2 O 397/07

Der Klageantrag ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Tatbestand : Die klägerische Partei verlangt von dem beklagten Notar Schadensersatz wegen Verletzung von Amtspflichten in Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufvertrags vom 12.04.2005 zwischen der P.Q. GmbH und der klägerischen Partei über eine Eigentumswohnung auf dem P-Hof in S. Am 08.12.2003 gründeten die R.S. AG mit einem Anteil von 25 % sowie die W. GmbH mit einem Anteil von 75 % die P.Q. GmbH. Den Gesellschaftsvertrag beurkundete der Beklagte. Zweck dieser Gesellschaft war es, den sanierungsbedürftigen, unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz P. in U. zu erwerben, in 15 Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen und sodann als Eigentumswohnungen zu veräußern. Durch vom Beklagten am gleichen Tag beurkundeten Kaufvertrag kaufte die P.Q. GmbH von den Eheleuten C. den Grundbesitz P. zum Preis von 900.000,- €, wobei 300.000,- € bis zum 15.01.2004 auf ein Anderkonto des Beklagten zu zahlen waren; der Restkaufpreis wurde bis zum 30.06.2004 verzinslich gestundet. Zudem wurde dieser Restkaufpreises durch Bestellung einer Briefgrundschuld auf dem verkauften Grundbesitz abgesichert, die jedoch erst am 04.07.2004 im Grundbuch eingetragen wurde. Um den Kaufpreis bezahlen zu können, gewährte die R.S. AG der P. GmbH am 26.02.2004 ein Darlehen in Höhe von 450.000,- €. Dieses Darlehen wurde durch eine am Grundbesitz P. bestellte erstrangige Grundschuld abgesichert. Diese Grundschuldbestellung beurkundete der Beklagte am 29.04.2004. Die Grundschuld wurde am 19.05.2004 im Grundbuch eingetragen. Ab Juli 2004 begann die P.Q. GmbH mit dem Verkauf der noch herzustellenden Eigentumswohnungen; die jeweiligen Kaufverträge wurden vom Beklagten beurkundet. Vom 05.10.2004 datieren zwei Pfandfreigabeerklärungen, auf deren Grundlage später die zu Gunsten der R.S. AG bestellte Grundschuld gelöscht werden sollte. Eine dieser Erklärungen lautet über den Betrag von 450.000,00 €, eine weitere über einen Betrag von 337.120,00 €. Die Unterschriften unter diesen Erklärungen wurden von dem für den Beklagten bestellten Notarvertreter T. beglaubigt, der auch am 10.01.2005 für die P.Q. GmbH bei dem Amtsgericht Kempen die Löschung der Grundschuld beantragte. Am gleichen Tag kündigte die R.S. AG das Darlehen. Am 14.02.2005 beantragte die R.S. AG den Erlass einer einstweiligen Verfügung, in der der P.Q. GmbH untersagt werden sollte, die Löschung der Grundschuld zu betreiben. Diesem Antrag entsprach das Landgericht Krefeld durch Beschluss vom 15.02.2005. Weil der Beklagte gleichwohl an dem gestellten Löschungsantrag festhielt, wies das AG Kempen den Löschungsantrag am 01.03.2005 zurück. Auf Antrag der R.S. AG ordnete das AG Kempen am 07.03.2005 die Zwangsversteigerung des gesamten Grundbesitzes P. an. Der Zwangsversteigerungsvermerk wurde am 11.03.2005 in das Grundbuch eingetragen. Am 30.03.2005 übermittelte der Beklagte der klägerischen Partei vorab den beabsichtigten Vertragstext über den Kauf einer Wohneinheit auf dem P. zum Preis von 380.000,00 €. In dem übersandten Vertragstext war unter den Belastungen des Grundstückes der Zwangsversteigerungsvermerk nicht aufgeführt. Hinsichtlich der Einzelheiten des vorab übersandten Vertragstextes wird auf die Anlage K 30 Bezug genommen. Am 31.03.2005 schlossen die R.S. AG und die P.Q. GmbH einen widerruflichen Vergleich. Daraufhin wurde der Zwangsversteigerungsvermerk am 04.04.2005 gelöscht. Am 12.04.2005 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag zwischen der klägerischen Partei und der P.Q. GmbH über eine Wohneinheit auf dem P. zum Preis von 380.000,00 €. Danach verpflichtete sich die P.Q. GmbH, die Eigentumswohnung bis zum 15.12.2005 bezugsfertig herzustellen. Die klägerische Partei sollte den Kaufpreis in Raten gemäß einem Ratenzahlungsplan leisten, der der MaBV entsprach. Wegen des weiteren Inhalts dieses Kaufvertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift verwiesen. Mit Anwaltsschreiben vom 05.06.2005 teilte die R.S. AG dem Beklagten mit, sie habe den Vergleich widerrufen und erneut einen Zwangsversteigerungsantrag gestellt. Sie bat den Beklagten, alle Käufer hierüber zu informieren. Dieser Bitte kam der Beklagte nicht nach. Am 15.07.2005 wurde zum zweiten Mal ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Die R.S. AG und die P.Q. GmbH schlossen am 10.08.2005 erneut einen Vergleich, woraufhin der Zwangsversteigerungsvermerk am 18.08.2005 gelöscht wurde. Am 06.06.2005 zahlte die klägerische Partei die erste Kaufpreisrate in Höhe von 114.000,00 € auf ein Notaranderkonto des Beklagten. Die zweite Kaufpreisrate in Höhe von 16.400,00 € zahlte die klägerische Partei am 11.10.2005 auf ein Notaranderkonto des Beklagten. Am 25.11.2005 wurde zum dritten Mal ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen, der am 08.02.2006 gelöscht wurde. Am 12.12.2005 zahlte die klägerische Partei die dritte Kaufpreisrate in Höhe von 47.500,00 € auf ein Notaranderkonto des Beklagten. In der Folgezeit gelang es der P.Q. GmbH wegen finanzieller Probleme nicht, die bestehende Wohnanlage fertig zu stellen. Am 05.05.2006 kündigte die klägerische Partei den Bauträgervertrag und führte in der Folgezeit zusammen mit neun anderen Wohnungseigentümern die noch ausstehenden Sanierungsarbeiten an der Wohnanlage P. aus. Am 12.09.2006 bestellte das Amtsgericht Krefeld für die P. GmbH einen vorläufigen Insolvenzverwalter. Am 24.09.2007 wurde über das Vermögen der P.Q. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die klägerische Partei behauptet: Der Beklagte sei der Hausnotar der P.Q. GmbH gewesen, nachdem er die von ihr abgeschlossenen Verträge von der Gründung der Gesellschaft bis zum letzten Erwerbsvertrag beurkundet habe. Als solcher habe er genaue Kenntnis der finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der auf Seiten der Verkäuferin Beteiligten gehabt. Danach habe er gewusst, zumindest aber wissen müssen, dass das Projekt der Verkäuferin einerseits auf Betrug angelegt gewesen sei, andererseits aber jedenfalls wegen des vollständigen Fehlens von Eigenkapital bei der Verkäuferin wirtschaftlich habe scheitern müssen. Er habe die klägerische Partei pflichtwidrig nicht über die hiermit für sie verbundenen Risiken aufgeklärt, weshalb er zum Schadensersatz verpflichtet sei. Zudem sei es pflichtwidrig, dass der Beklagte im übersandten Kaufvertragsentwurf den zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk nicht aufgeführt habe. Die klägerische Partei habe insgesamt 433.250,00 € an Kaufpreisraten bzw. Fertigstellungskosten aufgewandt. Der Verkehrswert der Eigentumswohnung betrage hingegen lediglich 250.000,00 € und der Wert der unsanierten Eigentumswohnung maximal 116.520,00 €. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 160.754,29 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte behauptet: Er habe die möglicherweise unredlichen Absichten der P.Q. GmbH nicht gekannt. Als Notar müsse und dürfe er grundsätzlich nicht auf die wirtschaftlichen Folgen eines Geschäftes für eine Vertragspartei hinweisen oder gar ohne konkreten Anlass auf eine wirtschaftliche Gefahr hinweisen. Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe : Die zulässige Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt. I. Der klägerischen Partei steht gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO zu. Dem Beklagten ist eine kausale Amtspflichtverletzung vorzuwerfen. 1. Der Beklagte hat gegen seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG a.F. verstoßen. Hiernach ist der Notar verpflichtet, bei Verbraucherverträgen dem Verbraucher zwei Wochen vor der Beurkundung den beabsichtigen Text mitzuteilen. Bei dem beurkundeten Bauträgervertrag zwischen der klägerischen Partei und dem Beklagten handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer. Der Beklagte hat den beabsichtigten Vertragstext der klägerischen Partei nicht vollständig mitgeteilt. Zur Mitteilung des beabsichtigten Vertragstextes gehört nach Ansicht der Kammer die hier unterbliebene Erwähnung eines im Zeitpunkt der Übersendung bestehenden Zwangsversteigerungsvermerks. Dies ergibt sich aus der ratio legis des § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG a.F. Durch die Übersendung des Vertragstextes soll dem Verbraucher eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem beabsichtigten Rechtsgeschäft ermöglicht werden. Der Verbraucher soll sich in Ruhe der rechtlichen Tragweite bewusst werden und eine wirtschaftliche Prüfung vornehmen können. Dann müssen aber solche Angaben im übersandten Vertragstext enthalten sein, die im Rahmen einer wirtschaftlichen Prüfung von besonderem Interesse sind (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl, S. 64; Winkler, BeurkG, 17. Aufl, § 17 Rn. 167; Junglas NJOZ 2012, 561, 561, 564). Hierzu zählt neben dem Kaufpreis bei Abschluss eines Bauträgervertrages auch ein eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk. Bei seiner wirtschaftlichen Prüfung des beabsichtigten Textes hätte der Verbraucher in diesem Fall die Leistungsfähigkeit seines Vertragspartners hinterfragen können. Denn ein eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk zulasten eines Vertragspartners wird im Rechts- und Geschäftsverkehr regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen (BGHZ 186, 335). Darüber hinaus ist ein Zwangsversteigerungsvermerk auch zur Beurteilung der rechtlichen Tragweite des Vertrages von Bedeutung. Ein Zwangsversteigerungsvermerk erfordert rechtlich besondere Sicherheitsvorkehrungen des Käufers. In Hinblick darauf, muss dem Verbraucher vor Vertragsschluss die Möglichkeit eröffnet sein, sich mit sachkundigen Dritten zu beraten. 2. Die notarielle Amtspflichtverletzung war schuldhaft. Der Beklagte hat in dem übersandten Vertragstext sowohl den Kaufpreis als auch bestehende Belastungen aufgeführt. Lediglich der eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk war nicht aufgeführt. Ihm war mithin bewusst, dass auf Kaufpreis und bestehende Belastungen bei einem Vertrag mit einem Verbraucher nicht verzichtet werden sollte. Den Beklagten kann es auch nicht entlasten, dass in der Literatur umstritten ist, ob ein unausgefülltes Vertragsmuster ausreichend ist oder ob weitere Angaben enthalten sein müssen (vgl. zum Meinungsstand Winkler, BeurkG, 17. Aufl, § 17 Rn. 167 m.w.N.). Denn wenn er sich nicht auf ein Muster beschränkt, sondern den nach damaligem Stand vollständigen Vertragstext übermittelt und hierin auch die sonstigen bestehenden Belastungen mitteilt, hätte er auch den im Zeitpunkt der Übersendung des Vertragstextes eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk auflisten müssen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass dem Beklagten noch keine PIN zur Online-Abfrage des Grundbuches vorlag und er daher die Belastungen aus einem Grundbuchauszug vom 18.08.2004 übernommen hat. Dem Beklagten ist auch ohne PIN zur Online-Abfrage zuzumuten einen aktuellen Grundbuchauszug bei Übersendung des beabsichtigten Vertragstextes einzuholen. 3. Es besteht ein haftungsbegründender Ursachenzusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und dem reklamierten Schaden. Hätte der Beklagte im vorab verschickten Vertragstext den zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk aufgeführt, hätte die klägerische Partei den Schluss ziehen können, dass sich die Verkäuferin in finanziellen Schwierigkeiten befinden könnte und daran gezweifelt, dass sie die eingegangenen Bauleistungsverpflichtungen wird erfüllen können. Selbst bei der Annahme, die klägerische Partei hätte diesen Schluss nicht selbst gezogen, kann davon ausgegangen werden, dass sie sich innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG a.F. mit einem sachkundigen Dritten hierüber beraten hätte und dieser die klägerische Partei auf die Warnfunktion eines Zwangsversteigerungsvermerks hingewiesen hätte. Zudem hätte die klägerische Partei den Beklagten nach der Bedeutung des Vermerks und der späteren Löschung fragen können, der sie dann hierüber hätte aufklären müssen. Die klägerische Partei wäre folglich der Frage nachgegangen, ob die Verkäuferin das Bauvorhaben würde erfüllen können. Die Verkäuferin wäre nicht in der Lage gewesen darzulegen, dass sie über genügend finanzielle Mittel hierzu verfügt, so dass sich die klägerische Partei letztlich entschlossen hätte, den Vertrag nicht abzuschließen. Unerheblich ist hierbei, dass der Zwangsversteigerungsvermerk bei Beurkundung bereits gelöscht gewesen ist. Aufgrund der finanziellen Lage der Verkäuferin ist nicht anzunehmen, dass die Zweifel der klägerischen Partei an der Leistungsfähigkeit der Verkäuferin durch die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks ausgeräumt worden wären und sie sich dann zu einem Abschluss des Vertrages entschieden hätte. Im Übrigen besteht die Amtspflichtverletzung nicht in einem Verstoß gegen Belehrungspflichten bei Beurkundung, sondern in einem Verstoß gegen § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BGB a.F. durch Übersendung eines bei einem Verbrauchervertrag unzureichenden Vertragstextes. II. Über die haftungsausfüllende Kausalität hat die Kammer nicht entschieden. Dies bleibt dem Betragsverfahren vorbehalten. III. Streitwert: 183.250,00 Euro.