2 O 290/09

Erstattung unberechtigter Entwick­lungskosten und Anspruch auf Freistellung von Erschließungskosten • Reservierungsvereinbarung begründet ein Schuldverhältnis mit Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB. • Zahlungen an den Projektentwickler für behauptete Entwicklungsleistungen sind zu erstatten, wenn diese Leistungen nicht erbracht wurden (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB). • Verjährungseinrede wird zurückgewiesen, wenn der Anspruchsinhaber erst später Kenntnis von der Pflichtverletzung erlangt und keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt (§§ 195, 199 BGB). • Freistellungsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag begründet Ersatzpflicht für Erschließungskosten, die die vereinbarte Grenze überschreiten. • Erstattungsfähige außergerichtliche Anwaltskosten bemessen sich am tatsächlich zugesprochenen Schadensersatzbetrag; Kosten für nicht auf Schadensersatz gestützte Ansprüche sind nur bei Verzug ersatzfähig. Die Kläger kauften 2003 ein Grundstück, nachdem sie mit dem Beklagten, einem Projektentwickler, eine Reservierungsvereinbarung schlossen. Die Vereinbarung sah Zahlungen an den Beklagten von insgesamt 20.000 Euro für Entwicklungskosten und 700 Euro Reservierungsgebühr vor; die Kläger zahlten 19.300 Euro bzw. 700 Euro. Im notariellen Kaufvertrag verpflichtete sich der Beklagte, Mehrkosten über 22.300 Euro an Erschließungskosten zu tragen. Später verlangte die Stadt einen Kanalanschlussbeitrag von 5.642,66 Euro, den die Kläger zahlten, nachdem ein Verwaltungsrechtsstreit verloren wurde. Die Kläger machten gegenüber dem Beklagten Erstattung der angeblichen Entwicklungskosten, des Stadtkostenbeitrags sowie Anwaltskosten geltend. Der Beklagte behauptete, die Entwicklungsleistungen seien erbracht worden und rief die Verjährungseinrede hervor. Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten einholen und entschied nach Prüfung der Unterlagen. • Zwischen den Parteien bestand aufgrund der Reservierungsvereinbarung ein Schuldverhältnis; daraus folgt eine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB. • Die Kläger haben Anspruch auf Erstattung von 19.300,00 Euro, weil der Beklagte die behaupteten Entwicklungsleistungen für das Klägergrundstück nach dem SV-Gutachten nicht erbracht hat (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB). • Der Sachverständige stellte fest, dass das Grundstück bereits nach dem Bebauungsplan W 128 bebaubar war und die Bebauungspläne W 128 und W 508 unabhängig sind; daher rechtfertigen die vom Beklagten entwickelten Maßnahmen den Anspruch nicht. • Der Anspruch ist nicht verjährt: Entstehen 2003, Kenntniserlangung der Kläger erst 2009; Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB und beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Eine grobe Fahrlässigkeit der Kläger, die früher Kenntnis hätte begründen können, liegt nicht vor. • Die Kläger haben einen Freistellungsanspruch aus Teil B des Kaufvertrages für den Kanalanschlussbeitrag, weil dieser als Erschließungskosten im Sinne des KAG anzusehen ist; die Grenze von 22.300,00 Euro wurde überschritten, so dass 3.342,66 Euro zu erstatten sind. • Die Reservierungsgebühr von 700,00 Euro ist nicht erstattungsfähig, weil die Vereinbarung wirksam und nicht als vorformulierte AGB anzusehen war. • Die außergerichtlichen Anwaltskosten sind insoweit erstattungsfähig, als sie der Durchsetzung des Schadensersatzanspruchs für die Entwicklungskosten dienen; sie bemessen sich nach dem zugesprochenen Betrag von 19.300,00 Euro. • Zinsen stehen den Klägern ab Rechtshängigkeit zu, nicht jedoch weitergehende Verzugszinsen, da vorprozessual kein Verzug durch Mahnung oder ausreichende Fristsetzung eintrat. Die Klage ist teilweise erfolgreich. Der Beklagte wurde zur Zahlung von insgesamt 22.642,66 Euro verurteilt (19.300,00 Euro Erstattung gezahlter Entwicklungskosten und 3.342,66 Euro Freistellung für den Kanalanschluss) sowie zur Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.253,78 Euro; Zinsen sind ab Rechtshängigkeit zugesprochen. Die Forderung der Kläger in höherem Umfang wurde abgewiesen, insbesondere ist die Reservierungsgebühr nicht erstattungsfähig und weitergehende Ansprüche fehlten, weil die behaupteten Entwicklungsleistungen nicht erbracht wurden und keine weitergehende Freistellung vereinbart war. Die Klage wurde insgesamt nur teilweise stattgegeben, die Parteien tragen die Kosten des Rechtsstreits anteilig (Kläger 12 %, Beklagter 88 %).