1 HöfeO Rdn. 105; Faßbender/Hötzel/Pikalo, a. a. 0.). Zur Überprüfung der Frage, ob im Zeitpunkt des Erbfalls ein Hof im Sinne der Höfeordnung tatsächlich bestand, ist das Landwirtschaftsgericht auch im Rahmen eines Verfahrens auf Erteilung des Hoffolgezeugnisses berechtigt und verpflichtet Kann es dabei feststellen, daß die Besitzung die Hofeigenschaft bereits zu jenem Zeitpunkt verloren hatte, ist es nicht gehindert, dies von Amts wegen zu berücksichtigen, ohne daß zuvor ein Feststellungsverfahren durchgeführt worden ist Der vorhandene Hof vermerk hatte lediglich deklaratorische Bedeutung. Die gegenteilige Ansicht von Lüdtke-Handjery (a. a. 0.) differenziert nicht zwischen den gesetzlichen Voraussetzungen, die in § 1 Abs. 3 S. 2 Höfe() abweichend von S. 1 für die rechtsbegründende Bedeutung der Löschung des Hofvermerks vorgesehen sind. 4. Liegenschaftsrecht — Abtretungsverbot für Grunddienstbarkeit (OLG Hamm, Beschluß vom 29.2.1980 — 15 W 300/79 mitgeteilt von Vorsitzendem Richter am OLG Dr. Joachim Kuntze, Hamm) BGB § 10113 Der Ausschluß einer selbstständigen Übertragung der dem Jewelligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustehenden Grunddienstbarkelt gilt auch für die Abtretung dieses Rechts vom Eigentümer an den Erbbauberechtigten des herrschenden Grundstücks. Zum Sachverhalt: Der von Lange/Wulff/Lüdtke-Handiery, Kommentar zur HöfeO, 8. Auflage, 1978, § 1 Anm. 102 vertretenen Auflassung, auch ein Hof; der endgültig keine Hofstelle mehr habe, verliere die Hofeigenschaft erst mit Löschung des Hofvermerks im Grundbuch, kann nicht beigetreten werden. Sie Ist mit dem Gesetzeswortlaut nichtzu vereinbaren. Die Erwägung es könnten Zweifel darüber auftreten, ob der Verlust einer Hofstelle dauerhaft sei, überzeugt nicht. Denn dies dürfte auf nahezu alle denkbaren Fälle zutreffen, die unter § 1 Abs. 3 S. 1 HöfeO fallen könnten. Die durch §5 HöfeV(O begründete Vermutung, daß die Besitzung die durch den Vermerk ausgewiesene Elgenschaft hat, ist Widerlegbar. Sie ist im vorliegenden Fall dadurch entkräftet, daß der Erblasser die abgebrannten landwirtschaftlichen Gebäude durch ein Geschäftshaus ersetzt und auch in den folgenden Jahren nicht eine neue Hofstelle errichtet hat. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, daß er derartiges nach Errichtung des Geschäftshauses auf der ehemaligen Hofstelle oder anderswo während der letzten Jahre seines Lebens beabsichtigt hat Dagegen spricht auch, daß er die Ländereien langfristig verpachtet hat. 3. Wegen des Fehlens einer Hofstelle besaß die im Grundbuch von H. verzeichnete landwirtschaftliche Besitzung schon bei inkrafttreten der Höfeordnung n, F. am 1.7.1976 nicht mehr die Hofeigenschaft. Der Hofvermerk Im Grundbuch wirkte nicht Nett Nr. 9 MMFMNPIK September 1980 Die Baufirma A. errichtete auf mehreren eigenen Grundstücken Reihenhauser und auf einem Nachbargrundstück diedazugehörigen Garagen. Das Garagengrundstück ist In Abt II mit mehreren Grunddienstbarkeilen des Inhalts. eine bestimmte Stelle zur Errichtung und Unterhaltung einer Garage nutzen zu dürfen, zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des betreffenden Hausgrundstücks belastet. An den Hausgrundstücken bestellte die Firma A. für sich Erbbaurechte und verkaufte und übertrug diese Erbbaurechte unter Abtretung der jeweiligen Grunddlenstbarkeit an die Erwerber. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Umschreibung der Grunddienstbarkeit auf den jeweiligen Erbbauberechtigten zurückgewiesen. Aus den Gründen: Das zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg. 1) . 2) Es entspricht der einhelligen Auffassung In Rechtsprechung und Schrifttum, daß eine Grunddienstbarkeit nicht für sich allein auf einen anderen Berechtigten übertragen werden kann. Das hat seinen Grund in der zwingenden gesetzlichen Ausgestaltung dieser Rechtsfigur, die zu den typisierten Formen des Sachenrechts gehört und insoweit keine Änderung zuläßt. Die Grunddienstbaricelt ist Ihrem Wesen nach subjektiv dinglich. Berechtigt aus ihr ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Nach § 96 BGB ist eine Grunddienstbarkeit ( § 1018 BGB ) Bestandteil des herrschenden Grundstücks. Zwar kann sie in Wirklichkeit nicht Bestandteil Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Celle Erscheinungsdatum: 14.07.1980 Aktenzeichen: 7 WLw 26/80 Erschienen in: MittRhNotK 1980, 166-167 Normen in Titel: HöfeO § 1