1 ME 303/03

Aufhebung von Mietverhältnissen nach § 182 BauGB: Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum erst bei Beendigung erforderlich • Die Gemeinde kann nach § 182 Abs.1 BauGB ein Mietverhältnis aufheben, ohne dass Ersatzwohnraum zum Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung bereits konkret und rechtlich gesichert vorliegt. • Ersatzwohnraum muss gemäß § 182 Abs.2 BauGB erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung stehen; die Prüfung durch die Gemeinde kann entsprechend vorab erfolgen und ist vom jeweiligen Wohnungsmarkt abhängig. • Die Möglichkeit der Verweisung auf eine eigene leerstehende Wohnung des Mieters ist im summarischen Rechtsschutzverfahren zulässig; wer selbst Eigentümer angemessenen Ersatzwohnraums ist, kann nicht auf öffentlichen Ersatz bestehen. Der Antragsteller bewohnt eine Dreizimmerwohnung in einer Wohnanlage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Der Eigentümer der Wohnanlage beantragte die Aufhebung der Mietverhältnisse nach § 182 BauGB; die Gemeinde hob das Mietverhältnis des Antragstellers mit Wirkung zum 30.11.2003 und ordnete sofortige Vollziehung an. Als Ersatzwohnraum benannte die Gemeinde eine vom Antragsteller erworbene, derzeit leerstehende Zweizimmerwohnung. Der Antragsteller legte Widerspruch ein und beantragte vorläufigen Rechtsschutz; das Verwaltungsgericht ordnete aufschiebende Wirkung an. Die Gemeinde legte Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht ein. Streitpunkt war insbesondere, ob Ersatzwohnraum bereits zum Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung konkret und rechtlich gesichert vorhanden sein muss. • Rechtsgrundlage und Wortlaut: Nach § 182 Abs.1 BauGB kann die Gemeinde auf Antrag des Eigentümers Mietverhältnisse in Sanierungsgebieten mit einer Frist von sechs Monaten aufheben, wenn die Sanierungsziele dies erfordern; § 182 Abs.2 BauGB verlangt, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. • Auslegung der Vorschrift: Der Gesetzeswortlaut verlangt die Verfügbarkeit des Ersatzwohnraums im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, nicht hingegen bereits zum Zeitpunkt der Erlassung der Aufhebungsverfügung; damit ist eine abschließende rechtliche Sicherung des Ersatzwohnraums vor Erlass nicht erforderlich. • Marktgebundene Anforderungen: Welche Sicherstellungen vorab erforderlich sind, hängt von den örtlichen Marktverhältnissen ab; bei leerem Markt darf die Gemeinde konkrete Angebote nachweisen, bei Mietermarkt genügt die Möglichkeit, dass angemessene Wohnungen verfügbar sind. • Schutz des Mieters und Vollstreckung: Der Mieter ist nicht schutzlos gestellt, weil er im Vollstreckungsverfahren geltend machen kann, dass zum Beendigungszeitpunkt kein angemessener Ersatzwohnraum vorhanden ist; dies rechtfertigt keine Vorverlegung des Sicherungszeitpunkts auf den Erlasszeitpunkt. • Keine Vorrangstellung des Zivilrechts: Die Vorschriften des BauGB regeln die Aufhebung hoheitlich und eigenständig; ein zivilrechtlicher Kündigungsvorrang besteht nicht und eine kürzere Aufhebungsfrist ist durch das Ersatzwohnraumrecht ausgeglichen. • Verweisung auf eigene Ersatzwohnung: Im summarischen Verfahren darf die Gemeinde den Mieter auf eine von ihm selbst erworbene, leerstehende Wohnung verweisen; wer selbst Eigentümer angemessenen Ersatzwohnraums ist, kann nicht auf Bereitstellung öffentlichen Ersatzes bestehen. • Prozesskostenhilfe: Dem Antragsteller war für das gerichtliche Verfahren Prozesskostenhilfe zu gewähren gemäß § 166 VwGO i.V.m. § 119 Abs.1 Satz 2 ZPO. Die Beschwerde der Gemeinde ist erfolgreich; die Anordnung des Verwaltungsgerichts, mit der aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gewährt wurde, wurde aufgehoben. Die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.11.2003 gemäß § 182 BauGB ist rechtmäßig, weil das Gesetz lediglich verlangt, dass angemessener Ersatzwohnraum zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden sein muss, nicht bereits zum Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung. Die Verweisung des Mieters auf seine eigene leerstehende Zweizimmerwohnung als Ersatzwohnung ist im summarischen Rechtsschutzverfahren akzeptabel. Dem Antragsteller wurde Prozesskostenhilfe gewährt; im Vollstreckungsverfahren bleibt ihm die Möglichkeit, das Fehlen geeigneten Ersatzwohnraums zum Beendigungszeitpunkt geltend zu machen.