13 L 2862/00

Kein Grundsteuererlass bei vertretbarer Pachtminderung und werterhaltenden Aufwendungen • Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG setzt voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. • Bei vermieteten oder verpachteten bebauten Grundstücken ist als normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete maßgeblich; bei erheblichen Schwankungen der Pachteinnahmen kann ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichspacht erforderlich sein. • Eine Minderung des Rohertrags ist vom Eigentümer zu vertreten, wenn sie durch vertragliche Gestaltungen und durch wirtschaftliche Entscheidungen, die dem Eigentümer zugerechnet werden können (z. B. Bildung von Rücklagen, Durchführung von Instandhaltungen durch die Pächterin), verursacht oder vermeidbar gewesen ist. Mehrere Eigentümer hatten Eigentumswohnungen und weitere Einrichtungen in einem Hotelkomplex verpachtet. Die Pachtverträge enthielten eine Klausel, die den Pachtzins bei Unterschreitung eines Jahresüberschusses der Pächterin von 10 % des Stammkapitals absenkte. 1993 sank die Belegung und die Umsätze der Betreiber-GmbH deutlich, woraufhin die Pachtzahlungen stark gekürzt wurden. Die Kläger beantragten für 1993 einen Teilerlass der Grundsteuer; die Behörde lehnte ab mit der Begründung, die Ertragsminderung sei von den Eigentümern zu vertreten. Das Verwaltungsgericht wies die Klagen ab; das Oberverwaltungsgericht hielt die Berufung für unbegründet. Die Parteien stritten insbesondere über die Bemessungsgrundlage des normalen Rohertrags und die Frage, ob die Kläger die Minderung zu vertreten hätten. • Rechtsgrundlage ist § 33 GrStG: Erlass nur bei über 20%iger Minderung des normalen Rohertrags und Nichtvertretenmüssen des Steuerschuldners. • Normaler Rohertrag bei nach dem Sachwertverfahren bewerteten bebauten Grundstücken ist die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete; in der Regel entspricht die zu Beginn erzielte Miete der üblichen Jahresrohmiete, bei Schwankungen ist gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten erforderlich. • Die vereinbarte Sollpacht von 3.000 DM konnte nicht als Maßstab dienen, weil die Pachtzahlungen historisch stark schwankten und die Pachtermäßigungsklausel zu wiederholten Abweichungen geführt hatte; daher wäre zur Ermittlung des üblichen Rohertrags ein Gutachten nötig. • Unabhängig von der Höhe der Minderung scheiterte der Erlass daran, dass die Kläger die Minderung zu vertreten haben. Maßstab ist, ob die Minderung dem Eigentümer zurechenbar ist oder durch zumutbare Maßnahmen hätte verhindert werden können. • Die Vertragsgestaltung (umsatzabhängige Pachtklausel) ist zwar kausal für die Minderung, doch es müssen weitere zurechenbare Umstände hinzutreten; solche liegen vor, weil die Kläger durch Personenidentität und wirtschaftliche Gestaltung Einfluss auf die Betriebsführung der Pächterin hatten. • Die Betreiber-GmbH erbrachte erhebliche Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen, die wirtschaftlich den Eigentümern zugutekamen, zudem wurden große Rücklagen gebildet; diese wert- und werterhaltenden Maßnahmen zulasten der Pachtzinseinnahmen sind dem Grundeigentümer zuzurechnen. • Nach der Gesamtschau haben die Kläger vorrangig Instandhaltungen und Rücklagenbildung zulasten der Pachtzahlungen betrieben; damit tragen sie das Risiko der Pachtminderung und können keinen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG beanspruchen. Die Berufungen werden zurückgewiesen; den Klägern steht für 1993 kein Teilerlass der Grundsteuer zu. Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG ist ausgeschlossen, weil die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten haben. Die Pachtminderung resultierte zwar aus der vertraglichen Umsatzabhängigkeit der Pacht, ergänzend aber aus wirtschaftlichen Entscheidungen und der Geschäftsführung der Pächterin, die den Klägern zurechenbar sind (insbesondere erhebliche Instandhaltungsaufwendungen und Rücklagenbildung zugunsten der Werterhaltung). Damit können die Kläger nicht die Einziehung der ungekürzten Grundsteuer mit dem Hinweis auf Ertragsverlust geltend machen; auch ein Hilfsersuchen um Neubescheidung ist unbegründet, weil die Sache spruchreif ist.