1 S 160/14

Leitsatz: 1. Die Jahresgesamtabrechnung muss Angaben über Kontostände am Anfang und am Ende der Abrechnungsperiode enthalten.(Rn.7) 2. Seit Geltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann der Anfechtende nicht mehr auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden; ein Beschluss über eine unvollständige nicht schlüssige Abrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären.(Rn.10) 3. Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs. 3 WEG nur einen neuen Verteilungsschlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist; außerdem bedarf es eines weiteren sachlichen Grundes (a.A. BGH, Urteil vom 16. September 2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116).(Rn.12) 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wismar, verkündet am 24.06.2014, Az. 2 C 598/12 WEG, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 22.549,00 € festgesetzt. I. Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO abgesehen. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere in rechter Form und Frist eingelegt und begründet. In der Sache kann sie aber keinen Erfolg haben. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft K.-Straße in D. vom 24.11.2012 zu den Tagesordnungspunkten 4 bis 7 und 17 für unwirksam erklärt. Das amtsgerichtliche Urteil ist zwar insoweit mangelhaft, als es seine Entscheidung nur unzureichend begründet. Aufgabe eines Urteils ist es nämlich, über die in der Urteilsformel enthaltene Entscheidung hinaus die Parteien von deren Richtigkeit zu überzeugen und dem Rechtsmittelgericht die Nachprüfung in materieller und formeller Hinsicht zu ermöglichen. Darüber hinaus dient die schriftliche Darstellung von Tatbestand und Gründen der Selbstkontrolle des erkennenden Gerichts, aber auch der Kontrollierbarkeit der Rechtsprechung durch die Öffentlichkeit (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Auflage, § 313 Rn. 2 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird das angefochtene Urteil nicht gerecht, da es in wesentlichen Punkten lediglich auf die in seinem Beschluss vom 27.08.2013 geäußerte, dort aber gleichfalls nur dürftig begründete Rechtsauffassung und auf die des Klägers Bezug nimmt. Das Amtsgericht wird zu beachten haben, dass eine Entscheidung nicht mit Gründen versehen ist, wenn ein grober Verstoß gegen § 313 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 ZPO vorliegt, wonach das Urteil Entscheidungsgründe mit einer kurzen Zusammenstellung der Erwägungen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht enthalten muss. Dagegen ist verstoßen, wenn das Urteil entweder gar nicht begründet ist oder die Gründe für alle oder einzeln geltend gemachten Ansprüche oder Angriffs- oder Verteidigungsmittel fehlen (vgl. BGH NJW-RR 1997, 688 f). Allerdings beruht die Entscheidung des Amtsgerichts nicht auf diesem Begründungsmangel. Denn aus dem Akteninhalt ergibt sich eindeutig, dass und warum die vom Kläger angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2012 für unwirksam zu erklären waren. 1. Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 4 (Jahresabrechnung 2011) ist für unwirksam zu erklären, weil diese Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Jahresabrechnung ist nämlich als „eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr“ aufzustellen. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich hieraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat“ (vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 63, zitiert nach Juris). Danach ist die Jahresabrechnung die „an sich ganz einfache Rechnung: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres (...) plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr = Kontostand am Ende des Jahres. ...“ (vgl. LG Hamburg ZMR 2011, 163, zitiert nach Juris). Als zentraler Gesichtspunkt ist danach erforderlich, dass die Jahresabrechnung neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten muss; ist dies nicht der Fall, fehlen wesentliche Bestandteile. Eine Schlüssigkeitsprüfung im Sinne eines Vergleichs des Saldos zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und den Kontenständen zum Jahresanfang und -ende ist dann letztlich nicht möglich bzw. nachvollziehbar, so dass es in diesem Falle nicht sachgerecht erscheint, den Wohnungseigentümer lediglich auf einen nicht fristgebundenen Ergänzungsanspruch zu verweisen. Vielmehr ist der gleichwohl genehmigende Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären; anderenfalls wäre die Funktion der Jahresabrechnung, die Kontrolle des Verwalters zu gewährleisten, nicht gewährleistet (vgl. LG München I, ZMR 2012, 480 ff m.w.N.). Bereits aus diesem Grunde ist hier die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2011 nicht nachprüfbar und daher insgesamt für ungültig zu erklären. Die von den Beklagten zitierte Rechtsprechung des Bayerischen Oberlandesgerichts ist nicht mehr aktuell. Sie betraf die alte Rechtslage vor der WEG-Reform, wonach beim Fehlen wesentlicher Bestandteile einer Jahresabrechnung der diesbezügliche Genehmigungsbeschluss nicht für ungültig erklärt wurde, sondern die Eigentümer darauf verwiesen wurden, vom Verwalter eine Ergänzung zu verlangen, wenn z.B. - wie hier - die erforderlichen Kontoangaben fehlten. Diese Sichtweise war für das frühere FGG-Verfahren sachgerecht, denn dort wurde von Amts wegen geprüft, ob die Abrechnung wenigstens in den übrigen Teilen zutreffend war. War dies der Fall, gab es keinen Grund, die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, vielmehr reichte es aus, die Unvollständigkeit und die damit verbundene Unschlüssigkeit der Abrechnung durch einen Ergänzungsanspruch zu beheben. Die Situation im ZPO-Verfahren stellt sich jedoch als wesentlich anders gelagert dar, weil hier nur überprüft wird, was innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt wird. Ist die Abrechnung aber unvollständig und damit unschlüssig, können die Kläger nicht mehr auf zumutbare Weise feststellen, welche Fehler die Abrechnung auch sonst noch aufweist (vgl. LG München I a.a.O.). Ein weiterer wesentlicher Mangel besteht vorliegend darin, dass die Abrechnung hinsichtlich des Rücklagenkontos nicht nachvollziehbar ist. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur dann möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben (vgl. BGH NJW 2010, 20127ff, zitiert nach Juris). Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr darauf an, dass weitere Einwände, die der Kläger in der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 4 erhoben hat, letztlich nicht durchgreifen. Das betrifft zum Beispiel auch die Frage, ob periodengerecht abgerechnet worden ist. Denn weil die Jahresgesamtabrechnung keine handelsrechtliche Bilanz darstellt, geht die Kammer mit der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass der Verwalter lediglich alle tatsächlichen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben einzustellen hat, unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können (Zufluss- und Abflussprinzip). Rechnungsabgrenzungen sind daher grundsätzlich nicht vorzunehmen (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 28 Rn. 115 m.w.N. aus der Rechtsprechung). 2. Wenn ein Verwalter seine wesentliche Pflicht, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen, nicht ordnungsgemäß erbringt, kann er auch nicht entlastet werden. Aus diesem Grunde hat das Amtsgericht auch zu Recht den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 5 betreffend die Entlastung des Verwalters für unwirksam erklärt. 3. Den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 6 (Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten der Müllbeseitigung) hat das Amtsgericht ebenfalls zu Recht für unwirksam erklärt. Den Beklagten kann zwar dabei die Redlichkeit ihres Bestrebens, einen möglichst gerechten Verteilungsschlüssel für die Müllentsorgungskosten zu finden, nicht abgesprochen werden. Es ist dabei auch nachvollziehbar, dass man an dem Umstand angesetzt hat, dass einige Miteigentümer ihre Wohnung mit weniger Personen und/oder seltener nutzen und dadurch weniger Müll verursachen als andere Wohnungseigentümer. Auch kann nicht verkannt werden, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Regelung der Teilungserklärung, die den Kostenverteilungsschlüssel für eine abändernde Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung öffnet, grundsätzlich wirksam ist (vgl. BGHZ 95, 137 ff., zitiert nach Juris) . Gleichwohl muss jedoch dem berechtigten Interesse der durch die bisherige Regelung begünstigten Wohnungseigentümer angemessen Rechnung getragen werden. Eine Änderung durch Mehrheitsentscheidung ist deshalb nur zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. In Bezug auf den Kostenverteilungsschlüssel ist dies insbesondere dann der Fall, wenn sich die Verhältnisse gegenüber früher in wesentlichen Punkten geändert haben oder die ursprünglich vorgesehene Verteilung - bei den tatsächlichen Verhältnissen nicht angemessen - sich nicht bewährt hat (vgl. BGH a.a.O.). Diese engen Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Gesichtspunkt der unterschiedlichen Nutzung von einzelnen Wohneinheiten war entweder bei der Begründung des Wohnungseigentums vorhersehbar und hat dem teilenden Eigentümer trotzdem keine Veranlassung gegeben, von dem pauschalierenden Verteilungsschlüssel entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen abzugehen. Sollte sich dies später geändert haben, dürfte der Gesichtspunkt maßgeblich sein, dass der Umfang der Nutzung des Sondereigentums ausschließlich der privaten Entscheidung des einzelnen Wohnungseigentümers unterliegt und dementsprechend auch seinem persönlichen Risikobereich zuzurechnen ist. Derjenige Wohnungseigentümer, der sich entschließt, auf die Nutzung seines Sondereigentums weitestgehend zu verzichten, kann deshalb bei der Anwendung des Kostenverteilungsschlüssel keine besondere Rücksichtnahme auf seine persönlichen Interessen erwarten. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, einen solchen Miteigentümer besser zu stellen, und zu Lasten anderer Wohnungseigentümer, die auf den Fortbestand des beim Erwerb ihres Miteigentums bestehenden Kostenverteilungsschlüssels vertrauen können (vgl. BGH a.a.O.) in die Regelung der Gemeinschaftsordnung einzugreifen. Hinzukommt, dass der Kläger zu Recht moniert, die mit dem Beschluss zu TOP 6 getroffene Regelung sei unpraktikabel (vgl. unten zu 4. betreffend den Beschluss zu TOP 7). 4. Den von der Wohnungseigentümerversammlung am 21.09.2012 zu TOP 7 gefassten Beschluss hat das Amtsgericht ebenfalls zu Recht für ungültig erklärt. Zutreffend weist nämlich der Kläger in der Begründung seiner Beschlussanfechtung darauf hin, dass die im Beschluss zu TOP 7 getroffene Regelung nicht ausreichend präzise und letztlich nicht handhabbar sei. Die dort getroffene Regelung, dass jeder Miteigentümer für die Berechnung und Verteilung der Kostenart Müllabfuhr „bis spätestens zum 10. Januar eines jeden Jahres schriftlich und ohne gesonderte Aufforderung an den Verwalter“ zu melden hat, in welchem Monat des abgelaufenen Wirtschaftsjahres wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben, differenziert nicht zwischen ständigen Bewohnern und Besuchern (ab welcher Besuchsdauer wären diese zu melden?). Offen wird auch gelassen, ob die Urlaubs- oder sonstwie bedingte Abwesenheit ständiger Bewohner Berücksichtigung finden kann oder nicht. Die Kammer sieht bei dieser Sachlage die Gefahr ständiger Zwistigkeiten und Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern über die Frage, wie viele Personen jeweils für die Kosten der Müllabfuhr zu berücksichtigen seien. Weil damit vermeidbare Rechtsstreitigkeiten (und damit verbundene weitere Kosten) vorprogrammiert wären, kann eine solche Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. 5. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 17 (Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne 2012) entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn zum einen enthält er nicht, wie von § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG vorgeschrieben, eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. So stehen den umlagefähigen Kosten in Höhe von 17.410,00 € und den nichtumlagefähigen Kosten in Höhe von 10.635,00 € lediglich Einnahmen von 1.500,- € (Mieteinnahme Antennenanlage) gegenüber. Wie die Differenz zu den voraussichtlichen Kosten gedeckt werden soll, bleibt offen, ebenso die voraussichtlichen Zinseinnahmen (auch wenn dieser Betrag zu vernachlässigen sein dürfte). Schließlich moniert der Kläger zu Recht, dass im Einzelwirtschaftsplan der zu TOP 6 beschlossene Verteilerschlüssel für die Müllabfuhr (Abrechnung nach Personenzahl) rückwirkend und bereits vor Bestandskraft der Regelung (die gerade nicht eingetreten ist, s.o.) Berücksichtigung gefunden hat. III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10 ZPO. IV. Bei der Festsetzung des Streitwerts ist die Kammer - wie das Amtsgericht - den nachvollziehbaren Angaben des Klägers in seiner Klageschrift vom 18.12.2012 gefolgt.