4 O 88/23

Leitsatz: An die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten bei einem Grundstückskaufvertrag sind strenge Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht bereits dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Dies ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft der Fall.(Rn.30) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 34.203,67 € festgesetzt. Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Sie war als insgesamt unschlüssig abzuweisen, § 331 Abs. 2 HS. 2 ZPO. I. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch. 1. Vertragliche Ansprüche kommen nicht in Betracht. Es handelt sich um einen Grundstückskaufvertrag. Mangels Einhaltung des Formerfordernisses aus § 311b Abs. 1 BGB ist kein wirksamer Kauf- oder sonstigen Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Insbesondere wurde der Beklagte vor dem Notar mangels Vollmacht nicht wirksam durch den Herrn Christoph ...... vertreten. Vielmehr handelt es sich bei letzterem offensichtlich um einen Mitarbeiter des Notariats. Es ist von dem Kläger nicht vorgetragen worden, dass der Kläger diesen in irgendeiner Weise zuvor bevollmächtigt hat. Vielmehr ist nach dem Vortrag des Klägers davon auszugehen, dass sich die vor Ort befindlichen Personen bei dem Notartermin am 19.08.2023 auf die Vertretung durch Herrn ....... einigten, um die Nachgenehmigung zu ermöglichen und damit das Anfallen weiterer Notarkosten zu vermeiden. 2. Einen Anspruch gegen den Beklagten aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (c.i.c) iVm. § 280 Abs. 1 Satz, § 241 Abs. 2 BGB hat der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Es fehlt an der (qualifizierten) Pflichtverletzung des Beklagten. a) Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteil vom 9. November 2012 – V ZR 182/11 –, Rn. 7, juris mwN.). Dabei sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten bei einem Grundstückskaufvertrag strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft gegeben ist. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll. Das gilt auch für die vorliegende Konstellation, in der der Verhandlungspartner bei der Beurkundung durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wird und die Genehmigung des Vertrags verweigert. Denn nach der Vorschrift des § 311b BGB soll eine Bindung erst und nur eintreten, wenn der aus dem Vertrag Verpflichtete die zu seiner Bindung erforderlichen Erklärungen formgerecht abgegeben, bei einem Abschluss durch vollmachtlosen Vertreter also den Vertrag formgerecht genehmigt hat. Für einen Anspruch muss das Gericht danach feststellen, dass der Beklagte über die Verweigerung der Genehmigung ohne triftigen Grund hinaus seine Treuepflichten besonders schwerwiegend verletzt hat (BGH, Urteil vom 9. November 2012 – V ZR 182/11 –, Rn. 8, juris mwN.). b) Vorliegend ist es dem Kläger auch auf mehrfachen Hinweis des Gerichts nicht gelungen, eine besonders schwerwiegende Treuepflichtenverletzung durch den Beklagten darzulegen. aa) Eine solche Treuepflichtverletzung kann nicht schon darin gesehen werden, dass die Beklagte mit dem Vertragsschluss durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht im Ergebnis eine einseitige Bindung des Klägers bis zur Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung erreicht hat. Denn darauf hat sich der Kläger sehenden Auges eingelassen. Eine besonders schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht wird vielmehr nur angenommen werden können, wenn der Beklagte dem Kläger eine tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft, das Handeln des vollmachtlosen Vertreters zu genehmigen, vorgespiegelt oder das Auftreten des vollmachtlosen Vertreters mit dem Kläger abgesprochen und die Erteilung der Genehmigung sicher in Aussicht gestellt hätte oder wenn sich ein ähnlich schwerwiegender Treubruch feststellen ließe. Dabei kommt es nicht auf die Vorstellungen des Klägers, sondern darauf an, wie ein Verkäufer in der Lage des Klägers Äußerungen oder aussagekräftiges Verhalten des Beklagten bei objektiver Betrachtung verstehen musste (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2012 – V ZR 182/11 –, Rn. 11, juris). Vorliegend hat der Beklagte aber zu keinem Zeitpunkt die Nachgenehmigung in Aussicht gestellt. Auch hat der Kläger nicht vorgebracht, dass es der Beklagte war, auf dessen Veranlassung die vollmachtlose Vertretung durch den Notariatsmitarbeiter erfolgte. Weiter ergeben sich aus der Anlage K15 gewichtige Anhaltspunkte, dass der Beklagte eben gerade nicht den beurkundeten Vertragsinhalt wollte, sondern noch Änderungsbedarf bestand. Selbst das Notariat ging am Vortag der Beurkundung davon aus, dass eine Beurkundung am 19.08.2021 nur erfolgen könne, wenn der Beklagte persönlich das Objekt erwerbe, nicht aber, wenn es eine GmbH erwerben werde. Dies war zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht abschließend geklärt. Schon das lässt ein schützenswertes Vertrauen des Klägers in eine Nachgenehmigung des Vertrags überhaupt nicht erst entstehen. bb) Eine Treuepflichtverletzung nach dem obigen Maßstab liegt auch nicht darin, dass der Beklagte dem Kläger vor der Beurkundung vergewissert hat, das Objekt kaufen zu wollen und in diesem Zusammenhang in seiner Email aus Juli 2021 „verbindlich und unwiderruflich“ erklärt hat, dass der Erwerb „nicht nur beabsichtigt, sondern derzeit in der Finalisierung“ sei. Sofern sich der Kläger hierauf beruft, verkennt er, dass vor Beurkundung in der Regel nur eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch begründet. Eine solche hat der Kläger weder behauptet noch ergeben sich hierfür Anhaltspunkte aus der Konversation zwischen den Parteien (K15). Vielmehr sprechen insbesondere die nachfolgenden Ausführungen des Herrn zu ....... dafür, dass der Beklagte im Juli 2021 das Objekt tatsächlich erwerben wollte und seine Erwerbsbereitschaft erst später – aufgrund der von Herrn zu ....... dargelegten Problematiken – entfiel. Selbst, wenn man ausnahmsweise eine grob fahrlässige Treuepflichtverletzung genügen lassen wollte, läge eine solche nicht vor. Der Beklagte hat in seiner Email aus Juli 2021 den Vertragsschluss zwar als sicherer dargestellt, als er offensichtlich tatsächlich war. Zugleich hat er aber auch zum Ausdruck gebracht, dass von seiner Seite aus noch nicht alle Details geklärt sind. Vielmehr müssten noch „letzte Aspekte“ abschließend geklärt werden. Dabei verhält sich die Email nicht abschließend dazu, um welche Aspekte es sich dabei handelte. Es ist nach der Email danach möglich, dass es sich um Aspekte handelt, mit denen der Kaufvertrag für die eine oder anderes Seite steht und fällt. Vor diesem Hintergrund wurde durch die Email kein schützenswertes Vertrauen des Klägers erzeugt dahingehend, das Zustandekommen des Kaufvertrags als sicher betrachten zu können. Dass es sich bei den angesprochenen Aspekten um unbedeutende Kleinigkeiten handelt, davon durfte der Kläger jedenfalls nicht ohne konkrete Nachfrage ausgehen. Schon der nach wie vor bestehende Klärungsbedarf trotz offensichtlicher bereits eingetretener zeitlicher Verzögerung spricht dagegen. Vielmehr musste die Email des Beklagten so verstanden werden, dass er intensiv darum wirbt, an ihm als potentiellem Vertragspartner festzuhalten. Dem Kläger wäre es in dieser Situation unbenommen geblieben, den Verkauf an andere Interessenten voranzutreiben, ohne hierdurch seinerseits eine Treuepflichtverletzung zu begehen. Mit der Entscheidung, dies nicht zu tun, hat der Kläger im Rahmen seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit gehandelt. Das damit einhergehende wirtschaftliche Risiko fällt in die Sphäre des Klägers, nicht des Beklagten. Daran ändert nichts, dass der Beklagte die Erklärung „verbindlich und unwiderruflich“ abgab. Denn es ist allgemein bekannt, dass verbindliche Erklärungen im Hinblick auf den Erwerb von Grundstücken der notariellen Beurkundung bedürfen. cc) Auch unter Berücksichtigung des weiteren Kommunikationsverhaltens des Beklagten ist keine qualifizierte Treuepflichtverletzung erkennbar. Zu der Zeit vor der Email im Juli 2021 fehlt substantiierter Vortrag, die Absage weiterer Interessenten auf Bitte des Beklagten ist für sich betrachtet nicht ausreichend. In der Zwischenzeit bis zum Notartermin am 19.08.2021 hat der Beklagte – nach dem Vortrag des Klägers unter Berücksichtigung der Anlage K15 – keine vertrauensstiftende Handlung vorgenommen. Vielmehr ist eine Reaktion seinerseits auf die unterschiedlichen Kaufvertragsentwürfe nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich. Damit lag zum Zeitpunkt des Notartermins gerade kein von dem Beklagten vorab gebilligter Kaufvertragsentwurf vor. Das Nicht-Reagieren des Beklagten ist aber gerade nicht geeignet, ein schützenswertes Vertrauen des Klägers zu erzeugen. Vielmehr ist dieses geeignet, Misstrauen bei dem Kläger hervorzurufen. Dass sich der Kläger bei dieser Ausgangslage dennoch dafür entschied, eine Begutachtung vor dem Notar vorzunehmen und sich damit einseitig zu binden, ist dem Beklagten nicht zurechenbar. Auch das weitere Verhalten des Beklagten nach dem 19.08.2021 bildet keinen Anknüpfungspunkt für eine besondere Treuepflichtverletzung. Aufgrund des von ihm offenbar nicht gebilligten Vorgehens bei der Beurkundung (Vertretung durch Herrn .......) war durch diese kein zusätzliches Vertrauen geschaffen worden. Bis zu Email vom 06.10.2021 erfolgte keine Reaktion des Beklagten, auf die Ausführungen im vorherigen Absatz wird Bezug genommen. Spätestens mit Weiterleitung der Email des Herrn zu ....... am 06.10.2021 hat der Beklagte zum Ausdruck gebracht, dass die noch zu klärenden Aspekte von erheblichem Gewicht und durchaus geeignet sind, den Abschluss des Kaufvertrags zu Fall zu bringen. Hierdurch wurde das (schützenswerte) Vertrauen des Klägers auf den Abschluss weiter reduziert. Eine nachfolgende Versicherung des Beklagten, dass er dennoch fest von dem Abschluss ausgehe, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. 3. Des Weiteren folgt ein Anspruch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB. Eine Rechtsgutsverletzung ist nicht ersichtlich. Insbesondere erfolgte durch den Beklagten kein Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb des Klägers, da der landwirtschaftliche Betrieb – wie sich aus Anlage K15 ergibt – zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufs nicht mehr betrieben wurde. Ein Anspruch aus § 826 BGB scheidet jedenfalls mangels sittenwidrigen Verhaltens des Beklagten aus, siehe oben I.2. Bereicherungsrechtliche Ansprüche sind auch nicht ersichtlich, der Beklagte hat nichts erlangt. Auch Ansprüche aus GoA scheiden aus, weil der Kläger vorliegend ein eigenes Geschäft besorgte (kein Fremdgeschäftsführungswille dargetan). 4. Mangels Anspruchs in der Hauptsache hat der Kläger auch keinen Anspruch auf die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten und die Zinsen. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 48 GKG iVm. § 3 ZPO. Der Kläger begehrt von dem im Prozess säumigen Beklagten Schadensersatz wegen dem Nichtzustandekommen eines Grundstückkaufvertrags. Die Parteien verhandelten im Jahre 2021 über den Verkauf des Grundstücks ....... in …….vom Kläger an den Beklagten. Der Kläger wurde hierbei jedenfalls teilweise von seiner Mutter, der Zeugin ....... ......., vertreten. Auf dem Grundstück befindet sich unter anderem ein landwirtschaftlicher Betrieb (folgend: der Hof). Der Beklagte teilte dem Makler ....... im Mai 2021 mit, den Hof kaufen zu wollen. Er plante dabei zunächst, das Objekt in GmbH zu erwerben, was mit weiteren Kosten verbunden gewesen wäre. Daher bat er den Makler, allen anderen Interessenten abzusagen, was dieser auch tat. Im Juli 2021 teilte der Beklagte dem Makler ....... per Email „verbindlich und unwiderruflich“ mit, dass der Erwerb „nicht nur beabsichtigt, sondern derzeit in der Finalisierung“ sei. Sein Berater – gemeint war ein landwirtschaftlicher Berater – habe sich bereits mit dem Makler in Verbindung gesetzt, dies diene „einzig der abschließenden Klärung letzter Aspekte für den Kaufvertragsentwurf“. Weiterhin habe der Berater bereits vorab die mögliche Klärung bezüglich späterer steuerlicher Aspekte einleiten wollen. Der Kaufvertragsentwurf wurde für den Beginn der folgenden Woche zugesagt. Der Beklagte teilt mit, auch „wir“ hätten Interesse an einer zügigen Abwicklung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird die Anlage K15 in Bezug genommen. In der Folge – seit dem 09.08.2021 – wurden von dem Makler ....... mehrere – teilweise angepasste – Kaufvertragsentwürfe an die Parteien versandt. Ob der Beklagte – oder eine Vertreterin – hierauf reagierte, ist nicht vorgetragen und ergibt sich insbesondere nicht aus der Anlage K15. Mit Email vom 18.08.2021 teilte das Notariat .......n Hamburg den Parteien mit, dass für den Folgetag um 14:30 Uhr „unter Vorbehalt“ ein Beurkundungstermin reserviert sei. Ein weiterer angepasster Kaufvertragsentwurf war der Email beigefügt. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Beurkundung nur erfolgen könne, wenn der Beklagte persönlich den Hof kaufen würde; nicht aber im Falle eines Kaufs durch eine GmbH. Ob der Beklagte – oder eine Vertreterin – hierauf reagierte, ist nicht vorgetragen und ergibt sich insbesondere nicht aus der Anlage K15. Am 19.08.2021 wurde der als Anlage K1 zur Akte gelangte Kaufvertrag über den Hof vor dem Notar beurkundet, wobei der Beklagte nicht erschien, sondern durch Herrn ....... ....... – geschäftsansässig unter der Anschrift des Notariats – vertreten wurde. Mit Email vom 05.10.2021 bat das Notariat unter anderem den Beklagten dringend um Mitteilung des aktuellen Sachstands zur Genehmigung des Kaufvertrags. Am 06.10.2021 leitete der Beklagte an den Makler ....... sowie das Notariat eine Email eines Herrn zu ....... der Firma ....... & zu ....... GmbH vom 04.10.2021 weiter. In dieser Email teilte Herr zu ....... mit, er habe sich den Kaufvertrag angesehen und wunschgemäß geprüft, welche „Veränderungen erforderlich wären“. Das „zentrale Problem“ werde in der genauen Bezeichnung der Liegenschaft gesehen. In diesem Zusammenhang sei es „essentiell, dass Sie bereits vor Erwerb die Grundvoraussetzung schaffen“. Es wird darauf hingewiesen, dass insbesondere im Zusammenhang mit einer Fremdfinanzierung der „projektierte Verwendungszweck“ unter Umständen ausgeschlossen sein könne. Diese Belange seien bislang unzureichend berücksichtigt, weshalb er dem Beklagten „dringend zu der vorherigen Klärung“ rat, bevor „finale Erklärungen gegenüber Dritten abgegeben werden.“ Auf nachfolgende mehrfache Aufforderung zur Klärung reagierte der Beklagte selbst nicht mehr. Mit Email vom 18.10.2021 wies Herr zu ....... auf Möglichkeiten bzw. die Notwendigkeit zur Anpassung des Kaufvertrags wegen ansonsten bestehender baurechtlicher Probleme hin. Insoweit wird die Anlage K15 in Bezug genommen. Mit Email vom 20.10.2021 forderte die Mutter des Klägers bzw. der Kläger den Beklagten zu Nachgenehmigung des Kaufvertrags hin und setzte ihm hierfür eine Frist bis zum 03.11.2021. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist trat der Kläger vom Kaufvertrag zurück und verkaufte das Objekt mit Kaufvertrag vom 09.02.2022 für 505.000 € an einen anderen Käufer. Mit dem Beklagten war ein Kaufpreis von 520.000 € anvisiert. Für den Abschluss des neuen Kaufvertrags zahlte der Kläger eine Maklercourtage von 12.625 €. Mit der Klage macht der Kläger die Kaufpreisdifferenz von 15.000 € sowie die Maklercourtage geltend. Wegen der damit gegenüber dem mit dem Beklagten anvisierten Zeitpunkt späteren Zeitpunkt der Übereignung sind dem Kläger Kosten entstanden, insbesondere Unterhaltungskosten für Grundsteuern, Strom, Heizöl, Versicherungen, Schornsteinfeger sowie Beiträge zur Berufsgenossenschaft und für die Landwirtschaftskammer. Wegen der in diesem Zusammenhang vom Kläger geltend gemachten Positionen wird auf die Klageschrift S. 2-3 sowie die Anlagen K4 bis K11 Bezug genommen. Darüber hinaus wurde das Objekt im Februar 2022 durch einen Sturm beschädigt. Der Schaden wurde von der Versicherung übernommen, der Kläger musste jedoch einen Eigenanteil vom 300 € zahlen. Schließlich musste der Kläger in dem Zeitraum zur Überwachung und Instandhaltung 90 Mal zu dem Objekt fahren, er verlangt die Fahrtkosten von 459 € sowie für den Zeitaufwand 1.350 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.12.2022 wurde der Beklagte unter Fristsetzung bis zum 06.01.2023 zur Zahlung des geltend gemachten Betrages aufgefordert, er zahlte nicht. Der Beklagte hat auf die Zustellung der Klage am 05.06.2023 seine Verteidigung gegen diese nicht angezeigt. Mit Verfügung vom 25.05.2023 hat das Gericht auf die Unschlüssigkeit der Klage insgesamt hingewiesen und dem Kläger Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Nach Stellungnahme vom 21.07.2023 hat das Gericht mit Verfügung vom 02.08.2023 Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt und erneut auf die Unschlüssigkeit hingewiesen. Der Kläger hat hierauf mit Schriftsatz vom 21.09.2023 Stellung genommen. Zur mündlichen Verhandlung vom 22.02.2024 ist der Beklagte nicht erschienen. Der Kläger beantragt den Erlass eines Versäumnisurteils sowie in der Sache folgendes: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 34.203,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 07.01.2023 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.346,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshändigkeit zu zahlen. Das Gericht hat auf die fortbestehende Unschlüssigkeit der Klage hingewiesen. Auf das Sitzungsprotokoll vom 22.02.2024 sowie die Verfügungen vom 25.05.2023 und vom 02.08.2023 wird Bezug genommen.