9 S 156/19 – Bürgerliches Recht

Auf die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Mettmann, 22 C 100/19, vom 07.08.2019 wird dieses abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.000 € nebst Zinsen i.H.v. 9 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.01.2019 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Der Beklagte ist gewerblicher Mieter einer Immobilie der Klägerin. Mit Schreiben vom 10.12.2018 erteilte die Klägerin dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 für die Positionen Grundabgaben Kreis N und Versicherung i.H.v. 15.656,57 € netto zzgl. 19 % Mehrwertsteuer, entsprechend 18.631,32 €. Hierauf zahlte der Beklagte 17.631,32 €. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass der Beklagte auch bei öffentlichen Abgaben und Versicherungsleistungen verpflichtet sei, Umsatzsteuer an ihn zu zahlen. Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sei nach § 4 Nr. 12 UStG zwar grundsätzlich umsatzsteuerfrei, der Vermieter könne jedoch gemäß § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, was sie getan habe. § 3 UStG und Nr. 3.10. des Umsatzsteuer - Anwendungserlasses stünden dem nicht entgegen, vielmehr würden Nebenkosten das Schicksal der Hauptleistung teilen. Ein Vermieter würde Nebenkosten nicht im Namen und für Rechnung des Mieters verauslagen, sondern sei selbst zahlungsverpflichtet, so dass es sich um zu versteuernde Nebenleistungen handele. Der Beklagte könne die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen, was der Beklagte auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung bereits getan habe. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.000 € nebst Zinsen zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, gemäß § 3 UStG unterlägen öffentliche Abgaben und Versicherungsleistungen nicht der Umsatzsteuerpflicht. Der Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung mit einem behaupteten Erstattungsanspruch i.H.v. 4.672,14 € erklärt. Diesen Betrag habe er aufwenden müssen, weil ein Defekt einer Brandmeldeanlage zu drei nicht notwendigen Feuerwehreinsätzen geführt habe, für die er diesen Betrag habe aufwenden müssen. Die Beklagte sei zur Wartung der Feuermeldeanlage verpflichtet gewesen, sei dieser Verpflichtung jedoch nicht nachgekommen. Hinsichtlich der Hilfsaufrechnung hat die Klägerin Ansprüche mit der Begründung zurückgewiesen, dass zu dem Zeitpunkt, als die Fehlalarme erfolgt seien, der Beklagte noch gar nicht Mieter, sondern nur Untermieter gewesen sei, so dass vertragliche Beziehungen mit ihr nicht bestanden hätten. Im Übrigen sei die Brandmeldeanlage durch die damalige Hauptmieterin ohne ihr Wissen eingebaut worden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zahlung von Mehrwertsteuer zu. Die Parteien hätten im Mietvertrag lediglich hinsichtlich des Mietzinses vereinbart, dass dieser zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten sei. Eine entsprechende Regelung sei im Hinblick auf die Nebenkosten jedoch nicht getroffen worden. Der Anspruch ergebe sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, da die Umlage der Mehrwertsteuer auf den Mieter nur zulässig sei, wenn der Vermieter selbst eine entsprechende Steuer zahlen müsse. Das sei hier jedoch nicht der Fall. Bei den Versicherungsverträgen sei die Versicherungssteuer bereits enthalten und Steuern bzw. Abgaben unterlägen ohnehin nicht der Umsatzsteuer. Insoweit handele es sich auch nicht um eine eigene Leistung der Klägerin, auf die eine Umsatzsteuer entfallen könne. Die Kosten für die Versicherungen und Grundabgaben würden lediglich an den Beklagten weitergeleitet. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie unter Abänderung des angefochtenen Urteils beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 1.000 € nebst Zinsen zu verurteilen. Es komme umsatzsteuerrechtlich nicht darauf an, ob jemand selbst Umsatzsteuer schulde. Ein Entgelt im Sinne von § 10 Abs. 1 S. 2 UStG sei alles, was der Leistungsempfänger aufwenden müsse, um die Leistung zu erhalten. Das gelte im Falle der zulässigen und anerkannten Option gemäß § 9 UStG auch für Nebenkosten bei der Vermietung von Grundstücken und zwar gerade auch für Grundsteuern und Versicherungen. Die Nebenleistung teile umsatzsteuerrechtlich das Schicksal der Hauptleistung. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Mangels einer Vereinbarung über die Umlage von Umsatzsteuer auf den Gebäudeversicherungsbeitrag und die Grundsteuer bestehe kein Anspruch auf Zahlung des klageweise geltend gemachten Betrages. Von einer weiteren Sachverhaltsdarstellung wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1.000 € nebst Zinsen i.H.v. 9 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.01.2019 zu. Dieser Anspruch ist auch nicht aufgrund der erklärten Hilfsaufrechnung erloschen. 1. Anspruch auf Zahlung von 1.000 € nebst Zinsen Der Beklagte ist gemäß § 535 S. 2 BGB i.V.m. Ziff. 6 i.V.m. Ziff. 4.1 des Mietvertrages verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen und zwar einschließlich der streitgegenständlichen Mehrwertsteuer. Zwar wurde die Verpflichtung zur Zahlung der jeweils gültigen Umsatzsteuer in Ziff. 4.1 des Mietvertrages nur für den (Netto-)Mietzins selbst geregelt, nicht jedoch für die Nebenkosten. Hat ein Vermieter jedoch vor Abschluss des Mietvertrages, wie hier, für die Mehrwertsteuer optiert, gilt das bei Vermietung von Gewerberäumen im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Nebenkosten und zwar für alle Nebenkosten, unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern belastet sind, wie z.B. Versicherungsbeiträge, oder ob solche Vorsteuern nicht anfallen, etwa bei öffentlichen Lasten; es widerspräche nämlich dem Zweck der Abwälzung, wenn der Vermieter den Steueranteil hierauf zu tragen hätte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 – 10 U 207/94 –, juris; LG Hamburg, Urteil vom 23.01.1998 – 311 S 165/97 DWW 1998,119; K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl. 2018, Betriebskosten, Rn. 789,791). Es handelt sich nicht um durchlaufende Posten i.S. von § 10 Abs. 1 S. 5 UStG, sondern um Entgelt nach § 10 Abs.1 S. 2 UStG („alles was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten“). Auf die Bezeichnung kommt es dabei nicht an. Um durchlaufende Posten würde es sich nur dann handeln, wenn der Unternehmer, der die Beträge vereinnahmt und verauslagt, im Zahlungsverkehr lediglich die Funktion einer Mittelsperson ausüben würde, ohne selbst einen Anspruch auf den Betrag gegen den Leistenden zu haben und auch nicht zur Leistung an den Empfänger verpflichtet zu sein (so wörtlich Umsatzsteuerrichtlinien 1996, Anmerkung 152). Die Klägerin als Vermieterin schuldet aber selbst Dritten die von ihr in Rechnung gestellten Nebenkosten; die Abrechnung über Betriebskosten stellt keine solche über Fremdvermögen dar (LG Hamburg, Urteil vom 23.01.1998 – 311 S 165/97 DWW 1998,119). Für eine einheitliche Betrachtung spricht auch, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Nebenkosten Teil der Miete sind und sich beispielsweise die Minderung nach der Bruttomiete errechnet. Daraus folgt, dass unabhängig davon, ob Nebenkosten überhaupt nicht mit Umsatzsteuer belastet sind (z.B. Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7% (Wasser) oder mit dem vollen Umsatzsteuersatz: Auf den Gesamtbetrag der umgelegten Nebenkosten entfallen z.Z.19% Umsatzsteuer (vgl. Schmid: Miete und Umsatzsteuer in NZM 1999, 292, Rdn. IV 2.). Eine Option nur für einzelne unselbständige Bestandteile einer einheitlichen Leistung oder für einzelne Nebenleistungen ist dagegen grundsätzlich nicht möglich. Gleiches ergibt sich auch aus der Verfügung der Oberfinanzdirektion Köln unter Bezugnahme auf § 10 Abs. 1 S. 2 UStG (Anl. K1 des Schriftsatzes vom 09.10.2019, Bl. 101 ff. GA). Entgegen der Auffassung des Beklagten und der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichtes (Urteil vom 17. November 2000 – 4 U 146/99 –, juris) kann somit auch zwischen einzelnen Nebenkosten nicht differenziert werden. Denn die Kosten für Versicherung und Grundabgaben werden nicht lediglich an den Beklagten weitergeleitet. Vielmehr handelt es sich um eigene Kosten der Klägerin. 2. Hilfsaufrechnung Der Anspruch ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung erloschen. Der Beklagte hat erstinstanzlich lediglich vorgetragen, dass es im Jahr 2015 zu drei Fehlalarmmeldungen an die zuständige Feuerwehr gekommen sei. Zu diesem Zeitpunkt sei er Untermieter der Firma I GmbH gewesen, die seinerseits Mieterin des streitgegenständlichen Gewerbeobjektes gewesen sei. Für die Einsätze der Feuerwehr habe er im Jahr 2018 insgesamt 4.672,14 € aufgewandt. Die Verpflichtung zur Wartung sei bei der Klägerin verblieben. Aufgrund der fehlenden Wartung sei der Schaden entstanden. Dieser Vortrag war jedoch nicht hinreichend substantiiert, da es bereits an Vortrag dazu fehlte, weshalb der Beklagte verpflichtet gewesen sein sollte, für Einsätze der Feuerwehr im Jahr 2015 zu zahlen. Des Weiteren fehlte es an konkretem Vortrag dazu, weshalb ein Zusammenhang zwischen der fehlenden Wartung und den Einsätzen der Feuerwehr bestehen soll sowie dazu, dass die Brandmeldeanlage durch die damalige Hauptmieterin ohne Wissen der Klägerin in das Mietobjekt eingebaut worden sein soll. Jedenfalls hatte der Beklagte für seine von der Klägerin bestrittene Behauptung, diese sei zur Wartung verpflichtet gewesen, keinen Beweis angeboten. Hierzu verhält sich die Berufungsbegründung mit Ausnahme der Bezugnahme auf das gesamte erstinstanzliche Vorbringen nicht. 3. Zinsanspruch Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB. III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war zuzulassen (§ 543 I Nr. 1, II ZPO), da Belange der Rechtsfortbildung und der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erfordern. Streitwert für die Berufungsinstanz: 2.000 € (§ 45 Abs. 3 GKG)