3 S 127/12

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 22.11.2012 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. Die Parteien streiten über die Rückerstattung von Zahlungen der Mieterin an die Vermieterin. Diese Zahlungsbestandteile der Bruttomiete neben der sonstigen Grundmiete und den Nebenkosten wurden verwendet, um Rückstellungen für Schönheitsrenovierungen anzusparen. Die Durchführung der Schönheitsrenovierung ist dabei im Mietvertrag gemäß § 3 Ziffer 7 auf die Mieterin abgewälzt. Für die Schönheitsrenovierung ist im Formularmietvertrag ein starrer Fristenplan vereinbart. Gemäß einer gesonderten formularmäßigen Vereinbarung (K7; Bl. 57 d.A.) verpflichtete sich die Vermieterin, dem jeweiligen Mieter einen Zuschuss zu den von ihm geschuldeten Renovierungsarbeiten zu leisten bis zur Höhe des angesparten Zuschusses. Die Parteien streiten darüber, ob wegen des starren Fristenplanes die Mieterin die angesparten Rückstellungsbeträge zurückverlangen kann. Im Übrigen kann auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Da keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb einer erneute Feststellung gebieten, hatte die Kammer sie ihrer Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs 1 Nr. 1 ZPO). Das Amtsgericht Wiesbaden hat mit Urteil vom 22.11.2012 der Klage der Mieterin auf Rückzahlung stattgegeben und die Widerklage auf eingehaltene Miete der Beklagten abgewiesen. Gegen das am 26.11.2012 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 19.12.2012 Berufung eingelegt und am Montag, den 28.01.2013 begründet. Die Berufungsklägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden, 91 C 1866/12 (20) aufzuheben und die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 619,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Berufung wurde fristgerecht eingelegt und begründet. Sie ist auch statthaft, da sie sich gegen die Abweisung der Widerklage wendet und die Berufungsklägerin daher allein deswegen mit mehr als 600 € beschwert ist (§ 511 ZPO). Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Gründen den Bereicherungsanspruch der Klägerin bejaht. Dieser Argumentation schließt sich die Kammer vollinhaltlich an. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kann aus dem Urteil des BGH vom 09.11.2011 (VIII ZR 87/11), welches eine ganz andere Rechtsfrage behandelte, nichts anderes geschlossen werden. Die Entscheidung des BGH beschäftigt sich ausschließlich mit der Frage, ob im Falle, dass der Vermieter für den Mieter eine Rückstellung für die Schönheitsrenovierungsverpflichtung des Mieters anspart, bei einer Mieterhöhung dieser Zuschlag noch auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen werden darf. Zu Recht hat der BGH dies verneint, da ein Zuschlag zur ortüblichen Vergleichsmiete das Gesetz nicht vorsieht. Unselbständig im Sinne dieses Urteil ist der Zuschlag allein deswegen, weil er unmittelbar mit dem Mietvertrag verknüpft ist und üblicherweise nicht zur Disposition steht, unabhängig davon, ob der Zuschuss betragsmäßig gesondert im Mietvertrag selbst aufgeführt ist an anderer Stelle. Hier geht es jedoch darum, ob dieser Anteil an der Grundmiete nach § 812 BGB zurückgefordert werden kann, weil insoweit kein Rechtsgrund besteht. Dies ist zu bejahen. Unstreitig ist nämlich der starre Fristenplan unwirksam. Eine Verpflichtung zur Schönheitsrenovierung des Mieters existierte daher nicht. Dem dafür vorgesehene Anteil der Miete, die die Beklagte ausdrücklich als Rückstellung für die Schönheitsrenovierung des Mieters ansparte, ist daher die Grundlage genommen. Da Gegenstand der Klage nur der angesparte Teil ist und keine bereits durch Schönheitsrenovierungen verbrauchte Beträge, die dem Mieter zugute gekommen sind, kann die Klägerin diese Beträge zurück verlangen. Da der Mieter keine Schönheitsrenovierungsverpflichtung hat, kann ihm diese nicht durch die Wirksamkeit der Rückstellung de facto wieder aufgezwungen werden. Dies würde auch dem Grundgedanken des § 306 BGB zu wider laufen. Der Mieter, dem die Schönheitsrenovierung nicht wirksam aufgebürdet wurde, darf nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass der Vermieter im Interesse der Absicherung seiner eigenen Vertragsinteressen laufend auf Kosten des Mieters eine Rückstellung angespart hat. Denn letztlich dient die Rückstellung nur dem Vermieter, der damit im Falle des Auszugs und der nicht durchgeführten Schönheitsrenovierung auf diesen Betrag zurückgreifen kann. Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen. Die Revision war gemäß § 543 ZPO zuzulassen, da der Fall eine Vielzahl von Verträgen betrifft und die hier streitgegenständliche Frage höchstrichterlich noch nicht entschieden ist. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.