1 LA 26/19

Keine Zulassung der Berufung: wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht schlüssig dargelegt • Zur Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit eines verwaltungsgerichtlichen Urteils ist darzulegen, dass wenigstens ein tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit plausiblen Gegenargumenten in Frage gestellt wird. • Bei der Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einer Erhaltung nach dem Denkmalschutzrecht ist eine objektivierte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorzunehmen; individuelle Finanzierungsnachteile des Eigentümers (z. B. fehlende Kreditfähigkeit) sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. • Der Nachweis wirtschaftlicher Unzumutbarkeit erfordert eine schlüssige Gegenüberstellung plausible Kostenschätzungen der Sanierung und nachvollziehbarer Annahmen zu möglichen Erträgen; unvollständige Gutachten, die wesentliche Nutzungsoptionen und deren Kosten-/Ertragspotenzial unberücksichtigt lassen, genügen nicht. • Kostensteigerungen, die auf unterlassener Instandhaltung beruhen, sind bei der Prüfung der Zumutbarkeit der Erhaltung nach § 7 Abs. 3 Satz 3 NDSchG regelmäßig nicht zu berücksichtigen. • Bei einem Denkmal auf einem Betriebshof kann eine wirtschaftliche Einheit mit dem übrigen Betriebsvermögen anzunehmen sein; in diesem Fall sind auch ertragsstärkere Teile oder betriebliche Erträge in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzubeziehen. Der Kläger, Eigentümer eines 1788 errichteten denkmalgeschützten Fachwerkhauses auf einem Hofgrundstück in der Gemeinde A-Stadt, beantragte 2015 eine Abbruchgenehmigung mit der Begründung, die Sanierung und der Erhalt seien wirtschaftlich unzumutbar. Er legte Gutachten und Kostenschätzungen vor, die Sanierungskosten in mehreren Varianten und erhebliche Gesamtaufwendungen ausweisen. Die Denkmalschutzbehörde lehnte den Abbruchtantrag ab und rechnete auf Basis eigener Annahmen zu Sanierungskosten, Eigenkapitalquote, Fremdkapitalzins, Steuerersparnissen, Instandhaltungs- und Ertragswerten und kam zu einem positiven Jahresüberschuss. Das Verwaltungsgericht wies die Klage des Klägers ab und begründete, die vorgelegten Berechnungen und Gutachten widerlegten nicht hinreichend die Unzumutbarkeit; insbesondere seien mögliche Wohnnutzungen des Westteils nicht bewertet und Annahmen zu Finanzierung und Steuervorteilen nicht objektiviert. Der Kläger beantragte Zulassung der Berufung, was das Oberverwaltungsgericht verweigerte. • Zulassungsmaßstab: Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO setzt ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils voraus; es muss wenigstens ein tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit plausiblen Gegenargumenten in Frage gestellt werden. • Beweis des ersten Anscheins: Der Kläger missversteht die Fallgruppe, in der Sanierung einem Neubau gleichkäme; entscheidend ist nicht der Kostenvergleich Neubau/Sanierung, sondern die Eingriffsintensität und ob die Maßnahme als Rekonstruktion zu beurteilen ist. Das Denkmalrecht erlaubt dem Eigentümer nicht, allein auf die wirtschaftlich ergiebigste Nutzung abzustellen. • Unvollständigkeit der Gutachten: Die Gutachten des Klägers behandeln nicht hinreichend die Möglichkeit und Kosten der Herrichtung des Westteils zu Wohnzwecken, obwohl dieser erhebliche Wohnfläche bietet. Ohne konkrete Kostenschätzungen hierzu sind die Ertragsannahmen unvollständig, sodass die entscheidende Erwägung des Verwaltungsgerichts, die Kosten-/Nutzenbilanz sei nicht schlüssig dargelegt, nicht entkräftet wird. • Objektivierungsgebot bei Wirtschaftlichkeitsberechnung: Bei der Ermittlung von Eigenkapitalquote, Fremdkapitalkosten und Steuerersparnissen ist eine objektivierte Betrachtung geboten; individuelle Behauptungen (z. B. fehlende Kreditfähigkeit wegen Alters) genügen nicht. Daher dürfen vom Kläger vorgebrachte überhöhte Finanzierungskosten oder niedrigere Steuersätze nicht ohne weiteres zugrunde gelegt werden. • Unterlassene Instandhaltung und Kostensteigerungen: Nach § 7 Abs. 3 Satz 3 NDSchG dürfen Mehrkosten, die durch unterlassene Erhaltungsmaßnahmen entstanden sind, nicht zuungunsten der Prüfung der Zumutbarkeit berücksichtigt werden. • Einbeziehung der Betriebsstruktur: Da das Denkmal auf einem ungeteilten Hofgrundstück steht und früher betriebliche Funktionen erfüllte, ist eine wirtschaftliche Einheit mit der Hofstelle denkbar; in diesem Fall sind auch landwirtschaftliche Erträge oder andere betriebliche Erträge in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einzubeziehen. • Veräußerungsmöglichkeiten: Der Kläger hat nicht substantiiert dargelegt, dass eine Veräußerung des Denkmals mit angemessenem Grundstück ausgeschlossen oder unzumutbar wäre; bloße Hinweise auf haushaltsrechtliche Beschränkungen der Gemeinde genügen nicht. • Folgen für das Zulassungsverfahren: Da das Zulassungsvorbringen keine der selbständig tragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts hinreichend in Frage stellt, liegen keine ernstlichen Zweifel im Sinne des Zulassungsgrundes vor. Der Zulassungsantrag des Klägers zur Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig vom 12.12.2018 wird abgelehnt; das angefochtene Urteil wird rechtskräftig. Gründe: Die vorgelegten Gutachten und Kostenschätzungen des Klägers sind unvollständig und berücksichtigen nicht mögliche Wohnnutzungen (insbesondere des Westteils) und damit nicht mögliche höhere Erträge; ferner sind die vom Kläger gewählten Finanzierungs- und Steuerannahmen nicht objektiv gerechtfertigt. Kostensteigerungen aufgrund unterlassener Instandhaltung bleiben bei der Zumutbarkeitsprüfung unberücksichtigt. Der Kläger hat damit die notwendigen, konkreten und schlüssigen Darlegungen zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht erbracht, weshalb die Abbruchgenehmigung zu Recht versagt blieb und die Kosten des Zulassungsverfahrens ihm auferlegt wurden.