9 S 237/16 – Bürgerliches Recht

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 23.11.2016 (Az. 98 C 183/16) aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen vorbehalten bleibt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. G r ü n d e : I. Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Wuppertal, die Beklagte ist deren Mieterin. Mit Schreiben der C GmbH vom 25.11.2015 (Bl. 15) begehrte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der „Grundmiete“ (Kaltmiete) von bisher 378,36 € auf 431,14 € aufgrund einer Vergleichsmiete von 5,85 €/qm. In dem Schreiben wurden drei Vergleichswohnungen bezeichnet, bei denen jeweils die Merkmale „Zimmerzahl, Wohnungsgröße, Baujahr, Fenster, Wärmedämmung, Innen-WC, Warmwasseranschluss in Küche, Klingelanlage“ vergleichbar seien. Dazu wurden jeweils die Miete pro qm, die Adresse, die Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort) und die Größe der Vergleichswohnungen konkret bezeichnet. Mit der Klage begehrt die Klägerin die Verurteilung zur Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Klage sei bereits nicht zulässig. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 3 BGB sei nicht eingehalten worden. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die Zurückverweisung an das Amtsgericht begehrt, hilfsweise ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgt. Von einer weiteren Sachverhaltsdarstellung wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. Die Berufung ist zulässig. Die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags (BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZB 4/16). Die Berufung hat in der Sache insoweit Erfolg, dass das Verfahren an das Amtsgericht zurückzuverweisen ist (§ 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Das Amtsgericht hat die Zulässigkeit der Klage zu Unrecht verneint. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB wurde eingehalten. Das Mieterhöhungsverlangen datiert auf den 25.11.2015. Bei einem Zugang noch im November 2015 endete die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB mit dem Januar 2016 und die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB mit dem April 2016. Die Klage wurde zwar erst am 21.07.2016 zugestellt (Bl. 22). Es ist aber gleichwohl von einer Klagezustellung „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO auszugehen, der auch bei der Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB Anwendung findet (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., Rn. 9): Die Klage ist am 29.04.2016 eingegangen, also noch vor Ablauf der Frist. Nach den – unbestritten – Angaben der Klägerin ist die Gerichtskostenrechnung vom 13.05.2016 (Bl. I a) am 20.05.2016 bei den Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingegangen und wurde am 06.06.2016 angewiesen. Damit wurde die noch hinnehmbare Verzögerung von 14 Tagen (vgl. BGH, NJW 2015, 2666) nicht überschritten, so dass eine Klagezustellung „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO vorliegt. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, aaO), der sich die Kammer anschließt, ist zunächst der Tag des Zugangs der Kostenanforderung festzustellen, wobei vorliegend gemäß § 26 Abs. 6 KostVfg NRW – anders als in der BGH-Entscheidung – auf den Zugang beim Prozessbevollmächtigten abzustellen ist. Dies war vorliegend – wie in der BGH-Entscheidung – ein Freitag (der 20.05.2016). Der Vorschuss muss sodann am nächsten Tag gezahlt werden, wobei aber von einer auf die Wahrung ihrer prozessualen Obliegenheiten bedachten Partei nicht verlangt werden kann, an Wochenend- und Feiertagen für die Einzahlung des Kostenvorschusses Sorge zu tragen. Demgemäß musste vorliegend die Klägerin am auf die Zustellung folgenden Montag, dem 23.05.2016, tätig werden (während sich in der BGH-Entscheidung dieser Tag aufgrund eines Wochenendes und der Weihnachtsfeiertage auf den folgenden Donnerstag verschob). Von diesem Tag, an dem ein Tätigwerden gefordert ist, ist der Klägerin eine Verzögerung von max. 14 Tagen (nicht: Werktagen) zuzubilligen. Sie muss also spätestens am 15. Tag nach dem Entstehen der Pflicht die Anweisung des Kostenvorschusses veranlassen, also spätestens am übernächsten Wochentag gleichen Namens. Damit stellt vorliegend die Anweisung des Kostenvorschusses am Montag, dem 06.06.2016, (gerade noch) keine Verzögerung von mehr als 14 Tagen dar. Eine Unzulässigkeit der Klage folgt auch nicht aus einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen. Zwar kann das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens zur Unzulässigkeit der Klage führen (BGH, NJW-RR 2004, 1159). Das Schreiben vom 25.11.2015 stellt aber – entgegen der Ansicht der Beklagten – ein wirksames Mieterhöhungsverlangen dar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt, dient das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (früher: § 2 Abs. 2 MHRG, jetzt: § 558a BGB) bestehende Begründungserfordernis dem Zweck, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben, damit er während der Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von einzelnen Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (vgl. BGH, NJW 2003, 963). Für diese – allein geforderte – Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen genügt es, wenn deren Adresse, das Geschoss, gegebenenfalls die genaue Lage im Geschoss oder die Wohnungsnummer oder der Name des Mieters, die Quadratmeter-Zahl und der Preis angegeben werden (Weidenkaff in: Palandt, BGB, 76. Aufl., § 558 Buchst. a, Rn. 11; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., BGB § 558a, Rn. 49 ff; nach der Entscheidung des BGH, aaO, genügte ein Schreiben, in welchem die Adresse, das Geschoss, die Ausstattung, die Wohnfläche und der gezahlte Mietzins angegeben wurde, nachdem die genaue Lage im Geschoss im Sinne einer Neuvornahme des Verlangens nachträglich mitgeteilt wurde). Auch nach der Rechtsprechung des BVerfG genügen „Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis, die (dem betroffenen Mieter) eine eigene Nachprüfung ermöglichen“ (vgl. BVerfG, NJW 1979, 31). Diesen Anforderungen wird das Schreiben vom 25.11.2015 hinsichtlich der dort genannten Wohnungen jeweils gerecht. Damit wurde die Beklagte in die Lage versetzt, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (wobei nach Ansicht der Kammer, die sich insoweit der Rechtsprechung des BGH, aaO, anschließt, der Name des Mieters der Vergleichswohnung durch die Angabe der genauen Lage der Wohnung im Haus ersetzt werden kann). Auf die Frage, ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind und die geforderte Miete daher angemessen ist, kommt es nicht an. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient – wie ausgeführt – nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Es muss klar unterschieden werden zwischen der – für die Zulässigkeit der Mieterhöhungsklage entscheidenden – Begründung des Mieterhöhungsverlangens und der – im Rahmen der Begründetheit zu treffenden – Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letztere muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln, wobei die Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen angegeben hat, gerade kein Beweismittel sind. Das Mieterhöhungsverlangen ist hingegen lediglich dann nicht ordnungsgemäß begründet, wenn die Wohnungen schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., BGB § 558a, Rn. 43 ff) oder wenn die fragliche Wohnung eine so ins Auge fallende Besonderheit aufweist, dass der Mieter an der Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen füglich zweifeln und schriftlichen Aufschluss über das Vorhandensein dieses ganz speziellen wertbestimmenden Faktors erwarten kann, der über die Angabe von Lage und Quadratmeterpreis hinausgeht (vgl. BVerfG, NJW 1989, 696). Dies ist aber vorliegend nicht der Fall. Aus den genannten Gründen müssen die Vergleichswohnungen auch nicht die gleiche oder wesentlich gleiche Größe wie die streitgegenständliche Wohnung haben (vgl. auch BVerfG, NJW 1980, 1617). Auch auf die von der Beklagten angesprochenen Umstände wie das Datum der Bezugsfertigkeit, das Vorhandensein einer Wärmedämmung, die Lage in einer Haupt- oder Seitenstraße und in der eigenen Wohnung durchgeführte Renovierungsmaßnahmen kommt es – im Rahmen der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens – nicht an. Nach § 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO war die Sache an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen, da durch das angefochtene Urteil nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden wurde. III. Für das weitere Verfahren wird noch darauf hingewiesen, dass am 01.03.2017 ein neuer – gemäß § 558 d BGB qualifizierter – Mietspiegel für die Stadt Wuppertal veröffentlicht wurde. Hierdurch könnte die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete entbehrlich werden. Nach diesem Mietspiegel ergibt sich – nach den in der Akte enthaltenen Informationen – für die streitgegenständliche Wohnung eine Spanne der „Grundmiete“ von 327,10 € bis 423,60 € (73,67 qm, Baujahr 1958, mittlere Wohnlage: 4,44 - 5,75 €/qm). Es wird den Parteien empfohlen, sich auf eine „Grundmiete“ innerhalb dieser Spanne zu einigen. IV. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Streitwert für die Berufungsinstanz (gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG): 633,36 €