1 OA 1861/01

Streitwertbemessung bei Rücknahme von Bauvorbescheid: Aufschlag für betreutes Wohnen (Seniorenresidenz) • Der Streitwert für die Rücknahme eines Bauvorbescheids bemisst sich wie bei einer Verpflichtungsklage auf Erteilung des Vorbescheids. • Änderungen der Nutzungsabsicht vor Erteilung des Bauvorbescheids sind bei der Streitwertbemessung zu berücksichtigen. • Bei betreutem Wohnen/Seniorenresidenz ist das Klägerinteresse als gewerbliche Nutzung zu bewerten, sodass ein Aufschlag von 50 % auf den regelmäßig anzunehmenden Wert vorzunehmen ist. Die Klägerin beantragte einen Bauvorbescheid für ein Wohnprojekt in H.; die ursprüngliche Anfrage sah bis zu 117 Appartements und im Erdgeschoss gewerbliche Nutzung vor. Im Verfahrensverlauf änderte die Klägerin die Planung durch Schreiben, so dass schließlich 71 Wohneinheiten mit insgesamt ca. 4.620 m2 Wohnfläche vorgesehen waren. Die Nutzungsabsicht wurde konkretisiert als Seniorenresidenz in Form von betreutem Wohnen in allen vier Geschossen. Die Behörde erließ am 4. April 1995 einen Bauvorbescheid, der später zurückgenommen wurde. Streitgegenstand ist die Bemessung des Streitwerts für die Rücknahme des Bauvorbescheids; die Frage war, welcher Wert zugrunde zu legen sei und ob die Nutzung als betreute Seniorenresidenz als gewerbliche Tätigkeit zu werten ist. • Grundsatz: Der Streitwert für die Rücknahme eines Bauvorbescheids entspricht demjenigen, der bei einer Verpflichtungsklage auf Erteilung des Vorbescheids anzunehmen wäre (maßgeblich ist das Interesse des Klägers gemäß § 13 Abs.1 S.1 GKG). • Feststellung des maßgeblichen Vorhabens: Die ursprüngliche Planung (bis zu 117 Appartements, teilweise gewerbliche Erdgeschossnutzung) änderte sich durch spätere Erklärungen der Klägerin. Entscheidend war das Fax vom 6. März 1995, wonach nun 71 Wohneinheiten als betreutes Wohnen vorgesehen waren. • Wirtschaftliches Interesse und Nutzungsart: Bei betreutem Wohnen/Seniorenresidenz ist nicht die bauplanungsrechtliche Einordnung (reines Wohnen) entscheidend, sondern das wirtschaftliche Interesse des Klägers. Das Betreiben einer Seniorenresidenz stellt nach Auffassung des Gerichts eine gewerbliche Tätigkeit dar, bei der höhere Einnahmen zu erzielen sind als bei reinem Wohnungsverkauf oder -vermietung. • Streitwertermittlung: Für die 71 Einheiten ist der Basiswert je Einheit heranzuziehen; aufgrund der gewerblichen Nutzungsart war gemäß den regelmäßig anzunehmenden Streitwertmaßstäben ein Aufschlag von 50 % vorzunehmen, woraus sich der im Tenor genannte Betrag ergab. Die Streitwertbeschwerde war insoweit begründet, als die tatsächliche maßgebliche Planung 71 Wohneinheiten als betreutes Wohnen (Seniorenresidenz) zum Gegenstand des Verwaltungsverfahrens hatte. Für die Streitwertermittlung ist daher von 71 Einheiten auszugehen, wobei betreutes Wohnen aus wirtschaftlicher Sicht als gewerbliche Nutzung zu werten ist und ein Aufschlag von 50 % zu berücksichtigen ist. Aufgrund dessen wurde der Streitwert entsprechend festgesetzt (71 Einheiten × Basiswert mit 50 % Aufschlag). Damit ist das Interesse der Klägerin am Erfolg des Verfahrens als höherwertig zu beurteilen und die Streitwertfestsetzung der Vorinstanz nur teilweise zu bestätigen und anzupassen.