1 KN 1/07

Unwirksamkeit einer Entwicklungssatzung mangels erhöhten Wohnstättenbedarfs • Eine städtebauliche Entwicklungssatzung ist nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB erfüllt sind. • Ein "erhöhter Bedarf an Wohnstätten" i.S. des § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB erfordert einen längerfristigen und strukturellen Nachfrageüberhang, der durch Prognosen in methodisch einwandfreier Weise zu belegen ist. • Bei fehlendem erhöhtem Wohnstättenbedarf scheidet die Anwendung des besonderen Instruments der Entwicklungsmaßnahme aus; weitere Abwägungsfragen und Sozialplanpflichten bleiben dann ohne entscheidungserhebliche Relevanz. Der 78-jährige Antragsteller ist Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen und einer Hofstelle im Geltungsbereich der von der Stadt Dannenberg beschlossenen städtebaulichen Entwicklungssatzung für das Gebiet „B.“. Die Stadt verfolgte mit der Maßnahme die kurzfristige Bereitstellung von Wohnbauflächen und stützte sich auf vorbereitende Untersuchungen eines Büros (BauGrund) aus 2001 und einen ergänzenden Bericht 2002. Ursprünglich sollten rund 531 Wohneinheiten geplant werden; die genehmigte, eingeschränkte Fassung umfasst noch etwa 300 Wohneinheiten. Der Antragsteller rügt, die rechtlichen Voraussetzungen des § 165 BauGB lägen nicht vor, insbesondere fehle ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten und seine Hofstelle werde existenziell beeinträchtigt; außerdem sei das Gebiet hochwassergefährdet. Die Stadt hält die Voraussetzungen für erfüllt, verweist auf die Untersuchungsberichte und bietet ggf. einen Grundstückserwerb bzw. Tausch an; ein Sozialplan sei nicht vorgelegt, die Stadt sieht aber Möglichkeiten, Nachteile zu mildern. • Zulässigkeit: Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet entschieden worden. • Materielle Prüfung § 165 BauGB: Entwicklungssatzungen sind nach § 165 Abs. 3 BauGB an Voraussetzungen gebunden, darunter das Erfordernis, dass das Wohl der Allgemeinheit die Maßnahme verlangt, namentlich zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). • Rechtsmaßstab zum erhöhten Bedarf: Das Bundesverwaltungsgericht verlangt für einen erhöhten Bedarf eine längerfristige, strukturelle Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt und eine städtebauliche Gesamtmaßnahme i.S.d. §§ 165 ff. BauGB rechtfertigt; die Feststellung stützt sich auf prognostische Bewertungen, die methodisch einwandfrei zu erarbeiten sind. • Anwendung auf den Streitfall: Die vorbereitenden Untersuchungen und die ergänzende Prognose sahen zunächst 531 Wohneinheiten vor; die genehmigte Fassung reduziert den Umfang auf etwa 300 Einheiten. Die zugrundeliegende Bevölkerungsprognose weist nur geringe Zuwächse (insgesamt +8 bis +91 je nach Modell) und ab 2010 wieder rückläufige Werte auf, die tatsächliche Entwicklung liegt hinter den Prognosen zurück. Damit fehlt der nach § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB erforderliche erhöhte Bedarf an Wohnstätten. • Bewertung der Wohnungsbedarfsberechnung: Die dargestellten Jahresbedarfszahlen zeigen nach 1997 nur geringe Werte (z. B. 23–29 Einheiten) und teils negative Zahlen; ein erheblicher Nachholbedarf 1997 wurde nicht ausreichend belegt. Die Prognosen und Bedarfszahlen genügen nicht der geforderten Überzeugung, dass ein struktureller, mittelfristig wirksamer Angebotsdefizit besteht. • Folgen: Fehlt der erhöhte Wohnstättenbedarf, ist das Instrument der Entwicklungssatzung nicht anwendbar. Eine weitergehende Prüfung der Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB oder des Sozialplans (§ 180 BauGB) erübrigt sich für die Rechtswirksamkeit der Satzung. • Ergebnis der Rechtsanwendung: Die Entwicklungssatzung ist materiell-rechtlich unwirksam, weil § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht erfüllt ist; die Stadt hätte das normale Bauleitplanverfahren bzw. andere Instrumente nutzen müssen. Der Antragsteller hat überwiegend obsiegt. Die städtebauliche Entwicklungssatzung für das Gebiet „B.“ wurde für unwirksam erklärt, weil der erforderliche erhöhte Bedarf an Wohnstätten nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht festgestellt werden kann. Die vorgelegten Prognosen und Bedarfsberechnungen tragen nicht die Annahme eines längerfristigen und strukturellen Nachfrageüberhangs, der die Anwendung des besonderen Entwicklungsrechts rechtfertigen würde. Damit war die Stadt nicht berechtigt, die Entwicklungsmaßnahme in der beschlossenen Form zu erlassen; weitergehende Abwägungs- und Sozialplanfragen spielen für die Unwirksamkeit keine entscheidende Rolle. Der Antragsteller bleibt damit in seinen Rechten gegenüber der Satzung geschützt; die Gemeinde kann jedoch alternative planungsrechtliche Maßnahmen (z.B. Bebauungspläne, Grundstückserwerb, Tauschlösungen) prüfen und gegebenenfalls nach sorgfältiger, methodisch einwandfreier Bedarfsermittlung neu planen.