31 O 15297/21

Leitsatz: 1. Der Kläger hat keinen Anspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Eintragung als Eigentümer im Grundbuch von den Beklagten, da er sein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hat. (Rn. 17) (redaktioneller Leitsatz) 2. Das Absenden der Erklärung mittels Einwurf-Einschreiben genügt zum Beweis des Zugangs nicht. (Rn. 22 – 24) (redaktioneller Leitsatz) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 300.000,00 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Eintragung als Eigentümer im Grundbuch von den Beklagten. Denn er hat sein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt. Ob das Vorkaufsrecht aufgrund der Teilungsversteigerung gem. §§ 471, 1098 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist oder nicht, kann dahingestellt bleiben, da dies auf das Ergebnis keinen Einfluss hat. Nach der Rechtsprechung des BGH und der h.M. gilt dies nicht für die Zwangsversteigerung und führt nicht zur Aufhebung einer Gemeinschaft (§§ 180 ff. ZVG) (vgl. BeckOK BGB/Faust, 61. Ed. 1.11.2021, BGB § 471 Rn. 2; BGH, Beschluss vom 21.1.2016 – V ZB 43/15), während die Beklagten anderer Ansicht sind (vgl. auch Staudinger/Schermaier (2013) BGB § 471 Rn. 6) . Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist § 1098 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 464 Abs. 1 BGB jedoch gegenüber dem Verpflichteten zu erklären. Als Verpflichteter sind im vorliegenden Fall die (früheren), im Grundbuch des Amtsgerichts München eingetragenen (Mit-)Eigentümer des Grundstücks anzusehen (vgl. §§ 1094, 1097 BGB). Dass die Schreiben, in welchen der Kläger diesen gegenüber die Ausübung der Vorkaufsrechts erklärt haben will, auch zugegangen sind, hat er indes nicht bewiesen. Einen unmittelbaren Beweis hat der Kläger nicht angeboten, sondern nur für das Absenden der behaupteten Schreiben mittels Einwurf-Einschreiben. Dies ist zum Beweis jedoch nicht ausreichend (§ 286 ZPO). Nach der Rechtsprechung des BGH sowie der herrschenden Meinung kommt dem EinwurfEinschreiben nur dann ein Anscheinsbeweis zu, wenn und soweit die beweisbelastete Partei sowohl den Einlieferungsbeleg als auch die Reproduktion des Auslieferungsbelegs vorlegt (vgl. BGH vom 27.9.2016 – II ZR 299/15 – „Nicht zu folgen ist allerdings einer verbreiteten Ansicht, nach der die Gesellschaft den Beweis des Zugangs der Zahlungsaufforderung bereits durch den Nachweis der Absendung durch Vorlage des Einlieferungsscheins führen kann“; LAG Baden-Württemberg, Urt. v. 17.9.2020 – 3 Sa 38/19; MüKoBGB/Einsele, 9. Aufl. 2021, BGB § 130 Rn. 46; Gomille beck-online.GROSSKOMMENTAR GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann Hrsg: Hager Stand: 01.04.2020 § 130 Rn. 130). Letzteres ist jedoch nicht vorgetragen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber den anderen früheren Miteigentümers kann auch nicht mehr nachgeholt werden, da gem. § 1098 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 469 Abs. 2 S. 1 BGB die Ausschlussfrist für die Ausübung zum 15.01.2022 abgelaufen ist. Auf die zutreffenden diesbezüglichen Ausführungen der Beklagten wird ergänzend Bezug genommen. Etwas anderes gilt etwa auch nicht für den Erwerb mittels einer Teilungsversteigerung, da nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) ein solcher Erwerb einem freihändigen Kauf gleich steht. Außerdem ist das Vorkaufsrecht entsprechend dem streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrag (URNr. ... des Notars Dr. H. R. vom 14.12.1961, dort auf S. 4 III) mit Ende des Erbbaurechts zum 30.11.2021 erloschen. Kosten: § 91 ZPO vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 ZPO Streitwert: § 3 ZPO.