7 O 116/08

Das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 – 7 O 116/08 – wird für vorbehaltlos erklärt. Die Beklagten haben die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von elf Zehnteln des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringt. Das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 war für vorbehaltlos zu erklären (§§ 600, 302 ZPO), weil das Gericht die Beklagten darin mit Recht als Gesamtschuldner verurteilt hat, an die Klägerin 30.876,17 EUR nebst bis zum 14.08.2008 aufgelaufener Zinsen in Höhe von 1.558,27 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.876,17 EUR seit dem 15.08.2008 sowie vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von 703,80 EUR und Mahnkosten in Höhe von 11,00 EUR zu zahlen. Erhebliche Einwendungen gegen die Mietzinsforderung der Klägerin konnten die Beklagten auch im Nachverfahren nicht dartun. Ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Mangel der Mietsache liegt ersichtlich nicht vor (§§ 536 ff. BGB). Die Beklagten sind lediglich Mieter des von ihnen innegehaltenen Ladenlokals. Daß dieses selbst einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel aufweisen würde, ist weder vorgetragen noch anderweit ersichtlich. Zur Rechtfertigung der von ihnen seit geraumer Zeit vorgenommenen Mietkürzung berufen die Beklagten sich vergeblich auf tatsächlich oder vermeintlich hinter den Erwartungen zurückbleibende Besucherzahlen. Es kann dahinstehen, ob die Klägerin und im Anschluß an diese auch die Beklagten im Vorfeld der Eröffnung des hier interessierenden Einkaufszentrums, wie von den Beklagten behauptet und von der Klägerin in Abrede gestellt, von Besucherzahlen je Öffnungstag des Einkaufszentrums von 15.000 und mehr ausgegangen sind. Selbst wenn dies zuträfe, begründeten 3.000 Besucher je Öffnungstag und weniger keinen Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts des Mietrechts. Letzteres deshalb nicht, weil die Eignung des von den Beklagten angemieteten Ladenlokals zum vertragsgemäßem Gebrauch durch die hinter den Erwartungen zurückbleibenden Besucherzahlen allenfalls mittelbar tangiert wird, was anerkanntermaßen keinen beachtlichen Mangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB begründet (vgl. BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03; BGH, Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97; LG Wiesbaden, Urteil vom 22.08.2008 – 7 O 123/08). Wegen der von den Beklagten behaupteten fehlerhaften Centerführung durch das Management der Klägerin, wegen der betriebswirtschaftlich tatsächlich oder vermeintlich als unglücklich zu bezeichnenden Struktur der einzelnen in dem streitgegenständlichen Einkaufszentrum vertretenen Branchen, wegen der tatsächlich oder vermeintlich ausgebliebenen oder aber nur unzureichenden Werbemaßnahmen, wegen der für das gesamte Einkaufszentrum tatsächlich oder vermeintlich ungünstigen beziehungsweise ungeschickten Besucherführung und schließlich wegen der tatsächlich oder vermeintlich unbefriedigenden Tiefgaragensituation gilt nichts anderes. Als allenfalls mittelbare Umstände sind die vorgenanten nicht dazu geeignet, einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Mietmangel zu begründen. Insofern gelten die vorstehenden Ausführungen zu den hinter den Erwartungen tatsächlich oder vermeintlich zurückbleibenden Besucherzahlen entsprechend. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf eben diese verwiesen. Die Beklagten berufen sich zur Begründung für die von ihnen vorgenommene Mietkürzung aber auch vergeblich auf § 313 BGB. Die Beklagten verkennen bereits, daß für die von ihnen geforderte Vertragsanpassung neben der von ihnen, den Beklagten, ebenfalls geltend gemachten Mangelhaftigkeit der Mietsache kein Raum ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2008 – XII ZR 200/07). Daß ein Mietmangel vorliegend, wie dargetan, zu verneinen ist, ändert nichts an der Unanwendbarkeit des § 313 BGB neben dem von den Beklagten ebenfalls für einschlägig gehaltenen Gewährleistungsrecht des Mietrechts (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.1970 – 13 U 76/70). Selbst wenn man insoweit anderer Ansicht sein wollte, bliebe zu konstatieren, daß die Klägerin das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Beklagten vorliegend ersichtlich nicht, auch nicht teilweise, vertraglich übernommen hat. Der gegenteiligen Auffassung der Beklagten vermag sich das erkennende Gericht nicht anzuschließen. Selbst wenn im Vorfeld des hier interessierenden Vertragsschlusses auf seiten der Klägerin von Besucherzahlen in der beklagtenseits behaupteten Größenordnung die Rede gewesen sein sollte, bedeutet dies nicht, daß die Klägerin insoweit eine sie, die Klägerin, rechtsgeschäftlich bindende Garantie übernehmen wollte, mit der Folge, daß entgegen der vertragstypischen Risikoverteilung nicht der Mieter, sondern der Vermieter, hier also die Klägerin, das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko zu tragen hat. In der bloßen Äußerung einer Erwartung im Vorfeld des Vertragsschlusses liegt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände regelmäßig keine rechtsgeschäftlich bindende Garantieerklärung. So liegt der Fall auch hier. Daß die Klägerin im Vorfeld des Vertragsschlusses sich weitaus höhere Besucherzahlen erhofft haben mag als die gegenwärtig tatsächlich zu verzeichnenden, ist nicht weiter verwunderlich. Da höhere Besucherzahlen regelmäßig höhere Umsätze bedeuten, die Klägerin aber oberhalb einer bestimmten Umsatzgrenze nicht nur die Grundmiete, sondern eine höhere, umsatzabhängige Miete verlangen könnte, ist es nur verständlich, wenn auch die Klägerin die Erwartung hegte, in dem hier interessierenden Einkaufszentrum würde von Anfang an oder aber zumindest sehr bald nach der Eröffnung auf Grund einer regen Besucherfrequenz ein bedeutender Umsatz erzielt werden können. Ist aber das Ausbleiben der von beiden Vertragsparteien erhofften Besucherströme den obigen Ausführungen zufolge auch beiden Vertragsparteien nachteilig, so ist für die von den Beklagten propagierte These von einer Verlagerung des Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisikos entgegen dem Vertragstyp von den Beklagten auf die Klägerin kein Raum (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 07.01.2009 – 2 U 239/08). Hieran vermag auch der Hinweis der Beklagten auf die der Klägerin nach dem Mietvertrag gegebenenfalls zustehende umsatzabhängige Miete nichts zu ändern. Die Beklagten lassen außer acht, daß die umsatzabhängige Miete von ihnen als Mietern nur oberhalb eines bestimmten Mindestumsatzes gefordert werden kann; wird dieser nicht erreicht, so verbleibt es bei der Verpflichtung zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Grundmiete, und zwar ohne Rücksicht auf den Umsatz. Daß die Beklagten aber auch wegen der Grundmiete eine Anpassung des Mietzinses im Sinne einer Reduzierung verlangen könnten, kann dem Vertrag in dessen Gesamtheit nicht entnommen werden. Die umsatzabhängige Miete hat nach der insoweit unmißverständlichen vertraglichen Regelung die Erzielung oder gar Überschreitung eines Mindestumsatzes zur Voraussetzung. Wird dieser nicht erreicht, so verbleibt es bei der vertraglich festgelegten Grundmiete, unter deren Betrag der Mietzins – entgegen der Einschätzung der Beklagten – aber nicht sinken kann. Auch nicht im Wege einer Vertragsanpassung. Wollte man insoweit anderer Ansicht sein, so bürdete man der Klägerin als Vermieterin zusätzlich zu dem sie ohnehin treffenden Vermietungsrisiko auch noch das grundsätzlich von den Beklagten als Mietern zu tragende Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko auf (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 07.01.2009 – 2 U 239/08). Die Beklagten bleiben jeden Vortrag dazu schuldig, woraus ihrer Ansicht nach sich eine derart einseitig zu Lasten der Klägerin gehende Verteilung der in einem Mietverhältnis typischerweise auftretenden Risiken rechtfertigen können soll. Ebenso wie es der Klägerin bei namhaften Leerständen in dem hier interessierenden Einkaufszentrum verwehrt wäre, von den Mietern mit Rücksicht eben hierauf, zwecks Kompensation der Leerstände eine erhöhten Mietzins je Quadratmeter zu fordern, ebenso ist es den Beklagten verwehrt, hinter ihren Erwartungen zurückbleibende Umsätze und die daraus resultierenden Verluste über eine Reduktion des Mietzinses nunmehr auf die Klägerin als Vermieterin abzuwälzen. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trifft innerhalb eines Mietvertrages vertragstypischerweise den Mieter. Das sind hier die Beklagten. Selbst wenn man – entgegen den obigen Ausführungen – zu Gunsten der Beklagten einmal unterstellt, daß unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, den Beklagten das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (§ 313 Abs. 1 BGB), gelangt man nicht zu dem Ergebnis, daß die Beklagten dieserhalb zur Kürzung des von ihnen nach dem Mietvertrag geschuldeten Mietzinses gleichsam kraft einseitiger Erklärung befugt wären. Das Gegenteil ist der Fall. Die Beklagten verkennen, daß nach der gesetzlichen Normierung der ehedem nur gewohnheitsrechtlich anerkannten Regeln über die Störung beziehungsweise über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine Störung beziehungsweise für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage die Anpassung des Vertrages nicht etwa kraft Gesetzes oder kraft einseitiger Erklärung des die Anpassung begehrenden Vertragspartners eintritt. Nach dem insoweit unmißverständlichen Wortlaut des § 313 Abs. 1 BGB kann bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen lediglich Anpassung des Vertrages verlangt werden (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 68. Aufl., § 313, Rdnr. 41. Den Beklagten ist zwar zuzugestehen, daß sie mit Schreiben vom 24.01.2008 von der Klägerin eine Anpassung des Mietzinses gefordert hatten. Ebenfalls außer Streit steht aber, daß die Klägerin bereits unter dem 08.01.2008 den Beklagten mitgeteilt hatte, daß eine Reduzierung des Mietzinses nicht in Betracht komme, weshalb die Beklagten sich denn auch schwerlich darauf berufen können, spätestens seit Februar 2008 lediglich einen reduzierten Mietzins in der von ihnen vorgestellten Weise zu schulden. Letzteres trifft deshalb nicht zu, weil die Beklagten mit ihrem Verlangen auf Anpassung des Vertrages gerade nicht durchdringen konnten. Ob die Beklagten mit Rücksicht hierauf berechtigt waren beziehungsweise nach wie vor sind, den streitgegenständlichen Vertrag zu kündigen, bedarf hier keiner Erörterung. Eine Kündigung unter Berufung auf § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB ist von den Beklagten, soweit ersichtlich, bislang nicht ausgesprochen worden. Die Beklagten halten dem Mietzinszahlungsanspruch der Klägerin auch vergeblich entgegen, daß die Klägerin, indem sie auf der Erfüllung der Mietrückstände beharre, etwas fordere, was sie sogleich wieder zurückerstatten müßte. Es ist zum einen weder vorgetragen noch anderweit ersichtlich, daß die Beklagten der Klägerin der von dieser aus Anlaß der Vertragsverhandlungen angeblich begangenen Täuschung wegen eine bezifferte Schadensersatzforderung mitgeteilt hätten, mit Rücksicht auf welche sie nunmehr der Klägerin zumindest die Einrede der Aufrechenbarkeit entgegenhalten könnten. Zum anderen steht einer Aufrechnung der Beklagten mit einer ihnen tatsächlich oder vermeintlich zustehenden Schadensersatzforderung die mietvertragliche Regelung entgegen, wonach der Mieter gegen eine Forderung des Vermieters aus dem Vertrag nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufrechnen kann. an einer solchen fehlt es hier. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 5, 711 ZPO. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Anspruch. die Klägerin vermietet das in 6... W..., B...platz 3, belegene Einkaufszentrum. Die Parteien schlossen unter dem 01.11.2006/10.11.2006 über eine in eben diesem Einkaufszentrum belegene Gewerbefläche einen Mietvertrag, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K 1 zu dem Schriftsatz der klägerischen Prozeßbevollmächtigten vom 14.05.2008 verwiesen wird. Den von ihnen nach diesem Mietvertrag geschuldeten Mietzins zahlten die Beklagten nur bis September 2007 vollständig, seitdem aber nur zum Teil oder aber überhaupt nicht. Wegen der Mietrückstände wird auf die der Klageschrift als Anlage K 8 beigefügte Forderungsaufstellung verwiesen. Der Mietzins betrug ursprünglich 3.937,12 EUR brutto. Entsprechend der Mietvertraglichen Regelung erhöhte er sich zum 01.01.2008 auf 4.048,27 EUR brutto und zum 01.04.2008 auf 4.084,00 EUR brutto. Mit Schreiben vom 24.01.2008 forderten die Beklagten von der Klägerin eine Anpassung des Mietzinses. Die Klägerin, die bereits mit Schreiben vom 08.01.2008 eine Reduzierung des Mietzinses abgelehnt hatte, ging auf dieses Ansinnen nicht ein. Die Klägerin behauptet und ist der Auffassung, die Beklagten seien weder berechtigt, den Mietzins zu mindern, noch befugt, eine Anpassung desselben zu verlangen. Daß die Beklagten mit dem von ihnen betriebenen Ladengeschäft bisher nicht die erhofften Umsätze getätigt hätten, stelle nichts dar, wofür sie, die Klägerin, als Betreiberin des Einkaufszentrums verantwortlich gemacht werden könnte. Tatsächlich oder vermeintlich hinter den Erwartungen zurückbleibende Umsätze in dem Ladengeschäft der Beklagten oder in dem Einkaufszentrum insgesamt stellten keinen Sachmangel dar, auf Grund dessen die Beklagten berechtigt wären, den Mietzins zu mindern. Ob mit dem fraglichen Mietobjekt die erhofften Umsätze getätigt werden könnten, falle in die Risikosphäre der Beklagten als Mieter und Betreiber des fraglichen Ladengeschäfts. Daß das Ladenlokal in einem Einkaufszentrum belegen sei, zwinge ohne das Hinzutreten besonderer Umstände zu keiner anderen Sicht der Dinge. Diese lägen hier aber nicht vor. Insbesondere treffe nicht zu, daß sie, die Klägerin, die Beklagten aus Anlaß der Vertragsverhandlungen getäuscht habe. Wenn im Vorfeld des Vertragsschlusses von bestimmten Besucherzahlen die Rede gewesen sei, so nicht etwa im Sinne einer Garantie, sondern einer Erwartung, die auch von ihr, der Klägerin, gehegt worden sei. Ob die Beklagten ihrer Kalkulation bestimmte Besucherzahlen zugrunde gelegt hätten, sei ihr, der Klägerin, nicht bekannt. Auch treffe nicht zu, daß von ihr, der Klägerin, angeblich zugesagte Besucherzahlen mit der Höhe des Mietzinses korrespondierten. Die Beklagten interpretierten insoweit den Mietvertrag unzutreffend. Aus diesem ergebe sich unmißverständlich, daß eine umsatzabhängige Miete nur für den Fall des Erreichens beziehungsweise Überschreitens eines bestimmten Umsatzes fällig werde. Um die Zahlung einer umsatzabhängigen Miete gehe es hier aber nicht. Die umsatzunabhängige Miete schuldeten die Beklagten in jedem Fall. Dieser Forderung könnten die Beklagten den Einwand der vermeintlichen Mangelhaftigkeit der Mietsache schon deshalb nicht entgegensetzen, weil die enttäuschten Umsatzerwartungen der Beklagten keinen Mangel darstellten. Wegen der von den Beklagten geforderten Anpassung des Mietzinses gelte nichts anderes. Diese könnten die Beklagten neben der von ihnen geltend gemachten Mietminderung ohnehin nicht verlangen. Auch hätten die Beklagten es versäumt, die Anpassung des Mietzinses, welche sie, die Klägerin, bereits unter dem 08.01.2008 abgelehnt habe, gegebenenfalls gerichtlich geltend zu machen. Den Mietzins einseitig neu festzulegen, seien die Beklagten indes nicht befugt. Auch hätten die Beklagten bislang keine zur Aufrechnung geeignete Schadensersatzforderung oder sonstigen Zahlungsanspruch ihr, der Klägerin, gegenüber geltend gemacht, mit welchen sie, die Beklagten, nunmehr erfolgreich die Aufrechnung gegen die streitbefangene Mietzinsforderung erklären könnten. Das Gericht hat mit Vorbehaltsurteil vom 10.10.2008 die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 30.876,17 EUR nebst bis zum 14.08.2008 aufgelaufener Zinsen in Höhe von 1.558,27 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.876,17 EUR seit dem 15.08.2008 sowie vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von 703,80 EUR und Mahnkosten in Höhe von 11,00 EUR zu zahlen, und im übrigen festgestellt, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei. Die Klägerin beantragt im Nachverfahren nunmehr, das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 aufrechtzuerhalten. Die Beklagten beantragen, das Vorbehaltsurteil des Gerichts vom 10.10.2008 aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen. Sie behaupten und sind der Auffassung, sie, die Beklagten, seien bei Vertragsschluß getäuscht worden, indem ihnen für das Einkaufszentrum, in welchem die Mietsache belegen sei, Besucherzahlen von 15.000 und mehr je Tag vorgespiegelt worden seien. In Wahrheit seien es je Tag 3.000 und weniger. Die Tendenz sei fallend. Damit das Mietobjekt kostendeckend betrieben werden könne, sei ein Umsatz von mehr als 32.000 EUR je Monat vonnöten. Tatsächlich seien es aber monatlich weniger als 3.000 EUR. Dementsprechend stehe ihnen, den Beklagten, ein Anspruch auf Vertragsanpassung beziehungsweise auf Vertragsauflösung zu. Als bundes- und europaweit agierender Betreiber von Einkaufszentren habe die Klägerin wissen müssen, daß Umsatzzahlen, die einen rentablen Betrieb eines Ladenlokals in dem streitgegenständlichen Einkaufszentrum ermöglichten, an dem fraglichen Standort in Wahrheit nicht zu erzielen seien. Da der Mietzins nach dem streitgegenständlichen Vertrag eine umsatzabhängige Komponente beinhalte, weil sie, die Beklagten, zur monatlichen Meldung der Umsatzzahlen verpflichtet seien, sei die Klägerin an dem Risiko der hinter den erwarteten Umsätzen zurückbleibenden Umsätzen zu beteiligen. Sie, die Beklagten, könnten entweder eine Reduktion des Mietzinses oder eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen. Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zugehörigen Anlagen verwiesen.