11 O 294/12

Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung eines Kaufpreises von 601.388,82 € zu erklären, dass das Eigentum an dem Grundstück, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Q von Q Stadt, Blatt 78### unter lfd. Nr. 9 des Bestandsverzeichnisses, GO1, sowie an den derzeit noch im Eigentum der Stadt Q stehenden zwei, im Grundbuch von Q Stadt, Blatt 10### unter lfd. Nr. 84 und 87 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücken, GO2, und GO3, auf die Beklagte übergehen soll und zu bewilligen, dass die Beklagte als Eigentümerin dieser Grundstücke im Grundbuch eingetragen wird. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200.000 € vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem Erbbaurechtsvertrag. Die Klägerin ist teilweise Eigentümerin der im Tenor genauer bezeichneten Grundstücke, teilweise hat sie die Grundstücke erworben. Die Beklagte ist Erbbauberechtigte. Die Klägerin hat den Heimfall des Erbbaurechts geltend gemacht und begehrt von der Beklagten die Mitwirkung an der Rückübertragung dieses Rechts. Die Beklagte begehrt widerklagend die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken, nachdem sie ein im Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Ankaufsrecht geltend gemacht hat. Mit einem notariellen Vertrag des Notars B vom ##.9.2002 zur Urkundenrolle Nr. ##/2002 übertrug die Klägerin Herrn D1, dem Ehemann der Beklagten, das Erbbaurecht an einem Teil der streitgegenständlichen Grundstücke für die Errichtung eines X-Restaurants und einer Stellplatz-Anlage für 40 PKW. § 10 und 11 des Vertrages lauten auszugweise wie folgt: „§ 10 Heimfall (1) Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen von ihm zu bezeichnenden Dritten auf Kosten des Erbbauberechtigten zu verlangen -Heimfall-, wenn a) die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Erbbaurechts angeordnet wird und beide Maßnahmen vom Erbbauberechtigten nicht binnen 3 Monaten rückgängig gemacht wird; b) über das Vermögen des Erbbauberechtigten das Insolvenz- oder Vergleichsverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird; c) der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von zwei Jahresraten im Rückstand ist; (...) § 11 Ankaufsrecht Der Grundstückseigentümer ist auf Verlangen des Erbbauberechtigten verpflichtet, diesem das Erbbaugrundstück zu einem Preis zu verkaufen, der bereits heute fest vereinbart wird mit 205,00 EUR pro Quadratmeter, jedoch wertgesichert sein soll durch folgende Wertsicherungsklausel: Verändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Gesamt Lebenshaltung aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 195 = 100 gegenüber dem Stand von September 2002, so verändert sich auch der Kaufpreis zur Zeit des Ankaufs in dem gleichen Verhältnis. Das Recht, den Ankauf des Erbbaugrundstücks zu verlangen, steht dem Erbbauberechtigten nur während der Dauer des Erbbaurechts und erst nach Ablauf von zehn (10) Jahren und nur bis zum Ablauf von zwölf (12) Jahren ab heute zu. „ Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die auf Bl. 11 ff. der Akte befindliche Ablichtung verwiesen. In einem Nachtrag zum Erbbaurechtsvertrag vom ##12.2002 einigten sich die Klägerin und der Ehemann der Beklagten über die Bestellung des Erbbaurechts an einer weiteren Teilfläche, die zum Zeitpunkt des ersten Vertrages noch nicht vermessen war. Auf Bl. 159 ff. der Akte wird verwiesen. In einem notariellen Vertrag vom ##.12.2002 (Bl. 37 ff. der Akte) übertrug der Ehemann der Beklagten dieser das durch die vorgenannten Verträge bestellte Erbbaurecht. Die Beklagte errichtete auf den betreffenden Grundstücken ein Gebäude, in dem ein X-Restaurant betrieben wurde. In diesem Gebäude kam es im Dezember 2011 zu einem Brand, der den weiteren Restaurantbetrieb unmöglich machte. Es kam zu Differenzen zwischen der das Restaurant betreibenden Gesellschaft und X; außerdem wurde gegen den Ehemann der Beklagten ein – später gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestelltes – Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts der Brandstiftung geführt. Da die Versicherung auf den Brandschaden zunächst nicht zahlte und die Einnahmen der Beklagten wegbrachen, konnte sie den Erbbauzins teilweise nicht zahlen. Am 7.5.2009 erteilte der Ehemann der Beklagten der Klägerin schriftlich mit, dass er und die Beklagte das Gebäude langfristig an W vermieten wollen und bat um eine Genehmigung der dafür erforderlichen baulichen Umgestaltungen. Darüber hinaus kündigte er an, dass das vertragliche Ankaufsrecht wahrgenommen werden solle. Die Klägerin erteilte dem Ehemann der Beklagten am 15.5.2012 mit (Anlage B 20), sie sei wenig geneigt, diesen Plänen zu folgen. Sie mahnte rückständige Erbbauzinsen für die vergangenen vier Monate an und droht mit einem Insolvenzantrag. Mit einem weiteren Schreiben vom 21.5.2012 (Anlage B 21) teilte die Klägerin dem Ehemann der Beklagten in Beantwortung eines Schreibens vom 16.5.2012 mit, dass sie das Grundstück nicht an ihn verkaufen werde. Als Grund hierfür wurde das „Verhalten der letzten zehn Jahre“ angegeben. In einem weiteren Schreiben vom 5.6.2012 an den Ehemann der Beklagten äußerte die Klägerin Zweifel, ob die Beklagte den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück aufbringen könne. Die Klägerin stellte die Möglichkeit einer Zustimmung zur beabsichtigten Vermietung an W unter den Voraussetzungen in Aussicht, dass die Beklagte auf ihr Ankaufsrecht verzichte, die Klägerin in Höhe des Erbbauzinses einen Rechtsanspruch gegen W erhalte und der noch ausstehende Erbbauzins vollständig gezahlt werde. Am 15./21.6.2012 schloss die Beklagte einen Mietvertrag mit W über das auf den streitgegenständlichen Grundstücken stehenden Gebäude ab. Auf einen Antrag der Klägerin ordnete das Amtsgericht Q (12 L #/12) durch Beschluss vom ##.7.2012 die Zwangsverwaltung des Erbbaurechts wegen rückständiger Erbbauzinsen für fünf Monate in Höhe von insgesamt 18.945,50 EUR an. Wegen dieses Betrages betrieb die Klägerin zeitgleich andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch Beauftragung des OGV S (DR II-####/12). Das Zwangsverwaltungsverfahren ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung noch nicht beendet worden. Zwar hat die Beklagte die rückständigen Erbbauzinsen Ende September 2012 an den Obergerichtsvollzieher gezahlt, so dass das Verfahren DR II ####/12 am ##.9.2012 erledigt war. Es waren jedoch zunächst noch weitere Verfahrenskosten offen. Neben dem Vergütungsanspruch des Zwangsverwalters ergaben sich diese vor allem aus diversen ausgelegten Vorschüssen für den Zwangsverwalter. Hinsichtlich der einzelnen Vorschussanforderungen und der darauf geleisteten Zahlungen der Beklagten wird auf die Darlegungen der Parteien sowie auf den Inhalt der Akte AG Q 12 L #/12 verwiesen. In dem Verfahren LG Münster 012 O ##/13 hat die Klägerin als dortige Beklagte in einem Vergleich am ##.4.2013 die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens 12 L ##/12 AG Q beantragt und bewilligt. Am Tag des Vergleichsschlusses waren die letzten offenen Kosten durch die Beklagte gezahlt worden. In den vorangegangenen Jahren hatte das Amtsgericht Q bereits in weiteren Fällen die Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes angeordnet (AG Rheine 12 L ##/10, 12 L ##/11, und 12 L ##/11). Mit einem an die Firma G adressierten Schreiben vom 12.9.2012, auf die Anlage B 23 wird wegen der Einzelheiten verwiesen, machte die Beklagte ihr Ankaufsrecht aus § 11 des Vertrages vom ##.9.2002 geltend. In dem Schreiben wird angekündigt, dass der Klägerin in den nächsten Tagen ein Entwurf eines Grundstückskaufvertrages zugehen wird. Am 14.9.2012 übermittelte der Rechtsanwalt und Notar U auf Veranlassung der Beklagten und ihres Ehemannes den Entwurf eines Grundstückskaufvertrages mit der Bitte um Kenntnisnahme und Überprüfung. Der Notar forderte die Klägerin auf, ihm etwaige Änderungs- oder Ergänzungswünsche mitzuteilen und teilte mit, für Rückfragen zur Verfügung zu stehen. Auf die Anlagen B 24 und B 25 wird insoweit verwiesen. Am ##.10.2012 beschloss das Amtsgericht Q (Aktenzeichen: 10 C ###/12; späteres Verfahren LG Münster 012 O ##/13) die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus den (im Tenor des Beschlusses offenkundig fehlerhaft bezeichneten) notariellen Urkunden vom ##.09. und ##.12.2002 gegen Sicherheitsleistung. Diese Sicherheitsleistung erbrachte die Beklagte am ##.10.2012 durch Hinterlegung. Die Klägerin behauptete, das Gebäude werde von der Beklagten mangelhaft unterhalten. Nach dem Brand sei, was unstreitig ist, noch eine provisorische Folie an einem Außenfenster angebracht. Das Gebäude sei nicht belüftet und nicht beheizt. Die Klägerin ist der Auffassung, die Voraussetzungen des Heimfalls seien gegeben, da die Zwangsverwaltung länger als drei Monate an dauerte. Es sei ihr auch – auch unter Berücksichtigung der wiederholt erforderlichen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und der mangelhaften Gebäudeunterhaltung - nicht verwehrt, sich auf den Heimfall zu berufen. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, zu erklären, dass das Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Q von Q Stadt, Blatt 14###, eingetragen auf dem im Grundbuch von Q Stadt 78## unter Nr. 8 und 9 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücken, GO4-, und GO1 -, in Abteilung II Nr. 5 bis zum ##. September 2101, auf die Klägerin, bestehend aus den Gesellschaftern M (geb. G2), G1, Martin G3, G4 und F, übergehen soll und zu bewilligen, dass die Klägerin, bestehend aus den Gesellschaftern M (geb. G2), G1, G3, G4 und F, als Erbbauberechtigte des Erbbaurechts, eingetragen im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Q von Q Stadt, Blatt 14###, im Grundbuch eingetragen wird. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragt die Beklagte, die Klägerin und Widerbeklagte Zug um Zug gegen Zahlung eines Kaufpreises von 601.388,82 € zu verurteilen, zu erklären, dass das Eigentum an dem Grundstück im Grundbuch des Amtsgerichts Q von Q Stadt, Blatt 78### unter lfd. Nr. 9 des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung Q Stadt, GO1, sowie die derzeit noch im Eigentum der Stadt Q stehenden zwei Grundstücke im Grundbuch von Q Stadt, Blatt 10### unter lfd. Nr. 84 und 87 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücke, Gemarkung Q Stadt, GO2, und GO3, auf die Beklagte und Widerklägerin übergehen sollen und zu bewilligen, dass die Beklagte und Widerklägerin als Eigentümerin dieser Grundstücke im Grundbuch eingetragen wird. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte bestreitet eine mangelhafte Unterhaltung des Gebäudes und verweist unter anderem auf ein Gutachten des Sachverständigen L vom 30.11.2012, aus dem sich keine Gefährdung des Gebäudes ergebe. Die Beklagte ist der Auffassung, die Ausübung des Heimfallrechts sei treuwidrig, da die Klägerin keinen Antrag auf Aufhebung der Zwangsverwaltung gestellt habe, obwohl die Voraussetzungen vorgelegen hätten. Die Klägerin ist der Auffassung, das Ankaufsrecht sei nicht wirksam ausgeübt worden. Die Erklärung sei unwirksam, da sie vor dem 12.9.2012 erfolgt sei. Die Beklagte sei während der Zwangsverwaltung auch nicht zur Ausübung des Ankaufsrechtes berechtigt gewesen. Die Erklärung sei darüber hinaus gegenüber der falschen Adressatin abgegeben worden. Sie hätte gegenüber der Klägerin, nicht gegenüber der Firma G abgegeben werden müssen. Die Erklärung sei überdies nur gegenüber Herrn G1 abgegeben worden, der zur Entgegennahme jedoch nicht berechtigt gewesen sei. Die Klägerin erhebt zudem die Unsicherheitseinrede des § 321 BGB, rügt die Berechnung des Kaufpreises sowie die Bezeichnung der Flächen und hält den Klageantrag schon deshalb für unzulässig, da auch die Übertragung von im Eigentum der Stadt Q stehenden Flächen begehrt wird. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Die Kammer hat die Akten LG Münster 012 O ##/13, AG Q 12 L ##/10, 12 L ##/11, 12 L ##/11 und 12 L ##12 beigezogen. Entscheidungsgründe Die Klage ist unbegründet, die Widerklage hingegen begründet. I. Die Klage ist unbegründet. Zwar liegen die Voraussetzungen für den Heimfall aus § 10 des Vertrages vom ##.9.2002 vor. Denn die angeordnete Zwangsverwaltung des Erbbaurechts ist vom Erbbauberechtigten nicht binnen drei Monaten rückgängig gemacht worden. Allerdings steht der Ausübung des Heimfallrechts der Klägerin der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegen. 1. Die Voraussetzungen für den Heimfall gemäß § 10 Abs. 1 Buchstabe a) des Vertrages vom ##.9.2002 liegen vor. Die durch Beschluss des Amtsgerichts Q vom ##.7.2012 angeordnete Zwangsverwaltung des Erbbaurechts ist nicht binnen drei Monaten rückgängig gemacht worden. Eine „Rückgängigmachung“ im Sinne dieser vertraglichen Regelung liegt nach der Auffassung der Kammer erst dann vor, wenn die Zwangsverwaltung aufgehoben wird. Das setzt gemäß § 161 Abs. 1 ZVG einen Beschluss des Gerichts voraus. Ein solcher Beschluss ist, sofern er überhaupt am Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegen haben sollte, nicht binnen der 3-Monats-Frist des § 10 des Vertrages erlassen worden. Auch durch die Anordnung der einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung durch das Amtsgericht Q am ##.10.2012 wurde die Zwangsverwaltung nicht rückgängig gemacht. Zwar muss grundsätzlich ein Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben werden, wenn die Ausfertigung einer vollstreckbaren Entscheidung vorgelegt wird, aus der sich ergibt, dass die Einstellung der Zwangsvollstreckung angeordnet ist (Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 20. Auflage 2012, § 161 Rn. 3.13). Eine derartige vollstreckbare Entscheidung hier allerdings offenbar nicht vorgelegt worden. Die Zwangsverwaltung wurde jedenfalls nicht aufgehoben. 2. Dem mit Schreiben vom 23.10.2012 ausgeübten Heimfallanspruch steht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Bei Berufung auf einen rein formalen Entstehungsgrund für das mit erheblichen Auswirkungen verbundene Heimfallrecht muss der dieses Recht geltend machende die Zielsetzung des Vertrages, den vertraglichen Kontext sowie - unter besonderer Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben - die Belange des Erbbauberechtigten berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.1969, V ZR 104/67 zur Geltendmachung eines Heimfallanspruches im Anwendungsbereich des Heimstättengesetzes). Zwar hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, das Heimfallrecht nach dem Muster der Hypothekenschutzverordnung vom 8. 6. 1916 (RGBl I, 451) nur an besonders gewichtige Gründe zu binden; ein richterliches Prüfungs- und Milderungsrecht besteht danach nicht (BGH NJW 1984, 2213, 2214). Dennoch kann die Ausübung des Heimfallrechtes gegen Treu und Glaube, vor allem in Form des Übermaßverbotes verstoßen, wonach schwere Rechtsfolgen durch verhältnismäßig geringfügige Vertragsverletzungen nicht eintreten sollen. Nach diesen Grundsätzen scheidet die Ausübung des Heimfallrechts aus, da die Vertragsverletzung der Beklagten insbesondere unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Regelungen nicht gravierend ist und die Beklagte wirksam ihr Ankaufsrecht geltend gemacht hat. a) Die Kammer verkennt dabei nicht, dass - wie bereits ausgeführt - die formalen Voraussetzungen des Heimfalls gegeben sind. Es liegt auch kein einmaliges Versagen einer ansonsten vertragstreuen Vertragspartnerin vor. Die Beklagte hat vielmehr mehrfach ihre Zahlungspflichten nicht fristgemäß erfüllt, so dass bereits mehrfach die Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes angeordnet wurde. Die Kammer sieht auch Anhaltspunkte für gewisse Nachlässigkeiten bei der Unterhaltung des Erbbaugrundstücks und des aufstehenden Gebäudes. Auf den Vortrag der Parteien hierzu, insbesondere zum Verschluss der Fensteröffnung mit einer Plane, sowie die Vorschussanforderungen im Verfahren AG Q 12 L ##/12 wird verwiesen. b) Es bestehen aber auch Gründe, die die Vertragsverletzung der Beklagten im Hinblick auf die Rechtfertigung eines Heimfalls weniger schwer erscheinen lassen. aa) Bei der Gewichtung der Schwere der Vertragsverletzung der Beklagten ist nach Auffassung der Kammer auch § 10 Abs. 1 Buchstabe c) des Vertrages aus dem September 2002 zu berücksichtigen. Danach setzt der Heimfall wegen Zahlungsrückstandes voraus, dass sich der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von zwei Jahresraten im Rückstand befindet. Aus dieser Regelung und dem inhaltlich entsprechenden § 9 Abs. 4 des ErbauRG ergibt sich die vertragliche wie auch gesetzliche Wertung, dass erst ein derartiger Rückstand den Heimfall rechtfertigt. Diese Wertung muss auch berücksichtigt werden, wenn die Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes allein wegen eines Rückstandes mit der Zahlung des Erbbauzinses angeordnet wird, wie es hier der Fall war. bb) Hinzu kommt, dass der die Anordnung der Zwangsverwaltung rechtfertigende Rückstand in Form von fünf Monatsraten des Erbbauzinses am ##.9.2012 durch Zahlungen an den Obergerichtsvollzieher erledigt war. Zwar waren damit, wie die Klägerin zu Recht einwendet, die Voraussetzungen für die Aufhebung der Zwangsverwaltung noch nicht geschaffen. Die dann noch offenen Verfahrenskosten standen dieser Aufhebung entgegen. Deshalb musste sie auch noch keinen Antrag zur Aufhebung der Zwangsverwaltung stellen. Der eigentliche sachliche Grund für die Anordnung der Zwangsverwaltung war jedoch weggefallen; ihre Aufrechterhaltung diente ab diesem Zeitpunkt im Kern nur noch der Realisierung der durch sie selbst verursachten Kosten. Dabei ist weiterhin zu berücksichtigen, dass ein Zeitpunkt, zu dem die Beklagte die Möglichkeit gehabt hätte, durch eine abschließende Zahlung die gesamten Vollstreckungskosten zu begleichen, nicht zu erkennen ist. Durch die im Zwangsverwaltungsverfahren fortlaufend geführten Diskussionen über weitere Vorschüsse bzw. die Anforderung von weiteren Vorschüssen war eine abschließende Zahlung nicht möglich. Dies gilt auch hinsichtlich der für die Kosten der Zwangsverwaltung relevanten Verwaltervergütung. Eine entsprechende Berechnung war noch gar nicht erfolgt, so dass die tatsächliche von der Beklagten zu begleichende Höhe spekulativ war. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass es grundsätzlich Aufgabe der Beklagten war, sich um die Beendigung der Zwangsverwaltung selbst zu kümmern und eigenverantwortlich für eine Rückgängigmachung binnen drei Monaten zu sorgen. Sie berücksichtigt bei der Bewertung der Schwere des Vertragsverstoßes jedoch auch, die sich aus dem tatsächlichen Ablauf ergebenden Schwierigkeiten für die Beklagte. cc) In diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass mit der Anordnung der vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung durch das Amtsgericht Q vom ##.10.2012 und der drei Tage später geleisteten Sicherheitsleistung grundsätzlich die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Aufhebung der Zwangsverwaltung gegeben waren. dd) Auch die möglicherweise unzureichende bauliche Sicherung des Gebäudes (vgl. oben unter 2. Buchstabe a)) wäre kein Umstand, der hier die Ausübung des Heimfall nicht als rechtsmissbräuchlich dastehen lassen würde. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass konkrete erhebliche Schäden oder Gefahren für das Gebäude nicht zu erkennen sind. Es geht vielmehr um die Frage, ob weitere vorsorgliche Maßnahmen zum Schutz vor der Witterung erforderlich sind. Auch der öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige L hat am 30.11.2012 bestätigt, dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Bl. 143 f. der Beiakte AG Q 12 L ##/12). Hinzu kommt, dass der „bauliche Schwebezustand“ darauf beruht, dass die geschäftliche Nutzung des Gebäudes aufgrund der verweigerten Zustimmung der Klägerin zu dem bereits mit W abgeschlossenen Mietvertrag nicht möglich ist. Diese Verweigerung mag möglicherweise nach den Darlegungen der Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz vom 18.06.2013 berechtigt sein. Gegenüber der Beklagten ist sie jedoch am 21.05.2012 lediglich mit der schlichten Begründung des „Verhaltens der letzten 10 Jahre“ abgelehnt worden (Anlage B 21). Am 05.06.2012 wird diese Absage relativiert und eine Zustimmung unter bestimmten Bedingungen in Aussicht gestellt. In dieser Situation konnte die Beklagte darauf hoffen, dass die Zustimmung – möglicherweise nach weiteren Verhandlungen – doch noch erteilt wird. Es gab für sie danach noch keinen Anlass, sich von W zu trennen und nach einer endgültigen Lösung für das Gebäude zu suchen, die weitere Investitionen gerechtfertigt hätte. ee) Schließlich ist die Ausübung des Heimfallrechts am 23.10.2012 auch und vor allem deshalb als treuwidrig anzusehen, da die Beklagte bereits am 12.09.2012 ihr Ankaufsrecht ausgeübt hat. Durch die Ausübung des Ankaufsrecht ist zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des Grundstücks ein Kaufvertrag über das Grundstück zu den im Erbbauvertrag vereinbarten Bedingungen zustande gekommen (vgl. Staudinger/Rapp, Neubearbeitung 2009, ErbbauRG § 2 Rn. 32). Dieser Kaufvertrag steht der Ausübung des Heimfallrechtes hier entgegen. Es erscheint dabei schon fraglich, ob die Ausübung des Heimfalls nach der Ausübung des Ankaufsrechtes überhaupt möglich ist. Sie ist jedenfalls treuwidrig. Der Heimfall würde in der vorliegenden Situation nach Ausübung des Ankaufsrecht dazu führen, dass nach den entstehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen der bisherige Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks, der bisherige Eigentümer hingegen einen Anspruch auf Übereignung des Erbbaurechtes hätten; die Parteien würden ihre Rollen tauschen. Dies dürfte kaum dem Willen der Parteien bei Vereinbarungen der Regelungen über den Heimfall und das Ankaufsrecht entsprechen. Dieser Wille war vielmehr darauf gerichtet, dass durch Heimfall oder Ankaufsrecht die vertragliche Beziehung beendet wird. Entweder sollte die Eigentümerin durch den Heimfall das Erbbaurecht zurückerlangen können oder die Beklagte sollte einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks haben und dann als alleinige Inhaberin von Erbbaurecht und Grundstück dastehen. Daraus folgt für den Fall der hier vorliegenden Konkurrenz von Ankaufsrecht und Heimfall, dass der Heimfall nach der Geltendmachung des Ankaufsrechts jedenfalls so lange nicht mehr geltend gemacht werden kann, wie der durch die Ausübung des Ankaufsrechts entstandene Kaufvertrag besteht. Dafür spricht auch, dass die dem vorliegenden Heimfallgrund zugrundeliegende Rechtfertigung nach Ausübung des Ankaufrechtes nicht mehr bestand. Der Heimfall wegen Anordnung der Zwangsverwaltung ist gerechtfertigt, da es dem Eigentümer eines Grundstücks nicht zuzumuten ist, sein Grundstück weiterhin einem finanziell unzuverlässigen Erbbauberechtigten zu überlassen und dieses unter fremder Verwaltung zu belassen. Hier war es jedoch so, dass durch die Ausübung des Ankaufsrechtes die Voraussetzung für eine Übertragung des Eigentums an dem Grundstück geschaffen worden war. Nach der vorgesehenen Übertragung hätte die Eigentümerin daher nicht mehr unter den finanziellen Engpässen der Beklagten leiden müssen. Hinzu kommt, dass der Aspekt der Fremdverwaltung hier keine gewichtige Rolle spielt, da die Klägerin selbst Gläubigerin des Zwangsverwaltungsverfahrens war. Im Ergebnis schloss die wirksame Ausübung des Ankaufsrechtes die Geltendmachung des Heimfalls hier nach Treu und Glauben aus. Das Ankaufsrecht wurde auch wirksam geltend gemacht. (1) Die Beklagte hat ihren Ankaufswillen bereits im Schreiben vom 07.05.2009 angekündigt und - innerhalb des dafür in § 11 Abs. 3 des Vertrages vorgesehenen Zeitraumes – durch ihre Schreiben vom 12.09.2012 geäußert. (2) Die Ankaufserklärung erfolgte auch gegenüber der richtigen Person. Sie ist gegenüber der Firma G erklärt worden. Damit ist jedenfalls aus Sicht der Klägerin hinreichend klar und eindeutig erklärt worden, dass diese Erklärung ihr gegenüber abgegeben werden soll. Die Erklärung orientiert sich an dem Erbbaurechtsvertrag, in dessen Zusammenhang die Klägerin als Firma G aufgetreten ist. Die leicht abweichende Schreibweise hindert eine Zuordnung an die richtige Adressatin jedoch nicht. Für diese war eindeutig zu erkennen, dass das Schreiben an sie adressiert war. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Veränderungen im Gesellschafterbestand. Eigentümerin der im Grundbuch von Q Stadt eingetragenen Flurstücke GO1 und GO2 war im Jahre 2002 eine BGB-Gesellschaft bestehend aus F und den ebenfalls als BGB-Gesellschaft zusammengeschlossenen G1, G5, G4, G3 und M. Nach dem Tod der Gesellschafterin G5 wurde im Grundbuch die Klägerin, bestehend aus den bereits zuvor Beteiligten, F, G1, G4, G3 und M – in Gesellschaft bürgerlichen Rechts – „aufgrund Abtretung und Übertragung von Gesellschaftsanteilen vom 16. April 2003“ am 30.09.2003 als Eigentümerin eingetragen. Der damit dokumentierte Gesellschafterwechsel in Form des Ausscheidens der (verstorbenen) Gesellschaftern M und dem Entfallen der zusätzlichen gesellschaftlichen Verbindung der dann als persönliche Gesellschafter fungierenden Gesellschafter G4, G3, G1 und M stellt einen die Identität der Gesellschaft nicht berührenden Wechsel im Gesellschafterbestand dar. Sogar die Auswechselung aller Gesellschafter berührt den Fortbestand einer Gesellschaft nicht (vgl. BGH NJW 1966, 499; Hopt in: Baumbach/Hopt, HGB 35. Auflage 2012, § 105 HGB Rn. 69). Entsprechendes gilt dann auch für eine Umgestaltung wie hier, bei der anstelle einer früheren GbR als Gesellschafterin, deren Gesellschafter – mit Ausnahme einer verstorbenen Gesellschafterin – zu Gesellschaftern werden. Die Klägerin scheint dies im Übrigen auch so zu sehen, da sie jedenfalls in der Klageschrift nicht zwischen zwei unterschiedlichen, am Vorgang beteiligten Rechtspersonen differenziert. Auch vorprozessual hat sie sich auf die Erklärung des Ankaufsrechtes eingelassen und dieses nicht mangels Passivlegitimation zurückgewiesen. Schließlich hat sie auch den Antrag auf Zwangsverwaltung im Verfahren AG Q 12 L ##/12 als Firma G gestellt. (3) Die Erklärung ist der Klägerin auch zugegangen. Sie konnte auch gegenüber dem Mitgesellschafter G1 allein abgegeben werden. Zur Passivvertretung der Gesellschaft, also der Entgegennahme von Willenserklärungen, ist jeder Gesamtvertreter allein berechtigt. Dies ist Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, der sich aus den §§ 26 Abs. 2 Satz 2 BGB, 1629 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz BGB, 125 Abs. 3 HGB, 78 Abs. 2 AktG und 35 Abs. 2 Satz 3 GmbHG, 23 Abs. 1 Satz 3 GenG ergibt (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB 72. Auflage 2013, § 16 Rn. 14). (4) Die Beklagte war auch während der laufenden Zwangsverwaltung zur Geltendmachung des Ankaufsrechtes berechtigt. Die Beschlagnahme erfasste das Ankaufsrecht nicht. Sie umfasst neben dem Haftungsverband der Hypothek auch die in § 21 Abs. 1,2 ZVG genannten Gegenstände. Erfasst sind damit vor allem das Erbbaurecht einschließlich der Miet- und Pachteinnahmen. Durch die Anordnung der Erbpacht wird dem Berechtigten die Verwaltung und Benutzung des Erbbaurechtes entzogen, § 148 Abs. 2 ZVG. Diese Rechte sind jedoch von der Ausübung des Ankaufrechtes nicht betroffen. Der mit der Ausübung des Ankaufsrechtes verwirklichte Kauf des Grundstücks hat keine Auswirkungen auf das Bestehen des Erbbaurechtes, und damit auch nicht auf seine Verwaltung und Benutzung. Das Recht erlischt nicht, sondern wird zu einem Eigentümer-Erbbaurecht (vgl. Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Auflage 2009, § 2 Rn. 109). Die Rechtsposition der wegen ihrer – dinglich durch eine im Grundbuch eingetragene Erbbauzinsreallast gesicherten – offenen Erbbauzinsforderung die Zwangsverwaltung betreibenden Klägerin blieb dadurch unberührt. (5) Das Ankaufsrecht ist auch nicht – wie die Klägerin meint – unter der Bedingung ausgeübt worden, dass der Kaufvertrag über das Grundstück zu den im Vertragsentwurf des Notars U enthaltenen Regelungen geschlossen wird. Dagegen spricht schon, dass der Vertragsentwurf zwei Tage nach der Äußerung des Ankaufswillens übersandt wurde. Darüber hinaus ist die Erklärung nicht so auszulegen, dass der Ankauf unter eine Bedingung gestellt wird. Die Übersendung des Entwurfes ist hingegen Ausdruck des Bestrebens der Beklagten, für den Kauf die weiteren, beim Grundstückskauf üblichen Regelungen zu vereinbaren. Dies sollte jedoch nicht conditio-sine-qua-non für den Kaufvertragsabschluss sein. Zwar wird die Übersendung des Vertragsentwurfes bereits im Schreiben vom 12.09.2012 angekündigt, die Beklagte spricht jedoch ausdrücklich von einem Entwurf. Von einem Entwurf spricht auch der Notar U in seiner Email vom 14.09.2012 (Anlage B24). Er weist ausdrücklich auf die Möglichkeit von Änderungs- oder Ergänzungswünschen hin. II. Die Widerklage ist begründet. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Abgabe der zur Herbeiführung des Eigentumsüberganges an dem im Tenor näher bezeichneten Grundstück erforderlichen Willenserklärungen. 1. Durch die Ausübung des Ankaufsrechtes ist ein Kaufvertrag über die im Tenor näher bezeichneten Grundstücke zustande gekommen. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen. 2. Die Klägerin kann der Erfüllung ihrer Verpflichtung aus dem Kaufvertrag auch nicht die Unsicherheitseinrede des § 321 BGB entgegenhalten. Eine Vorleistungspflicht besteht nicht. Dementsprechend ist der Widerklageantrag auch auf eine Zug-um-Zug-Verurteilung gerichtet. 3. Die Beklagte hat den Kaufpreis zutreffend anhand des im September 2012 gültigen Verbraucherpreisindex mit dem Bezugsjahr 2005 berechnet. Maßgeblich sind hier die zum Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufrechtes geltenden Indizes. Der Kaufpreis ist danach um 18,1 Prozent zu erhöhen und beträgt 601.388,82 €. Der Index lag danach im September 2002 bei 95,9 und im September 2012 bei 113,3. Daraus ergibt sich eine Steigerung um 18,1 Prozent (Rechenweg: ((113,3 / 95,9)x100)-100 = 18,1). Die weiteren Nachkommastellen können nicht berücksichtigt werden, da die Indizes bereits auf eine Nachkommastelle gerundet sind. Der erhöhte Quadratmeterpreis beträgt danach 242,105 €, was bei einer Gesamtfläche von 2.484 Quadratmetern zu dem errechneten Gesamtkaufpreis von 601.388,82 € führt. 4. Bei den im Widerklageantrag genannten Grundstücken handelt es sich auch um die vom Erbbaurecht erfassten Grundstücke. Bei dem Flurstück GO1 mit einer Größe von 2303 m² handelt es sich um einen Teil des früheren Flurstücks GO2. Dieses wurde am 20.10.2005 in die Flurstücke GO4 (2 m²) und GO1 geteilt. An dem Flurstück GO2 wurde das Erbbaurecht bestellt, was sich klarstellend aus dem nach der Vermessung der Grundstücke abgeschlossenen „Nachtrag zum Erbbaurechtsvertrag vom ##. September 2002“ vom ##12.2002 ergibt, vgl. Ziffer II. dieses Vertrages (Bl. 161 der Akte). Das im Widerklageantrag genannte Flurstück GO2 ist ebenfalls im genannten Nachtrag zum Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich zum Gegenstand der Erbbaurechtsbestellung gemacht worden. Die Bestellung des Erbbaurechts für das Flurstück GO3 ergibt sich aus Ziffer XI. (1) 2. Absatz des Vertrages vom ##.9.2002. Dort ist schuldrechtlich die Einbeziehung der in der Anl. 3 zum Vertrag (Bl. 35 der Akte) rot schraffierten Fläche in die Erbbaurechtsfläche vereinbart. Dabei handelt es sich um das im Widerklageantrag genannte Flurstück Nr. GO3. 5. Die Abgabe der begehrten Willenserklärung ist auch nicht deshalb unmöglich, weil das Grundstück teilweise noch im Eigentum der Stadt Q steht. Dies ist nach dem Vortrag der Parteien hinsichtlich des Flurstücks GO2 der Fall. Hinsichtlich des Flurstückes GO3 ist die Situation unklar. Die Klägerin hat im nachgelassenen Schriftsatz vom 18.06.2013 vorgetragen, mittlerweile Eigentümerin dieses Flurstücks zu sein. Im Ergebnis kommt es darauf nicht an. Ein Fall der Unmöglichkeit läge nicht vor. Die Auflassung durch einen Nichteigentümer ist mit Einwilligung des Eigentümers wirksam (§ 185 Abs. 1 BGB), auch wäre eine Genehmigung möglich (vgl. Staudinger/Pfeifer, Neubearbeitung 2011, § 925 Rn. 112; Palandt/Bassenge, BGB 72. Auflage 2013, § 925 Rn. 5). Da die Klägerin die entsprechenden Flurstücke von der Stadt Q durch Tausch- bzw. Kaufvertrag erworben hat (vgl. Ziffer I. letzter Absatz des Vertrages vom ##.12.2002 bzgl. des Flurstücks GO2 (Bl. 161 d.A.) und Ziffer XI. des Vertrages vom 11.09.2002 bzgl. des (späteren) Flurstücks GO3 (Bl. 27 d.A.), wäre entweder eine vorangehende Eintragung der Klägerin in das Grundbuch oder die Einholung einer Einwilligung oder Genehmigung der Stadt Rheine insoweit möglich. Zu dieser Mitwirkung wäre die Klägerin nach Auffassung der Kammer im Rahmen ihrer vertraglichen Nebenpflichten auch verpflichtet. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung bemisst sich dabei an der Höhe der Kosten sowie der durch die aufgrund der nach § 895 ZPO eintragbaren Vormerkung möglicherweise entstehenden Schäden. Diese Beträge schätzt die Kammer insgesamt auf 200.000 €. Da es hier wegen der Regelung des § 894 ZPO nicht zu einer zum Verlust des Grundstücks führenden vorläufigen Vollstreckung der Abgabe der Willenserklärung kommen kann, droht kein Verlust des Grundstücks, der eine höhere Sicherheitsleistung rechtfertigen würde. IV. Der Streitwert wird auf 601.388,82 € festgesetzt. Der Streitwert der Klage, mit welcher der Heimfallanspruch geltend gemacht wird, bemisst sich nach dem objektiven Verkehrswert des Grundstücks (BGH, Beschluss vom 11.12.1981, V ZR 49/81, BeckRS 1981, 00987). Diesen schätzt die Kammer mangels anderweitiger objektivierbarer Anhaltspunkte auf den durch die Wertsicherungsklausel erhöhten Kaufpreis, also auf 601.388,82 €. Diese Wertbestimmung entspricht auch der vertraglich im Jahr 2002 vereinbarten Wertvorstellung der Parteien. Der Wert für das Gebäude war nicht mit zu berücksichtigen. Dieser Wert war vom konkreten wirtschaftlichen Interesse der Parteien nicht erfasst. Für diesen Wert und sich daraus eventuell ergebende Ansprüche gab es besondere vertragliche Regelungen (vgl. § 19 Abs. 2 des Erbbauvertrages). Diese waren hier jedoch nicht im Streit. Der Streitwert für die Widerklage bemisst sich ebenfalls nach diesem geschätzten objektiven Verkehrswert. Die Streitwerte sind nicht gem. § 45 Abs. 1 Satz 1 GVG zusammenzurechnen, da die geltend gemachten Ansprüche denselben Gegenstand betreffen, § 45 Abs. 1 Satz 3 ZPO. Zwar sind die Fragen des Heimfalls und des Ankaufsrechtes grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen. In der vorliegenden Konstellation bedingt die Zuerkennung des einen Anspruchs jedoch die Aberkennung des anderen. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.