8 L 1568/00

Unvollständige Erschließung mindert Verkehrswert bei gebührenrelevanter Wertermittlung • Bei der Bemessung gebührenrelevanter Teilgebühren nach dem Verkehrswert sind alle zum Wertermittlungsstichtag bestehenden rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen. • Der tatsächliche Erschließungszustand eines Grundstücks ist ein verkehrswertbeeinflussendes Merkmal und mindert den Verkehrswert, wenn die Erschließung unvollständig ist. • Ob die Erschließung durch die Gemeinde oder einen privaten Erschließungsträger erfolgt, ist für die Berücksichtigung des tatsächlichen Erschließungszustands als Wertermittlungsmerkmal unerheblich; bei privater Erschließung tritt das privatrechtliche Entgelt an die Stelle öffentlicher Beiträge. • Ein vertraglicher Anspruch auf vollständige Herstellung der Erschließung erhöht den Verkehrswert zwar, führt aber wegen Durchsetzbarkeitsrisiken und eingeschränkter Nutzbarkeit nicht zum vollen Wert bereits fertiggestellter Erschließung. • Berufung ist nicht zuzulassen, wenn die Berufungsgründe nicht substantiiert dargelegt oder die Fragen keine grundsätzliche Bedeutung haben (§ 124 VwGO). Der Kläger begehrt die Aufhebung eines Widerspruchsbescheids, mit dem die Beklagte die vom Kläger erhobenen Vermessungsgebühren wegen unvollständiger Erschließung der vermessenen Grundstücke herabgesetzt hat. Die Vermessungsarbeiten wurden beendet, als die wegemäßige Erschließung nur zu etwa 25 % fertiggestellt war. Der Kläger vertritt, die Grundstücke seien bereits baureifes Land gewesen und der maßgebliche Verkehrswert entspreche dem Bodenrichtwert, der Erschließungs- und Kanalbaubeiträge einschließt. Die Beklagte setzte die Teilgebühr A nach der Summe der Verkehrswerte der neu gebildeten Flurstücke an und nahm einen Abschlag vor, weil die Erschließung unvollständig war. Streitgegenstand ist, ob der tatsächliche Erschließungszustand bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist und ob ein privater Erschließungsträger dies ausschließt. • Anwendbare Normen: § 194 BauGB; §§ 3, 4, 5 WertV; Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen; § 9 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz; § 124 VwGO. • Grundsatz: Verkehrswert ist der fiktive Preis, der nach den rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten im Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB, WertV). • Zu berücksichtigende Merkmale: Der Entwicklungs- und Erschließungszustand, Beitrags- und abgabenrechtliche Verhältnisse sowie weitere verkehrswertbeeinflussende Tatsachen sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen (§§ 3, 4, 5 WertV). • Tatsächlicher Erschließungszustand: Die unvollständige Erschließung stellt ein wertminderndes, tatsächliches Merkmal dar und ist daher bei Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen; dies gilt auch, wenn die Erschließung durch einen privaten Erschließungsträger erfolgt, weil dessen Kosten auf Käufer umgelegt werden können. • Vertragliche Anspruchslage: Bestehende vertragliche Ansprüche auf Fertigstellung erhöhen zwar den Wert, erreichen aber nicht den Verkehrswert voll erschlossener Grundstücke wegen Durchsetzbarkeitsrisiken und eingeschränkter Nutzbarkeit bis zur Fertigstellung. • Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Ein Bodenrichtwert, der Erschließungsbeiträge einschließt, darf nicht ungeprüft der Wertermittlung zugrunde gelegt werden, wenn die tatsächliche Erschließung unvollständig ist; daher ist bei 25 % Fertigstellung ein Abschlag vorzunehmen. • Prozessrechtlich: Die vom Kläger geltend gemachten Zulassungsgründe für die Berufung (§ 124 VwGO) sind nicht substantiiert dargelegt und haben keine grundsätzliche Bedeutung, sodass die Berufung nicht zuzulassen ist. Der Zulassungsantrag zur Berufung hat keinen Erfolg; das Verwaltungsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen. Die Teilgebühr A ist nach dem verminderten Verkehrswert zu bemessen, weil die Erschließung der Grundstücke bei Abschluss der Vermessungsarbeiten nur zu etwa 25 % fertiggestellt war und dieser tatsächliche Erschließungszustand den Verkehrswert mindert. Maßgeblich sind die zum Wertermittlungsstichtag bestehenden rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Umstände (§ 194 BauGB, WertV). Eine von der Gemeinde abweichende Behandlung bei privater Erschließung ist nicht geboten, da die Kosten auf die Käufer durchschlagen und das tatsächliche Erschließungsniveau den Wert beeinflusst. Die Berufung wurde nicht zugelassen, weil die vom Kläger vorgebrachten Zulassungsgründe nicht ausreichend dargetan wurden und keine grundsätzliche Bedeutung der Sache vorliegt.