1 O 155/15

1. Der Beklagte wird verurteilt, folgende Verpflichtungserklärung gegenüber dem Landkreis L. als untere Bauaufsichtsbehörde abzugeben: a) Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., gestattet es, dass die in dem der vollstreckbaren Ausfertigung dieses Urteils beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilfläche, die eine 6 Meter breite befahrbare Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 LBauO M-V bildet und für den Zu- und Abgangsverkehr des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., dient, durch Eintragung einer Baulast zur Breite von 3 Metern Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge zur Benutzung ermächtigt. Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, die Baulastfläche für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zu unterhalten sowie stets und ständig freizuhalten, b) Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., gestattet es, dass die in dem der vollstreckbaren Ausfertigung dieses Urteils beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilfläche, die eine 6 Meter breite befahrbare Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 LBauO M-V bildet und für den Zu- und Abgangsverkehr des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., dient, durch Eintragung einer Baulast zur Breite von 3 Metern Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zur Benutzung ermächtigt. Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, die Baulastfläche für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zu unterhalten sowie stets und ständig freizuhalten. I. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000,00 €. Streitwert: 33.000,00 € Die zulässige Klage ist auch hinsichtlich des nicht durch Teilurteil erledigten Teils begründet. Die Klägerin hat Anspruch gegen den Beklagten auf Bewilligung der Baulast. Zwischen den Parteien bestehen zwar keine vertraglichen Abreden über die geforderte Baulast. Die Verpflichtung, die geforderte Baulasterklärung abzugeben, folgt aber aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis (BGH, Urteil vom 03.02.1989 - V ZR 224/87). Die Klägerin ist Inhaberin einer auf ein Wegerecht gerichteten Grunddienstbarkeit an dem dem Beklagten gehörenden Flurstücken xxx und xxx. Dies ergibt sich aus der Eintragung in Abteilung 2 des Grundbuchs von W. Blatt xx. Durch die Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes vom 18.07.2017 ist klargestellt, dass herrschendes Grundstück das im Grundbuch von W. Blatt xxx im Bestandsverzeichnis unter laufender Nr. 3 eingetragen Grundstück ist. Dabei handelt es sich um das Flurstück xxx. Soweit auf die in der Urkunde vom 17.06.1992 enthaltene Bewilligung (UR-Nr. xxx des Notars Dr. M. in K.) Bezug genommen wird, ist der in der Urkunde genannte Lageplan dieser zwar nicht beigefügt. Dennoch ergibt sich aus der Urkunde der konkrete Inhalt der Dienstbarkeit. Denn es ist von einem auf dem Flurstück xxx befindlichen befestigten Weg in einer Breite von ca. 6 Metern die Rede. Damit kann nur die tatsächlich vorhandene Zufahrt entlang der Grundstücksgrenze gemeint sein, die somit Gegenstand des Wegerechts ist. Soweit der Beklagte vorbringt, der Weg sei im vorderen Bereich 12 Meter breit und verringere sich in Richtung Halle auf eine Breite von 6 Metern, so dass unklar sei, auf welche 6 Meter sich die Dienstbarkeit beziehe, ändert dies an der Bewertung nichts. Die Ausübungsstelle des Wegerechts kann - wenn eine insoweit konkrete und bestimmte Dienstbarkeitsbestellung durch Bewilligung nicht erfolgt oder nicht mehr feststellbar ist - auch durch dem Berechtigten überlassene tatsächliche Ausübung oder sonstige Ausübungsregelung bestimmt werden (Palandt-Herrler, BGB, 77. Auflage, § 1018 Rn 7). Nach den örtlichen Gegebenheiten, die auf der von Klägerseite mit der Klageschrift eingereichten Farbkopie eines Fotos zu erkennen sind, besteht die Zuwegung aus hintereinander verlegten ca. 6 Meter breiten Betonplatten. Es liegt nahe, dass die Betonplatten absichtlich hintereinander gelegt worden sind, um die Zuwegung zu bauen, was dafür spricht, dass in der Bewilligungurkunde dieser Verlauf der Zuwegung gemeint war. Für diesen Verlauf spricht auch, dass unstreitig dieser Teil des Weges in der Vergangenheit als Zufahrt genutzt worden ist, was unter anderem daran deutlich geworden ist, dass der Beklagte diesen Teil der Zuwegung meinte absperren zu müssen. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich nach Abwägung der widerstreitenden Interessen als Nebenpflicht auch die Verpflichtung zur Abgabe einer Baulasterklärung ergeben kann (BGH a.a.O.). Eine solche Verpflichtung ist zu bejahen, wenn die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das begünstigte Grundstück baulich zu nutzen, die Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist, eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt, bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit kein Anlass bestand, die Baulastübernahme zu erwägen und Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit entsprechen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Dass eine bauliche Nutzung des Grundstücks der Klägerin bezweckt war, ergibt sich schon daraus, dass das Grundstück bereits zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit mit der Lagerhalle bebaut war und die Zuwegung diese bauliche Nutzung sichern sollte. Ein anderer Zweck ist nicht ersichtlich und wird von dem Beklagten auch nicht behauptet. Die Baulast ist zwingende Voraussetzung zwar nicht für die Bebauung, aber für die dieser gleichstehende Nutzungsänderung. Die Klägerin benötigt eine Baugenehmigung. Gemäß § 59 Abs. 1 der LBauO M-V bedarf die Nutzungsänderung der Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62, 76 und 77 nichts anderes bestimmt ist. Entsprechend § 61 LBauO M-V ist die Nutzungsänderung von von Anlagen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Die beabsichtigte Nutzung als Lagerhalle für Waren aller Art stellt aber gegenüber einem Kühllager für Molkereiprodukte eine Nutzungsänderung dar. Eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne liegt nämlich vor, wenn der Betreiber der baulichen Anlage objektive, vor allem in Maß und Zahl ausdrückbare Merkmale der baulichen Anlage ändert und das öffentliche Baurecht an die bauliche Anlage in ihrer neuen Nutzung andere Anforderungen stellt. Dies ist bereits dann der Fall, wenn die Zulässigkeit des gleichen räumlich-konkreten Vorhabens je nach Nutzungszweck bei abstrakter Betrachtungsweise unterschiedlich beurteilt werden kann. Zu fragen ist, ob das Vorhaben trotz der zuvor betriebenen Nutzung erneut das Bedürfnis auslöst, seine bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Zulässigkeit präventiv prüfen zu lassen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 22.11.2013 - 1 LA 49/13). So liegt der Fall hier. Denn durch die beabsichtige Nutzung als Lager für „Waren aller Art, Ausnahme brennbare Flüssigkeiten“ können die Belange des Brandschutzes und Arbeitsschutzes anders zu bewerten sein als bei einer Nutzung als Kühllager. Wenn auch brennbare Flüssigkeiten nicht gelagerte werden dürfen, gehören zu den „Waren aller Art“ mit Holz, Kunststoff und Papier Stoffe, die jedenfalls als brennbar eingestuft werden können, so dass Anlass zur Überprüfung besteht, ob das Gebäude bei der in Aussicht genommenen neuen Nutzung den Anforderungen des Brandsschutzes entspricht. Die Klägerin hat bewiesen, dass die zuständige Baubehörde tatsächlich von dem Erfordernis einer Baugenehmigung ausgeht. Die Zeugin N. hat das dahingehende Vorbringen der Klägerseite bestätigt. Sie sagte aus, an der Lagerhalle habe es eine Nutzungsänderung gegeben. Deshalb bedürfe es einer Baugenehmigung. Es existiere eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1998. Die sei gerichtet gewesen auf die Nutzung Kühllager für Molkereiprodukte. Nunmehr sollten aber andere Sachen dort eingelagert werden. Das sei im Jahr 2012 festgestellt worden, dass nämlich die jetzt dort gelagerten Produkte nicht mehr von der Baugenehmigung gedeckt seien. Die Kammer hält die Aussage der Zeugin für glaubhaft. Soweit die Zeugin befragt worden ist, ob es zu einer Nutzungsuntersagung wegen fehlender Baugenehmigung gekommen sei und die Zeugin eine Untersagung verneinte, steht dies der Richtigkeit ihrer Darstellung nicht entgegen. Denn sie erklärte das Fehlen einer Nutzungsuntersagung mit dem der Baubehörde zustehenden Ermessen, was der Kammer durchaus plausibel erscheint. Die Übernahme der begehrten Baulast ist zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks der Klägerin. Nach § 4 LBauO M-V dürfen Gebäude nur errichtet oder geändert werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Öffentlich-rechtlich gesichert ist die Zufahrt durch die Grunddienstbarkeit nicht, so dass es der Bewilligung der Baulast bedarf. Bei Bestellung der Dienstbarkeit bestand kein Anlass, die Übernahme einer Baulast zu erwägen, weil das Grundstück bebaut war und das Erfordernis eine Nutzungsänderung zum damaligen Zeitpunkt nicht zwingend war. Inhalt und Umfang der Belastung der Baulast bewirken für den Beklagten keine Belastung, die über die durch die bereits bestehende Dienstbarkeit hinausgeht. Denn dass der Beklagte Lieferverkehr über sein Grundstück dulden muss, ergibt sich bereits aus der Dienstbarkeit. Damit ist die Baulasterklärung für den Beklagten zumutbar. Der Einwand des Beklagten, der Mieter der Halle sei inzwischen ausgezogen, so dass es keiner Baulast mehr bedürfe, greift nicht durch. Denn die Klägerin kann die ihr gehörende Halle nur wirtschaftlich nutzen, wenn sie befugt ist, diese zu vermieten, sei es auch an einen anderen Mieter. Bei fehlender Baugenehmigung würde sich aber sicher kein Mietinteressent finden lassen. Auch der Einwand der Beklagtenseite, die begehrte Baulast führe zu einer wesentlich stärkeren Nutzung der Zufahrt und hierdurch zu Substanzschäden am Gebäude und der Auffahrt selbst, verfängt nicht. Solche Beeinträchtigungen sind nämlich nicht Folge der Baulasterklärung, sondern sie sind bewirkt worden durch Stellung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit selbst. Dass bei Bewilligung der Baulast bzw. Erteilung der Baugenehmigung die Zufahrt stärker befahren werden würde, ist nicht ersichtlich. Bei der Benutzung der Halle als Kühllager ist die Zufahrt mit Lastwagen befahren worden. Bei der Lagerung von anderen Produkten in der Halle ist ebenfalls nur mit LKW-Verkehr zu rechnen. Die Intensität der Nutzung ist der Zuwegung ist nicht von den gelagerten Produkten abhängig, sondern von der Häufigkeit des Warenumschlages. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 91, 709 ZPO. Die Klägerin nimmt den Beklagten - nachdem durch Teilurteil über den mit der Klage ursprünglich ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Wiederherstellung einer Zufahrt entschieden worden ist - noch auf Einräumung einer Baulast in Anspruch. Die Klägerin ist Eigentümer des Grundstücks xxx der Flur x Gemarkung W.. Dieses Grundstück liegt nicht an einer öffentlichen Straße. Es wird nur über eine Zufahrt, die über die dem Beklagten gehörenden Flurstücke xxx und xxx und das einem anderen Eigentümer gehörende Flurstück xxx der Flur x der Gemarkung W. erreicht. Die Flurstücke xxx und xxx der Flur x der Gemarkung W. sind eingetragen im Grundbuch von W., Amtsgericht Hagenow, Blatt xx. In Abteilung x des Grundbuches Blatt xx ist unter laufender Nr. 1 eingetragen eine Grunddienstbarkeit (Leitungs- und Wegerecht) bedingt, für den jeweiligen Eigentümer von W., Blatt xxx (Flurstück xxx, xxx, xxx der Flur x) gemäß Ersuchen des Amtes für Landwirtschaft vom 29.05.1997, Az. 11b/5433.44-1/308 SK4 (Bodenordnungsverfahren). Im Grundbuch von W. Blatt xxx ist im Bestandsverzeichnis eingetragen das Flurstück xxx der Flur x (lfd. Nr. 3). Der vormalige Eintrag zur lfd. Nr. 3 lautet: W. Flur x Flurstück xxx, W. Flur x Flurstück xxx und W. Flur x Flurstück xxx. Dieser Eintrag ist gerötet. Im Bestandsverzeichnis heißt es zur lfd. Nr. 3: Flurstücke Nr. xxx, xxx, 4x/4 der Flur x (ON 10) nach dem Liegenschaftskataster berichtigt am 24.11.1999. Am 18.03.1991 unterbreitete die Treuhandanstalt Niederlassung Schwerin vor dem Notar Dr. M. in K. (UR-Nr. xxx) der Klägerin das Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sowie Auflassung des Grundstücks Gemarkung W., Flur x Flurstücke xxx sowie xxx. Dieses Angebot modifizierte sie zu UR-Nr. xxx des Notars Dr. M. in K. am 17.06.1992 dahin, dass Kaufgegenstand die Flurstücke xxx und xxx sein sollten. In Nr. 4 der Urkunde heißt es u. a.: „Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der auf dem derzeitigen Flurstück xxx (Flur x Gemarkung W.) befindliche befestigte Weg in einer Breite von ca. 6 Metern als Zufahrtsmöglichkeit zu den Flurstücken xxx, xxx und xxx dienen kann. Der befestigte Weg verläuft von der Straße W. in nördlicher Richtung über die gesamte Tiefe des Flurstücks xxx und ist im anliegenden Lageplan gelb eingezeichnet. Der Verkäufer gestattet dem jeweiligen Eigentümer der Flurstücke xxx, xxx und xxx - bei mehreren Eigentümern als Gesamtberechtigte analog § 428 BGB - den im vorgenannten Lageplan gelb gekennzeichneten Weg unentgeltlich mitzubenutzen, das heißt, den Weg in jeder Richtung zu befahren und zu begehen, sowie die in dem Weg vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen zu nutzen, gegebenenfalls neue, weitere Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen und zu benutzen und zwar bis zu dem Tage, an dem die Wegefläche öffentliche Verkehrsfläche wird.“ Der Urkunde ist kein Lageplan mit einem gelb eingezeichneten Weg angeheftet. Die Klägerin nahm das Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages an. Der Beklagte erwarb das Flurstück xxx der Flur x der Gemarkung W. durch Zuschlagsbeschluss vom 06.07.1998 und wurde am 12.01.1999 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurde der auf dem vormaligen Flurstück xxx befindliche befestigte Weg in einer Breite von ca. 6 Metern als Zufahrtsmöglichkeit zu dem Grundstück der Klägerin genutzt. Die Klägerin unterhält auf dem ihr gehörenden Grundstück eine Lagerhalle, die sie vermietet. Die Klägerin behauptet, die Lagerhalle sei ursprünglich zur Lagerung von Kühlprodukten genutzt worden. Nach Kündigung der Mieterin habe sie erfolglos versucht, eine neue Mieterin mit entsprechendem Bedarf zu finden. Sie habe sich daher entschlossen, die Halle für andere Nutzungszwecke umzugestalten, nämlich zur Lagerung von Waren aller Art mit Ausnahme von brennbaren Flüssigkeiten. Bauordnungsrechtlich bedürfe diese Nutzungsänderung der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, die jedoch nur dann erteilt werde, wenn rechtlich gesichert sei, dass bei Bedarf Einsatzfahrzeuge von Feuerwehr und Rettungsdienst die Betonstraße befahren dürfen. Da das eingetragene Wegerecht hierfür keine Ermächtigungsgrundlage darstelle, bedürfe es der Eintragung einer öffentlich rechtlichen Baulast. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, folgende Verpflichtungserklärung gegenüber dem Landkreis L. als untere Bauaufsichtsbehörde abzugeben: a) Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., gestattet es, dass die in dem der vollstreckbaren Ausfertigung dieses Urteils beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilfläche, die eine 6 Meter breite befahrbare Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 LBauO M-V bildet und für den Zu- und Abgangsverkehr des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., dient, durch Eintragung einer Baulast zur Breite von 3 Metern Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge zur Benutzung ermächtigt. Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, die Baulastfläche für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zu unterhalten sowie stets und ständig freizuhalten, b) Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., gestattet es, dass die in dem der vollstreckbaren Ausfertigung dieses Urteils beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilfläche, die eine 6 Meter breite befahrbare Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 LBauO M-V bildet und für den Zu- und Abgangsverkehr des Grundstücks Flurstück xxx der Flur x Gemarkung W., dient, durch Eintragung einer Baulast zur Breite von 3 Metern Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zur Benutzung ermächtigt. Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, die Baulastfläche für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen zu unterhalten sowie stets und ständig freizuhalten. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte bestreitet, dass der Klägerin ein Wegerecht genau neben dem Gebäude zustehe. Der Beklagte ist der Ansicht, für die Vermietung zum Zwecke der Einlagerung von Waren aller Art bedürfe es keiner Baugenehmigung. Er bestreitet das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung. Er behauptet, inzwischen sei der Mieter aus der Halle ausgezogen. Er ist der Ansicht, die Notwendigkeit einer Baugenehmigung und damit der Baulast sei weggefallen. Der genaue Umfang des Wegerechts erschließe sich nicht. In der Bewilligung sei von einer 6 Meter breiten Zuwegung die Rede. Tatsächlich sei die Auffahrt zur Straße hin 12 Meter breit und verjünge sich erst nach 50 Metern auf eine Breite von 6 Metern. Welcher Teil der 12 Meter breiten Stelle von dem Wegerecht betroffen sein solle, sei offen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin N.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.02.2016 Bezug genommen. Am 30.11.2017 erging ein Teilurteil, auf das hiermit Bezug genommen wird.