1 LB 69/17

Aufhebung einer Beseitigungsverfügung nach § 54 NBauO wegen ernsthafter Sanierungsbemühungen • Eine Beseitigungsverfügung nach § 54 NBauO a.F. ist zwar zulässig, wenn ein Gebäude „im Verfall begriffen“ ist; ihre Rechtmäßigkeit ist jedoch nicht zwingend auf den Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung zu beschränken, sondern kann auch spätere, ernsthafte Erhaltungsbemühungen des Eigentümers berücksichtigen. • § 54 NBauO a.F. enthält ein prognostisches Element und verlangt neben dem Feststehen des Verfalls auch das Fehlen öffentlicher oder privater Erhaltungsinteressen; deshalb ist dem Eigentümer die Chance zu geben, den Verfall abzuwenden. • Wenn nach Überleitung einer Verfügung auf einen neuen Eigentümer dieser ernsthafte und objektiv erkennbar erfolgversprechende Maßnahmen zur Erhaltung ergreift, ist die Beseitigungsanordnung zu überprüfen und gegebenenfalls aufzuheben. • Sanierungsmaßnahmen, die auf Instandhaltung und Wiederherstellung abzielen und die äußere Gestalt sowie Substanz im Wesentlichen wahren, können die Annahme eines fortdauernden Verfalls entkräften und ggf. genehmigungsfrei oder genehmigungsfähig sein (z. B. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB; § 60 Abs. 2 Nr. 5 NBauO). Der Kläger wurde Eigentümer eines ehemaligen Landarbeiterwohnhauses, gegen das die Bauaufsichtsbehörde 2006 eine Beseitigungsverfügung nach § 54 NBauO erließ, weil das Haus seit Jahren unbewohnt und in Verfall geraten sei. Das Gebäude war bis 1988 als Denkmal geführt und 2004 wegen Substanzverlustes aus der Denkmalliste gestrichen worden. Nach mehreren Ortsbesichtigungen stellte die Behörde erhebliche Schäden fest und wies Widersprüche zurück; das ursprünglich laufende Klageverfahren ruhte und wurde mit Eigentumsübertragung fortgesetzt. Ab 2013 nahm der Kläger Sanierungsarbeiten vor, woraufhin die Behörde Baueinstellung und Versiegelung anordnete; streitig war, ob die früheren Feststellungen zum Verfallszustand weiterhin gelten oder die zwischenzeitlichen Instandsetzungsmaßnahmen die Beseitigungsverfügung entkräften. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; in der Berufungsinstanz hob das Oberverwaltungsgericht die Verfügung auf. • Rechtliche Grundlage: § 54 NBauO a.F. (jetzt § 79 Abs. 3 NBauO n.F.) erlaubt Eingreifen, wenn ein Gebäude ungenutzt und "im Verfall begriffen" ist; die Vorschrift schützt auch die Eigentumsgarantie, weshalb neben dem Verfallsbefund auch das Fehlen von Erhaltungsinteressen zu prüfen ist. • Zeitpunkt der Beurteilung: Zwar lag 2006 der Verfall im Sinne der Vorschrift vor; der Senat betont jedoch, dass die Anordnung auf dieser Grundlage bis zur letzten mündlichen Verhandlung "unter Kontrolle" zu halten ist, weil Eigentümern Gelegenheit zur Abwendung des Verfalls gegeben werden muss, insbesondere nach Überleitung auf einen neuen Eigentümer. • Erhaltungsbemühungen: Der Kläger hat nach Übernahme des Grundstücks ernsthafte, objektiv erkennbare und erfolgversprechende Maßnahmen zur Instandsetzung durchgeführt (Verschluss von Mauerwerkslücken, Dachreparaturen, neue Innenausstattung, Bad, Elektroinstallation). Fotodokumentation und ein Kurzgutachten 2016 belegen Tragfähigkeit der Substanz und keine Einsturzgefahr. • Rechtswidrigkeit der Arbeiten: Die vom Beklagten vorgebrachte Rüge, die Arbeiten seien rechtswidrig und dürften daher nicht berücksichtigt werden, wurde verworfen, weil die Möglichkeit bestand, die Maßnahmen im Einklang mit materiellem und formellem Baurecht durchzuführen, und teilweise Genehmigungsfreiheit (z. B. § 60 Abs. 2 Nr. 5 NBauO) ernstlich in Betracht stand. • Planungsrechtliche Bewertung: Die äußere Gestalt, Kubatur und Materialien blieben im Wesentlichen erhalten, so dass ein öffentliches Erhaltungsinteresse bzw. eine privilegierte Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht von vornherein ausgeschlossen ist; der Gestaltwert kann weiterhin erreicht werden. • Folgerung für die Anordnung: Wegen der erkennbaren und erfolgreichen Erhaltungsbemühungen des Klägers besteht der Verfall nicht mehr in einem die Beseitigung rechtfertigenden Maße; daher sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Verfügung nicht mehr erfüllt. • Verfahrensrechtliche Nebenentscheidungen: Die Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und §§ 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO; Revision nicht zugelassen. Die Berufung des Klägers ist erfolgreich; das Oberverwaltungsgericht hebt die Beseitigungsverfügung des Beklagten vom 1. Februar 2006 (in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 25. Juli 2006 und des Schreibens vom 17. Juli 2013) auf, weil die Voraussetzungen des § 54 NBauO a.F. nicht fortbestehen. Maßgeblich war, dass der neue Eigentümer nach Überleitung ernsthafte und objektiv erkennbare Maßnahmen zur Sicherung und Wiederherstellung der Bausubstanz ergriffen hat und die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen erhalten blieb, so dass weder ein fortdauerndes öffentliches noch privates Erhaltungsinteresse ein Beseitigungsgebot rechtfertigt. Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, die Revision wurde nicht zugelassen.