2 OH 9/17 (2)

Die Kostenrechnung des Notars D. Nr. RE... dahingehend berichtigt, dass der Gesamtbetrag für die Tätigkeit des Notars auf 7.085,53 € festgesetzt wird. I. 1. Die Beteiligten streiten über den Geschäftswert einer Bauverpflichtung. Der Notar beurkundete am 15.3.2017, URNr. XXX, die Änderung eines Grundstückskaufvertrags zwischen der Stadt X als Verkäufer und der Antragstellerin als Käufer. Gegenstand der Änderung war u.a. eine neue Bebauungsverpflichtung des Käufers, die die Errichtung einer eingeschossigen Tiefgarage, von Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und von Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss zum Inhalt hatte. In der Kostenberechnung vom 28.2.2017 (Nr. XXX) über 18.850,91 € (inkl. Umsatzsteuer) legte der Notar einen Geschäftswert in Höhe von 4.714.315,80 € zu Grunde. Hierbei setzte er die Bauverpflichtung unter Anwendung des § 50 Nr. 3b) GNotKG mit 4.200.000 € an (Anlage zur Kostenrechnung Ziffer 1. c). Die Antragstellerin hat mit Datum vom 03.04.2017 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG erhoben. Zur Begründung führt sie u.a. aus: Die Beschwerdeführerin wehrt sich gegen die Höhe der Berechnung, und zwar gegen die Geschäftswertermittlung und insofern gegen den in der Anlage zur Kostenrechnung unter 1.c) aufgeführten Bewertungsteil (Bauverpflichtung), der von Herrn Notar D. mit 4.200.000,00 € angegeben wird. Die Beschwerdeführerin steht auf dem Standpunkt, dass Herr Notar D. die Wertbestimmung gemäß § 50 Nr. 3 a und b GNotKG fehlerhaft angewendet hat, denn er hat das gesamte Bauwerk als gewerblich genutztes Bauwerk i. S. d. § 50 Nr. 3 b) GNotKG angesehen. Bei richtiger Anwendung dieser Wertregelung hätte sich folgende Wertermittlung ergeben: a) Modifizierung Bauverpflichtung §§ 97, 50 Nr. 3 Wohnbebauung auf 82,5 % des Grundstücks bei Gesamtgrundstückswert 2.588.998,00 € = 2.135.923,35 €, 20 % hiervon = 427.184,67 € gem. § 36 (50 %, Änderung), Wert: 213.592,34 € b) Modifizierung Bauverpflichtung §§ 97, 50 Nr. 3 Baukosten insgesamt 21.000.000,00 €, davon 17,5 % Gewerbe = 3.675.000,00 €, 20 % hiervon = 735.000,00 € gem. § 36 (50 %, Änderung), Wert: 367.500,00 € § 50 GNotKG enthält eine Kostenprivilegierung bei der Verpflichtung zur Errichtung eines Wohngebäudes. In diesem Fall sind nur 20 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstückes anzusetzen, wohingegen bei gewerblich genutzten Bauwerken 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten als Wert anzusetzen sind. Die Besonderheit des vorliegenden Falls besteht nun darin, dass es sich um ein gemischt genutztes Bauwerk handelt, bei dem 17,5 % des Bauwerks Gewerbeflächen und 82,5 % des Bauwerks Wohnbebauung darstellen. Um der Wertberechnung in § 50 Nr. 3 GNotKG gerecht zu werden, ist im Hinblick auf die Wohnbebauung der Gesamtgrundstückswert in Höhe von 2.588.998,00 € zugrunde zu legen. Da die Wohnbebauung nur 82,5 % des Gebäudes darstellt, ist der Grundstückswert entsprechend auf 2.135.923,35 € zu reduzieren. Hiervon sind 20 % anzusetzen, also 427.184,67 €. Davon wiederum sind, da es sich nur um eine Änderung einer bestehenden Regelung handelt, 50 % anzusetzen, also 213.592,34 €. Die Bauverpflichtung für das Gewerbe ist wie folgt zu berechnen: Die Baukosten betragen 21.000.000,00 €, davon entfallen 17,5 % auf das Gewerbe, also 3.6"15.000,00 €. Hiervon sind 20 %, also 735.000,00 € gemäß § 50 Nr. 3 b) anzusetzen. Da es sich um eine Änderung handelt, sind hiervon wiederum 50 %, also 367.500,00 € anzusetzen. Daraus ergibt sich im Endergebnis eine Reduzierung des Geschäftswertes der Bauverpflichtung gemäß 1.c) auf 581.092,34 €. Selbst wenn man die fünfzigprozentige Reduzierung wegen bloßer Änderung einer Verpflichtung nicht ansetzt, sondern den vollen von uns ermittelten Wert, ergäbe sich eine Reduzierung des Geschäftswertes der Bauverpflichtung gemäß 1.c) auf 1.162.184,67 €. Dadurch würde sich der Geschäftswert gemäß Nr. 21100 von 4.672.603,53 € inklusive fünfzigprozentiger Reduzierung auf 1.053.696,14 € und ohne auf 1.634.788,47 € verringern. Nur die von uns dargestellte Berechnungsweise wird der Regelung in § 50 Nr. 3 GNotKG gerecht. Entscheidend für die Wertermittlung ist nach dem eindeutigen Gesetzestext nur die Frage, ob die Verpflichtung die Errichtung eines Wohn-gebäudes oder eines gewerblich genutzten Bauwerks betrifft. Es kommt also nur auf das geplante Bauwerk und die geplante Nutzung an. Weitere Differenzierungskriterien enthält § 50 GNotKG nicht. Eine Differenzierung danach, ob es sich bei dem Bauwerk um "gewerbliche Wohnimmobilien" oder eine Bauträgerentwicklung handelt, findet im Gesetz keine Stütze, zumal üblicherweise die Errichtung von Wohnungen auch in Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, sei es durch Erzielung kostendeckender Mieten oder durch einen Weiterverkauf des Wohngebäudes. Dies macht deutlich, dass eine solche Differenzierung keine Stütze im Gesetz findet und auch zu willkürlichen Ergebnissen führt. Einzig und allein der Zweck der Nutzung des Bauwerks ist somit nach dem eindeutigen Wortlaut von § 50 Nr. 3 GNotKG entscheidend. Die fünfzigprozentige Ermäßigung des Geschäftswertes der Bauverpflichtung gemäß 1.c) ergibt sich aus §§ 97, 36 Abs. 1 GNotKG. Die Ländernotarkasse hat mit Datum vom 01.09.2017 Stellung genommen. Sie folgt der Bewertung des Beschwerdegegners. Zur Begründung führt sie u.a. aus: 4. Auffassung der Prüfungsabteilung der Ländernotarkasse a) Die Prüfungsabteilung der Ländernotarkasse geht in ständiger Bewertungspraxis seit dem Inkrafttreten des GNotKG zum 1.8.2013 davon aus, dass bei einem gewerblichen Bauunternehmer die Vorschrift des § 50 Nr. 3b) GNotKG einschlägig ist. Da die gewerbliche Bebauung durch die Antragstellerin im vorstehenden Fall unstreitig ist, kommt es nach unserer Auffassung nicht auf die weitere Streitfrage an, wie bei einem gemischt genutzten Gebäude zu bewerten ist. Es bleibt daher bei einem Ansatz von 20 % aus 21 Mio. € denn dieser Betrag für die voraussichtlichen Herstellungskosten des in Rede stehenden Gebäudes ist zwischen den Beteiligten ganz offensichtlich unstreitig. b) Der Gesetzgeber ließ sich bei der Neuregelung des Notarkostenrechts durch das GNotKG vorrangig von dem Bestreben leiten, alte Streitfragen der KostO einer Lösung zuzuführen. Eine heftige Streitfrage war die Bewertung einer Bauverpflichtung - diese war regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Kostenprüfungsverfahren. Unstreitig war jedenfalls nach der BGH-Entscheidung vom 24.11.2005 (Az.: V ZB 103/05, BGHZ 165, 125 = NJW 2006, 1136 = NotBZ 2006, 95 m. Anm. Otto), dass es sich bei einer Bauverpflichtung in jedem Fall um eine vermögensrechtliche Angelegenheit i.S.d. § 30 Abs. 1 KostO handelt und sie nach dem Interesse des Verkäufers, dem gegenüber die Bauverpflichtung übernommen wird, zu bestimmen ist. Bei Bauverpflichtungen, die nicht die Bebauung eines Eigenheimes in Selbstnutzung betrafen, wie dies häufig beim sog. Einheimischenmodell der Fall war, ging die h.M. davon aus, dass sich das Erfüllungsinteresse nach einem Teilwert (zwischen 10 - 30 %) der Baukosten bestimmte (ausführlich zum Bewertungsstreit nach dem alten Recht mit umfangreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung und Literatur bei Rohs/Wedewer, Textsynopse KostO - GNotKG, 2013, Teil 1 B [Aktuelle Streitfragen im Geltungsbereich der KostO und ihre Lösung durch das GNotKG] XI [Geschäftswert von Bau- Selbstnutzungs- und Investitionsverpflichtungen], S. 25 ff.; in Kopie beigefügt). Dieses Erfüllungsinteresse darf auch bei der Auslegung des § 50 Nr. 3 GNotKG nicht außer Acht gelassen werden (ebenso Fackelmann, ZNotP 2017, 203; in Kopie beigefügt). Wenn die Gesetzesbegründung ausführt, dass in "Anlehnung an die Rechtsprechung zur geltenden KostO auch zukünftig zwischen der Verpflichtung zur Errichtung einer Wohnimmobilie und der Verpflichtung zur Errichtung einer Gewerbeimmobilie unterschieden werden soll", bringt sie damit jedenfalls auch zum Ausdruck, dass § 50 Nr. 3 GNotKG zur Frage der Abgrenzung einer privaten und einer gewerblichen Bauverpflichtung keine eigenen Wege gehen soll, sondern die bisherige Rechtsprechung insoweit übertragbar ist. Die eindeutige Klarstellung, die § 50 Nr. 3.GNotKG nach dem Willen des Gesetzgebers gegenüber der KostO (dort wurde nach der Hilfsvorschrift des § 30 Abs. 1 bewertet) schaffen sollte, war einerseits der feste Teilwert (20 %) und andererseits der Bezugswert (Verkehrswert des unbebauten Grundstücks bzw. die voraussichtlichen Herstellungskosten). Zieht man aber das Erfüllungsinteresse des Verkäufers, der Hansestadt Rostock, für die Auslegung heran, so liegt es auf der Hand, dass es sich bei der versprochenen Errichtung des Wohn- und Geschäftshauses durch den gewerblich, also mit Gewinnabsicht tätigen Käufer jedenfalls nicht auf 20 % des unbebauten Grundstücks beschränkt. Auch die anteilige Aufteilung auf Wohnungen und Gewerbeeinheiten trifft das mutmaßliche Erfüllungsinteresse des Verkäufers nicht. Vielmehr ist dem Erfüllungsinteresse des Verkäufers im vorliegenden Fall allein mit der Bewertung der Bauverpflichtung nach den voraussichtlichen Herstellungskosten - und folglich der Anwendung des § 50 Nr. 3 Buchst. b) GNotKG - Rechnung getragen. Zudem besteht bei der in Rede stehenden Bauverpflichtung in der Sache kein Unterschied zu einer Investitionsverpflichtung nach § 50 Nr. 4 GNotKG, die mit 20 % der Investitionssumme bewertet wird. Der Antragsgegner hat sich ohne eigene weitere Begründung der Auffassung der Ländernotarkasse angeschlossen. Die Antragstellerin hat mit Schriftsatz vom 15.09.2017 auf die Stellungnahme der Ländernotarkasse erwidert und ihre Auffassung weiter begründet. 2. Der Antrag ist zulässig und teilweise begründet. a) Streitiger Punkt bei der Geschäftswertermittlung gemäß Anlage zur Kostenrechnung ist allein die Bewertung der Bauverpflichtung. Die von dem Antragsgegner und der Ländernotarkasse vorgenommene einheitliche Bewertung der Bauverpflichtung nach § 50 Nr. 3b GNotKG als gewerblich genutztes Bauwerk ist fehlerhaft. Gegenstand der Beurkundung war die Änderung einer Bauverpflichtung im Sinne des § 50 Nr. 3 GNotKG. Die gesetzliche Regelung unterscheidet hier ausdrücklich nach der Art der Nutzung des betroffenen Bauwerks. Bei Wohngebäuden unterscheidet das Gesetz nicht nach der Errichtung zum Zwecke der Eigennutzung bzw. privaten Vermögensverwaltung auf der einen Seite und zum Zwecke der gewerblichen Weiterveräußerung, Vermietung oder anderen Nutzungen mit Gewinnerzielungsabsicht. Auch aus den Gesetzesmaterialien lässt sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber eine solche Unterscheidung treffen wollte. Wie die Ländernotarkasse zutreffend ausgeführt hat, nahm der Gesetzgeber zwar Bezug auf den nach alter Rechtslage nicht klar geregelten Streit, wie das Erfüllungsinteresse einer Bauverpflichtung zu bewerten sei, er löste diesen Streit aber nicht im Sinne der bis zur Neuregelung herrschenden Rechtsprechung, sondern wollte sich nur an dieser anlehnen. Die tatsächlich in Kraft getretene Regelung vereinfachte die Wertbestimmung, indem allein auf die Art der Nutzung abgestellt wurde. Damit bleibt für weitergehende Differenzierungen kein Raum. Bezieht sich die Bauverpflichtung auf die Errichtung von Gebäuden, die teilweise als Wohngebäude und zum anderen Teil gewerblich genutzt werden sollen, ist der Geschäftswert entsprechend des jeweiligen Umfangs der Nutzung zu bestimmen. Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass 82,5 % des Gebäudes der Wohnnutzung unterliegen soll und 17,5 % der gewerblichen Nutzung. Für die Bestimmung des Werts der Bauverpflichtung für die Errichtung der Wohnbebauung ist daher 82,5 % des Gesamtgrundstückswert von 2.588.998,00 € zu berücksichtigen, im Ergebnis 2.135.923,35 €. 20 % hiervon betragen 427.184,67 €. Für den auf die Gewerbebebauung entfallende Teil der Bauverpflichtung ist von Baukosten in Höhe von insgesamt 21.000.000,00 € auszugehen und davon 17,5 % zu berücksichtigen, also 3.675.000,00 €. 20 % hiervon betragen 735.000,00 €. b) Obwohl es sich bei der streitgegenständlichen Beurkundung im Hinblick auf die Bauverpflichtung und das Ankaufsrecht um eine Änderung eines bestehenden Rechtsverhältnisses handelt, ist eine Reduzierung des jeweiligen Geschäftswertes nicht veranlasst. Bei Veränderungen ist ein Schätzwert zu bilden, der Umfang und Bedeutung der Änderung angemessen repräsentiert. (Korintenberg/Bormann GNotKG § 36 Rn. 27, beck-online). Die hier betroffenen Veränderungen der Bauverpflichtung stellt im Ergebnis inhaltlich eine völlig neue Bauverpflichtung dar, da sowohl die Art der Bebauung als auch die Fristen neu geregelt wurden. Das Ankaufsrecht des Altvertrages wurde komplett aufgehoben und durch eine neue Regelung ersetzt. Umfang und Bedeutung der Änderungen lassen daher eine Ansetzung des vollen Geschäftswertes angemessen erscheinen. c) Die Geschäftswertermittlung ist wie folgt zu korrigieren: a) Teilflächenkauf 41.712,00 € b) Überbauungsgestattung 213.705,00 € c) Bauverpflichtung 1.162.184,67 € d) Ankaufsrecht 258.898,80 Gesamt: 1.676.500,47 d) Die 2,0-Gebühr nach Nr. 21100 KV aus diesem Gesamtwert beträgt 5.710,00 €. Die Gebühr ist gemäß § 91 Abs. 1, 3, 4 GNotKG insoweit zu ermäßigen, also sie von der Stadt X zu tragen ist. Gemäß § 448 Abs. 2 BGB hat jeder Käufer die Kosten seines Erwerbs zu tragen. Der auf den Erwerb durch die Stadt entfallende Anteil an der Beurkundungsgebühr ist gleich dem Anteil des Wertes des Teilflächenkaufs am Gesamtwert. Der zu ermäßigende Anteil der Gebühr beträgt 142,18 € (2,49 % von 5.710,00 €), welcher um 60 % zu ermäßigen ist, der ermäßigte Anteil beträgt 85,31 €. Der nicht ermäßigte Anteil beträgt 5.567,82 € (97,51% von 5.710,00 €). Die Gebühr unter Berücksichtigung der Ermäßigung beträgt 5.653,13 €. e) Die Kosten errechnen sich demnach wie folgt: KV Nr. Betrag 21100 Beurkundungsverfahren 5.653,13 € 25200 Vertretungsbescheinigung 15,00 € 32001 Dokumentenpauschale s/w 133,20 € 32001 Dokumentenpauschale Farbe 51,90 € 32005 Post- und Telekommunikationsleistungen 20,00 € 32011 Auslagen Grundbucheinsicht 72,00 € 32011 Auslagen Handelsregistereinsicht 9,00 € Zwischensumme 5.954,23 € 32014 Umsatzsteuer 19 % 1.131,30 € 7.085,53 € II. Gerichtskosten entstehen im vorliegenden Verfahren nicht, so dass gem. § 130 Abs. 3 GNotKG, § 81 Abs. 1 FamFG nur über die Pflicht zur Kostenerstattung zu entscheiden war. Angemessen erschien es hier, dass jeder Beteiligte seine eigenen Kosten selbst zu tragen hat. Der Notar hatte sich bei der Bestimmung des Geschäftswertes an der Auffassung der Ländernotarkasse und einer starken Meinung in der Literatur orientiert und damit bei der Bestimmung der Gebühren ohne Verschulden Anlass zum vorliegenden Verfahren gegeben.